Verwaltertage für die Wohnungswirtschaft
Veranstalter: Fa. Ista
am 5.5. und 6.5.2015
im Hotel Radisson Blu,
EXPO Plaza 5, 30539 Hannover
Referent:
07.05.2015
Dr. Olaf Riecke
Richter am Amtsgericht
Hamburg-Blankenese
[email protected]
© Dr. Olaf Riecke
Folie 1
Programm/Tagesablauf
09.00 Uhr
09.30 Uhr
10.15 Uhr
11.15 Uhr
11.30 Uhr
12.30 Uhr
13.30 Uhr
14.45 Uhr
15.00 Uhr
16.30 Uhr
07.05.2015
Empfang mit Kaffee/Begrüßung durch ista
Vortrag ista
Seminarteil I
Kaffeepause
Seminarteil II
Mittagspause
Seminarteil III
Kaffeepause
Seminarteil IV
Ende
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Folie 2
Themen
Rechtsprechung:
aktuellste Judikate
Schönheitsreparaturen
Betriebskosten
Gebrauchsrechte des Mieters
Kündigungen
Wer wird Vertragspartner des Energieversorgers
Untervermietung
u.a.m.
Mietpreisbremse ab 1.6.2015
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 3
Aktuellste Miet-Rechtsprechung zum Mietrecht
Hinweis-Rechtsprechung des BGH (Ruhe vor dem Sturm)
Tornado des BGH (vgl. NJW-aktuell 15/2015) zu
Schönheitsreparaturen;
Freibrief für (normale) Raucher?
Mietminderung wegen Lärm vom Bolzplatz?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 4
Schönheitsreparaturen
Sollte man eine Quoten(abgeltungs-)klausel im Mietvertrag
vereinbaren?
Sind Grundklauseln bei Überlassen einer zu Mietbeginn nicht
renovierten Wohnung ungefährlich?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 5
Antwort 1
oder: Der BGH denkt nach …
• Bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener
Wohnung (und Geltung einer Quotenklausel) wäre ggf. entgegen dem Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88,
BGHZ 105, 71, 79 ff. = ZMR 1988, 455) - auch bereits die GrundKlausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den
Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen.
• Denn auch durch eine solche Klausel würde der Mieter zur
Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er,
sondern der Vormieter verursacht hat.
BGH, Hinweis-Beschluss vom 22.1.2014, VIII ZR 352/12, ZMR
2014, 196
07.05.2015
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Folie 6
Antwort 2
• Es ist jedoch fraglich, ob sich auf der Grundlage des
tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des
Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen
lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler"
Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende
Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob
darüber hinaus eine empirische Prognose über den
(hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden
Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des
tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig
möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion
gleichkommt.
BGH, Hinweis-B. vom 22.1.2014, VIII ZR 352/12, ZMR 2014, 196
07.05.2015
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Folie 7
Antwort 3: Der Tornado Teil 1
Eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1
Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des
Mieters liegt darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht
verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des
Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung
gegebenenfalls auf ihn zukommt.
Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu
Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert
überlassen wurde.
BGH, Urteile vom 18. 3. 2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII
ZR 21/13
8
07/05/15
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BGH VIII ZR 242/13
Es kommt letztlich darauf an, ob etwa vorhandene
Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im
Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer
renovierten Wohnung vermitteln; das hat der Tatrichter unter
umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalles zu
entscheiden.
Vom Mieter ist zu beweisen, ob die Wohnung bei
Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde.
07.05.2015
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Folie 9
Der Tornado Teil 2
Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder
Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der
Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem
Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt.
Schönheitsreparaturen können bei einer zu Mietbeginn dem
Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine
Geschäftsbedingungen nicht (mehr) auf den Mieter übertragen
werden.
BGH, Urteile vom 18. 3. 2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII
ZR 21/13
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Fragen
Mietvertrag über eine vormals preisgebundene Wohnung heißt
es:
„Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder
durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm
auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen
Verordnung (§ 28 II, IV der II.BV) errechnen, ausgezahlt, sofern
die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“
Ist diese Klausel wirksam?
Welche Bedeutung hat sie?
07.05.2015
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Folie 11
Antwort
Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der
Schönheits-reparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur
Kosten-miete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten
Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel
„Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder
durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf
Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen
Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sachund fachgerecht erfolgt ist." berechtigt den Mieter, die
Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die
Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.
BGH, Urteil vom 3.12.2014, VIII ZR 224/13, ZMR 2015, 212
07.05.2015
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Folie 12
Betriebskosten
Zur Entstehung von Betriebskosten/richtiger Vertragspartner:
Wenn der Abschluss eines Liefervertrages (Kaufvertrag) durch
Realofferte des Versorgers angeboten und vom Kunden durch
konkludentes Handeln angenommen wird.
Wer wird dann Vertragspartner?
Der Eigentümer, der Mieter, Pächter oder Nießbraucher?
07.05.2015
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Folie 13
Antwort 1
Diese Realofferte wird von demjenigen konkludent
angenommen, der aus dem Leitungsnetz des
Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder
Fernwärme entnimmt.
Empfänger der Realofferte zum Abschluss eines
Versorgungsvertrags ist typischerweise derjenige, der die
tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss
am Übergabepunkt ausübt.
BGH, Urteil vom 2.7. 2014, VIII ZR 316/13, ZMR 2015, 365
07.05.2015
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Folie 14
Antwort 2
Im Falle einer Vermietung oder Verpachtung (z.B. einer
Gaststätte) steht diese tatsächliche Verfügungsgewalt
entsprechend der aus dem Miet- oder Pachtvertrag folgenden
rechtlichen Befugnis dem Mieter oder Pächter zu.
Hierbei kommt es - ähnlich wie bei unternehmensbezogenen
Geschäften - nicht darauf an, ob dem Energieversorger die
Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt
bekannt ist.
BGH, Urteil vom 2.7. 2014, VIII ZR 316/13, ZMR 2015, 365
07.05.2015
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Folie 15
Antwort 3
Diese auf den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt
über den Versorgungsanschluss weisenden Grundsätze gelten
nur dann nicht, wenn gegenläufige Anhaltspunkte vorhanden
sind, die im Einzelfall unübersehbar in eine andere Richtung
weisen, oder wenn der Abnehmer der Versorgungsleistung
bereits anderweitig feststeht, weil das
Versorgungsunternehmen oder der Abnehmer zuvor mit einem
Dritten eine Liefervereinbarung geschlossen haben.
BGH, Urteil vom 2.7. 2014, VIII ZR 316/13, ZMR 2015, 365
07.05.2015
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Folie 16
Frage
Kann die Umlage von
"Verwaltungskosten“ und
„Kosten des Center-Managements“ sowie Kosten der
„Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter
Flächen und Anlagen“
in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über
Geschäftsräume wirksam dem Mieter vereinbart werden?
07.05.2015
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Folie 17
Antwort (I)
1.Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume
ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt
sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB,
auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige
Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.
2.Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und
Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen
auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen
§ 307 Abs. 1, 2 BGB.
BGH, Urteil vom 10.9.2014, XII ZR 56/11, NZM 2014, 830
07.05.2015
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Folie 18
Antwort (II)
3. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines
Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem
Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten
zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher
aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert
auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2
BGB unwirksam.
BGH, Urteil vom 10.9.2014, XII ZR 56/11, NZM 2014, 830
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 19
Frage
Stehen einem vereinbarten einseitigem Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen der Vermieterin der Wortlaut oder
der Gesetzeszweck von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB entgegen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 20
Antwort
Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei,
anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges
Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB
abdingbar ist.
BGH, Urteil vom 5.11.2014, VIII ZR 257/13, ZMR 2015, 207
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 21
Frage
Rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus
ergebenden Nachforderung durch den Gewerbemieter die
Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 22
Antwort
Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein
die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der
vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden
Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines
deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen
Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht.
BGH, Urteil vom 28.5.2014, XII ZR 6/13, ZMR 2014, 705
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 23
Frage
Kommt es zu einer Präklusion von Mietereinwendungen gegen
die Betriebskostenabrechnung trotz vereinbarter Betriebskostenpauschale?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 24
Antwort
Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht
zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen
Gründen. Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf
Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass
(einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind. Dabei ist es
unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die
Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den
Mietvertrags-parteien getroffen worden ist. In beiden Fällen kann der
Mieter anhand des Mietvertrags und gegebenenfalls weiterer
mietvertraglicher Abreden überprüfen, ob die ihm in Rechnung
gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen
abrechenbar sind.
BGH, Beschluss vom 18.2.2014, VIII ZR 83/13, WuM 2014, 336
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 25
Frage
Kommt es - ggf wann - bei einer ausdrücklich mitgeteilten
Abrechnung zusätzlicher Betriebskosten zu einer Änderung der
Betriebskostenabrede des Mietvertrags?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 26
Antwort
Eine telefonische oder schriftliche Ankündigung des Vermieters
über eine Änderung der Betriebskosten sowie die nachfolgende
Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten
zusätzlichen Betriebskosten einbezogen sind, stellt aus der
maßgeblichen Sicht des objektiven Empfängers ein Angebot zur
Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, das die
Mieter durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden
Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten
(erhöhten) Vorauszahlungen akzeptiert haben könnten.
BGH, Urteil vom 9.7.2014, VIII ZR 36/14, ZMR 2014, 965
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 27
Hinweise des BGH
Das LG wird zu prüfen haben, ob bezüglich der Betriebskosten, die
die Mieter bei Abschluss des Mietvertrages selbst getragen haben
(insbesondere im Hinblick auf die Müllentsorgung durch
Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber
inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung
größerer Müllgefäße durch die WEGem.) auf den Vermieter
übergegangen sind, eine Lücke im Mietvertrag entstanden ist, die
im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahin zu schließen ist,
dass die Mieter diese Kosten weiterhin, nunmehr in Form von
Betriebskosten gegenüber der Klägerin zu tragen haben.
BGH, Urteil vom 9.7.2014, VIII ZR 36/14, ZMR 2014, 965
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 28
Fragen
1. Können Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen im
Urkundenprozess geltend gemacht werden?
2. Wieviel Details muss der Mieter bei Bestreiten der in
Abrechnung genannten Fläche vorbringen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 29
Gesetzliche Regelung
§ 592 Abs.1 ZPO
Ein Anspruch, welcher die Zahlung einer bestimmten
Geldsumme oder die Leistung einer bestimmten Menge
anderer vertretbarer Sachen oder Wertpapiere zum
Gegenstand hat, kann im Urkundenprozess geltend gemacht
werden, wenn die sämtlichen zur Begründung des Anspruchs
erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden
können.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 30
Gesetzliche Regelung
§ 595 ZPO
(1) Widerklagen sind nicht statthaft.
(2) Als Beweismittel sind bezüglich der Echtheit oder Unechtheit
einer Urkunde sowie bezüglich anderer als der im § 592
erwähnten Tatsachen nur Urkunden und Antrag auf
Parteivernehmung zulässig.
(3) Der Urkundenbeweis kann nur durch Vorlegung der Urkunden
angetreten werden.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 31
Antworten
1. JA!
2. Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen
Wohnfläche der gemieteten Wohnung reicht bereits deshalb nicht
aus, weil der Mieter substanziiert darlegen muss, dass die vom
Vermieter angegebenen Quadratmeterzahlen unrichtig sind.
Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der
Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter
in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten
Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten
Flächenwert vorzutragen.
BGH, Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 41/14, ZMR 2015, 205
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 32
Fragen
Genügt die Angabe „Umlage nach Personenmonaten“?
Muss sie ggf erläutert werden?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 33
Antworten
Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil
eine - nicht näher erläuterte - Umlage nach "Personenmonaten"
erfolgt.
Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie
viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind (im
Anschluss an das Senatsurteil vom 15. 9. 2010, VIII ZR 181/09, ZMR
2011, 108 = NJW 2010, 3570 und der Senatsbeschlusses vom 18. 1.
2011, VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367).
BGH, Urteil vom 22.10.2014, VIII ZR 97/14, ZMR 2015, 110
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 34
Frage
Muss die Abrechnung bereits erwähnen, ob die dort für den
jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen
Messwerten oder einer Schätzung beruhen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 35
Antwort
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen
Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder
einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter
vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a
Heizkostenverordnung entspricht.
Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.
BGH, Urteil vom 12.11.2014, VIII ZR 112/14, ZMR 2015, 111
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 36
Vertragsgemäßer Gebrauch
Zählt hierzu auch das Rauchen in der Wohnung als Vorstufe
zum Versterben gegen ausdrücklichen ärztlichen Rat?
Wenn JA: Kann dies auch dem Nichtraucher als Nachbarmieter
entgegengehalten werden?
Menschen sind doch wie Zigarren: Beide werden am Anfang
gewickelt, lassen sich später entflammen und enden als Asche.
(Mark Twain)
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 37
Antwort 1
Eine kündigungsrelevante Hausfriedensstörung kann nicht
bereits darin gesehen werden, dass ein (langjähriger) Mieter in
einem Mehrfamilienhaus in seiner Wohnung täglich 15
Zigaretten raucht. Denn eine derartige Vereinbarung haben die
Mietvertragsparteien nicht getroffen und ein dahingehendes
gesetzliches Verbot besteht ebenfalls nicht.
BGH, Urteil vom 18.2.2015, VIII ZR 186/14, ZMR 2015, 376
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 38
Antwort 2
Zwar kann sog. "exzessives Rauchen", das zu
Verschlechterungen der Wohnung führt, die sich mit normalen
Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lassen, den
vertragsgemäßen Gebrauch überschreiten und eine
Schadensersatzpflicht des Mieters zur Folge haben.
Ein solcher Fall ist durch den Vermieter hier aber nicht geltend
gemacht, sondern dieser hat seine Kündigung darauf gestützt,
dass es zu Geruchsbelästigungen im Treppenhaus komme, weil
der Mieter in seiner Wohnung die Aschenbecher nicht leere
und nicht ausreichend über die Fenster lüfte. Es ist daher
davon auszugehen, dass sich das Rauchen des Mieters in seiner
Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält.
BGH, Urteil vom 18.2.2015, VIII ZR 186/14, ZMR 2015, 376
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 39
Antwort 3
Ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, kann aufgrund des
mietvertraglichen Gebots der Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB)
gehalten sein, einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die
Lüftung über die Fenster) zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der
Mitmieter zu ergreifen. Eine durch Verletzung einer solchen
Rücksichtnahmepflicht verursachte Geruchsbelästigung der
Mitbewohner kann auch eine Störung des Hausfriedens darstellen,
insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein
unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.
Ob diese Umstände die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses
für den Vermieter unzumutbar machen und ihn deshalb zur fristlosen
Kündigung berechtigen, ist im Wege der tatrichterlichen Würdigung
unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu
entscheiden.
BGH, Urteil vom 18.2.2015, VIII ZR 186/14, ZMR 2015, 376
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 40
Antwort 4
Die tatrichterliche Beweiswürdigung ist (grob) fehlerhaft, wenn das
Berufungsgericht ohne hinreichende Tatsachengrundlage (hier:
Aussage eines nicht im Gebäude wohnenden Zeugen) von
erheblichen Geruchsbelästigungen im Treppenhaus ausgegangen ist
und weiter nicht bedacht hat, dass etwaige Beeinträchtigungen der
übrigen Mieter (bzw. Mitarbeiter der im Gebäude befindlichen
Büros) durch Zigarettengerüche aus der Wohnung des beklagten
Mieters nur jeweils kurzzeitig andauern, weil sie lediglich das
Treppenhaus betreffen, das typischerweise nur zum Verlassen und
Betreten des Hauses und nicht zum längeren Aufenthalt benutzt
wird. Konkrete Feststellungen dazu, welche Mieter sich überhaupt
und in welchem Umfang beeinträchtigt fühlen und/oder beschwert
haben, hat das Berufungsgericht ebenfalls nicht getroffen.
BGH, Urteil vom 18.2.2015, VIII ZR 186/14, ZMR 2015, 376
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 41
Antwort 5
Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem
Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm,
Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein
Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von
Mietern untereinander.
Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das
Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter
grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung
gehört.
Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und
seinem Vermieter rechtfertigen nicht die Störungen Dritter.
BGH, Urteil vom 16.1.2015, V ZR 110/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 42
Antwort 6
Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit
dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen nur
unwesentlich sind.
Das ist anzunehmen, wenn sie auf dem Balkon der Wohnung des
sich gestört fühlenden Mieters nach dem Empfinden eines
verständigen durchschnittlichen Menschen nicht als wesentliche
Beeinträchtigung empfunden werden.
Liegt hingegen nach diesem Maßstab eine als störend
empfundene – also wesentliche – Beeinträchtigung vor, besteht
der Unterlassungsanspruch allerdings nicht uneingeschränkt.
BGH, Urteil vom 16.1.2015, V ZR 110/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 43
Antwort 7
Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Besitzrechte, die in
einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen.
Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu,
anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur
Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse - zu denen auch das
Rauchen gehört - zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs
und der hinzunehmenden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot
der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen.
Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitab-schnitten
hinauslaufen.
BGH, Urteil vom 16.1.2015, V ZR 110/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 44
Antwort 8
Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen
Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann,
während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen
er auf dem Balkon rauchen darf.
Die Bestimmung der konkreten Zeiträume hängt von den
Umständen des Einzelfalls ab.
Sollte die Geruchsbelästigung nur unwesentlich sein, kommt ein
Abwehranspruch in Betracht, wenn Gefahren für die Gesundheit
drohen.
BGH, Urteil vom 16.1.2015, V ZR 110/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 45
Minderung
Begründet es einen Mietmangel = Minderungsgrund, wenn
Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz verursacht
werden?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 46
Antwort
Ein Vermieter hat nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei
Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom
Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese
Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB
(entschädigungslos) zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der
Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der
Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter
redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr nur
verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu
duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder
ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten
für eine wesentliche, aber als ortsüblich zu duldende Störung einen
Ausgleich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann.
BGH, Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 47
„Mietpreisbremse“
Es drohte bereits gemäß Koalitionsvertrag (S. 115) eine
sog. Mietpreisbremse für Neuverträge =
Wiedervermietung, der Referentenentwurf zum
geplanten Mietrechtsnovellierungs-gesetz (MietRNovG)
datiert vom 18.3.2014, den Regierungs-entwurf (der die
Voraussetzungen für den Erlass der RechtsVO verschärft
und nach dem 1.10.2014 erstmals genutzte Objekte
gänzlich vom Anwendungsbereich ausnimmt; vgl. § 556d
Abs.2 und § 556f BGB-E.), hat das Kabinett am 1.10.2014
verabschiedet, am 22.10.2014 beriet der Rechtsausschuss
des Deutschen Bundesrates das MietRNovG, der
Gesetzentwurf vom 10.11.2014 (BT-Drucksache 18/3121)
wurde „durchgewunken“. Inkrafttreten: 1.6.2015.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 48
Bewertung (I)
B. Flatow
Die höchstzulässige Miete, WuM 2015, 191 ff
A. Lehmann-Richter,
Voraussetzungen und Kontrolle einer Gebietsverordnung zur
Mietpreisbremse, WuM 2015, 204 ff.
H. Fleindl
Die Rückforderung überzahlter Miete bei Verstößen gegen die
Mietpreisbremse, WuM 2015, 212 ff.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 49
Bewertung (II)
Blank,
WuM 2014, 641-660
Derleder,
NZM 2014, 57 ff., 62 und WuM 2013, 383;
Herlitz
ZMR 2014, 262;
Hinz
ZMR 2014, 2014, 593;
Börstinghaus
DWW 2014, 202 und IMR 2014, 449
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 50
§ 5 WiStG bleibt doch erhalten
§ 5 WiStG dient zur Begrenzung der Mietpreisüberhöhung
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig
für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit
verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte
fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
Der Normzweck der rechtspolitisch umstrittenen, aber
verfassungsgemäßen (vgl. BVerfG, WuM 1999, 382,
WuM 1995, 636) Vorschrift des § 5 WiStG ist der Schutz des
Mietervermögens und die Förderung des allgemeinen
Wohnungsmarktes durch Verhinderung von
Wettbewerbsstörungen…
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 51
§ 5 Abs.2 WiStG n.F.
„(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die bei Vorliegen eines geringen
Angebots an vergleichbaren Räumen in einer Gemeinde oder in einem
auf landesgesetzlicher Grundlage gebildeten Teil der Gemeinde die
üblichen Entgelte der letzten vier Jahre in der Gemeinde oder in
vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffen-heit oder
damit verbundenen Nebenleistungen um mehr als 20 vom Hundert
übersteigen.
Entgelte sind dann nicht unangemessen hoch, wenn sie zur Deckung der
laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie
unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in
einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters
stehen.“
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 52
Rechtsfolge bei Verstoß gegen § 5 WiStG
• Der Mietvertrag ist bei Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 5 WiStG zwar nicht insgesamt nichtig,
sondern lediglich die Miethöheabrede ist, soweit sie die sog.
Wesentlichkeitsgrenze übersteigt, in Anwendung des § 134
Halbs. 2 BGB partiell unwirksam (OLG Stuttgart,
WuM 1981, 225 = ZMR 1981, 318; OLG Karlsruhe,
WuM 1982, 128 = ZMR 1983, 59; BGH, WuM 1984, 68 =
ZMR 1984, 121, OLG Frankfurt am Main, ZMR 2000, 753)
• Dh: der Mieter bleibt in der Wohnung, zahlt aber weniger!
07.05.2015
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Folie 53
„Geringes Angebot“ ist keine Mangellage
Ein geringes Angebot wird zum Teil bejaht, wenn das »örtliche
Angebot die Nachfrage nicht um wenigstens 5 % übersteigt«.
(LG Hamburg ZK 16, WuM 1994, 696).
Bei einer Leerstandsreserve von bis zu 5 % greift § 5 WiStG also
noch ein (keine Unterversorgung mit Wohnraum erforderlich).
Maßgeblich ist immer die konkrete Marktsituation.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 54
Indizien
• signifikantes Ansteigen der Nachfragen Wohnungssuchender beim
Wohnungsamt
• Geltung einer Zweckentfremdungsverordnung im betreffenden Gebiet
• hohe Zahl registrierter Fälle von Obdachlosen
• behördlich erstellte hohe Bedarfsprognosen
• Existenz einer landesrechtlichen Verordnung (vgl. § 577a Abs. 2 BGB)
wegen Gefährdung der Wohnraumversorgung
• staatliche Förderprogramme zur Verbesserung der Wohnraumversorgung
• schnelleres Steigen des Mietpreisindexes als des Verbraucherpreisindexes
für Deutschland
• Steigen des Anteils der Wohnkosten am Einkommen der Nutzer
• Diktat der Mietbedingungen durch den Vermieter.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 55
Zwischen-Ergebnis
Die ab 1.6.2015 geltende Mietpreisbremse ist wohl
verfassungsrechtlich noch tragbar.
Weder § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB noch § 5 WiStG greifen
annähernd stark in die Rechte der Vermieter ein. Deren
Voraussetzungen können nicht 1:1 auf die geplante
Mietpreisbremse übertragen werden.
Die Vertragsfreiheit musste vom Gesetzgeber hinreichend
geschützt werden.
Die Mietpreisbremse für neue Mietverträge kommt nur für
Teilmärkte überhaupt in Frage.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 56
Einzelheiten
• Die nicht modernisierte Bestandswohnung
Zwei Grenzen bestehen, von denen der Vermieter die höhere
wählen kann.
Die eine Grenze bildet die ortsübliche Miete zuzüglich eines
Zuschlags von 10 % (§ 556 d Abs. 1 BGB),
die andere bildet die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt
schuldete, bezeichnet als die Vormiete (§ 556 e Abs. 1 BGB).
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 57
Ermittlung der ortsüblichen Miete
• Die Vergleichsmiete bewegt sich innerhalb einer bestimmten
Spanne. Diese Spanne wird idR in einem Mietspiegel
ausgewiesen.
• Die Einordnung innerhalb der Spanne. In einem zweiten Schritt
muss der Vermieter, im Prozess der Richter, dann den
konkreten Wert innerhalb der Spanne auffinden, der die
ortsübliche Miete für eben diese Wohnung festlegt, also die
Einzelvergleichsmiete.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 58
Sonderfall: Teilinklusivmieten
• Es fehlt hier die Vergleichsmiete, die im MSP nur als
Nettokaltmiete bekannt ist. Fraglich ist zunächst, von welchem
Wert der Vermieter 110 % verlangen darf, wenn er die Grenze
ausreizen möchte.
1. Variante: Maßgebend ist der rechnerisch zu ermittelnde
Nettokaltanteil plus 10%. Erst danach werden die
einbezogenen Betriebskosten wieder addiert.
2. Variante: Es wird zunächst aus der ortsüblichen Nettokaltmiete und den einbezogenen Betriebskosten eine Summe
gebildet. Zu dieser Summe dürfen 10 % addiert werden.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 59
Sonderfall: Betriebskostenpauschalen
Der in einer zu hohen Pauschale liegende Teil des vereinbarten
Mietzinses, also ein etwaiger Sicherheitszuschlag, bleibt dem
Vermieter auf Dauer erhalten. Fraglich ist die Behandlung im
Rahmen der Mietpreisbremse.
Die Reserve, die in der Betriebskostenpauschale wirtschaftlich
enthalten ist, wird über die Zeit abgeschmolzen.
07.05.2015
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Folie 60
Grenze des § 556e Abs. 1 BGB – Vormiete
Der Vermieter darf nach § 556 e Abs. 1 S. 1 BGB eine zulässig
vereinbarte Vormiete weiterhin nehmen, auch wenn sie die
110 %-Grenze übersteigt.
Dass nur die zulässige Vereinbarung Bestandsschutz gibt, ergibt
sich aus dem Wort „schuldete“; eine ihrerseits unzulässige
Vormiete gibt keinen Schutz.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 61
Minderung und Vormiete
Minderungen bleiben nach dem Gesetzeswortlaut außer Betracht
(§ 556 Abs. 1 S. 2, 1. Alt.).
Fraglich ist, ob das nur für Minderungen aufgrund behebbarer
Mängel gilt oder ob eine dauerhafte Minderung wegen
unbehebbarer Mängel doch berücksichtigt werden muss, so wie
das von einigen Vertretern im Schrifttum gefordert wird.
Den häufigsten Fall werden hier Flächenabweichungen bilden.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 62
Mieterhöhungen des letzten Jahres
Nach § 556 e Abs. 1 S. 2, 2. Alt. BGB bleiben Mieterhöhungen
außer Betracht, die auf einer Vereinbarung der Mietparteien im
letzten Jahr vor Beendigung ihres Mietverhältnisses beruhen.
Der Gesetzgeber will mit seiner Regelung verhindern, dass die
Mietparteien zum Ende ihres Mietverhältnisses gemeinsam eine
Vereinbarung zu Lasten des späteren Nachmieters treffen.
07.05.2015
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Folie 63
Die modernisierte Bestandswohnung
Das Merkmal „in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn“.
Schwierig zu bestimmen ist der maßgebende Zeitpunkt bei der
Modernisierung.
Der Vermieter muss die Arbeiten „in den letzten drei Jahren
…durchgeführt“ haben. Zur Auslegung gibt es wieder zwei
Lösungsmöglichkeiten:
Lösung 1: Die Arbeiten müssen in ihrer Gesamtheit oder jedenfalls
in ihrem Schwerpunkt in dem Dreijahreszeitraum stattgefunden
haben.
Lösung 2: Es reicht aus, wenn nur der Schluss der Arbeiten bei
Mietbeginn noch keine drei Jahre zurückliegt.
07.05.2015
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Folie 64
Staffelmiete
Auch hier gilt der Vertrauensschutz des § 556 e Abs. 1 S. 1 BGB
entsprechend. Eine Mietstaffel, die wirksam war, bleibt als
Mindestbetrag erhalten (§ 557 a Abs. 4 S. 2 BGB).
Fraglich ist, ob auch Mietstaffeln, die im letzten Vertrag
vereinbart waren, aber wegen eines frühen Mietendes nicht mehr
zum Tragen gekommen sind, herangezogen werden können.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 65
Indexmiete
Hier gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete
(§
557 a Abs. 4 BGB).
Eine Indexmiete bietet als einzige Miete noch die Möglichkeit,
bei nicht modernisierten Bestandswohnungen eine Miete zu
erhöhen, wenn schon die als Vormiete nach § 556 e BGB
geschützte Ausgangsmiete sehr hoch ist.
Hier wären weder höhere Mietstaffeln möglich, noch käme
eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ernsthaft infrage.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 66
Anspruch auf Rückzahlung
Der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 1 S. 3
BGB ist ein vertraglicher Anspruch eigener Art.
In § 556g BGB ist ausdrücklich geregelt, dass der Mietvertrag
auch bei einem Verstoß gegen die höchstzulässige Miete als
solcher wirksam bleibt und nur der über die gekappte
Marktmiete hinausgehende Betrag, die „zu viel gezahlte
Miete“, zurückgefordert werden kann.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 67
Rügepflicht des Mieters
Nach § 556g Abs. 2 S.1 BGB kann der Mieter eine wegen
Verstoßes gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d und
§
556e BGB nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er
einen Verstoß gegen die Vorschriften des Unterkapitels gerügt hat
und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig
geworden ist.
Die Vorschrift schließt Rückforderungsansprüche gleich welcher
Art für Zeiträume vor Zugang einer qualifizierten Rüge aus und
soll dem Umstand Rechnung tragen, dass die Ermittlung der
höchst zulässigen Miete mit Unsicherheiten verbunden ist.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 68
Auskunftsanspruch des Mieters
Nach § 556g Abs. 3 S.1 BGB hat der Vermieter dem Mieter
Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die
Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese
Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter
hierüber unschwer Auskunft geben kann.
Ferner hat der Mieter nach § 556g Abs. 3 S. 2 BGB einen Anspruch
auf Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen entsprechend
§ 559b Abs. 1 S. 2 und 3 BGB.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 69
Änderung des Gesetzes zur Regelung der
Wohnungsvermittlung
a) Dem § 2 Absatz 1 wird folgender Satz angefügt:
„Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.“
b) Nach Absatz 1 wird folgender Absatz 1a eingefügt:
„Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die
Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss
von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich
versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der
Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des
Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom
Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein,
die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).“
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 70
Zu § 2 Absatz 1a WoVermRG-E
§ 2 Absatz 1a WoVermRG-E bestimmt, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden – sofern ein Mietvertrag
zustande kommt – nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen
darf, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen ihm und
dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler nur zu
dessen Erfüllung den Auftrag zum Angebot einer Wohnung im
Sinne des § 6 Absatz 1 WoVermRG vom Vermieter einholt. Der
Wohnungssuchende, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim
Vermittler meldet, darf also nicht mehr zur Zahlung verpflichtet
werden.
Die Formulierung „kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen
oder annehmen“ ist erforderlich, um rechtswirksam ein
bußgeldbewehrtes Handlungsverbot zu umschreiben.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 71
„Bestellerprinzip“
Ausdrücklich erforderlich ist zur Durchsetzung eines materiell
verstandenen „Bestellerprinzips“ darüber hinaus, dass der
Wohnungsvermittler den Auftrag vom Vermieter (oder von einem
anderen Berechtigten) ausschließlich zu dem Zweck einholt, dem
Wohnungssuchenden die Wohnung anzubieten.
In welcher Weise der Wohnungsvermittler die Wohnung auf
Veranlassung des Wohnungssuchenden sucht, steht ihm frei.
Provisionspflichtig wäre der Wohnungssuchende also
beispielsweise dann, wenn der Vermittler eine Anzeige schaltet
und sich ein Vermieter daraufhin mit einer passenden
Mietwohnung meldet. In diesem Fall würde der Vermittler „auf
Bestellung“ des Wohnungssuchenden tätig.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 72
Weiter zum „Bestellerprinzip“
In der Praxis allerdings geht gerade auf angespannten
Wohnungsmärkten die Initiative regelmäßig vom Vermieter aus.
Gibt er dem Vermittler eine Wohnung an die Hand, um einen
Mieter zu finden, kommt die wirksame Verpflichtung eines
Wohnungssuchenden zur Zahlung der Courtage nicht mehr in
Betracht:
Nur der Vermieter ist dann „Besteller“. Das gilt denklogisch
ausnahmslos dann, wenn der künftige Mieter sich nach diesem
Kontakt zwischen Vermieter und Wohnungsvermittler meldet.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 73
Weiter zum „Bestellerprinzip“
Es verhält sich jedoch ebenso, wenn der Wohnungssuchende
einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat, und sich danach ein
Vermieter zwecks Mietersuche an den Wohnungsvermittler
wendet:
Auch in diesem Fall ist nach der Neuregelung der Mieter nicht
provisionspflichtig, weil der Wohnungsvermittler nicht
ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem künftigen
Mieter tätig geworden ist, sondern auch im Interesse des
Vermieters.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 74
Weiter zum „Bestellerprinzip“
Der Wortlaut der Vorschrift stellt sicher, dass der Vermittler die
Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen einer
Zahlungsforderung gegen den Wohnungssuchenden trägt.
Dass der Vermittler den Auftrag, die Wohnung anzubieten,
ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem
Wohnungssuchenden eingeholt hat, kann zum Beispiel durch
Zeugnis des Vermieters, von Mitarbeitern des Vermittlers oder
durch Würdigung einer persönlichen Anhörung des Vermittlers
bewiesen werden.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 75
Sonstige Rechtsprechung zum Mietrecht
Betriebskosten,
Mieterhöhung,
Kündigung,
u.a.m.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 76
Frage
Ist die Abrechnung deshalb aus formellen Gründen unwirksam,
weil der Vermieter die Zwischenschritte nicht offen gelegt hat,
obwohl er die auf das abzurechnende Kalenderjahr
entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden
Rechnungen des Versorgers errechnet hatte?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 77
Antwort
Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt die Angabe der
auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraus.
Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen
gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr
umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung
dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt
insbesondere dann, wenn - wie hier - der Vermieter aus den
jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf
das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er
gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat.
Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur
Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige
Kostenbestandteile, etwa bei den Hauswartkosten.
BGH, Urteil vom 2.4.2014, VIII ZR 201/13, ZMR 2014, 624
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 78
Frage
• Kann der vermietende Sondereigentümer vom WEG-Verwalter
verlangen , dass seine Jahresabrechnung so gestaltet ist, dass
aus ihr eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter – z.B.
durch Streichen der nicht umlagefähigen Kostenarten – erstellt
werden kann?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 79
Antwort
• Der vermietende Sondereigentümer hat ausschließlich in
eigener Verantwortung dafür Sorge zu tragen, dass eine der
ständigen Rechtsprechung genügende Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erstellt und gelegt wird.
• Die Erfüllung dieser Verbindlichkeit geht die
Eigentümergemeinschaft nichts an.
AG Erfurt, Urteil vom 14.08.2013, 5 C 51/12, ZMR 2014, 751
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 80
Frage
• Wenn nur ein geringer Bruchteil der abgegebenen Heizwärme
(hier: bei einer Einrohrheizung) durch die Heizkostenverteiler
erfasst wird: Wie ist abzurechnen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 81
Antwort
Wird nur ein geringer Bruchteil der abgegebenen Heizwärme
(hier: bei einer Einrohrheizung) durch die Heizkostenverteiler
erfasst, so entspricht die Kostenverteilung zu 50% nach Verbrauch
und zu 50% nach Fläche nicht mehr ordnungs-mäßiger
Verwaltung.
In solchen Fällen muss ein zulässiges Korrekturverfahren nach §
7 Abs.1 Satz 3 HeizkostenVO angewendet werden.
LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 6.8.2014, 14 S 9871/12
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 82
Frage
Können Mietvertragsparteien bei der Gewerberaummiete
formularvertraglich regeln, dass – trotz § 560 BGB nur! - der
Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe
der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung
anpassen darf?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 83
Antwort
1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die
Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass – nur! - der Vermieter
im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der
Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung
anpassen darf.
2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem
Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB.
BGH, Urteil vom 5.2.2014, XII ZR 65/13, ZMR 2014, 530
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 84
Mieterhöhung
• Muss die Hausverwaltung ausdrücklich ihre Vertretung für den
Vermieter im Mieterhöhungsverlangen offenlegen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 85
Antwort
Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB)
genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen
Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen
ergibt;
einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und
namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es dann nicht.
BGH, Urteil vom 2.4.2014, VIII ZR 231/13, ZMR 2014, 625
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 86
Frage
• Kann der Käufer einer vermieteten Wohnung - nach interner,
vom Verkäufer erklärter Ermächtigung - wirksam schon vor der
Eigentumsumschreibung im Grundbuch (arg. § 566 BGB) im
eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren stellen?
• Besteht Bedürfnis für eine „Ermächtigung“ neben einer
möglichen Vollmacht?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 87
Antwort
• Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer
ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im
Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in
die Vermieterstellung (§ 566 Abs.1 BGB) im eigenen Namen
ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen.
• Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht
davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.
BGH, Urteil vom 19.3.2014, VIII ZR 203/13, ZMR 2014, 620
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 88
Frage
Kann es bei Erweiterung der Wohnfläche zu einer
konkludenten Mieterhöhungsvereinbarung kommen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 89
Antwort
Das Angebot des Vermieters auf Gebrauchsüberlassung der
durch einen Hausanbau erweiterten Wohnfläche gegen
Zahlung einer erhöhten Nettomiete nimmt der Mieter durch
Nutzung des Anbaus konkludent an.
Das gilt jedenfalls, wenn Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter
nach dem Zuschnitt der Wohnung nicht umhin konnte, die
zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, nicht vorliegen.
BGH, Urteil vom 2.7.2014, VIII ZR 298/13, ZMR 2015, 13
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 90
Fragen
• Können generell Zahlungen der geforderten erhöhten Miete so
verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen
zugestimmt wird?
• Wenn JA: wie viele Zahlungen sind erforderlich?
• Kommt es auf die Zahlungsart an?
• Was gilt bei Mietermehrheit?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 91
Antwort (I)
• Schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete,
jedenfalls jedoch die mehrmalige Zahlung kann aus der
maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden
werden, dass damit dem Mieterhöhungs-verlangen
zugestimmt wird.
• Auch bei Zustimmung zu einem formell unwirksamen
Mieterhöhungsverlangen kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe.
• AG München, Urteil 14.8. 2013, 452 C 11426/13 (= LG München
I, 14 S 20794/13), ZMR 2014, 460
• vgl. dagegen § 12 Abs.6 Nr.2 MHRG „zweimalige Entrichtung des
erhöhten Mietzinses oder zweimalige Duldung des Einzugs…“
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 92
Antwort (II)
• Die Überweisung kann allein als Zustimmung beider Beklagten
verstanden werden, nämlich der Mieterin zu 1) in eigenem
Namen und gleichzeitig für den Mieter zu 2) in fremden
Namen.
• An der konkludenten Zustimmung muss sich jedenfalls auch
derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht
selbst gezahlt hat.
• AG München, Urteil 14.8. 2013, 452 C 11426/13 (= LG München
I, 14 S 20794/13), ZMR 2014, 460
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 93
Frage
• Darf der Vermieter in einer Gemeinde ohne Mietenspiegel, auf
die Werte des MSP aus einer Nachbargemeinde zurück greifen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 94
Antwort
• Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig,
wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.
• Die fehlende Vergleichbarkeit einer kleineren Gemeinde mit
der Großstadt (hier: Nürnberg) kann nicht durch einen
prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt
werden.
BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12, ZMR 2014, 268 mit
Anm. Fleindl
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 95
Frage
• Was muss - auch prozessual - bei Existenz eines qualifizierten
Mietspiegel vorgetragen/beachtet werden?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 96
Antwort
• Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit
einem Sachverständigengutachten, dann muss er dem Mieter
im Mieterhöhungsverlangen die Werte des qualifizierten
Mietspiegels mitteilen. Eine Mietspiegel-berechnung in dem
Gutachten selbst genügt jedenfalls dann nicht den
Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 BGB , wenn das
Mieterhöhungsverlangen keinen Hinweis auf diese Berechnung
enthält.
• Ein wegen Verstoßes gegen § 558a Abs. 3 BGB formell
unwirksames Mieterhöhungsverlangen kann während des
Zustimmungsprozesses durch Vorlage einer Berechnung nach
dem qualifizierten Mietspiegel nachgebessert werden.
LG München I, Urteil vom 26.2.2014, 14 S 20377/13, ZMR 2014, 364
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 97
Kündigung
• Frage:
• Kann das unredliche Prozessverhalten des Mieters im
Räumungsprozess den Ausspruch einer gesonderten
wirksamen Kündigung rechtfertigen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 98
Antwort
Leugnet der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den
vom Vermieter behaupteten Kündigungssachverhalt, kann das
unredliche Prozessverhalten des Mieters den Ausspruch einer
gesonderten Kündigung rechtfertigen. Dies gilt grundsätzlich aber
nur dann, wenn die Räumungsklage des Vermieters schlüssig war
und das wahrheitswidrig in Abrede gestellte Vorbringen des
Vermieters für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich
ist und nicht hinweggedacht werden kann.
LG Berlin, Beschluss vom 15.4.2014, 67 S 81/14, GE 2014, 936
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 99
Frage
Kann die - unverlangte - Vorlage einer "frei erfundenen"
Vorvermieterbescheinigung seitens des Mieters die Kündigung
durch den Vermieter rechtfertigen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 100
Antwort
• Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher
Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter
unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung
rechtfertigen kann.
• Wenn dem Vermieter bereits vor Jahren bekannt geworden sein
soll, dass die vom Mieter vorgelegte Bescheinigung des
Vorvermieters gefälscht war, so kann die drei Jahre später
ausgesprochene Kündigung möglicherweise nicht mehr
innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt sein ( §§ 242, 314
Abs. 3 BGB).
• BGH, Urteil vom 9.4.2014, VIII ZR 107/13, ZMR 2015, 201
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 101
Frage
Welche inhaltlichen Anforderungen sind an eine Kündigung
wegen Eigenbedarfs zu stellen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 102
Antwort
1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die
Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die
Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der
Wohnung hat, ausreichend.
2. Soll zugunsten der (identifizierbar benannten) Tochter des
Vermieters, die mit ihrem Lebensgefährten einen eigenen
Hausstand begründen möchte, gekündigt werden, reichen
entsprechende Angaben aus, ohne dass es der namentlichen
Benennung des Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben
bedarf.
BGH urteil vom 30.4.2014, VIII ZR 284/13, ZMR 2014, 969
07.05.2015
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Folie 103
Frage
Wem gegenüber muss bei mehreren Erben des verstorbenen
Vertragspartners die Kündigung erklärt werden?
07.05.2015
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Folie 104
Antwort
Das an einen von zwei Erben des verstorbenen Mieters
gerichtete Kündigungsschreiben des Vermieters bewirkt die
Kündigung auch gegenüber dem anderen Erben, wenn sich auf
dem Schreiben ein handschriftlicher Zusatz befindet, wonach
sich der Adressat verpflichtet, die Kündigung umgehend an den
namentlich genannten zweiten Erben weiterzuleiten, und es
dem Vermieter ersichtlich um die Beendigung des gesamten
Mietverhältnisses gegenüber beiden Erben des verstorbenen
Mieters geht.
BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 25714, MDR 2015, 266
07.05.2015
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Folie 105
Frage
• Rechtfertigt ein gefährlicher Angriff auf Leib und Leben des
Hauswarts ohne Abmahnung die fristlose Kündigung des
Mieters?
• Hat sein Verhalten nach der Tat bzw. Kündigung noch
Bedeutung?
07.05.2015
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Folie 106
Antworten
• Ein gefährlicher Angriff auf Leib und Leben des Hauswarts
rechtfertigt ohne Abmahnung die fristlose Kündigung des
Mieters.
• Es genügt ein Angriff auf einen Mitarbeiter des Vermieters
durch den Ehemann einer Mieterin. Ist der Ehemann aufgrund
seines Gesundheitszustandes als geistig krank anzusehen, wäre
eine Abmahnung - erst recht - entbehrlich.
• Durch ein nachträgliches Wohlverhalten wird die Wirksamkeit
der Kündigung nicht berührt. Dies gilt ausnahmslos.
• LG Karlsruhe, Urt. v. 30.07.2013, 9 S 57/13, ZMR 2014, 43
07.05.2015
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Folie 107
Frage: Kündigungsgrund für die Vermieterin?
Fall: Wie vereinbart suchte die Vermieterin den Mieter auf, um
zwischenzeitlich installierte Rauchwarnmelder in Augenschein zu
nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte sie, das gesamte Haus
zu besichtigen und gegen den Willen des Mieters weitere als die
mit Rauchwarnmeldern versehenen Zimmer zu betreten. Der
daraufhin unmissverständlich ausgesprochenen Aufforderung,
das Haus zu verlassen, leistete sie keine Folge, sondern verweilte
in der Diele vor der Haustür. Sie öffnete dort ein Fenster im Flur,
nachdem sie zuvor Gegenstände von der Fensterbank genommen
hatte. Daraufhin umfasste der Mieter mit den Armen die
Vermieterin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür.
07.05.2015
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Folie 108
Antwort: Wer provoziert, verliert……. Oder: besser
Vollausstattung mit Rauchwarnmeldern
In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2
Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die
Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543
Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten
des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das
nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert
hat.
Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum
ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur
Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen
unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH,
Urteil vom 4.6.2014, VIII ZR 289/13, ZMR 2014, 963
07.05.2015
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Folie 109
Frage: Können solche mails die Kündigung
rechtfertigen?
„Leider konnte ich gerade nicht meinen müll trennen weil mal wieder die gelbe
Tonne abgesperrt war. Wieso zahl ich überhaupt einen hausmeister der nicht an
der tür steht und mir aufmacht? Und das ist jetzt keine Drohung sondern eine
Ankündigung. … Sowas wie sie braucht kein Mensch….. Eine
hausverwaltung die das haus vergammeln lässt…weiß gerade nicht die Namen
von ihren Chefs…(sorry frau K…gest nicht gegen sie)…sollten die einen
Arsch in der hose haben dann sollen die weiber sich melden, oder
ich find die auf pornoseiten im internet... denn die „kerle“ haben ja nur
geld im kopf und wissen gar nicht mehr was dienst am kunden ist…und wenn
hier nicht bald einer bei mit von den schnarchnasen anruft geht die klage raus
… ich weiß … und von mir mittlerweile unfreundlich. Und das ganze haus (fast)
steht hinter mir…also machen sie sich auf was gefasst sie verlogene unfähige
chfes der A KdÖR. LA kenn ich schon = leck mich am Arsch…Dann ist V =
vorne…Soviel scheiße erträgt keiner…denn wer lutscht schon gerne
scheißschwänze“. -----07.05.2015
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Folie 110
Antwort
Beleidigt und bedroht ein manisch-depressiver Mieter Dritte im
Haus und Mitarbeiter des Vermieters, weil er erstmals seine
Medikamente in der manischen Hochphase abgesetzt hatte
(gegen ärztlichen Rat), so rechtfertigt dies bei einem fast 10 Jahre
weitgehend unbeanstandet verlaufenen Mietverhältnis weder
eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung.
AG Darmstadt, Urteil vom 21.1.2014, 313 C 13/14, ZMR 2015, 39
07.05.2015
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Folie 111
Frage
• Rechtfertigt ein angedeuteter Stockschlag in Richtung des
Kopfes eines Mitmieters die Kündigung?
07.05.2015
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Folie 112
Antwort
Eine bedrohliche Geste (hier: angedeuteter Stockschlag in
Richtung des Kopfes) gegenüber einem Mitmieter kann eine
fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.
AG München, Urteil vom 9.10.2013, 472 C 7153/13, ZMR 2015, 41
07.05.2015
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Folie 113
Gebrauchsrechte des Mieters
Frage
Ist der Mieter für einen Schaden am Marmorfußboden (ca.
4000 Euro) verantwortlich, der sich als Folge des
„Stehpinkelns“ realisierte?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 114
Antwort
Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden
Domestizierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus
noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden
Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig mit bisweilen
erheblichen Auseinandersetzungen mit - insbesondere weiblichen
- Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im
Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen.
Auch wenn in der heutigen Zeit das Urinieren im Stehen als
solches keine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache darstellen
sollte, würde es jedenfalls an einem Verschulden der Mieter für
den Schaden am Marmor fehlen.
AG Düsseldorf, Urteil vom 22.1.2015, 42 C 10583/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 115
Frage
Kann ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des
Mieters ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung oder
gar Weitervermietung begründen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 116
Antwort
1. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des
Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines
Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen.
2. Von einer Überlassung nur eines Teils des Wohnraums gemäß
§ 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn
der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig
aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren
Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu
lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken
(Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.
BGH, Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13, ZMR 2014, 713
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 117
Frage
Wie oft am Tag muss der berufstätige Mieter Stoßlüften?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 118
Antwort
Das tägliche drei- bis viermalige Stoßlüften zur Vermeidung von
Tauwasserbildung an Kältebrücken belastet auch berufstätige
Mieter nicht überobligatorisch.
Während der Abwesenheit des Mieters muss nicht gelüftet
werden.
LG Frankfurt/M., Urteil vom 16.1.2015, 2-17 S 51/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 119
Fragen
• Was ist eigentlich „rauchen“?
• Kann das Rauchen in der Wohnung verboten werden?
• Wann kann der Raucher auf Unterlassung in Anspruch
genommen werden?
• Wann haftet er für Substanzschäden?
• Wann kann er fristlos oder ordentlich gekündigt werden?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 120
Begriff
• Unter "Rauchen" versteht man im allgemeinen und
wissenschaftlichen Sprachgebrauch das Einatmen (und
Ausatmen!) des Rauchs, der bei dem Verbrennungsvorgang
(Pyrolyse) von Tabakwaren entsteht .
• Es muss also zu einem Verbrennungsvorgang kommen und die
zu verdampfenden Stoffe müssen Tabakwaren im Rechtssinne
sein.
• § 3 Abs. 1 des Vorläufigen Tabakgesetzes (VTabakG) definiert
Tabakerzeugnisse im Sinne des Gesetzes als aus Rohtabak oder
unter Verwendung von Rohtabak hergestellte Erzeugnisse, die
zum Rauchen, Kauen oder anderweitigen oralen Gebrauch oder
zum Schnupfen bestimmt sind.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 121
Fragen
• Kann wenigstens in Gemeinschaftsräumen und Treppenhaus
das Rauchen zB durch eine Hausordnung oder Formular-klausel
verboten werden?
• Wie könnte die Klausel lauten?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 122
Antwort
Hier geht es auch um die Schutzpflichten des Vermieters
gegenüber den anderen Mitmietern. Dieses Kriterium hat übrigens
auch bei der Wartung von Rauchwarnmeldern Bedeutung erlangt.
Klauselvorschlag
„Das Rauchen, insbesondere von Zigaretten, Zigarillos, Zigarren
und Pfeife ist im Treppenhaus, Aufzug, Keller und Trockenboden
verboten“.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 123
General-Klausel
„Die Parteien sind sich einig, dass es sich bei der Mietwohnung um
eine Nichtraucherwohnung (außer Balkon/ Terrasse soweit
vorhanden) handelt.
Ein Unterlassungsanspruch des Vermieters in Bezug auf ein
Rauchen innerhalb der Wohnräume wird, soweit die übrigen
Mieter im Objekt nicht gestört werden, gleichwohl während der
Mietzeit ausgeschlossen.
Der Ausschluss des Unterlassungsanspruches bezieht sich jedoch
nur auf die konkrete Handlung und nicht auf Folgeansprüche, die
durch eine vertraglich abweichende Handlung des Mieters
entstehen können (z.B. nachhaltige Beseitigung von
Nikotinablagerungen).“
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 124
Frage
• Wie darf der Mieter in der verlangten Selbstauskunft bzw.
„Nichtrauchererklärung“ auf die Fragen, ob er Raucher sei oder
ob er in der Wohnung selbst oder ggf Dritte rauchen werden,
antworten?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 125
Vertragsanfechtung oder Kündigung?
Der Mieter muss erstmal nicht ungefragt im Rahmen der
Vertragsverhandlungen sein Laster „Rauchen“ offenbaren.
Umstritten ist, ob der Mieter in der berechtigterweise verlangten
Selbstauskunft bzw. „Nichtrauchererklärung“ auf die Fragen, ob
er Raucher sei oder ob er in der Wohnung selbst oder ggf Dritte
rauchen werden analog zu arbeitsrechtlichen Grundsätzen über
die Beantwortung unzulässiger Fragen „lügen“ darf.
Artz etwa bejaht dieses Mieterrecht zur Lüge. Nach dieser
Ansicht scheidet eine Anfechtung des Mietvertrages ebenso wie
eine Kündigung aus solchem Grunde aus.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 126
Mehr als nur Gelegenheitsraucher……
Nach anderer Ansicht verletzen dagegen Mieter ihre
vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dadurch,
dass sie entgegen vertraglicher Vereinbarung in erheblichem
Maße in der Wohnung rauchen.
Ausgangslage: Individuell vereinbart wurde zuvor, dass die Mieter
in der Wohnung nur in ganz geringem Ausmaß, sozusagen als
Gelegenheitsraucher, rauchen durften.
Harsch bejaht vor diesem Hintergrund ein ordentliches
Kündigungsrecht des Vermieters nach § 573 Abs.1 BGB, wenn
dieser ausdrücklich nur an Nichtraucher vermieten wollte und der
Mieter sich als solcher geriert hatte.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 127
Frage
• Darf der durch (nacht-)aktive Raucher gestörte Mieter
mindern?
• Wenn ja: In welcher Höhe
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 128
Antwort (I)
Wird die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit der
Mietwohnung dadurch erheblich gemindert, dass die Mieter der
darunter liegenden Wohnung in erheblichem Maße auf ihrem
Balkon rauchen, und der Rauch in die Dachgaube und die
Wohnung des (nicht rauchenden) Mieters zieht, so dass dieser
gezwungen ist, eine Belüftung seiner Wohnung zu unterlassen, so
stellt dies einen erheblichen Mangel dar, der eine Minderung der
Miete um 5% rechtfertigt.
LG Hamburg, Urteil vom 15.6.2012, 311 S 92/10, IMR 2013, 11 mit
Anm. Riecke
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 129
Antwort (II)
Die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit einer
Mietwohnung ist erheblich gemindert, wenn die Mieter der
darunter liegenden Wohnung in erheblichem Maße auf ihrem
Balkon rauchen und dieser Rauch in die Wohnung des Mieters
zieht bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen ist, eine
Belüftung der Wohnung zu unterlassen.
Die Beeinträchtigung durch in einer Stunde mehrmals
auftretenden, starken aufziehenden Rauch, der bei dem im
Sommer jedenfalls erforderlichen Lüften des Hauptzimmers in die
Wohnung in unangenehmer, störende Weise eindringt, berechtigt
den Beklagten zur Minderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete.
LG Berlin, Urteil vom 30.4.2013, 67 S 307/12, NZM 2013, 810
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 130
Frage
Kann der Vermieter bei Bestehen einer Wohngebäudeversicherung erfolgreich wegen der Folgen eines Brandschadens
gegen die Mieter vorgehen?
Fall: Es kam zu einem Brand in der Küche der Mietwohnung.
Hierdurch wurden die Küche und weitere Räume - überwiegend in
Gestalt von Rußverschmutzungen - beschädigt. Brandursache
war, dass die damals 12-jähige Tochter der Kläger Öl in einem
Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei
eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl
währenddessen entzündet hatte. Den Mietern fällt hinsichtlich
der Verursachung des Brandschadens (allenfalls) einfache
Fahrlässigkeit zur Last
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 131
Antwort
Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen,
deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter
leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten
Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die
mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter,
sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der
Vermieter aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem
zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz
2 BGB) den Brandschaden grds auch dann zu beseitigen, wenn er von
einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.
BGH, Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13, ZMR 2015, 112 mit Anm.
Schmid
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 132
Begründung
In Fällen, in denen der Mieter - wie hier - bereits durch die
umgelegte Zahlung der Versicherungsprämie für eine
Wohngebäudeversicherung zur Deckung des durch ihn
verursachten Schadens beigetragen habe, dürfe er davon
ausgehen, als Gegenleistung für die von ihm anteilig
übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen
Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Der Vermieter
habe dagegen insoweit, als er durch die Versicherung geschützt
sei, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den
Schadensausgleich durch den Mieter zu suchen, obwohl dieser
bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung
des Schadens beigetragen habe.
BGH, Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13, ZMR 2015, 112
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 133
Frage
• Welche Konsequenzen hat der Verlust eines Schlüssels für die
Schließanlage des Mietshauses durch den Mieter?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 134
Antwort (I)
Es kommt darauf an…….
1. Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei seinem Auszug
einen von 2 überlassenen Wohnungsschlüsseln nicht zurück, steht
dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß den §§
280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der
Mieter seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den
nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat.
BGH, Urteil vom 5.3.2014, VIII ZR 205/13, ZMR 2014, 626
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 135
Antwort (II)
2. Als Schadensersatz kann der vermietende Wohnungseigentümer Freistellung ( = Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft) verlangen, soweit er wegen des
abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft
ausgesetzt ist.
Derartige Schadensersatzansprüche bestehen aber dann nicht,
wenn die Schließanlage der Wohnungseigentumsanlage
tatsächlich nicht (insgesamt) ausgetauscht worden ist. Es fehlt
dann an einem erstattungsfähigen Vermögensschaden, so dass
auch eine fiktive Abrechnung nicht in Betracht kommt.
BGH, Urteil vom 5.3.2014, VIII ZR 205/13, ZMR 2014, 626
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 136
Begründung
Zwar kann ein Geschädigter den für die Beseitigung eines
Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 Abs.
2 Satz 1 BGB grundsätzlich auch fiktiv abrechnen (st. Rspr. zur
Beschädigung eines Kfz).
Der BGH sieht in dem Verlust eines Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit.
Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt
ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel
Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines
Substanzeingriffs.
BGH, Urteil vom 5.3.2014, VIII ZR 205/13, ZMR 2014, 626
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 137
Abwicklung des Mietverhältnisses
Fragen
Wann ist von einer Rückerlangung der Mietsache auszugehen?
Muss es immer zur Übertragung des Besitzes an der Wohnung
vom Mieter an den Vermieter kommen?
Wer muss Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters haben?
Verwalter? Hauswart?
Wofür hat diese Frage elementare Bedeutung?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 138
§ 548 BGB
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen
oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs
Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er
die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs
des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine
Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf
Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs
Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 139
Antwort (I)
Der Vermieter muss in die Lage versetzt werden, sich durch
Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein
umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und
Verschlechterungen der Mietsache zu machen.
Es muss der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgeben
und der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen.
Ohne Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters an der
Wohnung, etwa durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den
Vermieter oder seinen Bevollmächtigten, ist der Vermieter grds
nicht in der Lage, den Zustand der Wohnung zu prüfen.
BGH, Urteil vom 23.10.2013, VIII ZR 402/12, ZMR 2014, 270
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 140
Antwort (II)
Auch wenn der Hauswart beauftragt war, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen und nach Rücksprache mit der
Hausverwaltung zum Teil auch Schlüssel zurückzunehmen. Soweit
der Hauswart im Besitz von Schlüsseln war, reicht dies allein
jedoch für die Rückgabe der Wohnung im Sinne von
§ 548
Abs. 1 Satz 2 BGB nicht aus. Die Kenntnis des Hauswarts von der
Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist dem Vermieter oder der ihn
vertretenden Hausverwaltung nur dann zuzurechnen, wenn der
Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel
zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen.
BGH, Urteil vom 23.10.2013, VIII ZR 402/12, ZMR 2014, 270
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 141
Frage
Wann darf der Vermieter auf die Kaution des Mieters zugreifen?
- bzgl. Forderung
- bzgl. Zeitpunkt
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 142
Antwort (I)
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter
eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den
Mieter nicht verwerten.
Ein solches Vorgehen widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum
Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution.
BGH, Urteil vom 7.5.2014, VIII ZR 234/13, ZMR 2014, 619 mit
Anm. Riecke
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 143
Antwort (II)
Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine
Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung
behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden
Mietverhältnisses zu eröffnen.
Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung (vgl.§ 551 Abs. 3
Satz 3 BGB) der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der
Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des
Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters
ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann,
soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.
BGH, Urteil vom 7.5.2014, VIII ZR 234/13, ZMR 2014, 619 mit
Anm. Riecke
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 144
Frage
• Kann das verlangen einer insolvenzsicheren Anlage der
Mietkaution gegenüber dem Erwerber der Immobilie
treuwidrig sein?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 145
Antwort
Die Geltendmachung eines Anspruchs auf insolvenzsichere Anlage
einer Barauktion durch den Mieter ist gegenüber dem Erwerber
treuwidrig, wenn der Mieter gegenüber dem ursprünglichen
Vermieter mit die Kautionssumme übersteigenden Mietzinszahlungen in Zahlungsverzug ist, unabhängig davon, ob der
ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang die Aufrechnung
erklärt oder die Barkaution anderweitig verwertet hat.
LG Berlin, Urteil vom 6.3.2014, 67 S 425/13, ZMR 2014, 540
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 146
Frage
• In welchen fällen liegt eine überhöhte Kaution vor, wenn ein
Dritter eine zusätzliche Mietbürgschaft freiwillig anbietet?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 147
Antwort
1. Die Mietsicherheiten dürfen gemäß § 551 BGB das Dreifache
der auf einen Monat entfallenden Mieten ohne
Nebenkostenvorauszahlung nicht übersteigen; dies gilt auch bei
Stellung mehrerer Sicherheiten.
2. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Bürgschaft unaufgefordert
vom Mieter zusätzlich als Sicherheit geboten wird.
3. Dies ist nicht der Fall, wenn die Bürgschaft vom Bürgen zwar
freiwillig geleistet wird, der Vermieter dies allerdings vom Bürgen
auch gefordert hat (Abkehr von AG Köpenick, IMR 2013, 282).
LG Berlin, Beschlüsse vom 14.5. 2014 und 7.4.2014, 65 S 469/13
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 148
Anmerkung
Allein wenn der Bürge wirklich unaufgefordert die Bürgschaft
unter der Bedingung leistet, dass dann ein Mietvertrag zustande
kommt und der Mieter hierdurch nicht erkennbar belastet wird
(BGH, ZMR 2004, 666 und BGHZ 111, 361; a. A. aber mit
beachtlichen Gründen AG Kerpen ZMR 2012, 363; str.) darf
ausnahmsweise (vgl. auch Staudinger/ Emmerich § 551 Rn. 6
m.w.N., a.A. mit guten Gründen HdM/Emmert § 16 Rn. 84) die
Höchstgrenze überschritten werden.
Als weitere Ausnahme gilt der Fall, dass die Bürgschaft in Höhe
eines Mietrückstandes eingegangen wird, um die Rücknahme der
Kündigung durch den Vermieter zu erreichen (BGH ZMR 2013, 621
= NJW 2013, 187)
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 149
Frage
Kann der Insolvenzverwalter nach Pfandverwertung Zahlungen
vorrangig auf die nach Verfahrenseröffnung als
Masseverbindlichkeiten begründeten Mietforderungen leisten
oder gilt § 366 BGB?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 150
Antwort
Dauert ein Gewerbemietverhältnis mit dem Schuldner als Mieter
nach Insolvenzeröffnung fort, ist der Insolvenzverwalter nicht
berechtigt, den Erlös aus der Verwertung dem Vermieterpfandrecht unterliegender Gegenstände mit der Tilgungsbestimmung
an den Vermieter auszukehren, die Zahlung vorrangig auf die
nach Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten
begründeten Mietforderungen und erst sodann auf die vor
Verfahrens-eröffnung als Insolvenzforderungen entstandenen
Mietforde-rungen anzurechnen.
BGH, Urteil vom 9.10.2014, IX ZR 69/14, MDR 2015, 182
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 151
Frage
Wie beurteilt sich das Verhältnis zwischen
Sicherungsübereignung und Vermieterpfandrecht des
Erwerbers?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 152
Antwort
1. Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten
zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses
ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen
Veräußerer und Mieter abzustellen.
2. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der
Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der
Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem
veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das
Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst.
3. Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen
aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen
dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.
BGH, Urteil vom 15.10.2014, XII ZR 163/12, ZMR 2015, 107
07.05.2015
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Folie 153
Fragen
Kann der Vermieter als Pfandgläubiger das aufgrund einer
eigenmächtigen Nutzung Herauszugebende gemäß § 1214 Abs.
2 BGB auf die Forderung anrechnen?
Geht dies auch ohne eine hierüber getroffene Vereinbarung
(§ 1213 Abs. 1 BGB)?
07.05.2015
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Folie 154
Antwort
Ein Vermieter als Pfandgläubiger, der Nutzungen aus dem
Pfand zieht, ohne durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu
sein, hat das daraus Erlangte an den Mieter als Pfandschuldner
nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag
herauszugeben.
BGH, Urteil vom 17.9.2014, XII ZR 140/12, MDR 2014, 1382
07.05.2015
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Folie 155
Mischmietverhältnis
• Fragen:
• Wie ist die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über
Wohnräume und einem gewerblichen Mietverhältnis
vorzunehmen?
• Welches Recht gilt bei gemischten Verträgen?
07.05.2015
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Folie 156
Antwort (I)
• 1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und
Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu
bewerten.
• Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche
Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt.
• Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls
abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher
Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. ------------------->
07.05.2015
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Folie 157
Antwort (II)
• 2. - neu - Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu
Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer
gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird,
durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt
keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der
Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu
• 3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein
Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im
Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung
der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen .
• BGH, Urteil vom 9. 7. 2014, VIII ZR 376/13, ZMR 2014, 871
07.05.2015
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Folie 158
Noch ein (einfacher) Fall:
• Der Hauptmieter einer Kanzlei vermietete 2003 einen
Büroraum unter. Die Untermieterin durfte sich an die
Telekommunikationsanlage anschließen. Angestellte des
Hauptmieters sollten im Einzelfall auch mal Telefonate für die
Untermieterin entgegennehmen sowie Klienten empfangen.
Am 15.12.2010 kündigte die Untermieterin mit Wirkung zum
31.12.2010, hilfsweise zum nächst zulässigen Zeitpunkt und
stellte per 31.1.2011 die Zahlungen ein.
• Zu Recht?
07.05.2015
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Folie 159
Antwort
1. Wird ein Kanzleiraum "für Büronutzung inkl. eingerichteter
Kommunikationsmittel" entgeltlich überlassen, so liegt ein
Mischmietvertrag mit dem Schwerpunkt der Raummiete vor,
nicht jedoch ein Dienstvertrag.
2. Wird nicht ausdrücklich eine Regelung für die Kündigungsfrist
getroffen, muss eine ergänzende Vertragsauslegung erfolgen, die
zur analogen Anwendung des § 573c Abs.1 Satz 1 BGB (aus dem
Wohnraummietrecht!) führt.
LG Hamburg, Fehlurteil vom 28.3.2013, 307 S 105/12, ZMR 2013,
443
07.05.2015
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Folie 160
Kommentierte Irrwege der ZK 7 des LG Hamburg
LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2013, 307 S 105/12, ZMR 2013, 443
mit abl. Anm. Abramenko; zu Recht kritisch auch Feldhahn IMR
2013, 291; v. Seldeneck Info M 2013, 128; vgl. auch Schmolke ZMR
2013, 610 ff. zur Beendigung eines Mischvertrages über eine
Bürogemeinschaft von Anwälten (= Ausgangsfall für das LG
Hamburg, s.o.);
alle kritischen Anmerkungen bezogen sich auf die Anwendung der
falschen Norm für die Vertragskündigung;
ebenso unzutreffend war bereits das Urteil des LG Hamburg vom
19.4.2012, 307 S 21/12, ZMR 2012, 868 (zum selben Fall) mit abl.
Anm. Riecke.
07.05.2015
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Folie 161
Fragen
Wann ist von einem einheitlichen Vertag über Wohnraum und
Garage auszugehen?
Gibt es Vermutungswirkungen bei Verwendung getrennter
Urkunden?
07.05.2015
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Folie 162
Antwort
Bei Abschluss eines schriftlichen Wohnraummietvertrags und
eines separaten Mietvertrags über eine Garage spricht eine
tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit
beider Vereinbarungen.
Die Vermutung kann durch die Darlegung besonderer
Umstände widerlegt werden, die die Annahme rechtfertigen,
dass es sich bei den Mietverhältnissen über Wohnraum und
Garage nach dem Willen der Beteiligten um eine rechtliche
Einheit handeln soll.
BGH, Beschluss vom 11.3.2014, VIII ZR 374/13
07.05.2015
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Folie 163
Untermiete
Deckt die Erlaubnis zur Untervermietung ohne besondere
Anhaltspunkte auch die Erlaubnis zu einer tageweisen
Vermietung an Touristen?
07.05.2015
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Folie 164
Antwort
Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der
Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit
Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit
oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum
überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Hiervon unterscheidet
sich die aus den Werbeanzeigen des Beklagten ersichtliche Art der
Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend.
Es hätte nahe gelegen, eines der beiden Zimmer der Wohnung einem
"normalen" Untermieter - etwa einem "Wochenendfahrer" - zu
überlassen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an
Touristen konnte der Beklagte deshalb nicht davon ausgehen, dass
die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung
umfasste.
BGH, Urteil vom 8.1.2014, VIII ZR 210/13, ZMR 2014, 438
07.05.2015
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Folie 165
Frage
Welche Rechtsfolgen hat die Enthaftungserklärung des
Insolvenzverwalters?
Wem gegenüber ist zu kündigen?
Wem stehen Guthaben aus Abrechnungen zu?
07.05.2015
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Folie 166
Antwort (I)
Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des
Treuhänders gemäß § 109 Abs.1 Satz 2 InsO
("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und
Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück.
Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem
Mieter gegenüber auszusprechen.
BGH, Urteil vom 9.4.2014, VIII ZR 107/13, ZMR 2015, 201
07.05.2015
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Folie 167
Antwort (II)
Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des
Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der
Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungsund Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück.
Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die
Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf
Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an
die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der
Enthaftungserklärung geltend zu machen.
BGH, Urteil vom 22.5.2014, IX ZR 136/13, ZMR 2014, 971
07.05.2015
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Folie 168
Frage
Welche Auswirkungen hat die Insolvenz des Vermieters auf das
Mietverhältnis?
07.05.2015
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Folie 169
Antwort
In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis
nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn es in
Vollzug gesetzt war, der Mieter aber den Besitz an der
Wohnung bei Insolvenzeröffnung wieder aufgegeben hatte.
BGH, Urteil vom 11.12.2014, IX ZR 87/14, MDR 2015, 365
Ansonsten gilt weiterhin:
In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nur
dann mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die
Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens
dem Mieter bereits überlassen worden ist
07.05.2015
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Folie 170
Frage
Ist eine auf Ersatz künftigen Schadens gerichtete
Feststellungsklage, wenn die Möglichkeit eines
Schadenseintritts zwar minimal über dem allgemeinen
Lebensrisiko liegt, jedoch aufgrund der Umstände des
Einzelfalls als "sehr, sehr gering" anzusehen ist, überhaupt
zulässig?
07.05.2015
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Folie 171
Antwort
Hatte der Vermieter einer Mietwohnung beschädigte Fußbodenplatten
aus Vinylasbest unsachgemäß entfernen lassen und befürchtet der
Mieter, durch ungebundene Asbestfasern in der Luft einer konkreten
Gefahr einer tödlichen Tumorerkrankung ausgesetzt zu sein, besteht
kein berechtigtes Interesse an der gerichtlichen Feststellung, dass der
Vermieter ihm für künftige Gesundheitsschäden einzustehen und
diesbezügliche Schäden zu ersetzen hat, wenn der gerichtlich bestellte
Sachverständige ausgeführt hat, dass die Verwirklichung des Risikos an
einem durch die Pflichtverletzung des Vermieters verursachten Tumor
zu erkranken, "eher unwahrscheinlich" sei. Bei verständiger Würdigung
besteht im Streitfall aus der Sicht des Mieters kein Grund mit einem
Schaden „wenigstens zu rechnen“.
BGH, Urteil vom 2.4.2014, VIII ZR 19/13, ZMR 2014, 863
07.05.2015
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Folie 172
Fragen
Wie kann eine stillschweigende Fortsetzung des
Mietverhältnisses nach Kündigung verhindert werden?
Gilt die in § 167 ZPO angeordnete Rückwirkung der Zustellung
auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage auch für die
Widerspruchsfrist des § 545 BGB?
07.05.2015
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Folie 173
Antwort
Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die
stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545
Abs.1 BGB) wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und
gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räumungsklage
gewahrt.
BGH, Urteil vom 25.6.2014, VIII ZR 10/14, ZMR 2014, 961
07.05.2015
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Folie 174
Frage
Wann ist von der Unwirksamkeit einer Vorausverfügung (=
Mietvorauszahlung) über die Miete gegenüber dem
Zwangsverwalter auszugehen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 175
Antwort
Eine in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit als Einmalzahlung
vereinbarte und vor der Beschlagnahme vollständig gezahlte
Miete ist den Hypothekengläubigern gegenüber gemäß § 1124
Abs. 2 BGB insoweit unwirksam, als sie sich auf die (fiktive)
anteilige Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der
Beschlagnahme laufenden Kalendermonat (beziehungsweise
bei Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats für
eine spätere Zeit als den ersten Monat nach der
Beschlagnahme) bezieht.
BGH, Urteil vom 30.4.2014, VIII ZR 103/13, ZMR 2014, 710
07.05.2015
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Folie 176
Frage
Darf der Vermieter mit seinem Hausanwalt eine Umsatzmiete
vereinbaren?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 177
Antwort
1. Verlangt der Kläger im Wege der Stufenklage Zahlung von
Mieten, liegt in dem späteren Hilfsantrag auf Nutzungsentschädigung für den gleichen Zeitraum auch dann keine
Klageänderung, wenn der Hauptantrag noch nicht beziffert war.
2. Die Bestimmung im Mietvertrag über eine Rechtsanwaltskanzlei, dass sich die Höhe der Miete nach dem erzielten Umsatz
richtet, ist auch dann nicht wegen Gebührenunterschreitung
nichtig, wenn der Mieter den Vermieter anwaltlich vertritt.
BGH, Urteil vom 13.11.2014, IX ZR 267/13, ZMR 2015, 208
07.05.2015
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Folie 178
Schriftform
Fragen
Sind sog. Schriftformheilungsklauseln das „Allheilmittel“?
Wirken sie gegenüber dem Erwerber/Nießbraucher?
Kann dem Erwerber angelastet werden, sich treuwidrig zu
verhalten, wenn er trotz einer im Mietvertrag enthaltenen
Heilungsklausel das Mietverhältnis wegen eines
Schriftformmangels kündigt?
07.05.2015
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Folie 179
Antwort (I)
Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel
hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht,
einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten
ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen,
ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt
zu haben.
BGH, Urteil vom 22.1.2014, XII ZR 68/10, ZMR 2014, 868
07.05.2015
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Folie 180
Antwort (II)
Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er
trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel
einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1
BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt.
BGH, Urteil vom 30.4.2014, XII ZR 146/12, ZMR 2014, 717
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 181
Frage
Kann durch einseitige Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung das Schriftformerfordernis tangiert werden?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 182
Antwort
1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die
Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen
Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im
Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der
Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen
darf.
2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem
Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu
führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr
geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung
der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1
BGB für unbestimmte Zeit gilt.
BGH, Urteil vom 5.2.2014, XII ZR 65/13, ZMR 2014, 530
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 183
Frage
Führt vorsätzliches Handeln des Vermieters zum Verlust der
Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB?
Fall: Die Vermieterin ließ 2010/2011 auf dem Grundstück Mstraße ein mehrstöckiges Wohnhaus errichten, das mit einer
Außenwand unmittelbar an die Giebelseite des Anwesens Cstraße angrenzt, in der sich die Fenster von Küche und Bad der
an die Beklagte vermieteten Wohnung befinden.
Den auf Herstellung eines Mindestabstands von drei Metern
zwischen den beiden Gebäuden gerichteten Widerklageantrag
der Beklagten hat das LG mit der Begründung abgewiesen, dass
die Klägerin dem Mangelbeseitigungsanspruch der Beklagten
mit Erfolg den Einwand aus § 275 Abs. 2 BGB entgegensetzen
könne.
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 184
Antwort
Auch wenn der Vermieter den zum Mangel der Mietsache
führenden Umstand (hier: Errichtung eines Neubaus direkt an
der Grundstücksgrenze) vorsätzlich herbeigeführt hat, führt
dies nicht automatisch zum Verlust der Einrede aus § 275 Abs.
2 BGB.
In einem solchen Fall obliegt es der wertenden Gesamtbetrachtung des Tatrichters, ob er angesichts der von ihm zu
berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die
Einrede für begründet erachtet.
BGH, B. vom 22.1.2014, VIII ZR 135/13, ZMR 2014, 870
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 185
Frage
Hat die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption
durch den Mieter oder die nachträgliche vorbehaltlose
Änderung der Miete Auswirkungen auf Mängelrechte des
Mieters?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 186
Antwort (I)
Wer als Gewerbemieter in Kenntnis oder grober Unkenntnis von
Mängeln des Mietobjekts ohne Vorbehalt seine
Verlängerungsoption ausübt, verliert sein Minderungsrecht
wegen Alt-Mängeln.
Bei einer Mieterhöhung leben Minderungsrechte maximal in
Höhe der quotalen Mietsteigerung wieder auf.
Bei einer Mieterhöhung von 11% in 5 Jahren verschiebt sich das
Äquivalenzverhältnis nicht.
OLG Koblenz, Beschluss vom 21.7.2014, 2 U 901/13, ZMR 2014,
883
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 187
Antwort (II)
1. Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch
den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB
dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§
536, 536a BGB ausgeschlossen ist.
2. Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können
für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536b
BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung
der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus.
BGH, Urteil vom 5.11.2014, XII ZR 15/12, MDR 2015, 201
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 188
Frage
Bedarf es einer erneuten Mängelanzeige, wenn eine
Verschlimmerung des Schadens aufgrund der unterlassenen
Mängelbeseitigung eintritt?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 189
Antwort
Unterlässt der Vermieter trotz der bereits gerichtlich
ausgeurteilten Mietminderung die Beseitigung von Baumängeln,
die zu einem Feuchtigkeits- und Schimmelpilzbefall in der
Mietwohnung geführt haben und tritt eine Verschlimmerung des
Schadens aufgrund der unterlassenen Mängelbeseitigung ein, so
trifft den Mieter vor Abzug eines entsprechend höheren
Minderungsbetrags keine erneute Anzeigepflicht hinsichtlich der
Ausweitung des Schadens.
BGH, Beschluss vom 18.3.2014, VIII ZR 317/13, WuM 2014, 278
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 190
Frage
Muss der Mieter nur konkret die Sachmängel darlegen oder
auch dezidiert zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch
den Mangel vortragen?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 191
Antwort
Legt der Mieter von Geschäftsraum im erstinstanzlichen Verfahren
konkrete Mängel dar, so darf eine Zurückweisung ergänzenden
Sachvortrags im Berufungsverfahren dann nicht erfolgen, wenn das
erstinstanzliche Gericht den Mieter nicht darauf hingewiesen hat,
dass sein Vortrag unsubstantiiert ist.
Der Mieter muss konkret nur die Sachmängel darlegen, die die
Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch
beeinträchtigen, hingegen fällt das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel nicht in die Darlegungslast
des Mieters.
BGH, Beschluss vom 12.2.2014, XII ZR 92/13, GE 2014, 517
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 192
Frage
Besteht eine Duldungspflicht für eine Modernisierung der
Heizungs- und Warmwasserversorgung bei Vereinbarung einer
Indexmiete?
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 193
Antwort
Haben die Parteien im Mietvertrag über eine mit einer Ofenheizung
ausgestattete Wohnung eine unbefristete Indexmiete vereinbart, darf
der Mieter eine Modernisierung der Heizungs- und Warmwasserversorgung durch Einbau einer zentralen Heizungsanlage unter
Ersetzung der Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme nicht
deshalb verweigern, weil eine erstmalige Umlegung von Betriebskosten
für Heizung und Warmwasser unter Erhebung entsprechender
Nebenkostenvorschüsse damit verbunden ist.
Die erstmalige Erhebung der Betriebskosten für die Beheizung und
Wassererwärmung stellt keine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen dar, die nach § 557b Abs. 2 BGB bei Vereinbarung einer
Indexmiete grundsätzlich ausgeschlossen ist.
BGH, Urteil vom 12. 3. 2014, VIII ZR 147/13, ZMR 2014, 626
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 194
Instanzrechtsprechung
Wegen 10 Jahre zurück liegender Zahlungsrückstände kann
auch nicht mehr ordentlich gekündigt werden.
Nur wenn der Mieter in reiner Schädigungsabsicht Anzeigen
gegen seinen Vermieter bei Behörden anbringt, kann dies eine
Kündigung rechtfertigen.
Wenn der Mieter eine Vielzahl von Rechtsstreiten gegen den
Vermieter führt, die er nicht alle verliert, stellt dies keine
mietvertragliche Pflichtverletzung dar.
AG München, Urteil vom 25.3.2015, 424 C 27079/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 195
1. Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einer Straftat, wie
zum Beispiel dem Abschneiden von Körperteilen, rechtfertigt
dies eine fristlose Kündigung.
2. Die Kündigung muss auch nicht unmittelbar in zeitlichem
Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen
werden, der Vermieter darf sich nicht auf Informationen einer
Seite verlassen, sondern muss vielmehr Akteneinsicht in das
Ermittlungsverfahren beantragen.
AG Frankfurt/M, Urteil vom 26.3.2015, 33 C 3506/14 (n. rkr.)
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 196
Wird einem Verbraucher / Mieter gegenüber eine
Betriebskostenabrechnung erteilt, so gerät er ohne
Fristsetzung nicht in Zahlungsverzug.
Hat der Mieter gegen frühere Abrechnungen Einwände
erhoben, so kann er trotzdem auch ohne sofort Zahlung zu
leisten, noch ein sofortiges Anerkenntnis im Sinne des § 93 ZPO
erklären, wenn der Vermieter sofort Klage erhoben hat.
LG München, Beschluss vom 1.4.2015, 15 T 4454/15
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 197
Wirkt der bevollmächtigte Hausverwalter nach von ihm
ausgesprochener Kündigung und Betriebskostenabrechnung
gegenüber dem Mieter an der Führung eines Rechtsstreits seines
Kunden (hier: Vermieter) zur Durchsetzung einer Zahlungs- und
Räumungsklage mit (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2014, 900), ist nicht
mehr von einer bloßen Nebenleistung zur Hausverwaltung
auszugehen.
Die Vollmacht des Hausverwalters, die auch zu Tätigkeiten
berechtigt, die gegen das RDG verstoßen, ist bereits deswegen
insgesamt nichtig; dann ist auch die von ihm ausgesprochene
Kündigung des Mieters unwirksam.
Nach der ersten wirksamen Kündigung kann noch ein sofortiges
Anerkenntnis vom verklagten Mieter erklärt werden.
AG München, Urteil vom 5.3.2015, 453 C 2932/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 198
Ein berechtigtes Räumungsinteresse besteht auf Seiten einer
Wohnungsgenossenschaft, wenn ein Altbau mit schlecht
geschnittene Kleinstwohnungen abgerissen und ein öffentlich
geförderter Neubau erstellt werden soll. Ein Sanierungsstau steht
dem nicht zwingend entgegen.
Die Genossenschaft muss vernünftige und nachvollziehbare
Erwägungen darlegen. Das Gericht kann nicht eine alternative
Lösung „vorschreiben“.
Es genügt, wenn die Baugenehmigungsfähigkeit gegeben ist; die
Baugenehmigung muss bei Ausspruch der Kündigung noch nicht
vorliegen.
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.12.2014, 920 C 171/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 199
Nach § 559b Abs. 1, S. 2 BGB ist die Mieterhöhung nur wirksam, wenn in ihr die vom
Vermieter verlangte Erhöhung der Miete aufgrund der entstandenen Kosten berechnet
wird. Die entstandenen Kosten sind die tatsächlich entstandenen Bau- und
Baunebenkosten. Die Berechnung des Erhöhungsbetrages muss von den Gesamtkosten
der baulichen Maßnahmen ausgehen. Danach sind die Kosten abzuziehen, die nicht auf
die Mieter umgelegt werden können, sonst liegt keine Berechnung im Sinne des § 559b
Abs. 1 S. 2 BGB vor.
Ausgangspunkt jeder nachvollziehbaren Berechnung des Erhöhungsbetrages ist die
Angabe und Erläuterung der tatsächlich entstandenen Gesamtkosten der angekündigten
und durchgeführten baulichen Maßnahmen.
Als erster Berechnungsschritts ist der Abzug der Kosten für die Staffelgeschosses von den
Gesamtkosten der angekündigten und durchgeführten Baumaßnahmen anzugeben; sonst
ist die Berechnung des monatlichen Mieterhöhungsbetrages anhand der Angaben im
Erhöhungsschreiben für die Mieter nicht nachvollziehbar.
AG Norderstedt, Urteil vom 25.2.2015, 44 C 130/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 200
Der Einbau einer Gaszentralheizung bei vorhandenen
Gasetagenheizungen stellt eine duldungspflichtige Modernisierung
dar.
Der Mieter muss keine Arbeiten dulden, die der Schaffung von
Einrichtungen dienen, die bereits funktionsfähig vorhanden sind.
Der Austausch eines Gasherdes gegen einen Elektroherd mit
Ceranfeld sowie der Austausch vorhandener Fenster gegen
Kunststofffenster stellen keine duldungspflichtigen
Modernisierungen dar.
Analog § 25 EnEV i. V. m. § 242 BGB muss der Mieter eine Dämmung
der Fassade schon nicht dulden, wenn eine Amortisation erst nach
über 20 Jahren zu erwarten ist.
AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 28.1.2015, 7 C 52/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 201
1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nur formell ordnungsgemäß
und ihr Saldo fällig, wenn innerhalb der Abrechnungsfrist vom
Vermieter eine für das durchschnittliche Verständnisvermögen des
juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters aus
sich heraus verständliche Abrechnung vorgelegt wird.
2. Es genügt nicht, wenn der Verteilerschlüssel in der Abrechnung
nur mit „Menge“ überschreiben ist oder einfach Zahlen mitgeteilt
werden. Es muss für jede Position der Abrechnung klar erkennbar
sein, welcher Verteilerschlüssel zur Anwendung kam. Erst nach
Ablauf der Abrechnungsfrist gegebene Erläuterungen sind ohne
Belang.
3. Die Bildung von Nutzergruppen bei den Heizkosten muss
erkennen lassen, welche Nutzer/Wohnungen gemeint sind.
AG Aschaffenburg, Urteil vom 31.7.2014, 115 C 638/13
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 202
1. Zur Auslegung einer – befristeten – Untermieterlaubnis.
2. Eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige Vermieterkündigung erfüllt
auch im Falle ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten
Abmahnung.
3. Nach Ablauf einer befristeten Untermieterlaubnis muss der Mieter, der
keinen Anspruch auf Erteilung einer weiteren Untermieterlaubnis hat,
unverzüglich alles ihm tatsächlich und rechtlich Mögliche tun, um eine
Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Untermieters
herbeizuführen. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters stellt insbesondere
nach erfolgter Abmahnung eine schwere Pflichtverletzung dar.
4. Ein zur anteiligen Gebrauchsüberlassung berechtigendes Interesse besteht
gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, wenn der Mieter neben der
angemieteten Wohnung eine weitere in derselben Stadt belegene Wohnung in
nicht unerheblichem Ausmaß zu Wohnzwecken nutzt und der Untermieter
nicht nur in der vom Mieter angemieteten Wohnung, sondern auch an zwei
weiteren Orten wohnhaft ist.
LG Berlin, Urteil vom 9.4.2015, 67 S 28/15
07.05.2015
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Folie 203
Wenn keine konkludenten oder ausdrücklichen Absprachen bei
Mietvertragsabschluss getroffen wurden und für den
ortskundigen Mieter erkennbar war, dass jüngst durch Abriss
verursachte Brachflächen sukzessive wieder bebaut werden,
führt auch eine Großbaustelle nicht zur Minderung.
Bloß einseitige Vorstellungen der Mieter sind unbeachtlich.
LG Frankfurt/M., Urteil vom 23.12.2014, 2-11 S 240/14
07.05.2015
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Folie 204
Hat der Verkäufer bei Vertragsabschluss eine bestimmte Höhe
der Grundmieten bei der Kostenmiete zugesichert und stellt
sich später heraus, dass diese nicht in voller Höhe rechtmäßig
zu erzielen sind, so kann der Käufer wegen der Mietdifferenz
mindern. Zusätzliche Schadensersatzansprüche wegen des
Ertragsmangels bestehen daneben nicht.
LG Hamburg, Urteil vom 25.9.2014, 328 O 543/10
07.05.2015
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Folie 205
Der über Internetportale angebahnte konkludent zustande
gekommene Immobilien-Maklervertrag fällt nicht unter § 312 b
BGB; es bedarf keiner Widerrufsbelehrung.
OLG Schleswig, Urteil vom 22.1.2015, 16 U 89/14 (Revision
zugelassen)
07.05.2015
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Folie 206
1. Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an
den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen,
wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom
besitzenden Mieter zurückerlangen kann (im Anschluss an BGH Urteil
vom 12.03.2003 – XII ZR 18/00, BGHZ 154,171; vgl. Beschluss des
Kammergerichts vom 25.09.2008 – 8 U 44/08, NZM 2008,889).
2. Der Schadensersatzanspruch wegen Rechtsmangels verjährt in der
dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist. Der für den Beginn der
Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs
im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB ist mit Eintritt der Unmöglichkeit und
eines ersten (Teil-) Schadens anzunehmen. Die Unmöglichkeit tritt nicht
erst nach einzelnen Zeitabschnitten ein.
Kammergericht, Urteil vom 23.2.2015, 8 U 52/14
07.05.2015
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Folie 207
Eine ordentliche Kündigung des Mieters ist gerechtfertigt, wenn nach
Abmahnung mit Kündigungsandrohung drei- bis viermal in der
Woche zu den nächtlichen Ruhezeiten über mehrere Stunden hinweg
durch Lärm aus der Wohnung des Mieters in andere Wohnungen
dringt.
Dies gilt insbesondere für quietschenden Lärm und Lärm durch
Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, u. a. durch die
Benutzung einer Schaukel, die jedenfalls einen Teil dieser Geräusche
verursacht hat. Derartige Geräusche in der Nacht entsprechen nicht
mehr dem normalen Wohngebrauch und müssen deshalb von
anderen Mietern nicht als sozialadäquat hingenommen werden.
AG München, Urteil vom 3.2.2014, 417 C 17705/13 (z. Zt. LG
München I, 14 S 4926/14)
07.05.2015
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Folie 208
Es steht grundsätzlich jedem Eigentümer nach § 1004 BGB das Recht
zu, einem Dritten das Betreten des Eigentums zu verbieten.
Der Vermieter greift in die dem Mieter durch den Mietvertrag
eingeräumten Rechte nur unzulässig ein, wenn er ohne sachlichen
Grund einem Besucher eines Mieters ein Hausverbot erteilt. Ein
solcher sachlicher Grund kann vor allem darin begründet sein, dass
ein Besucher wiederholt und nicht unerheblich den Hausfrieden
stört.
Solange der Mieter einverstanden ist mit dem Hausverbot gegenüber
einem Dritten liegt keine Verletzung des Mietvertrages vor.
AG München Urteil vom 16.9.2013, 424 C 14519/13
07.05.2015
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Folie 209
Der Vermieter kann vom Mieter nach einer Abmahnung gemäß
§ 541 BGB verlangen, dass er nicht mehr als den einen –
vertraglich zugestandenen - Hund in der Wohnung hält.
Die Haltung von mehr als einem Hund in einer 2,5
Zimmerwohnung entspricht in der Regel nicht mehr
vertragsgemäßem Gebrauch.
AG München, Urteil vom 12.5.2014, 424 C 28654/13
07.05.2015
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Folie 210
Im laufenden Mietverhältnis ist ein Vermieter nicht verpflichtet, die
vom Mieter begehrten Auskünfte über die Beschwerde führenden
Mitmieter zu erteilen. Einem Vermieter ist es zum frühen Zeitpunkt vor
der Kündigung wegen Vertragsverletzungen nicht zumutbar, die Namen
derjenigen Mieter, die sich über das Verhalten des Klägers
beschwerten, zu offenbaren und die weiter geltend gemachten
Auskünfte, insbesondere wer wann welche Anschuldigungen
vorgebracht hat, zu erteilen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass ein
Vermieter gegenüber den Mietern eine Fürsorgepflicht hat und bei
Erteilung der verlangten Auskunft die Gefahr bestünde, dass sich eine
etwaige Störung des Hausfriedens verschärft. Demgegenüber ist es
dem störenden Mieter zuzumuten abzuwarten, ob die Beklagte die von
den anderen Mietern mitgeteilten Beschwerden tatsächlich zum Anlass
für eine spätere Kündigung nimmt.
AG München, Urteil vom 8.8.2014, 463 C 10947/14
07.05.2015
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Folie 211
Unzulässig sind Zuschläge auf Mietspiegelwerte für bestimmte
Ausstattungsmerkmale, Beschaffenheiten und Wohnlagen, die
der Mietspiegel gerade nicht vorsieht.
AG Aachen, Urteil vom 30. 12. 2014, 111 C 141/14
07.05.2015
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Folie 212
Wenn in der Mietwohnung erforderliche
Unterhaltsreinigungen zur Aufrechterhaltung eines
hygienischen Zustandes innerhalb der Wohnung nur erheblich
erschwert erfolgen können und dieser Zustand zu einer - von
dem Sachverständigen festgestellten - innenraumhygienischen
Auffälligkeit der Wohnung führt, welche die Ursache und
Auslöser der festgestellten penetranten Geruchsimmissionen
ist, kommt nach erfolgloser Abmahnung des Mieters zumindest
eine ordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens in
Betracht.
AG Bonn, Urteil vom 2. 10. 2014, 201 C 334/13
07.05.2015
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Folie 213
1. Das mit der Versagung einer Parabolantenne tangierte
Informationsinteresse des Mieters am Empfang österreichischer und
schweizerischer Sender wiegt nicht schwer genug, um das Interesse des
Vermieters an einer optisch ungeschmälerten Außenansicht des
Anwesens aufzuwiegen, wenn es an einer engen heimatlichen
Verwurzelung des Mieters in Österreich oder der Schweiz fehlt und die
Wohnung mit einem Breitbandkabelanschluss und einem
Internetanschluss ausgestattet ist, über die auch ausländische Fernsehund Radiosender empfangen werden können.
2. Das Grundrecht auf Informationsfreiheit gewährleistet nur den
Zugang zu Informationsquellen im Rahmen der allgemeinen Gesetze,
nicht jedoch die Kostenlosigkeit des Zugangs (so auch: BGH, Beschluss
vom 14. 5. 2013, VIII ZR 268/12).
AG Dresden, Urteil vom 5. 9. 2014, 141 C 3834/14
07.05.2015
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Folie 214
Der Vermieter muss eine Kautionsabrechnung erteilen und hierin mit
seinen Gegenforderungen aufrechnen. Der Inhalt der Abrechnung
muss den Anforderungen von § 259 BGB entsprechen, d.h. aus ihr
muss sich die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen
ergeben, evtl. Gegenforderungen müssen nachvollziehbar nach
Grund und Höhe dargelegt werden.
Die Kosten für die Auflösung des Kautionskontos sind vom Mieter zu
tragen, werden sie vom Vermieter verauslagt, so können sie von der
Kautionssumme abgezogen werden.
Zwar besteht keine gesetzlich geregelte oder allgemein gültige
Abrechnungsfrist. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zur
Abrechnung zu, die von den Umständen des Einzelfalles abhängt.
AG Frankenthal, Urteil vom 30. 10. 2014, 3a C 270/14
07.05.2015
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Folie 215
Mieter müssen keine Attrappe einer VideoÜberwachungskamera im Hauseingang und im Treppenhaus
akzeptieren.
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.1.2015, 33 C 3407/14 (n. rkr.)
07.05.2015
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Folie 216
Gegen die Umlagefähigkeit von Fällkosten sprechen
insbesondere schutzwürdige Interessen des Mieters. Das
Entstehen derartiger meist hoher Kosten ist für den Mieter
überraschend und nicht kalkulierbar. Aufgrund der
jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen muss ein Mieter –
auch wenn das Mietverhältnis bereits über Jahrzehnte dauert nicht damit rechnen, plötzlich und unvorhersehbar in einem
Jahr mit derartigen Kosten belastet zu werden. Insbesondere
sind Baumfällkosten nicht mit regelmäßig wiederkehrenden
Kosten, wie z.B. für die Öltankreinigung etwa alle 5 Jahre,
vergleichbar.
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 14.1.2015, 531 C 227/13
(n. rkr.)
07.05.2015
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Folie 217
Gibt es auf der einen Seite die in Teilbereichen rechtsfähige GbR
(BGH, II ZR 331/00, ZMR 2001, 338), die im Grundbuch eingetragen
ist, auf der anderen Seite die kündigenden Gesellschafter/Kläger, so
ist allenfalls ein Parteiwechsel bei zwei existenten Parteien denkbar,
nicht aber eine Rubrumsberichtigung.
Der Auffassung des BGH (VIII ZR 231/13, ZMR 2014, 625 - ergangen
zum Mieterhöhungsverfahren - ) kann nicht dahin gefolgt werden,
dass auch der Käufer einer vermieteten Wohnung - nach interner
vom Verkäufer erklärter Ermächtigung - wirksam schon vor
Eigentumsumschreibung im Grundbuch im eigenen Namen einseitige
Vertragserklärungen (hier: Kündigungen) - mit verdeckter
Ermächtigung – wirksam abgeben kann.
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.12.2014, 531 C 116/14 (n.
rkr.)
07.05.2015
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Folie 218
Es ist nicht schon bei einer Überschreitung des sogenannten
technischen Maßnahmewertes von 100 kbE/ 100 ml (Anlage 3,
Teil II der TrinkwasserVO) für die Legionellenbelastung im
Trinkwasser einer Wohnimmobilie von einer
minderungsrelevanten Gesundheitsgefahr auszugehen.
Anderes gilt nur wenn an einer der Entnahmestellen eine
Legionellenkonzentration über dem Grenzwert von 10.000
kbE/100ml, ab dem von einer Gesundheitsgefährdung
auszugehen und eine direkte Gefahrabwehr notwendig ist,
gemessen wurde (vgl. DVGW - Arbeitsblatt W 551).
AG München, Urteil vom 25.6.2014, 452 C 2212/14 (rkr. nach
erfolgloser Berufung zum LG München I, ZK 31)
07.05.2015
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Folie 219
Ist in einem Wohnraummietvertrag vereinbart, dass der
Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und der in
der Miete enthaltene Anteil für die Schönheitsreparaturen
kalkulatorisch ausgewiesenen, besteht kein Anspruch des
Mieters auf Auszahlung eines Schönheitsreparaturenguthabens
wegen ungerechtfertigter Bereicherung.
AG Wiesbaden, Urteil vom 2. 4. 2014, 91 C 5302/13
07.05.2015
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Folie 220
Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene
Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu
und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer
freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der
Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung
die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt. Die
Treuwidrigkeit ist allenfalls dann zu verneinen, wenn der Mieter zu keinem
Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten.
Das Berufungsgericht hat eine in einem gemäß § 283 ZPO nachgelassenen
erstinstanzlichen Schriftsatz erklärte neuerliche Kündigung gemäß § 533 Nr.
2 ZPO nur zu berücksichtigen, wenn sie auf einer mit einer zuvor in den
Rechtsstreit eingeführten Kündigung kongruenten Tatsachengrundlage
beruht.
LG Berlin, Urteil vom 16.4.2015, 67 S 14/15
07.05.2015
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Folie 221
Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für
preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des
Mieters abhängig machen, sind - auch nach Beendigung einer
öffentlichen Förderung - gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam.
LG Berlin, Beschluss vom 26.3.2015, 67 S 77/15
07.05.2015
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Folie 222
Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen
zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen
Formularvarianten „monatlich“, „vierteljährlich“ und „jährlich“ an, ist
gemäß § 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen
Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe – hier 680,00 EUR – für
eine Quartals- oder Jahresmiete unüblich niedrig wäre und die
Vertragsparteien zudem ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen
Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der
Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters ist in
einem solchen Falle kein Raum.
LG Berlin, Urteil vom 11.12.2014, 67 S 278/14
07.05.2015
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Folie 223
1. § 577a Abs. 1a Ziffer 1 BGB n.F. ist auf vor dem 1. Mai 2013
zugegangene Kündigungserklärungen nicht anwendbar.
2. Der Vermieter wird nach Ausspruch einer
Eigenbedarfskündigung seiner Anbietpflicht auch dann gerecht,
wenn er dem Mieter eine Alternativwohnung zu einem über
der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins anbietet.
LG Berlin, Beschluss vom 7.8.2014, 67 S 280/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 224
1. Die nicht angezeigte und ungenehmigte Überlassung der
Mietsache an Touristen kann die fristlose Kündigung des
Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung
rechtfertigen.
2. Ob eine Abmahnung i.S.d. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB als
Kündigungsvoraussetzung nur wirksam ist, wenn sie sachlich
gerechtfertigt ist, kann dahinstehen, sofern die
Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegen.
LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2014, 67 S 360/14 (Rücknahme
der Berufung erfolgte)
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 225
1. Die entgeltliche Überlassung einer zuvor über „airbnb“
angebotenen Mietwohnung an Touristen kann die fristlose
Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
2. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter
Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, ist eine fristlose Kündigung
des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn
der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über „airbnb“ geschaltetes
Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung
aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer
vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.
LG Berlin, Beschluss vom 3.2.2015, 67 T 29/15
07.05.2015
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Folie 226
Die Verjährungsfrist für die Schadensersatzansprüche des
Vermieters beginnt vielmehr mit Rückgabe der Mietsache,
unabhängig davon, ob der Mieter dem Vermieter seine neue
Adresse mitteilt oder nicht.
LG Bielefeld, Beschlüsse vom 30.5.2014 (I) und 30. 6. 2014 (II),
22 S 100/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 227
Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit
der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der
Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände
spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der
Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche
Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen
erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des
Mietverhältnisses sprechen.
LG Bonn, Urteil vom 6. 11. 2014, 6 S 154/14 (n. rkr., BGH, VIII
ZR 321/14)
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 228
Die im Mietvertrag enthaltene so genannte Wartungs- und
Kleinreparaturklausel rechtfertigt im Rahmen des
Mieterhöhungsverlangens keinen Abschlag in Höhe von wenigstens
0,20 Euro/m² von der ortsüblichen Vergleichsmiete, soweit die
Klauseln die betragsmäßig nicht näher eingegrenzte Eigenvornahme
von Kleinreparaturen vorsieht und deshalb bereits unwirksam ist.
Die Verpflichtung zur Übernahme von Wartungskosten ist im
Hinblick auf die Regelungen des § 2 BetrKV als durchaus üblich im
Rahmen von Mietverhältnissen anzusehen, so dass sich diese nicht
gesondert auf die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete
auswirkt.
LG Düsseldorf, Urteil vom 23. 10. 2014, 21 S 353/13
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 229
Neben dem Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses
wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit einem Betrag, welcher die
Miete für zwei Monate übersteigt, besteht auch ein Recht zur
fristlosen Kündigung aufgrund der Erstattung einer Strafanzeige
seitens des Mieters, wenn diese als leichtfertig und unangemessen
zu bewerten ist oder auf erfundenen Tatsachen beruht. Eine
schwerwiegende Vertragsverletzung liegt aber auch dann vor, wenn
die Anzeige zwar auf wahren Tatsachen beruht, der
Anzeigenerstatter aber nicht zur Wahrung eigener Interessen
handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen.
Eine Strafanzeige kann sich daher als unangemessen darstellen,
wenn diese Streitigkeiten über die Höhe der Miete, die Berechtigung
einer Umlage von Betriebskosten und ähnliche Fälle zur Grundlage
hat, da insoweit der Zivilrechtsweg zur Verfügung steht.
LG Düsseldorf, Urteil vom 6. 11. 2014, 21 S 48/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 230
Eine starre Fristenklausel in Kombination mit einer als Sondervereinbarung
bezeichneten Regelung im Mietvertrag hinsichtlich der Endrenovierung
stellt einen Verstoß gegen das Übermaßverbot des § 307 BGB dar. Der
dadurch eingetretene Summierungseffekt hat zur Folge, dass beide Klauseln
unwirksam sind.
Ein „Anerkenntnis“ des Mieters bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon die
Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam war. Der Mieter knüpft
mit derartigen Erklärungen erkennbar an die von ihm für wirksam
gehaltenen Renovierungspflichten an und will nicht etwa ein
selbstständiges, also konstitutives Schuldanerkenntnis abgeben.
Wären die – mangels wirksamer Schönheitsreparaturenklausel beim
Vermieter verbliebenen - Schönheitsreparaturen turnusmäßig durchgeführt
worden, so wäre eine Vertiefung der Nikotinbeaufschlagung infolge
Zeitablaufs verhindert und einer Beschädigung der Mietsache entgegen
gewirkt worden.
LG Frankenthal, Urteil vom 19. 11. 2014, 2 S 173/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 231
Die Begründung eines formal wirksamen
Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 1 Satz 1 BGB,
welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen
überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt
voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach
einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist
eine auch nur ansatzweise Überprüfung des
Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der
Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich.
LG Stuttgart, Urteil vom 10. 12. 2014, 13 S 114/14
07.05.2015
© Dr. Olaf Riecke
Folie 232
07/05/15
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