京都の人気エリアで戸建て賃貸を中心に展開自宅のある京都市山科区を中心に、約戸の賃貸物件の経営を行う中野さん。本業はサラリーマン担もありません」と中野さん。ように、管理費や修繕積立金の負なのに、近年は相続税対策で資産「需要が多く賃貸物件が乱立気味東京からも物件を購入しに来る。立地を狙い目と考えた投資家が、良い。高速道路のインターも近く、り手市場なので、いい物件を持っ「ヤドカリ投資法」から入った賃貸経営の道６年で賃貸経営を軌道に乗せた中野さんに、成功の秘訣を伺った。「両親の物件を引き継ぐ前に自分年以上です。歳の時、『家で行っていた期間も入れると、経験はから出て自立しなさい』と親に言われ、住宅ローンで初めて自宅を購入しました。そのうち手狭になったので、ひとまわり広い家への買い替えを考えました。母に相談すると、『家は売却せずに賃貸にしたら』とすすめられました。いわゆる『ヤドカリ投資法』です」ヤドカリ投資法とは、収益物件として運用できそうな物件を購入して当面は自分で住み、数年後に賃貸に出すという方法。自宅のグレードを上げつつ、収益資産の数ます。他地域から物件を購入に来にでもできる確実な方法です。賃「物件選びさえ間違わなければ誰を増やせるのが利点だ。る人には難しい物件の良し悪しの貸経営が趣味の母は、将来私に後を継がせるために、勉強させたか判断や家賃設定は、的確にできていると思います」を始めるきっかけになりました」ったのでしょう。それが、大家業中野さんは、賃貸経営において失敗した経験はこれまでほとんどていないと生き残れません。私はないという。経営規模・内容ともデパートなどの生活施設も揃って賃貸業に詳しくなると、両親の経営方法が気になるようになり、ここに長年住んでいるため、自分に、専業大家に引けをとらない堅いるので、人気が高い住宅地だ。の庭のように地域の事情が分かり実態を調べてみたという。最近は、京都駅のひと駅隣というずっと実戦的なノウハウが学べて、の中古一戸建てだという。リフォーム後に賃貸に出します」値下がりします。底値で購入し、市場に残っている物件はそのうち談は決裂。でも気長に待ちます。値を入れます。売主は驚いて、商代金を極力下げたいので大幅な指「良い物件に出会ったら、仕入れ実で効率的な経営を行っている。「勘だけで適当にやっていたよう勉強になっています」賃貸用の物件は主にインターネットで、立地を最優先に探してい高品質なリフォームを実施。仲介会社と良好な関係にで、抜け落ちだらけの契約書や、補修が急がれる物件もありました。危なっかしくて見ていられず、私が代わりに行うことにしました。意識改革をしないと大変な目に遭る。安定した入居率が期待できる賃貸業も競争が激しい時代なので、います。４年前には関西の大家さかを重視し、利回りは二の次だ。ク上の設備を入れるなどプラスアよう、おしゃれな内装やワンランや工事会社から協力を得られるよそれをカバーするため、仲介会社逆にデメリットは、賃貸経営に専念できないことだ。中野さんは投資効率をさらに上げている。ルファの付加価値を付けている。う、良好な付き合いを心がけてい特にヤドカリ物件は、住んでいる間は自分が快適に暮らせて、賃「どこまで改装するかは判断が難る。例えば仲介会社には広告費を貸に出す時には入居者に選ばれるしいですが、私は年先まで収益うな物件は２年で回収できる程度ど工夫します。収益性が下がりそージの良さを残した改装をするなてリノベーションしたり、ビンテします。古い物件は柱１本を残し年で回収できる範囲でリフォームりを追ったり欲張ることなくコツ業大家も面白いですよ。高い利回「定年までは兼業を続けます。兼対応してくれるのだ。急な修理や無理な注文にも迅速になど、誠意を示している。すると、求書が届いたら翌日までに支払う多めに払ったり、工事会社には請の補修に止めるか、思い切って処コツと確実にやって、じわじわ物ットだと中野さんは語る。生活費のような事業規模になっているの兼業の間に経験を重ねて経営力を磨き、専業になった暁には、ど件を増やしていきたいです」は本業の給料でまかない、家賃収取材・文／皆元初香か。将来が楽しみだ。己資金に借入金なしで物件を購入。入はまるまる貯金して、それを自サラリーマンとの兼業は忙しいが、経済的余裕ができるのがメリ分し、資産の組み替えをします」性が見込めたら、投下資金を数 10 んの勉強会『頑張る家主の会』に 25 の兼業オーナーだ。賃貸経営を開始したのは６年前で、両親が所有していた物件の管理を引き継いだのが始まり。その後、自分でも物件を買い足して、現在は山科区内に一戸建て住宅を十数戸、区分所有マンションを２戸、滋賀県に連棟のテラスハウス２棟を所有し、自主管理している。東京にもワンルームマンション３戸を所有しているが、遠方のため、管理業務は管理会社に委託している。「普段の管理は草刈りぐらいで手がかからず、家賃設定も高めにできるため、一戸建てを主に所有し山科区は賃貸経営の激戦地だ。山科駅はＪＲと京阪、地下鉄が交家が賃貸経営を始めています。借ています。区分所有マンションの差し、大阪まで分と交通の便が手堅い不動産投資＋経営手法とは？狙い目は固定資産税が２～３万円 10 中野さんは京都市山科区在住の49 歳。家族は妻と長女、次女の４人暮らし。趣味はオートバイと音楽サラリーマンとの兼業でも失敗しない D C 10 2015 vol.4 2015 vol.4 11 中野さん京都府京都市「将来専業大家になることを見据え、定年まで11年間は兼業大家を続けます。コツコツ確実に経営を行い、物件数をじわじわ増やしたいです」自宅を貸すことから始めた大家業。６年前に両親の経営する賃貸物件を引き継ぎ、さらに物件を買い増して現在は20戸を所有。試行錯誤から編み出した、二足のわらじでも成功する不動産投資と賃貸経営の秘訣を特別に公開してもらった。 10 35 も入りました。本で得る知識より B I N T E R V I EW O W N E R'S 20 A 滋賀県にある１棟２戸から成る B テラスハウスの外観。　テラスハウスの一室。輸入物の高級クロ C スを貼って高級感を出した　将来貸すことを考え、自宅のリビングをモノトーンの柄物クロスで演出。 D 自宅のおしゃれな飾り棚 A 素敵な大家さんオーナーズ・スタイル読者インタビュー最近の日本経済を見ると、業績は大企業を中心に堅調で、手元資金を増やすほどだが、個人所得は異常とも思える価格水準になって関西圏の中古マンション・流通戸上昇が続いている。図表❷と❸は、と、３０００万円以下が大半となしかし、大阪市内の昨年の新築分譲マンションの販売状況を見るている。も少なく、住居費の節約が可能と々の支払いは賃貸住宅の家賃より準となっていて、住宅ローンの月中古マンションの平均成約価格は、全府県で２０００万円を下回る水っている（図表❶）。その結果、完なる。また、東京の成約価格を１消費増税後は若干の減少があるも中古マンションや中古の戸建てにため、住宅購入希望者の関心は、ョン価格は全国的に上昇している住宅の買い替えをしたいに推移している。今後、価格の上のため、関西圏の住宅取引は堅調また、流通戸建ても同様で、購入が容易であることがわかる。そ約半分という結果になっている。市場となっていて、高値圏で取引 ⑩アベノミクスで高値で売れる職人不足、建築資材の上昇、事業用地の高騰で、新築分譲マンシ昇が続けば、いずれに頭打ちになされており、品不足が続いている。のの、依然として高水準の取引が相続対策として、経済的合理性をという水準にまでなっているが、を示したものであるが、増加傾向地・住宅等の売却依頼件数の推移図表❺は、２大都市圏における土く家族にも認識されるようになっ必要がないことが、本人だけでなまで手放さない」ことにこだわるに「不動産を一度保有したら最期が多い。いずれにせよ、昔のよう物件」が絶えていないことがある。続・家族関係・資産に関する問題など、売却理由として高齢化・相無視した取引事例も出ている。に衰えは見られない。この背景にてきた。時代とともに、資産につ続いている。この背景には、「売り需要は衰えないものと考えられる。は、様々な理由が挙げられる。いずれにせよ、超低金利と異次元の金融緩和が続く限り、土地の ①現在利用していないいての考え方が変化していることころは賃貸住宅の家賃との比較で、最近では、高値で採算が合わない消費増税後も土地需要は底堅い（図表❹）。利便性の良い所は当然逆に、金融の規制が始まれば、需 ②将来の利用予定がなくなった動きが活発となっている。のこと、悪い所でも１０００万円要の減速は避けられない。土地の取引も活発。価格は二極化へを下回るものには買い手も出てい ④借金を返済する不動産は「量から質を重視する傾少や空き家問題などから、今後、は確かであろう。同時に、人口減 ⑤保有費用が負担になってきた向」が一段と進み、土地・住宅等 ③賃貸住宅の入居者が退去した ⑥高齢になり、所有が煩わしいの価格が二極分化していくことはる。 ⑦老後の資金を確保しておきたい不動産の売却依頼数は増加傾向に駅近や中心部の土地・住宅の需要は強く、市場では品不足感が強資産家が、高値でも希少性のある物件であれば積極的に購入してい時が来ている。検討、見直すて、専門家と保有不動産の価値についい評価となる。なくゼロに近ものは、限り用価値のない評価され、利るものは高く希少価値のあ利便性の高い、避けられない。それに拍車をかけ出典：「不動産流通機構」データ ⑧老人ホーム等の施設に入居する図表❸［東京・関西圏］流通戸建ての成約物件 54 2015 vol.4 低迷している。その結果、２０１３年度の家計貯蓄額は１９９５年以降で初のマイナスとなった。また、一方では富裕層に厚みが出てきており、不動産市場でも格差を反映した動きが顕著になっている。関西圏の住宅購入姿勢は堅実いる。新築分譲マンションの価格～月期における建ての、昨年 12 成約物件の内容を記したものだ。 10 や京都市内に比べて極めて少ない。００とした場合の指数で見ても、 23 まっている。また、中古マンショ図表❺ ［首都圏・関西圏］売却依頼数の推移る。マンション・建売住宅・アパー出典：「不動産流通機構」データ（面積100～200㎡の土地）一方、高級住宅地や駅近の土地には引く手が多く、高額所得者や出典：「不動産経済研究所」2014年集計データは、平均年収の倍近くになって東京都心部や京都市の中心部では、利便性の良いところでは、価格のアベノミクス効果で、大都市の不動産価格は上昇してきた。特に、移ってきており、駅近や中心部の図表❶ ［大阪市・新築マンション］価格帯別発売・契約戸数・契約率成在庫（売れ残り）は、東京区おり、庶民の手には届かなくなっ 10 ることが予想されるが、現在のと今年３月期の大企業の決算は、概ね好調だった。ただ、物価の上昇や消費増税は、個人の懐具合に影響を与えている。国民の可処分所得は低下して、個人は再び「生活防衛」の姿勢を強めており、住宅購入意欲にも陰りが出てきている。アベノミクス効果は弱まりつつある。図表❹ ［関西圏・土地］成約件数・坪単価の推移ン・中古戸建てなどの取引件数は、 ⑨高齢で１人～２人住まいになり、るのは、格差社会の登場といえる。大阪府兵庫県京都府奈良県出典：「不動産流通機構」データ（2014年10～12月） 100.6 97.5 99.0 91.4 97.5 112.9 93.0 114.5 96.5 133.1 4188 1968 2254 2370 1456 東京都出典：「不動産流通機構」データ（2014年10～12月） 100 56 54 53 35 59.3 69.6 73.2 63.2 71.2 192.8 91.3 84.7 95.9 55.9 3462 1925 1879 1837 1208 東京都大阪府兵庫県京都府奈良県 100 47 54 57 35 トなどの事業用地は完全に売り手平均成約平均土地平均建物成約価格指数（㎡）（東京＝100）（㎡）面積価格（万円）面積地域平均成約平均坪専有面積成約価格指数（万円）（㎡）（東京＝100）価格（万円）単価地域 2015 vol.4 55 「価格」を重視する人、「価値」を大切にする人、２層化が進む図表❷［東京・関西圏］中古マンションの成約物件関西圏の不動産市況予測こうだまさのり不動産市況アナリスト幸田昌則福岡県出身。九州大学法学部卒。三大都市圏の住宅情報誌の創刊責任者を歴任。 1989年11月に発表した「関西圏から不動産価格が大幅に下落する」は、バブル崩壊前の業界に波紋を呼び、その予測の正確さを実証した。著書に『東日本大震災後の不動産の鉄則』（日本経済新聞出版社）他、多数。