Grundschuldarten – was Sie beachten sollten Wenn Banken Kredit gewähren, wollen sie im Regelfall auch Sicherheiten. Diese Sicherheiten sollen möglichst über drei Eigenschaften verfügen. Sie sollen 1. werthaltig, 2. leicht verwertbar und 3. klar bewertbar sein. Falls der Kreditnehmer über Grundvermögen verfügt, ist schnell von einer Grundschuld die Rede. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten. • • • • • Buchgrundschuld Briefgrundschuld Gläubigergrundschuld Eigentümergrundschuld Gesamtgrundschuld Grundschulden sind von Banken gern akzeptierte Sicherheiten, sie verschaffen ihr ein Recht an einer Immobilie. Bis zu welchem Betrag die Bank eine Grundschuld akzeptiert, hängt von der Werthaltigkeit des zu belastenden Objektes ab. Grundstücke und Gebäude werden entweder von der Bank selbst oder einem vereidigten Sachverständigen auf ihren Wert geschätzt. Bezogen auf den Schätzwert/Verkehrswert setzt die Bank individuell ihren Beleihungswert fest. Je nach Objekt und Bonität der Kreditnehmer wird dann kreditiert. Buchgrundschuld Buchgrundschulden werden ausschließlich im Grundbuch eingetragen. Die Erteilung eines Grundschuldbriefs wird ausgeschlossen. Die Übertragung einer Buchgrundschuld erfolgt durch die schriftliche Abtretung des dinglichen Anspruchs und durch Eintragung dieser Abtretung in das Grundbuch. Briefgrundschuld Eine Briefgrundschuld ist eine Grundschuld, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird, bei der aber zusätzlich noch ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier und kann via Abtretungsvertrag und Übergabe des Briefes auf einen Dritten übertragen werden. Die Briefgrundschuld lässt deshalb anhand der Grundbucheintragungen nicht immer erkennen, wer der aktuelle Gläubiger ist, denn die Gläubigerzusammensetzung kann sich außerhalb des Grundbuchs verändern. Die Abtretung kann privatschriftlich oder aber, wenn dies auch im Grundbuch eingetragen werden soll, in notariell beglaubigter Form erfolgen. Die Erteilung eines Briefes verursacht zirka 25 % Mehrkosten gegenüber den Kosten für eine Buchgrundschuld. Gläubigergrundschuld Grundschulden werden meist zugunsten des Gläubigers im Grundbuch eingetragen, beispielsweise „500.000 € Grundschuld mit 15 % verzinslich zugunsten der xx-Bank“. In diesem Fall wird eine Grundschuld zugunsten der Bank, also des Grundschuldgläubigers, eingetragen. Es kann sich um eine Buch- oder eine Briefgrundschuld handeln. Eigentümergrundschuld Kreditnehmer sollten überlegen, ob es für sie zweckmäßiger wäre, anstelle einer Grundschuld über 500.000 € zugunsten der Bank, vielleicht 5 x 100.000 € Grundschulden zu eigenen Gunsten – sogenannte Eigentümergrundschulden – einzutragen. Sie werden dadurch flexibler, da sie jeweils, wenn sie einen Darlehensteilbetrag zurückgezahlt haben, auch von der Bank den entsprechenden Grundschuldgegenwert wieder zurückholen und, wenn nötig, andererseits einsetzen können. Eigentümergrundschulden sind entweder notariell oder ortsgerichtlich abzutreten. Was gilt, ist Ländersache. Das heißt: Die Grundschuld wird zu Gunsten des Grundstückseigentümers eingetragen. Wenn Sie diese Grundschuld gegenüber der Bank als Sicherungsinstrument einsetzen wollen, müssen Sie die Grundschuld an die Bank abtreten. Diese Abtretung muss nicht in das Grundbuch eingetragen werden, um rechtswirksam zu sein, so dass bei Grundbucheinsicht nicht erkennbar ist, ob Sie Ihre „eigenen“ Grundschulden zur Finanzierung eingesetzt haben oder nicht. Gesamtgrundschuld Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen und der Bank als Sicherheit Grundschulden zur Verfügung stellen, sollten Sie eine Gesamtgrundschuld vermeiden. Von einer Gesamtgrundschuld ist die Rede, wenn eine Grundschuld gleichermaßen auf mehreren Grundstücken eingetragen wird. Beispiel: Sie bestellen zugunsten der Bank eine Grundschuld über 1 Mio. €. Diese 1 Mio. € lastet dann in voller Höhe auf jedem einzelnen Ihrer Grundstücke, bspw. also auf dem Gewerbebetrieb, dem privaten Wohnhaus, einem Bauplatz und einem Wochenendgelände. Gehen Sie einen anderen Weg. Tragen Sie Grundschulden nur entsprechend des jeweiligen Grundstückswerts und immer nur auf ein Grundstück ein. Dies führt im Ergebnis meist dazu, dass auch Grundstücke belastungsfrei bleiben. Vollstreckungsunterwerfung In fast allen Formularen für die Bestellung von Grundschulden findet sich eine Klausel mit Vollstreckungsunterwerfung. Vermeiden Sie die persönliche Unterwerfung in das gesamte Vermögen. Beschränken Sie die Unterwerfung auf das zu finanzierende dingliche Vermögen. Sicherungszweckerklärung In einer Zweckerklärung vereinbaren Bank und Kunde wofür die Grundschuld haften soll. Beachten Sie die unterschiedliche Wirkungsweise von weiten und engen Verwendungszweckerklärungen. Bei einer weiten Verwendungszweckerklärung haftet eine Grundschuld für alle Kredite, die von der Bank zur Verfügung gestellt sind und nicht nur für den Kredit, für den die Grundschuld bestellt wurde. Bei einer engen Zweckerklärung haftet die Grundschuld nur für einen konkret bestimmten Kredit. Ist dieser Kredit zurückgezahlt und wird nicht wieder benötigt, kann der Kreditnehmer gemäß AGB die Rückgabe der Sicherheiten verlangen. Leitsatz: Bestellen Sie keine Gesamtgrundschuld, vereinbaren Sie keine Vollstreckungsunterwerfung in Ihr gesamtes Vermögen und vereinbaren Sie eine enge Zweckerklärung.