s, ht alle Sie nic h steht! n e b buc Glau G r und was im Finanz Colloquium Colloquium Finanz Risikoanalyse Grundbuch Informationsquelle • Arbeitsgrundlage • Basis für Besicherung und Rechtssicherheit Das Grundbuch als häufig überraschende Informations quelle zur Risikoeinschätzung und Risikovermeidung Rangverhältnisse der Rechte, Löschungsanspruch, Rückgewähranspruch Grundpfandrechte im Grundbuch: Eintragung, Vollstreckungsunterwerfung, Grundschuldzinsen Praxisvorschläge zur richtigen/angemessenen Besicherung Werthaltigkeit von Grundschulden bei Eintragungen in Abt. II: Lasten, Vormerkungen, Vermerke, u.v.a.m. Besonderheiten der Absicherung durch Grundschulden zu Lasten Erbbaurechten – was geschieht beim Heimfall und Beendigung des Erbbaurechts mit der Grundschuld? Peter Freckmann Syndikus, Rechtsabteilung Bausparkasse Schwäbisch Hall Benjamin Heinemann Gruppenleiter Abwicklung, Rechtsabteilung Sparkasse Mittelmosel Frankfurt/Main, 24. April 2015 Im selben Tagungshotel und in Kombination mit Rabatt buchbar: Haftungsfalle Sanierungsgutachten Vertragsgestaltung in Sanierung & Abwicklung Risikoanalyse Grundbuch 22. April 2015 23. April 2015 24. April 2015 FCH Orga / IT-Cert Heidelberg Aufbau, Struktur, Rechts- und Rangverhältnisse, Grundpfandrechte 9:00 –17:00 Uhr Peter Freckmann, Bausparkasse Schwäbisch Hall, und Benjamin Heinemann, Sparkasse Mittelmosel Das Grundbuch als relevante Informationsquelle für die Bank Erläuterungen zu Abteilung I mit spezifizierten Erklä rungen zu den Anteilsverhältnissen und den rechtlichen Konsequenzen mit konkreten Beispielen Gläubigerrelevante Unterschiede zwischen Flur stücken und Grundstücken Verfahren und Probleme bei Grundbucheintra gungen: Entstehung einer Grundschuld, Praxishinweise zum Umgang mit den strengen Anforderungen Vorteile des öffentlichen Glauben des Grundbuchs für die Bank: Auswirkungen und Tragweite des ö ffentlichen Glaubens auf Grundstückserwerb und Rangverhältnisse Beispielfälle und Konsequenzen von Eintragungs fehlern für die Werthaltigkeit der Grundschuld und notwendige Schritte, die in einem solchen Fall ein zuleiten sind Gefahren für den Grundschuldgläubiger bei Ver säumnissen der Prüfung von Grundbuchauszü gen und Eintragungsvermerken Auswirkungen von Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerk auf dingliche Verfügungen Erfahrungen mit dem Datenbankgrundbuch: Was gibt es für die Bankpraxis zu beachten? Grundschuld als Erlösquelle für die Bank, insbe sondere Zubehörhaftung, wesentliche Bestandteile, Erzeugnisse, Miet- und Pachtforderungen, Versiche rungsansprüche, Grenzfälle Neues Praxisproblem: Aufgabe des Eigentums an Grundstücken durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt Rangverhältnisse der Rechte, Grundschuldrelevanz Rangverhältnisse der Rechte innerhalb einer Abtei- lung sowie zwischen den Abteilungen Erläuterungen zum Tempus- und Locusprinzip, Aufteilung von Rechten und Rangvorbehalt Konsequenzen von nachträglichen Rangänderun gen durch Vorrangeinräumung Praxisbeispiele zu komplexen Rangbestimmungen Relative Rangverhältnisse und deren Auswirkun- gen auf die Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses; konkrete Berechnung relativer Rangverhältnisse am Beispielsfall aus der Praxis Rechtsverhältnisse zwischen vor- und nachrangi gem Grundschuldgläubiger: Dingliche und schuldrechtliche Ablösungsrechte Gesetzlicher Löschungsanspruch, § 1179a BGB, und Rückgewähranspruch: Sind die Ansprüche in jedem Fall insolvenzfest? Was ist, wenn der Schuldner die vorrangig gesicherte Forderung in der kritischen Zeit tilgt? Löschung einer Grundschuld zu Lasten eines herrenlosen Grundstücks: Zustimmung des (früheren Eigentümers) oder Pflegers gemäß § 58 ZPO erforderlich? BGH vom 10.5.2012 Vorsicht bei Vereinbarungen über einen Rang tausch/Rangrücktritt: Rückgewähranspruch nicht vergessen! Abteilung III, Grundpfandrechte: Eintragung, Vollstreckungsunterwerfung, Zinsen Briefrechte vs. Buchrechte: Vor- und Nachteile, Praxishandhabung, Empfehlungen Abwicklungsprobleme bei Zustimmungserfor dernissen: Grundschuldbestellung durch gesetzliche Vertreter, Nacherben, Testamentsvollstrecker Praxisprobleme mit Beispielsfällen zur Sicherungsgrundschuld Welche Auswirkungen hat das „Ablösungsurteil“ des BGH vom 13.2.2014 für die Bankpraxis? Welche sinnvollen Anwendungsbereiche gibt es noch – oder wieder? - für die Hypothek in der Bankpraxis? Alternativen zur betragsmäßig vollen Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (z.B. Teilung der Grundschulden, Teilbetrag (wie hoch?) Oder gänzlicher Verzicht auf Unterwerfung?) Oder Auslandsbeurkundung (BGH vom 17.12.2013)? Empfehlungen unter Kosten-/Nutzen-/Risiko aspekten Probleme im Zusammenhang mit der (ggf. kurzen?) Verjährungsfrist: Überblick über die Rechtslage bzgl. Nominalbetrag, Zinsen und Kosten; Achtung, kein Gleichlauf mit Verjährung des abstrakten Schuldanerkenntnisses bzw. der gesicherten Forderung! => Handlungsempfehlungen für die Bank/ den Abwickler Probleme im Zusammenhang mit Grundschuld zinsen: Pflicht zur Anmeldung nicht benötigter Grund schuldzinsen in der Zwangsversteigerung? BGH vom 16.12.2011 und 3.2.2012 Neues Spielfeld von „Verbraucheranwälten“: Vollstreckungsgegenklage gegen verjährte Grundschuldzinsen, OLG Frankfurt/Main vom 25.2.2013; Welche Abwehrmöglichkeiten hat die Bank? Unzulässige Übersicherung der Bank durch 12 %, 15 % oder 18 %, häufig noch plus Nebenleistung, vor allem in der aktuellen extremen Niedrigzinsphase? Lasten, Vormerkungen, Vermerke, Erbbaurechte Zulässigkeit und Sinn der Eintragung von varia blen Grundschuldzinsen, z.B. 5 %-Punkte über Basiszinssatz? Ist ein Höchstbetrag nötig? Abteilung II: Nutzen und Risiken von Lasten, Vormerkungen, u.a. für die Werthaltigkeit der Grundschuld Rechtswirkung und Anwendungsbereich praxisrele vanter Eintragungen: Grund-/beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Wohn-/Dauernutzungsrechte nach BGB/WEG, Wegerechte, Nießbrauchsrechte, Unterlassungsdienstbarkeiten, Immissionsduldungsrechte, Ausschlussdienstbarkeiten, Reallasten, Altenteile, Vor- und Wiederkaufsrechte, etc.; Auswirkungen auf die Werthaltigkeit der Grundschuld? Bewertung von Rechten in Abteilung II anhand von Beispielsfällen Möglichkeiten zur Ausnutzung des Wohnrechtes und Risiken für den Grundpfandgläubiger Ist die Mehrfachnutzung durch „Wiederaufladen“ einer Vormerkung möglich? BGH vom 15.5.2012 Risiken einer schuldrechtlich erloschenen Rückauf lassungsvormerkung Auswirkung von Vorkaufsrechten in der Zwangsversteigerung Eingetragene Widersprüche und deren Wirkung und Relevanz Wirkungen von und Risiken durch Verfügungsbe schränkungen nach § 1010 BGB: Testamentsvollstreckungsvermerk, Nacherbenvermerk, Nachlassverwaltungsvermerk, Bodenreformvermerk, Reichsheimstätte, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, Insolvenzvermerk Einträge nach BauGB, z.B. Umlegungs- oder Sanierungsvermerk Risiko bei Verkauf/Zwangsversteigerung: Bedeutung des Betreiberrechtes in Abteilung II für den Finanzierer von Fotovoltaikanlagen auf fremden Grundstücken/Gebäuden Richtige Absicherung der Baufinanzie rung auf Erbbaurechten Rechtsnatur, Struktur und wirtschaftlicher Sinn des Erbbaurechts je nach Bodenpreisen und Zinslandschaft; Aktueller ErbbaurechtsBoom besonders in höchstpreisigen Lagen, z.B. in Ballungsregionen? ngs Sanieru gen an n ru e rd stanfo S, 2. Auflage Minde n! te – Ma nthalte konzep Preis e im r e ehm e Teiln Für all Wie sicher ist die Grundschuld zu Lasten eines Erbbaurechtes? Was geschieht beim Heimfall und bei Beendigung des Erbbaurechts mit der Grundschuld? Problem des vorrangigen Erbbauzinses (vernünftige Höhe aus Banksicht) und dessen Kapitalisierung, Erbbauzinsreallast Vereinbarung über versteigerungsfesten Erbbau zins mit Rangvorbehalt vs. Stillhalteerklärung, Formulierungs-Check, Muster-Bestehenblei bensvereinbarung Vorteil für die Bank durch Verjährung von Erbbauzinsen? Zulässige Anpassungs-/Erhöhungsvereinbarun gen zum Erbbauzins, z. B. Koppelung an den Grundstückswert Risiken aus gespaltener Eigentümerzustimmung zur Veräußerung/Belastung, Aufklärungspflichten des Notars Problemfall Untererbbaurecht z.B. bei „Gemeindemodellen“: Folgen beim Heimfall oder in der Versteigerung, negative Folgen für die Werthaltigkeit der Grundschuld, Hilfskonstruktionen, Voraussetzungen an den Obererbbauberechtigten Abgrenzung Gesamterbbaurecht vom (wann?) unwirksamen Nachbarerbbaurecht und Folgen für die Beleihung Spezialfragen bei Beleihung und Veräußerung des Erbbaurechts: Zustimmungsersetzung des Grundstückseigentümers 12.30 bis 14.00 Uhr Mittagspause mit anschließendem Kaffee, sowie am Vor- und Nachmittag jeweils eine Kaffeepause, Ende des Seminars um 17.00 Uhr Referenten: Peter Freckmann Syndikus, Rechtsabteilung Bausparkasse Schwäbisch Hall Durch zahlreiche Veröffentlichungen und Dozententätigkeit zum Kreditsicherungsrecht und Erbbaurecht ausgewiesen; betreut seit Jahren alle aktuellen Themen rund um das Kreditrecht; Lehrbeauftragter an den Dualen Hochschulen Baden-Württemberg in VillingenSchwenningen und Mosbach Benjamin Heinemann Gruppenleiter Abwicklung, Rechtsabteilung Sparkasse Mittelmosel Dipl.-Rechtspfleger (FH), mehrjährige Erfahrung als Rechtspfleger insbesondere im Vollstreckungsrecht, jetzt tätig als Gruppenleiter der Abwicklungsabteilung der Sparkasse Mittelmosel 760,00 €* Fachbuch „Mindestanforderungen an Sanierungskonzepte“ enthalten! Risiko Vertragsgestaltung in Sanierung & Abwicklung 23. April 2015, Frankfurt/Main (15 04 15) 760,00 €* Fachbuch „Vertragsgestaltung bei Problemkrediten“ enthalten! Risikoanalyse Grundbuch 24. April 2015, Frankfurt/Main (15 04 16) 760,00 €* Fachbuch „Praktikerhandbuch Baufinanzierung“ enthalten! Ich kann nicht am Seminar teilnehmen und bestelle deshalb die Seminarunterlagen zu den oben angekreuz ten Seminaren (150,00 Euro* je Tagesdokumentation) Ich bestelle versandkostenfrei (innerhalb Deutschlands) das Fachbuch Mindestanforderungen an Sanierungskonzepte 2012, ca. 710 Seiten, 89,- €** Vertragsgestaltung bei Problemkrediten 2013, ca. 220 Seiten, 49,- €** Praktikerhandbuch Baufinanzierung 2012, ca. 210 Seiten, 89,- €** Name: Eine der wichtigsten Arbeitsgrundlagen bei Anbahnung, Durchführung und Abwicklung der Immobilienfinanzierung ist das Grundbuch. Um jedoch alle für die Bank wichtigen Informationen zu erkennen und als Bank optimal zu handeln, genügt das bloße Lesen des Grundbuchauszuges ohne tieferen Einblick in die rechtlichen Grundlagen und wirtschaftlichen Zusammenhänge sowie viele Jahre Erfah-rung mit dem Grundbuchsystem nicht. Die zahlreichen Praxistipps der erfahrenen Referenten helfen den Teilnehmern dabei, Vorteile für die Bank – z.B. bei der Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses (Sicherungshypo-thek; Grundschuld) – zu erzielen, Risiken zu vermeiden sowie sich rechtlich auf den neuesten Stand zu bringen. 24. April 2015 9.00 – 17.00 Uhr relexa Hotel Frankfurt/Main Lurgiallee 2, 60439 Frankfurt Tel. 069 957 78-0, Fax: 069 957 78 878 Begrenztes Zimmerkontingent im Tagungshotel verfügbar. Bitte nehmen Sie Ihre Zimmerreservierung unter dem Stichwort „Finanz Colloquium Heidelberg“ direkt beim Tagungshotel vor. Im Teilnahmeentgelt enthalten: Seminardokumentation, Erfrischungen, Mittagessen, 2-jähriger kostenfreier Bezug unseres Newsletters Banken-Times und ein Exemplar des vorne beschriebenen Fachbuchs (Aushändigung NUR vor Ort). Vorname: Position: Bei der Teilnahme an mehreren Seminaren dieser Seminar-reihe durch einen oder mehrere Mitarbeiter aus demselben Unternehmen erhalten Sie für jedes weitere Seminar € 50,- Rabatt. Abteilung: Sie erhalten nach Eingang der Anmeldung Ihre Anmeldebestätigung/Rechnung. Bitte überweisen Sie den Rechnungs-betrag vor dem Veranstaltungstermin. Bei Stornierung Ihrer Anmeldung bis zu vier Wochen vor dem Veranstaltungstermin erheben wir ein Bearbeitungsentgelt von 150,- €*. Bei Stornos nach diesem Zeitpunkt wird das gesamte Seminar-entgelt fällig. Zur Fristwahrung müssen Stornos schriftlich bei uns eingehen. Kostenfreie Vertretung durch Ersatzteil-nehmer beim gebuchten Termin ist möglich. Umbuchungen auf ein anderes Seminar sind bis zu vier Wochen vor dem Veranstaltungstermin kostenfrei, danach fällt ein Bearbeitungsentgelt von 150 Euro* an. Bei Absage durch den Veranstalter wird das volle Seminarentgelt erstattet. Darüber hinaus bestehen keine Ansprüche, wenn die Absage mindestens zwei Wochen vor dem Seminartermin erfolgt. Änderungen des Programms aus dringendem Anlass behält sich der Veranstalter vor. Firma: Straße: PLZ/Ort: Tel.: Fax: E-Mail: Rechnung an: (Name, Vorname) * zzgl. 19 % MwSt. ** inkl. 7 % MwSt. (Abteilung) E-Mail: Fach-/Produktinformationen und Datenschutz Bemerkungen: Bitte einsenden an: [email protected] Fax +49 6221 99898-99 Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Plöck 32 a, 69117 Heidelberg Weitere Infos unter: Telefon: +49 6221 99898-0 oder www.FC-Heidelberg.de Die Finanz Colloquium Heidelberg GmbH und ihre Dienstleister (z. B. 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