D5：ホテルマイステイズ舞浜特定資産の種類、所在地特定資産の種類所在地交通条件土地信託受益権 (地番) 千葉県浦安市鉄鋼通り三丁目187番 (住居表示) 千葉県浦安市鉄鋼通り三丁目５番１号ＪＲ京葉線・武蔵野線「舞浜」駅所有形態地積所有形態 1,322.00㎡所有権延床面積建物信託受託者徒歩12分所有権 2,456.36㎡用途地域準工業地域建ぺい率／容積率 70%/200% 用途ホテル建築時期平成17年６月構造・階数鉄筋コンクリート造陸屋根７階建リノベーション時期 ― みずほ信託銀行株式会社取得年月日及び取得価格取得年月日平成26年７月17日取得価格 4,870百万円平成26年４月30日鑑定評価額 4,920百万円期末算定価額 5,080百万円取得時の鑑定評価額価格時点期末算定価額の概要調査の基準となる時点平成26年12月31日賃貸借の概況収支状況等(注１) テナントの総数 1 客室数 90 平成26年７月17日～事業期間平成26年12月31日賃貸可能面積 2,456.36㎡賃貸事業収益① 賃貸面積 2,456.36㎡稼働率 100.0% ＧＯＰ(月額) 26,970千円敷金等 - 調査会社その他収入賃貸事業費用② 建物状況調査報告書の概要東京海上日動リスクコンサルティング株式会社レポート日付平成26年６月早期修繕費(1年以内) - 長期修繕費(今後12年間) 9.4% 再調達価格 687,500千円 166,812千円 32,068千円維持管理費（借地料） - 公租公課 - 損害保険料その他支出（信託報酬等） 126,656千円予想最大損失率(PML) ＧＯＰ（＝ホテル売上高－ホテル費用－管理業務委託手数料） 166,812千円減価償却費③ 86千円 462千円 31,519千円賃貸事業損益（①－②） 134,744千円ＮＯＩ（①－②＋③） 166,263千円賃貸借契約の概要テナント株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント契約形態固定賃料プラス変動賃料型契約期間平成26年7月17日から平成36年７月16日まで賃貸借による賃料設定固定賃料（年額141百万円（１月～６月：月額11.02百万円／７月～12月：月額12.56百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２）。管理業務委託手数料開示につきテナントの同意が得られていないため開示いたしません。期間満了時の更新について定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可中途解約について賃貸借期間中の解約不可その他特記事項なし参考情報（平成26年７月17日～平成26年12月31日）（注３）ホテル売上高客室収入その他客室以外の収入ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません） 251,319千円ＧＯＰ比率 239,998千円客室稼働率 11,321千円 84,506千円ＡＤＲ 17,695円 RevPAR 15,873円デイリー（1～6泊）宿泊形態 66.4% 89.7% 99.8% ウィークリー（7～29泊） 0.2% マンスリー（30泊～） 0.0% 地域特性等対象不動産は、ＪＲ京葉線「舞浜」駅徒歩12分という立地に位置するリゾートホテルです。「東京ディズニーランド」へは徒歩15分、「東京ディズニーシー」へは徒歩６分と至近であり、最も重要なターゲットとして位置づけられます。また、近隣施設の「鉄鋼団地」や「浦安マリーナ」「浦安市斎場」等の利用者による宿泊も閑散期におけるターゲットとなります。東京ディズニーリゾートとホテルを結ぶ無料シャトルバスを朝夜運航しており、レジャー利用を中心に、年間を通じて安定した需要が見込まれます。特記事項なし (注１) ホテル営業に係る諸費用（人件費、材料費、水道光熱費、広告費等）（以下「ホテル費用」といいます。）は、賃貸借契約上、現金主義に基づき費用発生月の翌月に費用計上されることから、ホテル物件についてはその取得後１カ月間についてホテル費用を控除せずにＧＯＰが算出される期間が発生することとなります。したがって、取得日を含む事業期間におけるGOP、NOI及びGOP比率は通常の場合に比べて高くなります。 (注２) 変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるテナントの月間総売上合計額から当該期間の(1)諸費用支払総額、(2)管理業務委託手数料及び(3)固定賃料額の合計額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。 (注３) 参考情報に記載のデータは、平成26年７月17日から平成26年12月31日までの数値を記載していますが、宿泊形態の比率については日割によるデータの集計を行っていないため、平成26年７月１日から平成26年12月31日までの数値を記載しています。