06.05.15 ISTA - Seminar 05.05.2015
Herzlich Willkommen !
Referent:
Dipl.-Ing.(FH) Thomas Grill
Trinkwasserverordnung 2011
Untersuchung auf Legionellen:
Mehrere „repräsentative“ Probeentnahmestellen, zertifizierte Labore,
Aufbewahrungsfrist 10 Jahre
Aushang oder schriftliche Bekanntgabe der Ergebnisse (Info über
Trinkwasserqualität) an Nutzer
Regelmäßige Untersuchung alle 3 Jahre
Anlagen mit Wasseraufbereitungsanlagen (Einsatz von Aufber.-Stoffen!)
Beginn der Zugabe von Aufbereitungsstoffen, Mitteilung Aushang oder schriftlich
(evtl. MV!)
Aufzeichnungspflicht: wöchentlich à Aufbereitungsstoff u. Konzentration
6 Monate für Nutzer verfügbar aufbewahrt werden
Ab 01.12.2013 Infopflicht an Nutzer, falls noch Bleileitungen vorhanden sind
1 06.05.15 Wohnraummiete
Minderung bei Legionellenbefall:
Gefahr eines Gesundheitsschadens genügt!
Legionellen in der Wasserversorgungsanlage
stellen einen Mangel dar, der zu einer nicht
unerheblichen Tauglichkeitsminderung der
Wohnung führt. Eine Minderung um 25% ist
angemessen.
AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 – 148 C 5353 / 13
VG Media
2 06.05.15 VG Media
Schönheitsreparaturen
Ø 
Ø 
Ø 
Ø  
Ø 
Ø  
Ø 
Endrenovierungsklausel
Fristenregelung
Abgeltungsklausel
Ausführungsart wegen Farbe
Tapetenklausel
Ausführungsart „bisherig o. üblich“
Kombinationen
3 06.05.15 Unwirksame Schönheitsreparaturklausel:
Verjährung des Ersatzes von rechtsgrundlosen
Abgeltungszahlungen?
Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen
Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen
Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte
Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich
hieraus ergebene Bereicherungsanspruch des
Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2
BGB
BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12
Wohnraummiete
Bunte Wände: Während der Mietzeit „Ja“,
beim Auszug „Nein“!
Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1
BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in
neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei
Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand
zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht
akzeptiert wird.
BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416 / 12
4 06.05.15 Gewerberaummiete
Schönheitsreparaturen und Endrenovierung
in AGB können wirksam sein!
Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte
Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme
von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume
bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem
„bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben, ergibt sich daraus
kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden
Klauseln führt.
BGH, Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 108 / 13
Immobilien – NEWS – Ausblicke
Ø  Immobilien werden im Rahmen der Energiewende zu
„Kleinkraftwerken“ (ca. 25 Jahre), Photovoltaik und
Wärmepumpen und Lüftung mit Digitaltechnik, E-Cars u. E-Bikes
(z.Zt. noch Speicherproblematik)
Ø  Sachkundenachweis für Makler und Verwalter – politisch in
Planung – Umsetzungszeitraum noch unklar
Ø  Fusion Immowelt & Immowelt (Kartellamtsgenehmigung fehlt
noch)
Ø  Grunderwerbsteuer 6,5 % in Schleswig-Holstein, Saarland,
Nordrhein-Westfalen ( Sachsen, Bayern noch 3,5 %)
Ø  Mietpreisbremse und Bestellerprinzip
5 06.05.15 Immobilien – NEWS – Ausblicke
Ø  ca. 180 Mrd. € Verkaufsvolumen 2014 in der IW
Ø  Mindestlohngesetz
Ø  Mess- und Eichgesetz (-VO) ab 01.01.2015 – Meldung neuer
Zähler ans Eichamt
Ø  Novellierte Betriebssicherheitsverordnung an 06 / 2015
Ø  WEG ist Verbraucher nach BGH ! i.S. v. § 13 BGB à AGB
Ø  WEG und offenes Treuhandkonto
Ø  Änderungen im Bereich Haushaltsnahe Dienstleistungen durch
BMF (z.B. Schornsteinfeger)
Immobilien – Bundesmeldegesetz
Ø  ab 01.11.2015
Ø  Nach § 19 BMG Vermieterbescheinigung für Ein- und Auszug
zwingend
Ø  Verpflichtung spätestens 2 Wochen nach Einzug anzumelden –
Vorlage Bescheinigung Vermieter
Ø  Meldung auch elektronisch
Ø  Abfrage der Behörde auch elektronisch ???
Ø  Name, Geburtsdatum, minderjährige Kinder ...
Ø  Überlegungen zu Ergänzungen im MV oder
Rücknahmeprotokoll !
Ø  Bussgeld des Mieters à 1.000 € !
6 06.05.15 Immobilien – ENEV 2014
Ø  Dämmung oberster Geschoßdecken
Ø  Austausch von Konstanttemperaturkesseln nach 30
Jahren § 10 EnEV
Ø  Zuschuss Kfw für Beratung max.60 %, max. 1.100 €
Ø  Zuschuss Kfw für Barrierefreie Baumaßnahmen, auch
WEG´s
Ø  Energieausweise von vor 01.10.2007 müssen erneuert
werden, wenn diese nicht die Mindestangaben nach
aktueller EnEV enthalten
Immobilien
Eigentumswohnungen zum halben Preis erworben:
Wucher!
Erwirbt ein Käufer zwei Eigentumswohnungen für weniger als die Hälfte
des aktuellen Werts, spricht vieles dafür, dass ein Wuchergeschäft
vorliegt. Das ist umso mehr der Fall, wenn die Verkäufer in großen
finanziellen Schwierigkeiten stecken, die eine Zwangsversteigerung der
Wohnungen als Folge hätten, und der Käufer das auch gewusst hat.
OLG Oldenburg, Urteil vom 02.10.2014 – 1 U 61 / 14
7 06.05.15 Wohnraummiete
Bei Streit um Minderung keine Verwertung der Kaution
während des Mietverhältnisses!
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine
Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht
verwerten.
BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234 / 13
Wohnraummiete
Anforderung an Kündigung wegen Bedarfs für einen
Familienangehörigen
Wird wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen gekündigt
und zur weiteren Erläuterung ausgeführt, dass dieser mit
seinem Lebensgefährten zusammenziehen will, so genügt es,
wenn die Bedarfsperson – also der
Familienangehörige –
indentifizierbar benannt wird. Der Name des Lebensgefährten
muss nicht offengelegt werden.
BGH, Urteil vom 30.04.2014 – VIII ZR 234 / 13
8 06.05.15 Wohnraummiete
Mieter haften untereinander nicht für
Streupflichtverletzung!
1.  Obliegt der Winterdienst mehreren Mietern eines Mehrfamilienhauses
gemeinschaftlich, so kommt ein Schadensersatzanspruch unter den
Mitverpflichteten in der Regel nicht Betracht.
2.  Auch Auf Privatwegen ist die Verkehrssicherheit ab dem Zeitpunkt
sicherzustellen, ab welchem mit einer Nutzung zu rechnen ist (hier: 7.00
Uhr).
3.  Den Mieter, der in Kenntnis des nicht durchgeführten Winterdienstes einen
eisglatten Weg ohne vorherige Prüfung der Begehbarkeit nutzt, trifft ein
überwiegendes Mitverschulden.
OLG Naumburg, Urteil vom 27.02.2014 – 2 U 77 /13
Wohnraummiete
Berechtigtes Interesse an der Untervermietung bei
längerem Ausladsaufenthalt des Mieters
1.  Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein
berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an
einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII
ZR 4/05, NJW 2006, 1200)
2.  Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs.
1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den
Gewahrsam am Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn
er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin
Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu
Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.
BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349 / 13
9 06.05.15 Immobilien
Beeinträchtigung durch fliegende Tauben: Grundstück
mangelhaft?
Fliegende Tauben vom Nachbargrundstück können eine
negative Beschaffenheit des Grundstücks darstellen,
wenn deren Kot oder Gefieder oder deren Gurren über
das, was von wild lebenden Vögeln ausgeht, wesentlich
hinausgeht und deswegen nicht mehr als normal
angesehen werden kann (hier verneint).
OLG Köln, Beschluss vom 27.03.2014 – 19 U 178 / 13
Immobilien
Anschluss an Abwassernetz:
Eigentümer muss Baukostenzuschuss zahlen!
Wird ein Grundstück, dessen Schmutzwasser zuvor einer auf dem
Grundstück befindlichen Kleinkläranlage mit einem an das öffentliche
Abwassernetz angeschlossenen Überlauf zugeführt wurde, an eine
neu errichtete öffentliche Schmutzwasserleitung angeschlossen,
kann hierfür nach den Allgemeinen Entsorgungsbedingungen für
Abwasser ein Baukostenzuschuss für einen „Anschluss an die
öffentlichen Entwässerungsanlagen“ geschuldet sein.
BGH, Urteil vom 05.06.2014 – VII ZR 152 / 13
10 06.05.15 Nachbarrecht
Kann der Nachbar eindringende Baumwurzeln im Wege
der Selbsthilfe beseitigen?
1.  Das Selbsthilferecht zur Beseitigung eingedrungener Baumwurzeln
setzt bei Innerortslage des Grundstücks voraus, dass die Nutzung
des Grundstücks durch die Wurzeln wesentlich beeinträchtigt wird.
2.  Eine wesentliche Beeinträchtigung ist gegeben, wenn der
Grundstücksbereich, in den die Wurzel eingedrungen sind, nicht
mehr als Zier- oder Nutzgarten genutzt werden kann.
3.  § 2 4 N R G - B W i s t b e i b e s t i m m t e n B a u m w u r z e l n b z w .
Grundstückslagen die dem Anspruch aus § 910 BGB vorgehende
Vorschrift.
OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.05.2014 – 2 U 168 / 13
Wohnraummiete
Beim gemischten Mietverhältnissen ist im Zweifel
Wohnraummietrecht anwendbar!
1.  Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als
Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die
rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen
überwiegt (insoweit Bestätigung von BGB, Urteil vom 16.04.1986 – VII ZR 60 / 85 IMRRS 2007,
2535) Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei dr Tatrichter beim
Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.
2.  Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer
gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen
Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der
Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkte zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil
16.04.1986 – VIII ZR 60 / 85, IMRRS 2007,2535.
3.  Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegend der gewerblichen Nutzung nicht
feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der
Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60 /
85, IMRRS 2007, 2535.
BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376 / 13
11 06.05.15 Wohnraummiete
Mieter trägt Vermieterin nach Streit aus der Wohnung: Kündigung
unzulässig!
1.  In der Würdigung, ob der Vermieter Angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters
ein berechtigtes Interesse (BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1) an der Beendigung des
Mietvertrags hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar
ist (BGB 543 Abs. 1), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des
Vermieters einzubeziehen, insbesondere wenn es das nachfolgende
vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.
2.  Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender
Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann,
wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich beispielsweise
aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.
3.  Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum
Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des
Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des
Mieters (BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) unwirksam.
BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289 / 13
Wohnraummiete
Veröffentlichung von Fotografien der Teilnehmer eines
Mieterfestes?
In einem Bericht über den Ablauf eines Mieterfestes in
einer von einer Wohnungsbaugenossenschaft
herausgegebenen Broschüre dürfen Fotografien der
Festteilnehmer grundsätzlich auch ohne deren
Einwilligung veröffentlicht werden.
BGH, Urteil vom 08.04.2014 – VI ZR 197 / 13
12 06.05.15 Immobilien
Wer ist Vertragspartner eines Stromlieferungsvertrags?
1.  Im Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens ist grundsätzlich ein
Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages in Form einer sog.
„Realofferte“ zu sehen, die von demjenigen konkludent angenommen wird, der
aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser
oder Fernwärme entnimmt.
2.  Empfänger der Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist
typischerweise derjenige, der tatsächlich Verfügungsgewalt über den
Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Im Falle einer Verpachtung
steht diese tatsächliche Verfügungsgewalt entsprechend der aus dem Miet- und
Pachtvertrag folgenden rechtlichen Befugnis dem Mieter oder Pächter zu. Hierbei
kommt es – ähnlich wie bei unternehmensbezogenen Geschäften – nicht darauf
an, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen
Verfügungsgewalt bekannt ist.
BGH, Urteil vom 02.02.2014 – VIII ZR 316 / 13
Immobilien
Nicht im Mietobjekt wohnender Mitmieter haftet für in
Anspruch genommene Energielieferung!
Das typischer weise an alle Mieter eines Grundstücks (hier: eines
Einfamilienhauses) gerichtete Leistungsangebot des
Energieversorgungsunternehmens (sog. „Realofferte“) wird in der Regel
von demjenigen, der die Energie entnimmt, konkludent sowohl für sich
selbst als auch im Wege der – jedenfalls nach den Grundsätzen der
Duldungsvollmacht gegebenen – Stellvertretung für die Mitmieter
angenommen.
BGH, Urteil vom 22.07.2014 – VIII ZR 313 / 13
13 06.05.15 Immobilien
Gestattung der Grundstücksnutzung kann auch noch nach
Jahrzehnten widerrufen werden!
1.  Werden von einem Grundstück Parzellen abgeteilt und veräußert, über die
bestehende Leitungen für mehrere Grundstücksnachbarn ohne dringliche
Sicherung verlaufen, so ist es dem Erwerber nicht verwehrt, die Gestattung der
Grundstücksnutzung zu widerrufen und Beseitigung der Leitungen von seinem
Eigentum zu verlangen.
2.  Ist der Anspruch auf Beseitigung nach § 1004 BGB verjährt, steht dem
Eigentümer gleichwohl das Recht zu, die Störung dadurch zu beseitigen, dass er
die Leitungen kappt.
3.  Die Beseitigung von wichtigen Hausanschlussleitungen kann dem Erwerber einer
Grundstücksparzelle im Einzelfall nach Treu und Glauben verwehrt sein. Dies ist
jedenfalls dann nicht der Fall, wenn die Nachbargrundstücke anderweitig
erschließbar sind.
4.  Im Grundbuch nicht ersichtliche Rechte führen nicht zur Verwirkung von
Ansprüchen aus Störung des Eigentums.
BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 181 / 13
Prozessuales
Wert der Berufungsbeschwer für Klagen auf
Mieterhöhung?
Im auf unbestimmte Zeit geschlossenen
Wohnraummietverhältnis bestimmt sich der Wert der
Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung am
dreieinhalbfachen Wert des einjährigen
Mieterhöhungsbetrags, wobei der Wert der Verurteilung in
erster Instanz maßgeblich ist.
BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZB 30 / 13
14 06.05.15 Immobilien
Wasserversorger haftet bei Leitungsschäden
im Bereich vor der Wasseruhr!
1.  Das Wasserversorgungsunternehmen ist zur ordnungsgemäßen
Unterhaltung der Frischwasserzuleitung beim Abnehmer bis zur Wasseruhr
verpflichtet.
2.  Kommt das Unternehmen dieser Verpflichtung nicht nach und wird hierdurch
im Bereich vor der Wasseruhr ein Schaden verursacht, muss der Versorger
den Schaden ersetzen. Das gilt auch dann, wenn sich die Schadstelle
innerhalb des Anwesens des Geschädigten befindet.
OLG Koblenz, Urteil vom 17.04.2014 – 1 U 1281 / 12
Immobilien
Stromversorgung des Mieters unterbrochen:
Lieferant muss Vermieter nicht informieren!
Ein Stromversorgungsunternehmen, dass mit einem
Mieter von Gewerberaum einen Stromlieferungsvertrag
geschlossen hat, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den
Vermieter zu unterrichten, dass die Stromversorgung
wegen Zahlungsverzugs unterbrochen wurde.
OLG Jena, Urteil vom 16.04.2014 – 2 U 569 / 13
15 06.05.15 Wohnraummiete
Mieterhöhung durch Grundstückskäufer bereits vor
Eigentumsumschreibung?
Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer
ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im
Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die
Vermieterstellung (BGB § 566 Abs. 1) im eigenen Namen ein
Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die
Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab,
dass die Ermächtigung offengelegt wurde.
BGH, Urteil vom 19.03.2014 – VIII ZR 203 / 13
Wohnraummiete
Mieterhöhungsverlangen: Konkludente Vertretung des
Vermieter durch die Hausverwaltung?
Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a
Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des
Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die
Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer
ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und
namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.
BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 23 / 13
16 06.05.15 Wohnraummiete
Schlüsselverlust: Ersatz für Schließanlage
nur bei deren Austausch!
Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei Mietende nicht
alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so hat der Vermieter
nur dann Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch
der gesamten Schließanlage, wenn eine missbräuchliche
Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch
Unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich
ausgetauscht wird.
BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205 / 13
Wohnraummiete
Formfehler Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen:
Bei gesetzlich vorgeschriebener Textform keine
Unterschrift erforderlich!
1.  Bei einer in Textform (hier: nach § 126b BGB) abzugebenden Erklärung ist es
nicht erforderlich, den für die juristische Person tätig gewordenen Mitarbeiter
namentlich zu benennen; vielmehr genügt die Angabe des Namens der
juristischen Peron.
2.  Eine nach § 126b BGB erforderlicher Abschluss der Erklärung ist durch die
Formulierung „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner
Unterschrift“ gewahrt.
BGH, Beschluss vom 01.07.2014 – VIII ZR 72 / 14
17 06.05.15 Wohnraummiete
Wohnung mit Mansarde: Braucht eine
Vergleichswohnung auch eine Mansarde?
1.  Vergleichswohnungen ähnlich großzügigen Zuschnitts und in vergleichbarer
Lage wie die von einem Mieterhöhungsverlangen betroffene Altbauwohnung
scheiden, schon weil es insofern keiner „Identität“ bedürfe, nicht bereits
deshalb als Vergleichsmaßstab aus, weil sie nicht ebenfalls
Mansardenzimmer mit einem geringeren Wohnkomfort aufweisen. Derlei
Besonderheiten können indes einen gewissen wohnungsteilbezogenen
Abschlag rechtfertigen.
2.  Ob der Vermieter auf derlei Unterschiede bei den Vergleichswohnungen
aufmerksam zu machen hat, bleibt unentschieden, weil diese Voraussetzung
im Streitfall erfüllt worden ist.
BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZR 216 / 13
Wohnraummiete
Konkludenter Vertragsschluss bei zusätzlicher Nutzung
eines wieder errichteten Anbaus?
Nutzt der Mieter tatsächlich die erweiterte Wohnfläche, für
die der Vermieter eine zusätzliche Miete verlangt, führt
dies zum konkludenten Abschluss eines Mietvertrags.
BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 298 / 13
18 06.05.15 Wohnraummiete
Hoher Leerstand: Umlage der Warmwasserkosten
1.  Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4,
§ 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgeschriebenen anteiligen Umlage von
Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.
2.  Im Einzelfall kann der Vermieter § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem
Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen,
den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das
gesetzliche Mindestmaß von 50% der Gesamtkosten abzusenken, um die
Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.
3.  Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber
hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (BGB § 242)
abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche
Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten –
bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht
unbeträchtliche Kosten zu tragen hat. ist.
BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 9 / 14
Wohnraummiete
(Vormalige) Kostenmiete und „angesparte“ Beträge
für Schönheitsreparaturen
Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung,
bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und
hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der II.
Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter
Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen
ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach
der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und
fachgerecht erfolgt ist.“ berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst
ausführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten“ Beträge zu
verlangen.
BGH, Urteil vom 03.12.2014 – VIII ZR 224 / 13
19 06.05.15 Wohnraummiete
Vermieter muss auch bei vom Mieter verursachtem Schaden
seine Versicherung in Anspruch nehmen!
1.  Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch auf Beseitigung aller Mängel an der Mietsache.
2.  Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht, steht dem Vermieter ein
Schadensersatzanspruch auf Mängelbeseitigung zu, den er dem Erfüllungsanspruch des
Mieters entgegenhalten kann.
3.  Diesem Schadensersatzanspruch kann wiederum der Mieter einen eigenen
Schadensersatzanspruch entgegenhalten, wenn der Vermieter pflichtwidrig eine
bestehende Versicherung nicht in Anspruch nimmt.
4.  Voraussetzung ist eine nur leicht fahrlässige Schadensverursachung durch den Mieter und
die Umlage der anteiligen Versicherungskosten in der Betriebskostenabrechnung .
5.  In diesem Fall bleibt es beim Erfüllungsanspruch des Mieters. Außerdem mindert sich die
Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel bei Inanspruchnahme der Versicherung
beseitigt gewesen wäre.
BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191 / 13
Wohnraummiete
An wen ist eine Kündigungserklärung zu adressieren?
1.  Eine Kündigung muss gegenüber allen Mietern erfolgen.
2.  Dabei muss aber durch Auslegung der Kündigung der objektive
Erklärungsgehalt auch im Hinblick auf die Frage, an wen sie gerichtet sein
soll, ermittelt werden.
3.  Ob eine formularmäßige Vollmachtsklausel in einem Wohnraummietvertrag
wirksam ist, bleibt ausdrücklich offen.
4.  Für das Eintrittsrecht eines Kindes des verstorbenen Mieters in den
Mietvertrag muss das Kind mit dem verstorbenen Elternteil keinen
gemeinsamen Haushalt geführt haben. Es muss nur im elterlichen Haushalt
gelebt haben.
5.  Eine Räumungsklage kann auch nur gegen einen von mehreren Mietern
erhoben werden.
BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25 /14
20 06.05.15 Wohnraummiete
Grundstücksverkauf: Anspruch auf Rückzahlung der
Mietsicherheit gegen früheren Vermieter
Der Mieter kann die Rückzahlung der Mietsicherheit nach
einem Grundstücksverkauf ohne vorherige
Inanspruchnahme des Erwerbers von seinem früheren
Vermieter verlangen, wenn der Vermieter die Sicherheit
nicht an den Erwerber weitergeleitet und dieser seinerseits
keine Ansprüche gegen den Mieter hat.
OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2014 – 8 W 7 / 14
Wohnraummiete
Modernisierungsmieterhöhung bei gleichzeitigen
Instandsetzungsarbeiten
1.  Die auf die Instandsetzung der Mietsache entfallen Kosten sind bei einer gleichzeitigen
Modernisierungsmaßnahme nicht umlagefähig.
2.  Die Instandsetzungskosten müssen bereits in der Modernisierungsmieterhöhung
angegeben werden. Dazu reicht zumindest in der Erhöhungserklärung die nachvollziehbare
Angabe einer Quote.
3.  Der Tatrichter hat bei Unaufklärbarkeit der genauen Instandsetzungskosten einen
Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen
4.  Die Modernisierungsmieterhöhung kann erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgen.
5.  Bei trennbaren Maßnahmen, die der Mieter bereits nutzen kann, können mehrere
Erhöhungserklärungen erfolgen.
BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88 / 13
21 06.05.15 Wohnraummiete
Vorkaufsrecht des Mieters vereitelt: Mieter kann
Schadensersatz verlangen
Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten
Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung
abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des
Vorkaufsrecht zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen
von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen
Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von
Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der
Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn
der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt
hat.
BGH, Beschluss vom 21.01.2015 – VIII ZR 51 / 14
Wohnraummiete
Eigenbedarf nach zwei Jahren Mietzeit nicht rechtsmissbräuchlich!
1.  Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist
oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf
gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter,
der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsabschluss nicht über die Aussicht einer
begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen
Rechtsmissbrauchs unwirksam.
2.  Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags
unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sog.
„Bedarfsvorschau“), noch ist er verpflichtet, den Mieter ungefragt über mögliche oder konkrete
vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten.
3.  Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines
nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für
ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss
eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.
4.  Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses
von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand
ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat.
BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154 / 14
22 06.05.15 Wohnraummiete
Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei
Nichtleistung durch Job-Center
1.  Bei einer Zahlungsverzugskündigung sind die persönlichen Umstände,
warum der Mieter die Miete nicht gezahlt hat, nicht zu berücksichtigen.
2.  Anders als bei der Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1
BGB findet bei den Kündigungsgründen nach § 543 Abs. 2 BGB keine
Zumutbarkeitsabwägung statt.
3.  Der Mieter hat auch einen Zahlungsverzug zu vertreten, der durch die
Nichtleistung der Sozialbehörden verursacht wurde, selbst wenn er die
Leistungen rechtzeitig beantragt und eine Anspruch darauf hat.
BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175 / 14
Wohnraummiete
Darf der Vermieter nicht zugewiesene
Kellerräume öffnen und räumen?
1.  Der Vermieter darf Kellerräume, die keinen Mieter zugewiesen sind
und sonst in keiner Weise gekennzeichnet sind, öffnen und
ausräumen.
2.  Wurden diese Kellerräume von Mietern unberechtigterweise in Besitz
genommen, trifft den Vermieter keine Obhutspflicht für die
ausgeräumten Sachen.
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.11.2014 – 9 C 303 / 13
23 06.05.15 Wohnraummiete
Wenn Streichen, dann vollständig!
1.  B e i V o r l i e g e n e i n e r w i r k s a m e n
Schönheitsreparaturklausel müssen alle, also auch im
Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs gesetzte
Dübellöcher verschlossen werden.
2.  Der Mieter muss nicht nur einzelne bunt gestrichene
Wände, sondern – wegen der notwendigen Einheitlichkeit
der Farbgebung – auch alle übrigen Wände neu streichen.
AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 24.09.2014 – 7 C 135 / 14
Hauptrechtsgrundlagen WEG - MVW
WEG – Verwaltung
Ø  TE / GO
Ø  WEG – GESETZ
Ø  Beschlüsse
Ø  HKVO
Ø  HO aufgrund
Beschluss
Ø  ...
Mietverwaltung
ü  Mietvertrag
ü  BGB i.w. §§ 535-580
ü  HKVO
ü  HO lt. MV
ü  BKVO
ü  ...
24 06.05.15 Wohnungseigentum
Beschluss über Einbau von
Rauchwarnmeldern zulässig!
1.  Die Wohnungseigentümer können den Einbau von
Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann
beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende
eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
2.  Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der
Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen
nicht im Sondereigentum.
BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238 / 11
Wohnungseigentum
Kein Ladungsmangel, wenn dem WEG-Verwalter
die Anschrift nicht mitgeteilt wird!
1.  Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder
falsch mit und misslingt seine Ladung zur Eigentümerversammlung aus
diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die
unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen
lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen
der unterbliebenen Ladung angefochten werden.
2.  Unter dem Tagesordnungspunkt „Verwalterabrechnung 2008 – Erläuterung
der Abrechnung“ kann die Abrechnung beschlossen werden.
BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241 / 12
25 06.05.15 Wohnungseigentum
Gesamtwirtschaftsplan:
Hausgeldvorschüsse als Einnahmen?
Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen)
Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht
ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden.
BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 211 / 12
Wohnungseigentum
Anfechtungsklage:
Verwalter darf Anwalt beauftragen!
Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (WEG §
43 Nr. 4) kann der Verwalter die beklagten
Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen
Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im
Außenverhältnis umfassend vertreten und einen
Rechtsanwalt beauftragen.
BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241 / 12
26 06.05.15 Wohnungseigentum
Auch für Wohnungseigentums-Verwaltung gilt:
Vollmachtsurkunde vorlegen!
§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des
Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der
Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG
anwendbar.
BGH, Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443 / 13
Wohnungseigentum
Abgabenschuld: Regress des zahlenden Eigentümers bei der Gemeinschaft
1.  Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks
gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne
des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG dar.
2.  Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch
Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld
freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm
gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu.
3.  Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die
Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor
abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheids berechtigen die
Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer
die Möglichkeit offengehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheids verwaltungsgerichtlich zu
überprüfen zu lassen.
BGH, Urteil vom 14.02.2014 – V ZR 100 / 13
27 06.05.15 Wohnungseigentum
Mobilfunksendeanlage bedarf der
Zustimmung aller Eigentümer!
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem
Haus einer Wohnungs-eigentümergemeinschaft
bedarf der Zustimmung sämtlicher
Wohnungseigentümer.
BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 48 / 12
Wohnungseigentum
Eigenmächtig angebrachte Terrassenüberdachung
muss entfernt werden!
Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene
bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen
Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums erschwert, eine angebotene finanzielle
Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als
Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zur Erteilung der
Zustimmung zu bewegen.
BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25 / 13
28 06.05.15 Wohnungseigentum
Kein Verwaltungswechsel durch Firmenabspaltung
Die Im Wege der Umwandlung vorgenommene
Abspaltung eines Teilbetriebs („WEG-Verwaltung“)
bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten
Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird
auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des
Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung
erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des
bestellten bisherigen Verwalters.
OLG München, Beschluss vom 31.01.2014 – 34 WX 469 / 13
Wohnungseigentum
Verschmelzung der Verwalterin führt nicht
zum Erlöschen des Verwaltervertrags!
1.  Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage
bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die
Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den
übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender
Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz
enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird.
2.  Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als
solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines
Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die
Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die
Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu
stellen.
BGH, Urteil vom 21.02.2014 – V ZR 164 / 13
29 06.05.15 Wohnungseigentum
Kein Beschluss zur Wiedereinführung von
Veräußerungsbeschränkungen
Die Beschlusskompetenz des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG
beschränkt sich auf die Aufhebung einer
Veräußerungsbeschränkung, erlaubt aber nicht auch den
actus contrarius. Die Wiedereinführung einer einmal durch
Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung kann
nur durch Vereinbarung erfolgen.
OLG München, Beschluss vom 04.04.2014 – 34 Wx 62 / 14
Wohnungseigentum
BGH: Zurechnung des Wissens des Verwalters?
1.  Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer
Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche
als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend §
166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene
Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn
die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6
Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.
2.  Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6
Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück.
BGH, Urteil vom 04.07.2014 – V ZR 183 / 13
30 06.05.15 Wohnungseigentum
Hausverwalter verfasst Schriftsätze für das Gericht:
Unerlaubte Rechtsberatung!
1.  Zur wirtschaftlichen Tätigkeit eines Hausverwalters können alle
Rechtsangelegenheiten gehören, die die Beziehungen zu Mietern,
Bauhandwerkern, Lieferanten und Personal betreffen, Hierunter mag
auch eine außergerichtliche Beratung und Vertretung zu verstehen
sein.
2.  Beiträge zur Führung eines Werklohnprozesses für den Eigentümer in
Gestalt der Abfassung von Schriftsätzen für das Gericht erfolgen
nicht „im Zusammenhang mit einer Hausverwaltung“.
OLG Düsseldorf , Urteil vom 17.06.2014 – 20 U 16 / 14
Wohnungseigentum
Öffnungsklausel: Mitgliedschaftsrechte begrenzen
auf ihr beruhende Beschlüsse!
Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird
materiell-rechtlich unter anderem durch unentziehbare, aber
verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu diesen gehört
das Belastungsverbot.
BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315 / 13
31 06.05.15 Wohnungseigentum
Verfahrenskosten im Wirtschaftsplan
Die Wohnungseigentümer können die
voraussichtlichen Kosten von
Anfechtungsverfahren in den Wirtschaftsplan
einstellen und in den Einzelwirtschaftsplänen auf
alle Wohnungseigentümer umlegen.
BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26 / 14
Wohnungseigentum
Schadensersatz für verzögerte Sanierung:
Klage nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer
Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem
Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme
derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so tritt die
Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern
diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben
sind oder nicht für die erforderlichen Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten
haben.
BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9 / 14
32 06.05.15 Wohnungseigentum
WEG-Sanierung: Keine Opfergrenze bei
notwendiger Instandsetzung des Gebäudes!
Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger
Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller
Schwierigkeiten oder des Alters einzelner
Wohnungseigentümer kein Raum.
BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9 / 14
Wohnungseigentum
GEMA: Auch bei WEG mit 343 Einheiten
liegt keine öffentliche Wiedergabe vor!
Werden Hörfunk- und Fernsehsendungen nach Empfang der
Satellitensignale von der Kopfstation der Gemeinschaftsantenne mit
Hilfe des Kabelnetzes leitungsgebunden an die angeschlossenen
Empfangsgeräte der Wohnungseigentümer gesendet, handelt es sich
nicht um eine zustimmungspflichtige öffentliche Wiedergabe. Auf die
Größe der Wohnungseigentumsanlage kommt es nicht an.
OLG München, Urteil vom 11.09.2014 – 6 U 2619 / 13
33 06.05.15 Wohneigentum
Nur beschränkte Einsicht in das Wohnungsgrundbuch
anderer Wohnungseigentümer!
Regelmäßig sind Wohnungseigentümer nur zur Einsicht in
das Bestandsverzeichnis und Abteilung I der
Wohnungsgrundbücher anderer Mitglieder der
Gemeinschaft berechtigt, nicht aber zur Kenntnisnahme der
Belastungen in Abteilung II und III.
KG, Beschluss vom 03.04.2014 – 1 W 83 / 14
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Zwangsversteigerung aus Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1
ZVG entmachtet Vormerkung!
Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die
Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1
ZVG betreibt, sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung
vorrangig. Diese ist nicht im geringsten Gebot zu
berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag. Erwirbt der
Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das
Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß §
28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen.
BGH, Beschluss vom 09.05.2014 – V ZB 123 / 13
34 06.05.15 Wohnungseigentum
Wohnungseigentümer muss auf Nießbraucher nach §
14 Nr. 2 WEG einwirken!
Ein Wohnungseigentümer, der an seinem
Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann
grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer auf
Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der
Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt,
die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck
unvereinbar ist.
BGH, Urteil vom 16.05.2015 – V ZR 131 / 13
Wohnungseigentum
Kaufvertrag ist kein Nachweis
für den Familienstand!
Ausnahmen von einem nach § 12 Abs. 1 WEG
vereinbarten Zustimmungserfordernis (hier für eine
Veränderung an den Ehegatten) bedürfen des
Nachweises in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO.
KG, Beschluss vom 20.05.2014 – 1 W 235 / 14
35 06.05.15 Wohnungseigentum
Eintragungsfähigkeit einer Vereinbarung der
Wohnungseigentümer im Grundbuch
1.  E i n e V e r e i n b a r u n g d e r W o h n u n g s e i g e n t ü m e r , n a c h d e r e i n
Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum dergestalt begründet wird,
dass der Sondereigentümer berechtigt ist, nach Einhausung“ des
Treppenaufgangs den sodann abgeschlossenen Bereich in seine Wohnung
einzubezíehen, ist eintragungsfähig.
2.  Es bleibt den Wohnungseigentümer überlassen, ob sie die Maßnahme über
eine Veränderung der Sondereigentumsverhältnisse nach § 4 Abs. 1 und
Abs. 2 WEG abwickeln oder eine im Grundbuch eintragungsfähige
Vereinbarung treffen, die das Verhältnis betreffend das
Gemeinschaftseigentum ohne eigentumsrechtliche Änderung abweichend
regelt.
OLG München, Beschluss vom 31.03.2014 – 34 Wx 3 / 14
Wohnungseigentum
Verbandsklage:
Auch der obsiegende Wohnungseigentümer muss
zahlen!
Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen
Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche ein
und verliert sie, sind die ihr entstehenden Kosten des Rechtsstreits in
der Abrechnung gemäß § 16 Abs. 2 WEG dennoch auf alle
Wohnungseigentümer umzulegen, auch auf den obsiegenden, § 16
Abs. 8 WEG ist nicht anwendbar, Der obsiegende
Wohnungseigentümer kann auch keine Freistellung verlangen.
BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168 / 13
36 06.05.15 Wohnungseigentum
Sonderumlage:
Aufgehobener Genehmigungsbeschluss
darf erneut gefasst werden!
Bestehen Zweifel, ob der einen Wirtschaftsplan oder eine
Sonderumlagegenehmigende Beschluss wirksam ist,
dürfen die Wohnungseigentümer diesen erneut fassen.
BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168 / 13
Prozessuales
Anfechtung der Abrechnung / des Wirtschaftsplans:
Wie errechnet sich der Streitwert?
Bei der Anfechtung der Abrechnung oder des Wirtschaftsplans ist das
Interesse der beklagten Wohnungseigentümer mit 25% des um den
auf den Kläger entfallenden Anteils an der Abrechnung bzw. am
Wirtschaftsplan reduzierten Betrags zu bewerten. Hinzuzurechnen ist
das Interesse des klagenden Wohnungseigentümer, das mit dem auf
ihn entfallenden Anteil an der Abrechnung bzw. dem Wirtschaftsplan
anzusetzen ist.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.07.2014 – 18 W 53 / 12
37 06.05.15 Wohnungseigentum
Bauträger setzt Sonderwünsche um: Erwerber wird dadurch nicht im
Sinne von § 1004 BGB Störer!
Der Erwerber eines Wohnungseigentums, der mit dem Bauträger
Sonderwünsche vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden
Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Störer.
BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118 / 13
Öffentliches Recht
Eingangsbereich eines Bürogebäudes darf videoüberwacht werden!
1.  Der Eingangsbereich und Treppenaufgänge zu Geschäftsräumen eines
Bürogebäudes sind öffentlich zugängliche Räume im Sinne des § 6b Abs. 1
BDSG.
2.  Die Videoüberwachung des Eingangsbereichs und der Treppenaufgänge zu
den Geschäftsräumen eines Bürogebäudes durch festinstallierte Mini-domeKameras ohne Zoom-Funktion und die kurzfristige Speicherung der
Aufnahmen im sog. „black-box-Verfahren“ kann zur Wahrnehmung
berechtigter Interessen – hier zur Verhinderung von Straftaten – nach § 6b
Abs. 1 Nr. 3 BDSG erforderlich sein.
OLG Niedersachsen , Urteil vom 29.09.2014 – 11 LC 114 / 13
38 06.05.15 Wohnungseigentum
Vergemeinschaftung: Wohnungseigentümer verlieren
Prozessführungsbefugnis!
Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch einen
Wohnungseigentümer gestört und wird der Beseitigungs- oder
Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer zur Ausführung zugewiesen (vergemeinschaftet),
sind die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr
prozessführungsbefugt.
BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5 / 14
Bauträger
Hausanschluss und –zähler in Sondereigentum
kein Mangel am Gemeinschaftseigentum?
Befinden sich Hauswasseranschluss und
Hauptwasserzähler in einem Kellerraum, der zum
Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört, so
stellt dies in der Regel keinen Mangel am
Gemeinschaftseigentum dar. Hingegen kann mit dieser
baulichen Situation ein Mangel am Sondereigentum
gegeben sein.
OLG Bremen, Urteil vom 12.12.2014 – 2 U 54 / 14
39 06.05.15 Prozessuales
WEG-Gericht ist zuständig für Streit um
Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG
1.  Bei der Geltendmachung des Zustimmungsanspruchs eines
Wohnungseigentümers nach § 12 WEG gegen die übrigen
Wohnungseigentümer liegt eine Streitigkeit über die sich aus
der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander
vor.
2.  Der die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung
betreibende Gläubiger ist befugt, den Anspruch des
Wohnungseigentümers auf Zustimmung zur Veräußerung des
Wohnungseigentums selbstständig auszuüben.
BGH, Beschluss vom 21.11.2013 – V ZR 269 / 12
Prozessuales
Streit der Miteigentümer einer Doppelstockgarage:
WEG-Gericht zuständig!
1.  Steht
eine Doppelstockgarage in einer Wohnungseigentumsanlage im
Bruchteilssondereigentum mehrerer Personen, können die
Bruchteilseigentümer die Nutzung der einzelnen Stellplätze gemäß § 745
Abs. 1, § 1010 BGB regeln; zulässig ist aber auch eine Zuweisung der
Stellplätze mittels Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungsund Teileigentümer gemäß § 15 Abs. 1 WEG.
2.  Streitigkeiten zwischen Bruchteilssondereigentümer über die Benutzung der
Stellplätze sind unabhängig von der Rechtsgrundlage der
Benutzungsregelung stets Wohnungseigentumssachen im Sinne von § 43
Nr. 1 WEG.
BGH, Beschluss vom 20.02.2014 – V ZB 116 / 13
40 06.05.15 Öffentliches Recht
Grundbesitzabgaben:
Wohnungseigentümer können gesamtschuldnerisch haften
1. Trotz Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft können die einzelnen
Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch zu Grundbesitzabgaben herangezogen werden.
2. Für die Beitrags- und Gebührenrecht nach dem Kommunalabgabengesetz Rheinland Pfalz
ist grundsätzlich im Interesse der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit der bürgerlich-rechtliche
Grundstücksbegriff im Sinne des Grundbuchrechts, das heißt der formelle Grundstücksbegriff,
maßgebend.
3. Ein Abweichen von diesem Grundstücksbegriff ist nur dann ausnahmsweise gerechtfertigt,
wenn es nach dem Inhalt und Sinn des Gebühren- und Beitragsrechts gröblich unangemessen
wäre, den bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff zu Grunde zu legen.
4. Gebührenrechtlich folgt aus der Grundstücksbezogenheit der Abfallentsorgung, dass für das
Grundstück im Miteigentum der Wohnungseigentümer nur eine Gebühr entsteht, für die die
Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch entstehen müssen.
5. Die Wohnungseigentümer bilden mit Blick auf die Gebührenschuld eine rechtliche
Zweckgemeinschaft.
VG Neustadt, Urteil vom 11.12.2014 – 4 K 777 / 14
Prozessuales
Bauträger ist auch Verwalter:
Kein gemeinsamer Gerichtsstand für
Mängel- und WEG-Ansprüche!
Die Bestimmung eines gemeinsam zuständigen Gerichts über § 36 ZPO ist
unmöglich, wenn nur gegen einen einzigen Beklagten verschiedene Ansprüche
aus Gründen der Prozessökonomie einheitlich geltend gemacht werden sollen
(hier: einerseits Ansprüche nach dem Wohnungseigentumsgesetz in seiner
Eigenschaft als Hausverwalter und andererseits werkvertragliche Ansprüche in
seiner Eigenschaft als Bauträger.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.11.2014 – 11 SV 114 / 14
41 06.05.15 Prozessuales
Anfechtung der Abrechnung:
Wie errechnet sich der Streitwert?
1.  Bei der Anfechtung der Abrechnung wird der Streitwert nicht über den
Gesamtbetrag der Abrechnung bestimmt. Es wird grundsätzlich nicht
über die Frage des ersatzlosen Wegfalls der Belastung, sondern über
eine individuelle Reduzierung oder andere Verteilung gestritten.
2.  Die Bemessung des Interesses aller Parteien beträgt daher nur einen
Bruchteil des Abrechnungsbetrags, wobei die Berücksichtigung des
Betrags mit einem Anteil von 25% nicht ermessensfehlerhaft ist.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.11.2014 – 11 W 37 / 14
Betriebs- u. Nebenkostenabrechnung
Rechtliche Ausgangslage:
Das BGB sieht eine Aufteilung des Mietzinses
in zwei Bereiche, Grundmiete und Nebenkosten
nicht explizit vor (§§ 535, 556, 556 a – b, 560
BGB; für Wohnraum). Es schließt eine
ausdrückliche Vereinbarung allerdings nicht
aus. Somit ist auch eine formularmäßige
Vereinbarung möglich.
Die Rechtsprechung hat mit vielen
Einzelfallentscheidungen hier einen Missbrauch
durch den Vermieter stark eingeschränkt bzw.
die Umlageabrechnung hierdurch stark
kompliziert. In der WEG sind alle Kostenarten,
sofern nichts anderes vereinbart wurde, nach
den Regelungen des § 16 WEG (=MEA)
abzurechnen.
Praktische Ausgangslage:
Im Sinne von stetigen Kostensteigerungen ist
eine Aufteilung in Grundmiete und Nebenkosten
sinnvoll, da hier durch verbrauchsabhängiges
Verhalten mit diesem Kosten bewusster
umgegangen wird und diese Aufteilung auch aus
Renditegesichts-punkten zu empfehlen ist.
Entscheidend sind hier die rechtzeitigen, bereits
im Mietvertrag getroffenen und wohl überlegten
Vereinbarungen. Im Regelfall sind diese später
einseitig kaum noch zu verändern. Wichtig ist
hier die aktuelle Rechtsprechung zu beachten.
Im WEG sollten speziell bei vermieteten ETWAnlagen vor der ersten Abrechnung die
Kostenverteilerschlüssel und die Abrechnung,
sofern zulässig, sinnvoll beschlossen werden
42 06.05.15 Betriebskostenkatalog
Grundsatz:
Alles was nicht detailliert im Mietvertrag
vereinbart ist, kann nicht umgelegt werden.
Problematik:
Umlagefähigkeit, Schriftformklausel
Betriebskostenkatalog
Sonstiges z.B. bei WR:
Dachrinnenreinigung, E-Check,
Strom für technische Gebäudeausrüstung
Rolltore, Parksysteme, Hebeanlagen
Feuerlöscher, Rauchwarnmelder, RWA,
Befreien der Dächer von Schnee (Schneedruck)
Entfernen von Eiszapfen, Mattenreinigung
Kosten der Durchführung nach TWVO,
Kosten des Energiedatenmanagements etc.
43 06.05.15 Betriebskostenkatalog
Sonstiges z.B. bei Gewerberaum:
Beiträge / Umlagen für:
ü  Verwaltungskosten, Nicht gleichzeitig Centermanagement
ü  Citymanagement,
ü  Werbegemeinschaften
Diese beiden Kostenarten müssen für Mieter bestimmbar sein, sonst unwirksam,
evtl. Maximierung im MV z.Zt. üblich ca. 10% der Nettojahresmiete !
Betriebs- u. Nebenkostenabrechnung
Wirtschaftseinheiten:
Ø  Einheitliche
Verwaltung
Ø  Örtlicher
Zusammenhang
Ø  Gemeinsame
Bewirtschaftung
Ø  (Mietvertragliche
Regelung)
44 06.05.15 BK Abrechnung
Abrechnungsfristen:
Wohnraum:
spätestens 12 Monate nach der Abrechnungsperiode
Gewerberaum:
innerhalb der Verjährungsfrist (grundsätzlich in 12 Monate)
Abrechnungsausschlussfrist gilt nicht für Gewerberaum
Thomas Grill
90
45 06.05.15 BK Abrechnung – Beispiel
Beispiel - Auszug Abrechnung Mieter :
Kostenart
Hausmeister
Gesamtkosten
5.000,00 €
Anteil WE
100 m²
Objekt ges.
1.000 m²
Ihr Kostenanteil
500,00 €
Formeller Fehler, sofern die nachstehende Erläuterung des Rechenweges
nicht in den Unterlagen der BK-Abrechnung mitgeliefert wird:
Hausmeisterkosten p.a. gesamt (12 Rechnungen á 500,00 €):
6.000,00 €
hiervon nicht umlagefähig
(Reparaturen, Verwaltungshilfsarbeiten):
1.000,00 € ***)
Umlagefähige Kosten:
5.000,00 €
***)Hier ist im in jedem Fall noch zu erläutern wie sich der Anteil der 1.000,00 € ermittelt. Thomas Grill
91
BK Abrechnung – Formelle Fehler
Welche Kostenarten und Fälle
sind typisch „anfällig“ für
Formelle Fehler ?
Thomas Grill
92
46 06.05.15 BK Abrechnung – Formelle Fehler
Ø  Gewerberaum:
Ø  Wohnraum:
Ø  keine Fälligkeit der Einzelposition &
Saldo
Ø  kein Beginn Einwendungsfrist
Ø  kein Recht auf Anpassung der BKVorauszahlung
Ø  Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Ø  evtl. Verwirkung /
Nachforderungsverlust
Ø  keine Fälligkeit der Einzelposition &
Saldo
Ø  Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Ø  evtl. Verjährung /
Nachforderungsverlust
Ø  Erläuterung zwingend nötig bei
Wohnraum, bei Gewerbe ebenfalls zu
empfehlen
Thomas Grill
93
Angabe der Gesamtkosten bei
jahresübergreifenden Rechnungen nicht
erforderlich!
Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende
Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus
kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die
Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam,
weil der Vermieter die insoweit erforderlichen
Zwischenschritte nicht offengelegt hat.
BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201 / 14
47 06.05.15 Gewerberaummiete
Betriebskosten nachberechnet:
Wann verjährt der Nachzahlungsanspruch?
Nimmt der Vermieter von Gewerberaum nach der erstmaligen Erteilung
einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von
Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs
des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung
der korrigierten Nebenkostenabrechnung und den Zugang dieser
Abrechnung beim Mieter folgt.
OLG Celle , Beschluss vom 17.11.2014 – 2 U 133 / 14
Gewerberaummiete
Wann darf eine Betriebskostenabrechnung
auf Soll-Basis erfolgen?
Die Abrechnung über Betriebskosten darf (nur) auf SollBasis erfolgen, wenn Vorauszahlungen für den
betreffenden Zeitraum zuvor eingeklagt oder tituliert
worden sind.
KG, Beschluss vom 16.06.2014 – 8 U 29 / 14
48 06.05.15 Wohnraummiete
Festlegung des Betriebskostenumlageschlüssels
nach billigem Ermessen?
Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht
frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein
einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem
Ermessens des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung
in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.
BGH, Urteil vom 05.11.2014 – VIII ZR 257 / 13
Wohnraummiete
Ablesung oder Schätzung: Ohne Einfluss auf formelle
Betriebskostenabrechnung!
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer
Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort
für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen
Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine
eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den
Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht.
Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.
BGH, Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112 / 14
49 06.05.15 Wohnraummiete
Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
mit „Personenmonaten“?
1.  An eine Betriebskostenabrechnung sind in formeller Hinsicht keine zu hohen
Anforderungen zustellen.
2.  Die Betriebskostenabrechnung muss nur den Voraussetzungen des § 259 BGB
entsprechen.
3.  Dazu muss der Mieter in der Lage sein, die zur Verteilung anstehender
Kostenpositionen zu erkennen und anhand des mitgeteilten Verteilerschlüssels den
auf ihn entfallenden Anteil diesen Kosten nachzuprüfen.
4.  Eine Erläuterung des Abrechnungsschlüssels „Personenmonate“ ist nicht erforderlich.
5.  Es ist bei Verwendung des Abrechnungsschlüssels „Personenmonate“ in formeller
Hinsicht nicht erforderlich, dass in der Abrechnung angegeben wird, wieviel Personen
in welchem Monat im Haus gewohnt haben.
BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97 / 14
Wohnraummiete
Mieter zahlt „neue“ Betriebskosten:
Konkludente Änderung der Betriebskostenabrede!
1.  Zahlt der Mieter aufgrund einer Betriebskostenabrechnung darin enthaltene,
aber bislang nicht vereinbarte Kosten und hat der Vermieter diese „neuen“
Kosten vorher angekündigt, kann eine konkludente Erweiterung der
Betriebskostenumlagevereinbarung angenommen werden.
2.  Trägt ein Mieter einzelne Betriebskosten zunächst selbst und fallen diese
dann aufgrund veränderter Umstände beim Vermieter an, kommt aufgrund
ergänzender Vertragsauslegung in Betracht, dass der Mieter diese Kosten
nun als Betriebskosten gegenüber dem Vermieter zu tragen hat.
BGH , Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 36 / 14
50 06.05.15 Prozessuales
Betriebskostennachzahlungsklage im
Urkundenprozess statthaft!
1.  Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen
aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess
geltend gemacht werden.
2.  Zu den Anforderungen an substanziiertes Bestreiten der vom
Vermieter vorgetragenen Flächenangaben durch den Mieter.
BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41 / 14
Gewerberaummiete
Betriebskosten: Auch bei Ausgleich einer
Nachforderung kein Anerkenntnis!
Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die
Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose
Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den
Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen
Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der
Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an
Senatsurteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62 / 12)
BGH, Urteil vom 28.05.2014 – XII ZR 6 / 13
51 06.05.15 Gewerberaummiete
Betriebskostenrecht:
Die Königin aller Generalklauseln rettet das Müllmanagement!
1.  Die im Sinne des § 27 II. BV vereinbarte Klausel „Straßenreinigung und
Müllabfuhr“ (Anlage 3 Nr. 8) ist statisch und nicht dynamisch.
2.  Müllabfuhrkosten sind daher nicht alle Kosten, die mit der Müllbeseitigung
einschließlich vorbereitender Maßnahmen zusammenhängen.
3.  Führen die Müllbeseitigungsmaßnahmen allerdings zu einer Kostensenkung,
ist der Einwand der fehlenden ausdrücklichen Vereinbarung treuwidrig.
LG Lüneburg, Urteil vom 17.09.2014 – 6 S 92 / 13
Gewerberaummiete
Mietfläche ist kleiner als vereinbart:
Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen!
Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. „echte Quadratmetermiete“,
wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts
in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis
ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag
geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass
sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung
einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen
ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die
Flächenabweichung geringer ist als 10%.
OLG Dresden, Beschluss vom 01.07.2014 – 5 U 1890 / 13
52 06.05.15 Gewerberaummiete
Einseitige formlose Anpassung der
Nebenkostenvorauszahlungen per AGB?
1.  Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der
Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der
Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der
Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.
2.  Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht der Schriftformerfordernis des §
550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit
als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der
Vorauszahlungshöhe wegen Verstoß gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.
BGH, Urteil vom 05.02.2014 – XII ZR 65 / 13
Gewerberaummiete
Mieter muss bei bestehendem Mietverhältnis trotz Auszug
weiterzahlen!
1.  Ein Mieter, der trotz eines bestehenden Mitverhältnisses auszieht, kann sich
auch bei Gebrauchsüberlassung an einen Dritten durch den Vermieter
nicht darauf berufen, dass er von der Pflicht zur Entrichtung des
(Differenz-)Mietzinses gemäß § 537 Abs. 2 BGB befreit sei.
2.  Soll der Vertrag mit dem Geschäftsführer und der GmbH als Mieter zu
Stande kommen und unterschreibt der Geschäftsführer ohne
Vertretungszusatz nur auf der Unterschriftenzeile für die GmbH, so werden
beide Partei des Mietvertrags.
KG, Beschluss vom 08.01.2014 – 8 U 132 / 12
53 06.05.15 Gewerberaummiete
Mietvertrag trotz Mängeln verlängert:
Kündigung wegen dieser Mängel unwirksam!
1.  Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nach dem jeweils
aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Es bedarf
der Feststellung, dass vom den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, das
heißt naheliegende, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder
jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen. Es ist nicht ausreichend, lediglich auf die
allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgiften bzw. Schimmel für die
menschliche Gesundheit hinzuweisen.
2.  Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist ausgeschlossen, wenn der
Mieter trotz Kenntnis der Mängel der Mietsache den bestehenden Mietvertrag
vorhaltlos verlängert.
OLG Brandenburg, Urteil vom 25.02.2014 – 3 U 154 / 11
Gewerberaummiete
Vorstand der Aktiengesellschaft unterzeichnet ohne
Vertretungszusatz: Schriftform verletzt?
1.  Wird ein langfristiger Mietvertrag mit einer Aktiengesellschaft als Mieterin von
deren Vorstand unterzeichnet, ohne dass ein Vertretungszusatz verwendet
oder eine Vertretungsberechtigung im Vertrag erwähnt wird, ist die
Schriftform gewahrt, weil ein Rechtsnachfolger des Vermieters auch ohne
einen Vertretungszusatz wegen der gesetzlichen Regelung des § 78 AktG
und der Eintragung im Handelsregister erkennen kann, dass der Vorstand für
die Aktiengesellschaft unterzeichnet hat (Abweichung von BGH, IMR 2010,
9.
2.  Ob der Unterzeichner tatsächlich vertretungsbefugt war, ist keine Frage der
Formwirksamkeit, sondern der Wirksamkeit des Vertrags.
OLG Koblenz, Urteil vom 28,04.2014 – 12 U 1419 /12
54 06.05.15 Gewerberaummiete
Einer von mehreren AG-Vorständen unterschreibt ohne
„i. V.“: Schriftform verletzt?
Heißt es im Rubrum eines langfristigen Mietvertrags bei den Angaben zu
einer Aktiengesellschaft als Vertragspartei „vertreten durch den
Vorstand“ und unterzeichnet nur einer von mehreren Vorständen ohne
Vertretungszusatz, verletzt dies nicht die Schriftform, weil gerade wegen
der fehlenden Angabe der tatsächlichen Anzahl von
Vorstandsmitgliedern für einen Erwerber keine Zweifel auftreten können,
ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für
weitere Vorstandsmitglieder unterzeichnen will.
OLG Koblenz, Urteil vom 28.04.2014 – 12 U 1419 / 12
Gewerberaummiete
Schriftform: Inhalt von Nachträgen und die „richtige“
Unterzeichnung
1. Der Nachtrag zu einem Mietvertrag muss sich erkennbar auf alle wesentlichen
Vertragsbestandteile beziehen. Dazu gehören Vertragslaufzeit und
Vertragsobjekt.
2. Wird eine Aktiengesellschaft durch den aus zwei Personen besehenden
Vorstand vertreten und unterzeichnet eines der Vorstandsmitglieder für sich
selbst und für den anderen Vorstand mit „i.V.“, so wird die Schriftform gewahrt.
Ob der Unterzeichner tatsächlich vertretungsbefugt war, ist keine Frage der
Formwirksamkeit, sondern der Wirksamkeit des Vertrags.
3. E rgibt sich aus dem Rubrum eines langfristigen Mietvertrags ein
Vertretungsverhältnis, muss der Vertreter der Mietpartei nicht mit einem
Vertretungszusatz unterschreiben, damit die Schriftform gewahrt ist.
OLG Koblenz , Urteil vom 28.04.2014 – 12 U 1419 / 12
55 06.05.15 Gewerberaummiete
Gewerberaummietvertrag:
Wie wird die Mietfläche berechnet?
1.  Die Mietvertragsparteien sind bei der Vereinbarung von
Flächendefinitionen frei. Die vertragliche Mietfläche kann der DIN
277, der gif oder auch nach freiem Belieben bzw. eigenen Maßstäben
definiert werden.
2.  Als Mietfläche können somit auch solche Flächen vereinbart werden,
die der Mieter tatsächlich nicht nutzen kann, wie vorliegend die
durchmessenen Flächen von Konstruktionsteilen bzw.
Raumunterteilungen.
OLG Hamm, Urteil vom 09.05.2014 – 30 U 58 / 12
Gewerberaummiete
Mieter erhält keine Spielhallenkonzession:
Kann der Vermieter sich enthaften?
Eine Formularklausel hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht
stand, wenn sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall
ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus
Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder
der Lage des Mietobjekts beruhen.
KG, Urteil vom 14.07.2014 – 8 U 140 / 13
56 06.05.15 Gewerberaummiete
Mieter erhält keine Spielhallenkonzession:
Kann Vermieter kündigen?
Der Vermieter kann wegen Fehlens der
Geschäftsgrundlage (BGB § 313 Abs. 3 Satz 2) kündigen,
wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle
genutzt werden können und die vertragliche Übertragung
des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist.
KG, Urteil vom 14.07.2014 – 8 U 140 / 13
Gewerberaummiete
Es bleibt dabei: Schriftformheilungsklauseln binden den
in den Vertrag Eintretenden nicht!
Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig,
wenn er trotz einer formularvertraglichen
Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er
gemäß § 566 Abs. 1, § 567 Satz 1 BGB eingetreten ist,
unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im
Anschluss an Senatsurteil vom 22.01.2014 – XII ZR
68/10)
BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146 / 12
57 06.05.15 Pacht
Kein Optionsrecht auf Pachtverlängerung nach
Ablauf der regulären Vertragsdauer!
1.  Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf Verlängerung eines
Miet- oder Pachtvertrags erlischt mit Ablauf der regulären
Vertragsdauer. Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der
regulären Vertragszeit auf bestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das
Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf.
2.  Die bloße Fortsetzung eines Mietverhältnisses kann nicht als
konkludente Ausübung eines ursprünglichen Optionsrechts
angesehen werden.
OLG Celle, Urteil vom 12.03.2014 – 7 U 164 /13
Gewerberaummiete
Stillschweigende Verlängerung kann durch AGB
ausgeschlossen werden!
Eine AGB-Klausel, die ohne Weiteres die
stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
ausschließt, ist im Gegensatz zu einem
Wohnraummietverhältnis gerade beim Vorliegen eines
Gewerberaummietverhältnisses wirksam.
KG, Beschluss vom 20.01.2014 – 8 U 168 /13
58 06.05.15 Gewerberaummiete
Kündigung eines Mietvertrags wegen
Gerüst an der Fassade?
Ein Gerüst an der Fassade eines Ladenlokals, das vom
Vermieter langfristig aufgestellt wurde, stellt eine zur
außerordentlichen Kündigung berechtigte
Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn dadurch die Sicht
von Kunden auf die Fensterauslagen eingeschränkt wird
und das sonst zulässige Aufstellen von Tischen und Stühlen
auf dem Bürgersteig nicht erfolgen kann.
KG, Urteil vom 15.05.2014 – 8 U 12 /13
Gewerberaummiete
Formfehler bei Mietvertrag und Nachträgen:
Schriftformheilung möglich?
1.  Die Schriftform eines Mietvertrags ist gewahrt, wenn die
Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der
in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt
werden.
2.  Für die Einhaltung der Schriftform ist es insbesondere nicht
erforderlich, dass schon in der ersten Vertragsurkunde selbst alle
Schriftformvoraussetzungen erfüllt werden; es reicht aus, dass diese
durch einen Nachtrag gemeinsam mit der in Bezug genommenen
ersten Vertragsurkunde vorliegen.
KG, Beschluss vom 02.06.2014 – 8 U 179 / 13
59 06.05.15 Gewerberaummiete
Mietsache nicht übergeben:
Mieter steht Vertragsstrafe trotz fehlender Obergrenze zu!
Scheitert die Überlassung einer Gewerbeimmobilie an den
Mieter daran, dass der Vermieter kein Eigentum an der
Immobilie erwirbt, so schuldet er die bei einer
mietvertraglichen Abrede zu Grunde liegende Vertragsstrafe
auch dann, wenn diese keine Obergrenze vorsieht.
OLG Celle , Beschluss vom 14.11.2014 – 2 U 111 / 14
Gewerberaummiete
Was ist ein „verlorener Baukostenzuschuss“?
Der Begriff „verlorener Baukostenzuschuss“ wird in den am
gewerblichen Mietmarkt beteiligten Kreisen dahin verstanden, dass
damit eine Geld- oder Sachleistung gemeint ist, welche der Mieter als
Sonderleistung neben der Miete zu Gunsten des Vermieters zum Neuoder Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung
von Räumen erbringt, ohne dass der Vermieter zur vollen oder
teilweisen Rückerstattung dieser Leistung vertraglich verpflichtet ist.
OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2014 – 5 U 52 / 14
60 06.05.15 Gewerberaummiete
Fehlende Farbwahlklausel:
Wände können bei Rückgabe der Mietsache rot bleiben!
1.  Werden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet, steht es dem Mieter frei,
diese rot zu streichen, wenn der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält.
2.  Die in einer Klausel des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, während der
Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen, führt nicht zu
einer Verpflichtung des Mieters, bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen.
3.  Enthält der Mietvertrag eine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die
Räumlichkeiten mir einer bestimmten Farbe zu streichen hat, liegt nur dann keine
unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn die Klausel
ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Geltung
beansprucht und den Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.
OLG Koblenz, Beschluss vom 26.02.2015 – 3 U 1209 / 14
Gewerberaummiete
Minderung nach vorbehaltloser Ausübung
einer Verlängerung?
1.  Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter
führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für
die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist
(Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 13.07.1970 – VIII ZR 230/68, NJW 1970,
1740)
2.  Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der
Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die
entsprechende Anwendung des § 5236b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen;
das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall
nicht aus.
BGH, Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15 / 12
61 06.05.15 Gewerberaummiete
Einkaufszentrum: „Center-Management“
Kosten ohne Erläuterung sind intransparent!
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines
Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem
Einkaufszentrum gelegenen Ladenlokals als Nebenkosten
zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher
aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“
gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß §
307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam
BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56 / 11
Gewerberaummiete
Umlage von Verwaltungskosten in
AGB zulässig
1.  Die Umlage von „Verwaltungskosten“ in Allgemeine Geschäftsbedingungen eines
Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB,
noch verstößt sie gegen das Transparenzangebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB,
auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der
Verwaltungskosten enthält.
2.  Die Bewertung der Klausel hängt nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall ab, weil
zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kosten
entstehen werden. Der Mieter ist vor überhöhten Forderungen insoweit durch das
allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.
3.  Aus einer Platzierung unter der Überschrift „Nebenkosten“ und dem Umstand, dass die
Verwaltungskosten nach § 1 Abs.2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehören,
folgt kein Überraschungseffekt.
BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56 / 11
62 06.05.15 Gewerberaummiete
Einkaufszentrum: Instandhaltung und Instandsetzung
erfordern Kappungsgrenzen!
Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und
Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und
Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach
verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB
BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56 /11
Gewerberaummiete
Betriebskostenabrechnung: Rügeklausel mit
Einwendungsausschluss ist wohl unwirksam!
Es spricht Vieles dafür, dass die formularmäßige Klausel, der Mieter
müsse Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb
von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben und
sei ansonsten nach Ablauf dieser Frist mit Einwendungen gegen die
Abrechnung ausgeschlossen, auch unter Unternehmern gegen das
Regelungsverbot des § 308 Nr. 5 BGB verstößt und unwirksam ist.
BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56 / 11
63 06.05.15 Gewerberaummiete
Bei Verbundenheit mit notariellem Kaufvertrag ist
der nicht beurkundete Mietvertrag nichtig!
1.  Ein Mietvertrag gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1, § 139 BGB nichtig,
wenn er dergestalt mit einem alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über
das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den
Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an
einem realen Mietwert orientiert wird.
2.  Der Wertersatz für Nutzung der Räume ist in diesem Fall nach
bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln und am
Mietmarkt zu orientieren.
OLG Stuttgart , Urteil vom 28.07.2014 – 5 U 40 / 14
Gewerberaummiete
Verwirkung einer Nachzahlung nach Indexmieterhöhung
1.  Bei einer echten Gleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann der
Anspruch auf Nachzahlung von Erhöhungsbeträgen für die Vergangenheit
verwirkt ein.
2.  Das erforderliche Zeitmoment ist gegeben, wenn der Vermieter erst viereinhalb
Jahre nach Eintritt der Erhöhung dieses geltend gemacht. Das gilt auch, wenn
ein Teil dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt.
3.  Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Parteien aus Anlass einer
Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der
Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschuldeter Miete ausgeht.
OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.01.2014 – 3 U 1355 / 13
64 06.05.15 Gewerberaummiete
Keine Minderung nach vorbehaltloser
Ausübung einer Verlängerungsoption!
1.  Bei vorbehaltloser Ausübung einer mietvertraglichen
Verlängerungsoption verliert der Mieter sein Recht zur
Mietminderung für zu diesem Zeitpunkt bekannte Mängel.
2.  Die Mängelrechte können durch eine Mieterhöhung nur
wieder aufleben, wenn die Mieterhöhung das bestehende
Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise verschiebt.
OLG Koblenz, Beschluss vom 21.07.2014 – 2 U 901 / 13
Pacht
Preisindex existiert nicht: Indexklausel wirksam?
Preisanpassungsklausel, die die Kriterien bzw. den Umfang
der möglichen Preiserhöhung nicht ausreihend deutlich
machen, sind unbestimmt und unwirksam. Das ist nicht der
Fall, wenn die Parteien für den Fall des Wegfalls des
vereinbarten Index die Geltung eines anderen, in seinem
wirtschaftlichen Erfolg am nächsten kommenden Index, der
durch das Statistische Bundesamt ermittelt werden kann,
vereinbart haben.
OLG Frankfurt, Urteil vom 10.10.2014 – 2 U 245 / 12
65 06.05.15 Gewerberaummiete
Voraussetzungen eines konkludent bzw. mündlich
abgeschlossenen Mietvertrags
1. Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen
Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit
dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderliche Maßnahmen
ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, liegt
hierin nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrags,
sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art.
2. In der vorbezeichneten Konstellation kann auch ein Mietvorvertrag nicht
angenommen werden, solange noch nicht Einigkeit über die wesentlichen
Bestandteile des Hauptvertrags – Mietdauer, Mietentgelt und Mietobjekt –
besteht.
OLG Rostock, Urteil vom 27.03.2014 – 3 U 90 / 12
Gewerberaummiete
Was sind Renovierungsmaßnahmen?
Der Begriff „Renovierung“ beschränkt sich nicht nur auf die
Durchführung von Schönheitsreparaturen, sondern erfasst nach dem
allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen zur Instandsetzung
von Bauwerken. Hierunter versteht man die Beseitigung von Schäden
aufgrund von Abnutzung, die auch durch den gewöhnlichen Gebrauch
entstanden sein können, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen
Stands der Nutzbarkeit oder zu einem besseren, dem aktuellen Stand
der Technik entsprechenden Zustand führen können.
OLG Koblenz, Beschluss vom 22.05.2014 – 3 U 182 / 14
66 06.05.15 Gewerberaummiete
Abgrenzung zwischen einem Geschäftsraumund einem Immobilienleasingvertrag
1.  Für einen Immobilienleasingvertrag ist kennzeichnend, der
Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine
Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch
für eine fest vereinbarte lange Vertragslaufzeit überlässt, wobei die
Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und
Beschädigung der Sache allein den Leasingnehmer trifft.
2.  In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch
eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung,
mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte
Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt.
BGH, Urteil vom 26.11.2014 – XII ZR 120 / 13
Gewerberaummiete
Wie weist Mieter Verstoß gegen das
Wirtschaftlichkeitsgebot nach?
1.  Die Darlegungs- und Beweislast für einen
Verstoß des Vermieters gegen das
Wirtschaftlichkeitsgebot liegt auch im gewerblichen Mietrecht beim Mieter.
2.  Hält der Mieter abgerechnete Verwaltungskosten für zu hoch, muss er vor Gericht
konkret vortragen, das vom Vermieter gezahlte Entgelt übersteige die ortsüblichen und
angemessenen Preise für die Verwaltung des Mietobjekts derart, dass der Vermieter
auch unter Beachtung des ihm zustehenden Ermessungsspielraums gegen seine
Nebenpflicht zur Vermeidung überflüssiger Kosten verstoßen hat.
3.  Erfolgreich ist ein Preisvergleich mit regionalem Bezug. Nicht ausreichend ist es, wenn
der Mieter nur (geringere) Kosten anderer von ihm an anderen Orten angemieteten
Objekte vorträgt, wenn diese im Hinblick auf Vertragsinhalt, Größe und regionalen
Bezug nicht ohne Weiteres vergleichbar sind.
BGH, Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170 / 13
67 06.05.15 Gewerberaummiete
Staub von Nachbarbaustelle verschmutzt Ware des
Mieters: Vermieter haftet in der Regel nicht!
1.  Der Vermieter ist nach mangelfreier Übergabe der Mieträumlichkeiten nicht
verpflichtet, dafür zu sorgen, dass möglicherweise von Dritten ausgehend
Störungen des Mietgegenstands unterbleiben. Der Vermieter ist nicht verpflichtet,
Maßnahmen gegen Staubeinwirkungen von einer Baustelle in der Nähe des
Mietobjekts zu ergreifen.
2.  Eine Klausel im Mietvertrag, wonach Ausverkäufe, Saisonschlussverkäufe und
Sonderaktion nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig
sind, ist unwirksam, wenn der Vermieter ohne nähere Bindung das Recht einer
Entscheidung hinsichtlich des Geschäftsbetriebs des Mieters erhält, ohne dass
hinreichend bestimmt festgelegt ist, für welchen Anlass dies konkret gilt und nach
welchen Kriterien die Entscheidung über die (Nicht-)Erteilung der Zustimmung
erfolgt.
OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.06.2014 – 10 U 21 / 12
Gewerberaummiete
Mieter betreibt Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf:
Vermieter darf keinen Imbiss aufmachen!
1.  Der Vermieter gewerblich nutzender Räume hat ohne Bestehen einer vertraglichen
Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Haus zu schützen.
Der Vermieter ist aber nicht gehalten, jeden fühlbaren oder unliebsamen
Wettbewerber fernzuhalten.
2.  Der formularmäßige Ausschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer
Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB
unwirksam, wenn dem Mieter zugleich im Formularmietvertrag durch Allgemeine
Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und eine
Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarkts auferlegt werden.
OLG Brandenburg , Urteil vom 25.11.2014 – 6 U 117 / 13
68 06.05.15 Gewerberaummiete
Tele-Café mit Internetangeboten vereinbart:
Betrieb eines Spätkaufs unzulässig!
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags über
Gewerberäume, dass der Mieter berechtigt ist, die
vermieteten Räume zum Betrieb eines „Tele-Cafés“ mit
Internetangeboten zu nutzen, so berechtigt diese
Vereinbarung den Mieter nicht, die Räume – auch – zum
Betrieb eines Spätkaufs zu nutzen.
KG, Beschluss vom 09.10.2014 – 8 U 131 / 14
Gewerberaummiete
Wirksam vereinbarte Betriebspflicht kann mit
einstweiliger Verfügung gesichert werden!
Führt der Mieter von Gewerberäumen nach dem Erlass einer gegen ihn
ergangenen einstweiligen Verfügung – entgegen seiner zuvor erfolgten
Ankündigung – den Betrieb fort und erklärt er darüber hinaus, den
Betrieb bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Betriebspflicht und
über die Wirksamkeit der Kündigung fortsetzen zu wollen, ist der
Verfügungsgrund mangels Dringlichkeit entfallen.
KG, Urteil vom 17.11.2014 – 8 U 114 / 14
69 06.05.15 Gewerberaummiete
Betriebspflicht verletzt:
Schadensersatz unterliegt der kurzen Verjährungsfrist!
Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung
der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht.
OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 – 2 U 43 / 14
Gewerberaummiete
Unwirksame Klausel zum Minderungsausschluss
Vorbehalt bei Zahlung erforderlich?
1.  Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von
der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der
Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen.
2.  Der Mieter leistet bei ungekürzter Zahlung dann nicht in Kenntnis der Nichtschuld
im Sinne des § 814 BGB.
3.  Ein Vorbehalt bei der Mietzahlung ist dann nicht erforderlich, um ein
Rückforderungsrecht zu behalten.
KG, Urteil vom 11.09.2014 – 8 U 77 / 13
70 06.05.15 Gewerberaummiete
Einstellung der Versorgungsleitungen
durch den Vermieter?
Der Vermieter von Gewerberaum darf zur
Durchsetzung seiner Ansprüche – wie etwa der
Zahlung der Kaution – seine
Versorgungsleistungen nicht zurückhalten.
KG, Urteil vom 23.10.2014 – 3 U 178 / 14
Gewerberaummiete
Mieter baut ungenehmigt um: Vermieter kann kündigen!
1.  Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses hat ein berechtigtes Interesse daran,
dass keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, die in die äußere Hülle des Gebäudes
eingreifen.
2.  Wird im Mietvertrag festgelegt, dass die Errichtung und Herstellung, die Änderung,
Ergänzung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen im und am
Mietobjekt sowie Änderungen des äußeren Erscheinungsbilds des Mietobjekts durch den
Mieter die schriftliche Einwilligung des Vermieters erfordern, kann der Vermieter
außerordentlich kündigen, wenn der Mieter ungenehmigt bauliche Maßnahmen veranlasst,
die die Gebäudesubstanz beeinträchtigen.
3.  Bei der Anbringung von Entlüftungsrohren zur Entlüftung von Toiletten handelt es sich
nicht um solche Baumaßnahmen, die für eine Herrichtung des Mietobjekts zum
vertragsgerechten Gebrauch erforderlich sind, wenn die Toiletten über mehrere Fenster
verfügen.
OLG Brandenburg, Urteil vom 21.01.2014 – 6 U 116 / 12
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Mietschulden- Befreiungserklärung

Newsletter 2/2015 Praxisgruppe IT-Recht

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Sicherheit rund um Ihr Wohneigentum

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März 2015

Was bei der Wohnungsabnahme zu beachten ist

ANSCHLUSS - Deutsche Glasfaser

Mietbescheinigung - Landkreis Wittmund

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