März 2015

MICHAELA HOFHEINZ
Rechtsanwältin
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„Rund um die Immobilie“
- März 2015 -
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Rechtsanwalt Winfried W. Baumberger
Ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts,
Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts:
1. BGH ändert seine Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen
Mit Urteilen vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) hat der
Bundesgerichtshof die Rechte von Mietern im Bereich Schönheitsreparaturen gestärkt und dabei
seine frühere Rechtsprechung geändert.
Der BGH erklärte klarstellend, dass heute in den meisten Mietverträgen durch Renovierungsklauseln
die grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den
Mieter übertragen wird. Quoten-Abgeltungsklauseln erlegten dem Mieter die Pflicht zur anteiligen
Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des
Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach
dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.
a) Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf Mieter bei unrenoviert überlassenen
Wohnung unwirksam:
Hierzu hat der BGH mit den aktuellen Entscheidungen seine frühere Rechtsprechung aufgegeben,
wonach die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen
Wohnung durch AGB-Klauseln auf den Mieter übertragen werden können.
Weiterhin maßgeblich ist, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden
Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Der Mieter darf nach Ansicht des BGH zur
Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung nicht formularmäßig - jedenfalls nicht ohne
Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - mit der Beseitigung von
Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen
Abnutzungszeitraum (also z.B. durch den Vormieter) entstanden sind. Für die Abgrenzung „renoviert/
unrenoviert“ kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass
die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung
entstehen lassen.
b) Nachlass einer halben Monatsmiete als ungenügender Ausgleich für Renovierungsverpflichtung:
Im Rahmen des ersten verhandelten Verfahrens (Az.: VIII ZR 185/14) hat der BGH überdies
entschieden, dass der den Mietern zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben
Monatsmiete keinen angemessenen Ausgleich für die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter darstellt, die bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen
hatten.
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c) Formularmäßige Quotenabgeltungsklausel unwirksam:
In dem zweiten Verfahren (Az.: VIII ZR 242/13) hat der BGH nun auch die Quotenabgeltungsklausel
gekippt und entschieden, dass ein Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.
Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH nun eine unangemessene
Benachteiligung des Mieters darin gesehen, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich
ermittelt werden könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei,
welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung
dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
d) Starre Fristen führen zu Unwirksamkeit der Klausel:
In dem dritten Verfahren (Az.: VIII ZR 21/13) hat der BGH bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht
des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb zu verneinen ist, weil die
verwendete Formularklausel zum Teil auf starre Fristen abstellte und deshalb insgesamt unwirksam
war. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es laut
BGH aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.
2. Wechsel des Bodenbelags und Schallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Mit Urteil vom 27. Februar 2015 – V ZR 73/14 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein
Wohnungseigentümer beim Wechsel des Bodenbelags keinen in der Trittschalldämmung zum
vorherigen Boden gleichwertigen Bodenbelag verlegen muss.
Grundsätzlich sind die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des
Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN ergeben. Ein höheres Schallschutzniveau kann sich aus der
Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem sogenannten besonderen Gepräge der
Wohnanlage.
Gerade entscheidend ist nach Ansicht des BGH, dass die Auswahl des Bodenbelags die Gestaltung
des Sondereigentums betrifft und im Belieben des Sondereigentümers steht. Welcher Bodenbelag bei
der Errichtung des Gebäudes vorhanden war, ob dieser durch den Bauträger oder durch die
Ersterwerber bestimmt worden ist und ob er in allen Wohnungen einheitlich war oder nicht, sind keine
geeigneten Kriterien für das über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes einzuhaltende
Schallschutzniveau.
3. Flächenangabe ist keine zugesicherte Eigenschaft: Mietminderung erst ab Abweichung
von 10%!
Klarstellend hat das Oberlandesgericht Brandenburg in einer aktuellen Entscheidung mitgeteilt, dass
die Flächenangabe des Mietvertrages keine zugesicherte Eigenschaft des Mietobjekts darstellt.
Bei einer Flächenunterschreitung der im Mietvertrag bezeichneten Fläche um mehr als 10 % kann der
Mieter eine Mietminderung verlangen (OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 - 6 U 134/1).
4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht Rückbauverpflichtung des Mieters
Nach einem Urteil des Landgerichts Kleve vom 29.01.2015 - Az. 6 S 149/12 besteht eine Rückbauverpflichtung des Mieters auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben
hat.
Mit der Zustimmung des Vermieters zu den Änderungen ist grundsätzlich nicht auch ohne Weiteres
das Einverständnis des Vermieters verbunden, eine dauerhafte Änderung, nämlich eine solche, die
auch über das Vertragsende hinaus andauert, hinzunehmen. Weder der Umfang von Veränderungen
durch den Mieter, noch die Möglichkeit der Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten
Zustand lässt regelmäßig einen Rückschluss auf einen Verzicht des Vermieters zum Rückbau zu.
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Es liegt vielmehr in der Risikosphäre des Mieters, wenn er genehmigte umfangreiche Veränderungen
an der Mietsache vornimmt, ohne über die Rückbauverpflichtung mit dem Vermieter eine Klärung und
Vereinbarung herbeizuführen.
Es ist daher bei Durchführung jedweder Ein-, Um- und Ausbauten dem Mieter dringendst angeraten,
eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, die insbesondere auch Regelungen zur
Rückbauverpflichtung des Mieters bei Vertragsbeendigung enthält.
5. Kein wirksame Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter bei Verweis auf einen nicht
mehr gültigen Betriebskostenkatalog im Mietvertrag
Soweit in einem Mietvertrag auf einen veralteten Betriebskostenkatalog Bezug genommen wird, wie
z. B. die „Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung“ – heute ersetzt durch die Betriebskostenverordnung – ist die Klausel unwirksam (Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 9. Juli 2014, Az: 37 C
106/14). Folge ist, dass die gesetzliche Regelung gilt: ohne vertragliche Regelung zur Umlage hat der
Vermieter die Nebenkosten zu tragen!
In dem Fall hatte der Mietvertrag auf die veraltete und bereits zu Beginn des Mietverhältnis nicht mehr
geltende „Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. die jeweils geltende Fassung“ Bezug
genommen. Richtigerweise hätte hier die Betriebskostenordnung genannt werden müssen. Diese
Regelung ist nach Ansicht des Gerichts trotz des Bestehens gewisser Erkundigungspflichten des
Mieters zu Beginn eines Mietverhältnisses unwirksam. Ein Verstoß ist zu bejahen, da die Rechte und
Pflichten des Mieters nicht möglichst klar und durchschaubar dargestellt wurden.
Diese Möglichkeit des einfachen Verweises hat jedoch Grenzen, entschieden die Richter des
Amtsgerichts Hanau. Der Mieter wisse in diesem Fall gerade nicht, welche Kosten als Betriebskosten
von ihm zu tragen sind.
Aber: Soweit jedoch der mittlerweile veraltete Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Mietabschlusses gültig war, liegt keine unwirksame Klausel vor.
6. Eigenbedarf nach zwei Jahren Mietzeit nicht rechtsmissbräuchlich!
Grundsätzlich ist eine vom Vermieter ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen
Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit
vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch
zu nehmen, den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die
Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die später erklärte Eigenbedarfskündigung steht gerade
zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch.
Jedoch ist ein Vermieter weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten
Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen
(sog. "Bedarfsvorschau"), noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare
Eigenbedarfssituationen zu unterrichten. Daher liegt nach Ansicht des BGH kein Rechtsmissbrauch
vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss
entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen
einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche
Kündigung nicht zumindest erwogen hat (BGH, vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14).
Als rechtsmißbräuchlich zu werten sind jedoch vorsätzlich falsche Angaben des Vermieters von sich
aus oder auf Fragen des Mieters über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer
Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen anlässlich des Vertragsabschlusses.
Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und
gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.
Gerne stehe ich Ihnen für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung.
Michaela Hofheinz
Rechtsanwältin
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