D11：ホテルマイステイズ福岡天神南特定資産の種類、所在地特定資産の種類所在地交通条件土地信託受益権 (地番) 福岡県福岡市中央区春吉三丁目9号25番ほか６筆 (住居表示) 福岡県福岡市中央区春吉三丁目14番20号地下鉄七隈線「天神南」駅所有形態地積所有形態 899.15㎡所有権延床面積建物信託受託者徒歩５分所有権 3,412.71㎡用途地域商業地域建ぺい率／容積率 80%/400% 用途ホテル建築時期平成20年2月構造・階数鉄筋コンクリート造陸屋根8階建リノベーション時期－三井住友信託銀行株式会社取得年月日及び取得価格取得年月日平成26年７月17日取得価格 1,570百万円平成26年４月30日鑑定評価額 1,580百万円期末算定価額 1,740百万円取得時の鑑定評価額価格時点期末算定価額の概要調査の基準となる時点平成26年12月31日賃貸借の概況収支状況等(注１) テナントの総数 1 客室数 177 平成26年７月17日～事業期間平成26年12月31日賃貸可能面積 3,412.71㎡賃貸事業収益① 賃貸面積 3,412.71㎡稼働率 100.0% ＧＯＰ(月額) 11,627千円敷金等 - 調査会社その他収入賃貸事業費用② 建物状況調査報告書の概要東京海上日動リスクコンサルティング株式会社レポート日付平成26年６月早期修繕費(1年以内) - 長期修繕費(今後12年間) 6.6% 再調達価格 748,300千円 90,326千円 12,843千円維持管理費（借地料） - 公租公課 - 損害保険料その他支出（信託報酬等） 113,794千円予想最大損失率(PML) ＧＯＰ（＝ホテル売上高－ホテル費用－管理業務委託手数料） 90,326千円減価償却費③ 84千円 461千円 12,298千円賃貸事業損益（①－②） 77,482千円ＮＯＩ（①－②＋③） 89,780千円賃貸借契約の概要テナント株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント契約形態固定賃料プラス変動賃料型契約期間平成26年7月17日から平成36年７月16日まで賃貸借による賃料設定固定賃料（年額57百万円（１月～６月：月額4.76百万円／７月～12月：月額4.81百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。管理業務委託手数料開示につきテナントの同意が得られていないため開示いたしません。期間満了時の更新について定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可中途解約について賃貸借期間中の解約不可その他特記事項なし参考情報（平成26年７月17日～平成26年12月31日）（注３）ホテル売上高客室収入その他客室以外の収入ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません） 157,554千円ＧＯＰ比率 153,557千円客室稼働率 3,997千円 67,228千円ＡＤＲ 6,043円 RevPAR 5,164円宿泊形態 57.3% 85.5% デイリー（1～6泊） 81.9% ウィークリー（7～29泊） 11.2% マンスリー（30泊～） 6.9% 地域特性等対象不動産は、市営地下鉄七隈線「天神南駅」徒歩５分、西鉄天神大牟田線「西鉄福岡駅」徒歩９分、市営地下鉄空港線「中洲川端駅」「天神駅」徒歩９分という立地に位置するビジネスホテルです。また、市営地下鉄空港線にて「博多駅」へ乗車約５分、「福岡空港」へ徒歩９分と各地域へのアクセスが良好で、ビジネス、レジャーに最適な立地です。また「キャナルシティ博多」「ヤフードーム」「アクロス福岡」「マリンメッセ福岡」「太宰府天満宮」等への人気観光スポットへも至近であり、福岡市内のビジネス拠点である「天神」からも徒歩圏内である事から交通利便性に優れています。客室構成・仕様は、短期から中長期の利用者まで幅広い宿泊客へ対応し、ビジネス利用のみならずレジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。特記事項なし (注１) ホテル営業に係る諸費用（人件費、材料費、水道光熱費、広告費等）（以下「ホテル費用」といいます。）は、賃貸借契約上、現金主義に基づき費用発生月の翌月に費用計上されることから、ホテル物件についてはその取得後１カ月間についてホテル費用を控除せずにＧＯＰが算出される期間が発生することとなります。したがって、取得日を含む事業期間におけるGOP、NOI及びGOP比率は通常の場合に比べて高くなります。 (注２) 変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるテナントの月間総売上合計額から当該期間の(1)諸費用支払総額、(2)管理業務委託手数料及び(3)固定賃料額の合計額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。 (注３) 参考情報に記載のデータは、平成26年７月17日から平成26年12月31日までの数値を記載していますが、宿泊形態の比率については日割によるデータの集計を行っていないため、平成26年７月１日から平成26年12月31日までの数値を記載しています。