d en un chkeit eten li g ö nsm nkr ulatio an ko Manip – erläuter t er Pra xis d Fallen ielen aus Beisp Finanz Colloquium Colloquium Finanz Baufinanzierungstage 2015: Fallen für die Grundschuld Zahlreiche im Tagesgeschäft (zu) wenig bekannte Risiken erkennen und beherrschen: Risikobereich Öffentliches Recht: Erschließungsbeiträge, Baulasten, Abstandsflächen, Altlasten, u.v.a.m. Risikobereich (Grund-) Dienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, dingliches Wohn-/Dauernutzungsrecht Risikobereich Wegerechte, Nießbrauchsrechte, Wohnrechte nach BGB und WEG, Reallasten, Altenteile, etc. Risikobereich Vermerke: Wirksamkeitsvermerk, Nacherbenvermerk, ZV-Vermerk Risikobereich Erbbaurecht: Vorrangiger Erbbauzins, Stillhalteerklärung, versteigerungsfester Erbbauzins, Anpassungs-/Erhöhungsvereinbarungen, Untererbbaurecht, Erbbaurecht in der Insolvenz Erkenntnisse aus der Abwicklungs- und Zwangsversteigerungspraxis für das Neugeschäft Peter Freckmann Syndikus/Rechtsanwalt Bausparkasse Schwäbisch Hall AG Johannes Hartenstein Restrukturierung und Abwicklung Landesbank Hessen-Thüringen 3. November 2015 in Frankfurt/Main Alle Seminare der Reihe „Baufinanzierungstage 2015“ im selben Tagungshotel und in Kombination mit Rabatt buchbar: Beleihungswert ermittlung Fallen für die Grundschuld Aktuelle Rechtsfragen 2. November 2015 3. November 2015 4./5. November 2015 FCH Orga / IT-Cert Heidelberg Verwertung von Grundschulden, Risiken z.B. aus öffentlichem Recht und Grundbuchlasten 9:00 –17:00 Uhr Peter Freckmann, Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, und Johannes Hartenstein, Landesbank Hessen-Thüringen „Wofür betreiben wir den ganzen Absicherungsaufwand eigentlich?“ Schon für die Sicherheitenbestellung wichtige (Er-) Kenntnisse über die Grundschuld im Verwertungsfall Die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Verwertung werden schon bei der Beleihung geschaffen: Überblick über Voraussetzungen und Ablauf einer Zwangsversteigerung für Nicht-Abwickler Nicht vollständige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: Beitrag zur Kostenersparnis/ Wettbewerbsvorteil gegenüber „strengeren“ Banken oder unnötige Risikoerhöhung? Mögliche Gestaltungsvarianten einschließlich Kosten- und Risikoeinschätzung, insbesondere vor dem Hintergrund des Ablösungsrisikos Grundschuld, abstraktes Schuldanerkenntnis, Darlehensforderung, dingliche und persönliche Zinsen, Kosten: Was verjährt wann? Wie wirkt sich die Verjährung z.B. der Darlehensforderung auf die Durchsetzbarkeit des Schuldanerkenntnisses aus? Insolvenzfestigkeit des gesetzlichen Löschungsanspruchs, § 1179a BGB, und des Rückgewähranspruchs? Was ist, wenn der Schuldner die vorrangig gesicherte Forderung in der anfechtungsrelevanten Zeit tilgt? Beschränkung des Rückgewähranspruchs auf Löschung per AGB: Unter welchen Voraussetzungen ist das (noch) möglich? BGH vom 18.7.2014 Wann muss die Grundschuld spätestens, wann darf sie frühestens gekündigt werden? Hilfsmaßnahmen, wenn Eile geboten ist: Z.B. aus den dinglichen Zinsen oder dem Schuldanerkenntnis vorgehen; außerordentliche Kündigungsmöglichkeit? Risiken in besonderen Beleihungssituationen, Praxisfälle der Wertlosigkeit der vermeintlich sicheren Grundschuld z.B. wegen öffentlichem Baurecht, Grundbuchlasten, u.a. Problemfall GbR im Grundbuch: Rechtsschein, richtige Eintragung der (wahren) GbR-Gesellschafter; Titelumschreibung/Vollstreckung etc. Ablösung: Sorgfältige Vorbereitung und Durchführung ist Trumpf! Anfechtungsrisiko bei Ablösung? BGH vom 13.2.2014 Ablösungsfinanzierung und Übernahme von bereits zuvor (vor dem 20.8.2008) abgetretenen Grundschulden: Greift nun die Einrede des § 1192 Absatz 1a BGB? BGH vom 25.10.2013 Nachträgliche Unterwerfung aufgrund alter Bestellungsurkunde (vor dem 20.8.2008) mit (heute nicht mehr zulässiger) sofortiger Fälligkeitsklausel: Wie geht das? BGH vom 6.3.2014 Vorsicht beim Rangtausch, Rangrücktritt, usw.: Nicht die Regelung der Rückgewähransprüche vergessen! Einheimischenmodelle: Risiko Wiederkaufrecht der Gemeinde bei Abgabe verbilligten Baulandes z.B. an junge Familien und Folgen für die Beleih- und Verwertbarkeit der Grundschuld Risiken bei leerstehenden Gebäuden: Baurechtliche Risiken: Verlust des Bestandsschutzes, Möglichkeit der Umnutzung, etc. Wertverlustrisiken: Substanzverfall, Vandalismusschäden, Frostschäden im Winter Probleme bei der Grundbuchbereinigung im Fall von sog. herrenlosen Grundstücken: Zustimmung des (früheren Eigentümers) oder Pflegers gemäß § 58 ZPO erforderlich? BGH vom 10.5.2012 Wie kann die Bank – außerhalb von (aufwändigen) Ortsbesichtigungen - erkennen, dass ein beliehenes Objekt (möglicherweise) leer steht? Z.B. bei Hausbankverbindung: Beobachtung der Kontoumsätze! Vermeidung von Risiken aus nicht bezahlten Erschließungsbeiträgen: teilweise Rechtssicherheit durch Anliegerbescheinigung; spätere Belastung durch „weitere“ Erschließung Ärger mit Baulasten: Z.B. Abstandsflächen (Spezialität: Abstandsflächenübernahme), Stellplätze etc. im Baulastenverzeichnis, unklare Sonderregelungen in Bayern: Überraschende Entwertung der Grundschuld durch unsichtbare Belastungen und Gefährdung des erreichten Sicherheitenstandes durch nachträgliche Baulast Sicherung der Erschließung von Grundstücken: Baulast versus Dienstbarkeit versus Notwegerecht und Folgen für die Bewertung der Grundschuld Erhebliche Risiken bei fehlender paralleler Absicherung von Baulasten durch Grunddienstbarkeit und (!) Herrschvermerk, z.B. bei Wegerechten: Kosten versus Nutzen „Zufällige“ Löschung der Grunddienstbarkeit: Probleme beim Wiedereintragungsverlangen durch die Bank Öffentliche Lasten in-/außerhalb des Grundbuchs: Altlasten, Naturschutz, etc.: Scheinsicherheit Haftungsausschluss, Haftung für den Ausgleichsbetrag Naturschutz: Risiken aus naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen als vorrangige Grundbuchlasten Automatisches „Hineinrutschen“ von Grund in den Naturschutz und weitreichende Folgen für die Werthaltigkeit der Grundschuld wegen Veränderungsverbot etc. Folgen der Einbeziehung von Grund und Boden in die Biotopkartierung Risiken aus den (teilweise nicht mehr benötigten) Baugenehmigungen und drittverwertungshemmenden Nutzungsbeschränkungen (Landwirtschaft, Wochenendhäuser, Betriebsleiterwohnungen, Altenteilerhaus etc.) Risiken für die Baugenehmigung bei Grundstücksteilungen und Pfandfreigaben Finanzierung von baugenehmigungsfreien Bauten (auch 22-m-Hochhäuser): Erhebliche Schwarzbaurisiken, Baufreigabe ohne Wert; Lösung Sachverständigengutachten über Baurecht?! Lasten in Abteilung II, Erbbaurechte Risiken bei Pfandfreigaben aus dem Wegfall der baurechtlichen Genehmigung für Grundstücksteilungen: Vermeidung baurechtswidriger Zustände Riskante Finanzierung von Ersatzbauten im Außenbereich: Rückbaupflichten bei Nutzungsaufgabe können Verwertung verhindern „Sanierungsmodell“ Scheidung: Vorsicht bei Weiterfinanzierung von „geteilten“ Immobilien Fallen bei der Verpfändung von Auflassungsvormerkungen, insbesondere bei Leistungsstörungen, Mehrfachverpfändung, verspäteter Anzeige, etc. Risiken der häufig anzutreffenden zusätzlichen (dinglichen) Sicherung gewerblicher Mieter, z.B. Einzelhandelsketten, die erheblich in die Bausubstanz investieren. Risiken durch Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches: Wann und wie besteht für die Bank Handlungsbedarf? Folgen für die rechtliche Position der Bank und für die Werthaltigkeit der Grundschuld: (Grund-) Dienstbarkeiten, z.B. Wegerecht, Stromleitungsrecht, Gewerbeausschluss, Mieterdienstbarkeit für Einzelhandel u.a. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, z. B. dingliches Wohn-/Dauernutzungsrecht, Nießbrauch, Wohnrechte nach BGB und WEG, Reallasten, Altenteile, Vor- und Wiederverkaufsrecht, u.a. Umgang mit vorrangiger Dienstbarkeit bei EEGAnlagen Schutz durch Bewertungserklärung und Höchstbetragserklärung? (Rück-) Auflassungsvormerkung im Vorrang vor der Grundschuld: Rangrücktritt nötig oder reicht der Bank ein Wirksamkeitsvermerk? Kostenvorteil versus Risiken Wie kann man die Rückauflassungsvormerkung mit neuen Rückübertragungsansprüchen „wiederaufladen“? Prüfung von Vormerkungen im Einzelfall auf Wertminderung oder Bestandsgefährdung; eingetragene Widersprüche und deren Relevanz Verfügungsbeschränkungen nach § 1010 BGB, Testamentsvollstreckungsvermerk, Nacherbenvermerk, Nachlassverwaltungsvermerk, Bodenreformvermerk, Reichsheimstätte, Zwangsversteigerungs-/Zwangsverwaltungsvermerk, Insolvenzvermerk und Bergschädenersatzansprüche Einträge nach Baugesetzbuch, z.B. Umlegungs- oder Sanierungsvermerk, Enteignungsrecht Beleihung von Erbbaurechten: Besonderheiten und Risiken gegenüber der Beleihung von Volleigentum Der Ablauf von Erbbaurechten rückt zeitlich näher und näher: Wie sicher ist die Grundschuld z. L. eines Erbbaurechts (in der Verwertung)? Wirtschaftlicher Sinn und Anwendungsbereich des Erbbaurechts je nach Bodenpreisen und Zinslandschaft Was passiert beim Heimfall des Erbbaurechtes? Problem des vorrangigen Erbbauzinses (vernünftige Höhe aus Banksicht) und dessen Kapitalisierung, Erbbauzinsreallast Vereinbarung über versteigerungsfesten Erbbauzins mit Rangvorbehalt versus Stillhalteerklärung, Formulierungs-Check, Muster-Bestehenbleibensvereinbarung Verjährung von Erbbauzinsen: 3 oder 10 Jahre? Sind Anpassungs-/Erhöhungsvereinbarungen zum Erbbauzins, z.B. durch Koppelung an den Grundstückswert, zulässig? Risiken aus gespaltener Eigentümerzustimmung zur Veräußerung/Belastung und Aufklärungspflichten des Notars Problemfall Untererbbaurecht, z.B. bei „Gemeindemodellen“: Folgen beim Heimfall oder in der Versteigerung, negative Folgen für die Werthaltigkeit der Grundschuld, Hilfskonstruktionen, Voraussetzungen an den Obererbbauberechtigten Abgrenzung Gesamterbbaurecht vom (wann?) unwirksamen Nachbarerbbaurecht und Folgen für die Beleihung Risiken für die Bank durch Löschungsantrag des Eigentümers? Sicherheit des Erbbaurechts in der Insolvenz des Erbbauberechtigten: Erbbauzinsen als Masseforderungen? Erbbaurecht in der Masse? Spezialfragen bei Veräußerung des Erbbaurechts: Z.B. Zustimmungsersetzung des Grundstückseigentümers, Erhöhung des Erbbauzinses bei Wohnerbbaurecht Notwendige Restlaufzeiten von beleihbaren Erbbaurechten, Verlängerungsvereinbarungen 12.30 bis 14.00 Uhr Mittagspause mit anschließendem Kaffee, sowie am Vor- und Nachmittag jeweils eine Kaffeepause, Ende des Seminars um 17.00 Uhr Referenten Peter Freckmann Syndikus/Rechtsanwalt, Bausparkasse Schwäbisch Hall AG Durch Veröffentlichungen und als erfahrener Referent rund um das Thema Recht und Praxis der Baufinanzierung ausgewie-sen, spezialisiert auf Kredit- und Kreditsicherungsrecht. Johannes Hartenstein Restrukturierung & Abwicklung, Landesbank HessenThüringen Gelernter Rechtspfleger, langjähriger Referent und ausgewiesener Grundschuld-Experte mit großer Praxiserfahrung insbesondere im Bereich der Verwertung von Grundschulden. 760,00 €* Fallen für die Grundschuld 3. November 2015, Frankfurt/Main (15 11 12) 760,00 €* Fachbuch „Praktikerhandbuch Gewerbliche Immobilienfinanzierung“ enthalten! Aktuelle Rechtsfragen 4./5. November 2015, Frankfurt/Main (15 11 07) 760,00 €* Ich kann nicht am Seminar teilnehmen und bestelle deshalb die Seminarunterlagen zu den oben angekreuzten Seminaren (150,00 Euro* je Tagesdokumentation) Ich bestelle versandkostenfrei (innerhalb Deutschlands) das Fachbuch Praktikerhandbuch Gewerbliche Immobilienfinanzierung 2011, ca. 590 Seiten, 89,- €** 3. November 2015 9.00 –17.00 Uhr relexa Hotel Frankfurt/Main Lurgiallee 2, 60439 Frankfurt Tel. 069 957 78-0, Fax: 069 957 78 878 Name: Vorname: Position: Begrenztes Zimmerkontingent im Tagungshotel verfügbar. Bitte nehmen Sie Ihre Zimmerreservierung unter dem Stichwort „Finanz Colloquium Heidelberg“ direkt beim Tagungshotel vor. Abteilung: Firma: Im Teilnahmeentgelt enthalten: Seminardokumentation, Erfrischungen, Mittagessen, 2-jähriger kostenfreier Bezug unseres Newsletters Banken-Times und ein Exemplar des vorne beschriebenen Fachbuchs (Aushändigung NUR vor Ort). Straße: PLZ/Ort: Bei der Teilnahme an mehreren Seminaren dieser Seminarreihe durch einen oder mehrere Mitarbeiter aus demselben Unternehmen erhalten Sie für jedes weitere Seminar € 50,- Rabatt. Tel.: Fax: E-Mail: Rechnung an: (Name, Vorname) (Abteilung) E-Mail: Bemerkungen: Bitte einsenden an: [email protected] Fax +49 6221 99898-99 Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Plöck 32 a, 69117 Heidelberg Weitere Infos unter: Telefon: +49 6221 99898-0 oder www.FC-Heidelberg.de Mit freundlicher Unterstützung von: Sie erhalten nach Eingang der Anmeldung Ihre Anmeldebestätigung/Rechnung. Bitte überweisen Sie den Rechnungsbetrag vor dem Veranstaltungstermin. Bei Stornierung Ihrer Anmeldung bis zu vier Wochen vor dem Veranstaltungstermin erheben wir ein Bearbeitungsentgelt von 150,- €*. Bei Stornos nach diesem Zeitpunkt wird das gesamte Seminarentgelt fällig. Zur Fristwahrung müssen Stornos schriftlich bei uns eingehen. Kostenfreie Vertretung durch Ersatzteilnehmer beim gebuchten Termin ist möglich. Umbuchungen auf ein anderes Seminar sind bis zu vier Wochen vor dem Veranstaltungstermin kostenfrei, danach fällt ein Bearbeitungsentgelt von 150 Euro* an. Bei Absage durch den Veranstalter wird das volle Seminarentgelt erstattet. Darüber hinaus bestehen keine Ansprüche, wenn die Absage mindestens zwei Wochen vor dem Seminartermin erfolgt. Änderungen des Programms aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor. * zzgl. 19 % MwSt. ** inkl. 7 % MwSt. Fach-/Produktinformationen und Datenschutz Die Finanz Colloquium Heidelberg GmbH und ihre Dienstleister (z. B. Lettershop) verwenden Ihre personenbezogenen Daten für die Durchführung unserer Leistungen und um Ihnen ausgewählte Fachund Produktinformationen per Post zukommen zu lassen. Sie können der Verwendung Ihrer Daten jederzeit durch eine Mitteilung per Post, E-Mail oder Telefon widersprechen. Senden Sie mir bitte Fach- und Produktinformationen sowie die Banken-Times SPEZIAL für meinen Fachbereich kostenfrei an meine angegebene E-Mail Adresse (Abbestellung jederzeit möglich). Zum Thema Beleihungswertermittlung 2. November 2015, Frankfurt/Main (15 11 13) Grundschulden als „sicherste Sicherheit“ – aber auch hier lauern immer wieder (neue) Risiken, die zur Wertlosigkeit der vermeintlich sicheren Grundschuld führen können, wie die langjährige Praxis zeigt. Die insbesondere in Grundschuldfragen sehr praxiserfahrenen Referenten stellen an diesem Seminartag mit konkreten Fallbeispielen „aus dem Leben“ Risiken und Fallen dar, die auch den versierten Sicherheitenbearbeiter/Jurist/Immobilienfinanzierer/Revisor überraschen werden, die aber letztlich zur Sensibilisierung dienen und helfen, eigene Risiken in dem Bereich zu erkennen, richtig einzuschätzen bzw. zu vermeiden. Termine / Ort Ich melde mich an zum Seminar aus der Reihe der Baufinanzierungstage 2015: Teilnahmebedingungen Anmelden / Bestellen Fallen für die Grundschuld
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