『一団地の住宅施設』に関する研究 ―適用廃止・変更後の実態に着目して‐ A Study on Group Housing Facility ‐Special Reference of Actual State after Abolition and Change‐ 時空間デザインプログラム 11_21071 福井恵莉薫 Erika Fukui 指導教員中井検裕 Adviser Norihiro Nakai 表２更決定回数として数えている。一団地の住宅変更 A　82回 B　0回 C　0回施設と地区計画の 2 つ一部廃止 D　8回 E　0回 F　2回全部廃止の軸で考えると理論的 G　2回 H　2回 I　46回には表 2 のようなパターンができるが、実際には BCE は存在せず、ほとんどが最も一般的なパターンである A と I に該当する。表3 はじめに１－１研究の背景と目的高度経済成長期、都市部の住宅難に対応するため「一団地の住宅施設」によって多くの団地・ニュータウンが建設された。「一団地の住宅施設」とは都市計画法第 11 条に規定されている都市施設の一つであり、面積、建蔽率容積率の限度、住宅の予定戸数、公共施設・住宅の配置等を定めるものである。しかしこの制度で定められている建蔽率は 20％、容積率は 50～ 60％など現在の周辺地域よりも大幅に抑えた数字であり、更新期を迎えている団地にとって建替えを阻む要因となっている。また、区域内では定められた事項以外のものは建設できないなど厳しい制限がかけられているため、社会状況に合わせた柔軟な対応ができないことが以前から問題となっていた。このような状況に対しこれまでは「一団地の住宅施設で定められた内容を変更する」ことで対応してきた。しかし平成 13 年に国交省及び東京都が「一団地の住宅施設は地区計画に移行することで廃止する」方針 1)を打ち出してから、地区計画への移行例が多く見られる。一団地の住宅施設は大半が昭和 30～ 40 年代に建設されている事を考えると今後も廃止例は増加する事が予想される。廃止に関しては、「良好な居住環境を確保したうえで、一団地の住宅施設に関する都市計画を廃止することが望ましい」と都市計画運用指針 1)に記述されているものの、一団地の住宅施設と地区計画は全く同じ内容を定めているわけではないため住環境が変化することが予想される。そこで本研究では「一団地の住宅施設」を変更・廃止後の環境の変化を把握し、地区計画への移行は「変更」と比べて住環境を損なう恐れがないか、検証することを目的とする。１－２用語の定義表 1 都府県別適用件数変更決定(広義の変更)…一団地の住宅施設都府県件数 1 東京都 157 の変更(狭義)や廃止の都市計画決定 2 兵庫県 19 変更(狭義の変更)…団地の住宅施設の変更 3 愛知県 11 決定のうち、廃止せずに定められている内 4 大阪府 10 5 福岡県 7 容のみ変更を行うこと全国 242 １－３研究対象右上の表 1 のように、一団地の住宅施設は全国に 242 件あるうち、半数以上の 157 件が東京都内である。よって、研究対象を東京都の一団地の住宅施設に絞ることとする。かけない廃止の一部にかける廃止全部にかける目的別の変更決定回数不明回数目的１章り、表 2 ではそれらの重複も含めて変変更決定の分類地区計画一団地建替え住宅改善外的要因施設利用再検討将来のニーズ不明その他計事業決定合計Ａ回数 26 28 10 8 8 19 0 10 0 83 26 83 26 Ｂ％ 34 12 9.6 9.6 23 0 12 0 100 回数％Ｃ回数％ D 回数Ｅ％回数Ｆ％回数％Ｇ回数％ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 100 0 0 8 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 2 67 0 0 0 0 1 33 0 0 0 0 0 0 0 0 3 100 1 0 0 0 0 0 1 0 2 100 0 0 8 0 3 2 Ｈ回数 0 0 0 0 0 0 0 0 Ｉ％ 0 0 0 0 0 0 0 0 100 回数％ 35 1 1 6 0 2 2 0 47 計％ 48 8.2 6.7 11 14 1.5 9.7 0.7 100 回数 88 64 2.5 11 2.5 9 15 15 0 19 5 2 5 13 0 1 100 134 101 47 235 ２－３変更決定の目的計画内容にどのような変化があるかは、目的によってそれぞれ異なる。行政へのヒアリング及び都市計画図書の縦覧によりそれぞれの変更決定の目的を調査した結果を表 3 に示す。(各パターンの中で重複あり) それぞれの変更決定の目的のうち、変更決定後に大きく環境が変化する可能性があるのは、「建替え」のみである。よって 3 章では建替え目的の変更決定の内容を調査・分析する。３章建替え目的による変更決定の計画上の相違点ここでは制度上の違いを把握することを目的とする。2 章での調査で得た資料や行政・施工者へのヒアリングをもとに変更決定の内容を整理した。３－１パターン A(28 件) 主な変更点は建蔽率・容積率制限の緩和、住宅の予定戸数並びに公園緑地の配置などである。平成 12 年以前は建替え時はほぼ全てこのパターンの変更決定で対応している。一般的には建蔽率・容積率を上げる際は、代わりに公園を広くとるなど行政側から条件を要求されることが施工者へのヒアリングからわかっている。この点は後述の F・I でも同様である。建蔽率と容積率は上がっているものの周辺地域より抑えている例が多い。３－２パターン F(2 件)とパターン I(35 件) 廃止となるとほとんどが I に該当する。しかし一団地の住宅施設内で団地の施工者が分かれている、賃貸と分譲の混合、建設年代のギャップ等がある、などの事情から区域内の一部の団地のみを建替えたい場合に F となることがある。地区計画の内容には F と I の間に差はない。建蔽率・容積率を上げている他に、一団地の住宅施設では規定のなかった「建物の高さ制限」や「建築意匠」など新たな事項を定めている場合もある。建蔽率や容積率に関しては、周辺地域の数字に合わせる形をとっている例が目立つ。３－３ A と FI の比較２章一団地の住宅施設の概要と変更決定の分類 A と FI での制度上の違いは、計画の柔軟性にある。A(一団２－１都内の一団地の住宅施設の概要地の住宅施設)では、住宅から小学校・商業施設・病院といっここでは一団地の住宅施設について、東京都作成の資料 2) にた公益的施設や緑地の配置まで細かく計画図上に示すため「建より全体像を整理する。まず、建設年代であるが、都内の全物の配置を変えたい」や、あるいは「用途を変えたい」といっ 157 件のうち、9 割を超える 146 件が昭和 50 年までに該当した簡単な工事でさえ、一団地の住宅施設の変更決定手続きをとている。敷地面積は最少で 1ha 未満、最大で 100ha 程度などらなければならない。しかし、FI(地区計画)の方は建築物の配幅広く見受けられるが、全体では 10ha 未満の団地が 67％と、置や用途に関しては『○○は建築してはならない』などという小中規模のものが目立つ。施工者で注目すると、東京都の場合、表現に止まるため、地域の状況の変化に合わせて柔軟な対応が東京都、現 UR 都市機構、東京都住宅公社だけで 94％を占め、可能である。公的セクターの事業がほとんどであったことが伺える。２－２変更決定のパターン次にこれまでの変更決定を整理する。都内の 9 の区市で電話・メールによるヒアリング、その他の 19 の区市役所に直接伺い都市計画図書の縦覧制度により資料を収集し、変更決定の分類を行った。一つの団地で複数回変更を行っている場合もあ図1 建蔽率の変化率※１図2 容積率の変化率※１また、建蔽率・容積率制限に差があることも大きな違いである。図１、２より、FI(地区計画)の方が制限が緩く、変更決定以前の数字と比べて変化率も高いことがわかる。よって、建替え後の環境も A と FI で異なることが予想できる。そこで、4 章では建替え後の環境変化に着目し、A と FI で比較を行う。４章建替え後の実態調査建替え目的で行った変更決定のうち、①建替えが既に終了していること②建蔽率・容積率制限の倍率が特に大きいこと③式面積が 10ha 以下であることを条件として、AFI それぞれで 1 ～2 事例抽出し実態調査を行った。ここではそのうちの 2 事例を説明する。今回は都市再生機構『集合住宅団地の屋外空間環境評価実施検証業務報告書』の中から、建替え前後で大きく変わると予想できる「空地率・建物の高さ・緑被率・隣棟間隔」に評価指標を絞り調査を行った。４－１調査方法建築物・緑被の面積は Google Earth の航空写真・ゼンリン住宅地図・Google Map・イラストレーターおよびプラグインソフト「はかりや」を用いて計測した。屋上の緑被のみ有効係数を 0.5 として計上した。建築物の階数・高さ・隣棟間隔については Google Earth Pro およびゼンリン住宅地図によって調査した。４－２建替え後の変化４－２－１パターン A 足立区西新井団地まず建物の配置について述べる。建替え前は 4 階建ての中層規模の住宅が一区画に 3～4 棟平行に並んでいたのに対し、建替え後は 4～8 階建てで一区画に 2 棟、というように、高層化しているものの空地率は 80.9％から 73.2％に止まっている。次に D/H について説明する。これは、住宅の日照時間を把握するための指標であり、D/H がおおよそ 1.9 以上であれば、冬至の日に 4 時間以上の日照を確保でき、住環境としてはかなり良好であると言える。結果は表 4 の通り、建替え前後でそれほど変化は見られなかった。しかし緑被については、一部の棟で屋上緑化を施しているが、34％から 19.4％と、およそ半減していることが明らかとなった。建替え前は住棟敷地には万遍なく芝が敷かれていたが、建替え後に大半が駐車場となったことが大きな原因と考えられる。また、敷地内の公園の立地変化に注目すると、建替え前は敷地の内部に位置するもののみであったのに対し、建替え後には敷地外に面する公園が増えており、まとまった広さをとっている。４－２－２パターン I 世田谷区芦花公園駅建物配置について、建替え前は A と同様に 4～5 階建の中層規模の住宅が平行に並んでいたのに対して、建替え後は 4～14 階建までと、高層の住棟が増え棟数は約半分に減っており、空地率は 86.１％から 72.8％に減少している。D/H については、表4 A と I の実態調査結果※2 平均値が 1.32 と約 0.7 ポイントも減少している。次に緑被率だが、A と同様に激減しており屋上緑化も確認できるが減少に歯止めをかけるほどの面積ではない。しかし公園配置に注目すると敷地中心を貫く大通りに面して広い面積の公園を２つ配置しており、敷地内部に細かく配置していた建替え前と比べると、地域内外への貢献度は高まったと言える。４－３ A と I の比較上記の２事例の他、AFI でそれぞれ 1 事例ずつ同様の指標で調査を行ったが、総合的に判断して A と I でそれほど住環境に差は出ていない。住棟の高さについては、パターン I の方が若干高いことがわかったが、空地率・緑被率については A と FI では同じく減少しており、違いは見られなかった。D/H は、上の芦花公園駅前の例では大きく減少しているが、パターン A の別の例(中野区鷺宮)でも 1.5 から 1.3 まで減少しているため、片方がより減少率が大きいという事は言えない。５章総括５－１結論本研究では、以下の事が明らかとなった。 ① 更新期を迎える一団地の住宅施設が多い中で、今後廃止して地区計画を導入する例は増えていくと予想できるが、変更決定後の計画上は A と IF では建蔽率や容積率制限に差があり、IF の方が緩い規制である(3 章)。 ② しかし、実態の方は I の方が高層であるもののその他の点で住環境が A よりも損なわれている印象は受けない(4 章)。 ③ その理由として地区計画移行時は行政側が比較的厳しい条件を要求していることが挙げられる(3-1)。 ④ ただし、再び更新期がきたときの環境の維持については制度上地区計画の方が不透明である(3－3) ⑤ また、廃止と変更どちらにしても緑被面積が大きく減少している。今後豊かな緑をできるだけ保持するため何らかの方策を検討する必要がある。(4 章) ５－２今後の課題今後の課題としては以下の内容を挙げる。・実態調査の事例数を上げる。・実態調査で定性的な分析を行う。【脚注】 ※1 件数(N)は、表 3 の建替えをしたものの内、ヒアリング・資料等で把握できなかったものを除いたものとした。 ※2 H は、住棟の南側に位置する棟の高さ。D は、南側隣棟間隔をそれぞれの棟で計測したものの平均値を示した。 D/H も同じくそれぞれの棟の平均値。【参考文献】 1)国土交通省都市計画運用指針 2)東京都都市整備局一団地の住宅施設一覧