06.05.15 ISTA - Seminar 05.05.2015 Herzlich Willkommen ! Referent: Dipl.-Ing.(FH) Thomas Grill Trinkwasserverordnung 2011 Untersuchung auf Legionellen: Mehrere „repräsentative“ Probeentnahmestellen, zertifizierte Labore, Aufbewahrungsfrist 10 Jahre Aushang oder schriftliche Bekanntgabe der Ergebnisse (Info über Trinkwasserqualität) an Nutzer Regelmäßige Untersuchung alle 3 Jahre Anlagen mit Wasseraufbereitungsanlagen (Einsatz von Aufber.-Stoffen!) Beginn der Zugabe von Aufbereitungsstoffen, Mitteilung Aushang oder schriftlich (evtl. MV!) Aufzeichnungspflicht: wöchentlich à Aufbereitungsstoff u. Konzentration 6 Monate für Nutzer verfügbar aufbewahrt werden Ab 01.12.2013 Infopflicht an Nutzer, falls noch Bleileitungen vorhanden sind 1 06.05.15 Wohnraummiete Minderung bei Legionellenbefall: Gefahr eines Gesundheitsschadens genügt! Legionellen in der Wasserversorgungsanlage stellen einen Mangel dar, der zu einer nicht unerheblichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Eine Minderung um 25% ist angemessen. AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 – 148 C 5353 / 13 VG Media 2 06.05.15 VG Media Schönheitsreparaturen Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Endrenovierungsklausel Fristenregelung Abgeltungsklausel Ausführungsart wegen Farbe Tapetenklausel Ausführungsart „bisherig o. üblich“ Kombinationen 3 06.05.15 Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Verjährung des Ersatzes von rechtsgrundlosen Abgeltungszahlungen? Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebene Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12 Wohnraummiete Bunte Wände: Während der Mietzeit „Ja“, beim Auszug „Nein“! Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416 / 12 4 06.05.15 Gewerberaummiete Schönheitsreparaturen und Endrenovierung in AGB können wirksam sein! Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt. BGH, Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 108 / 13 Immobilien – NEWS – Ausblicke Ø Immobilien werden im Rahmen der Energiewende zu „Kleinkraftwerken“ (ca. 25 Jahre), Photovoltaik und Wärmepumpen und Lüftung mit Digitaltechnik, E-Cars u. E-Bikes (z.Zt. noch Speicherproblematik) Ø Sachkundenachweis für Makler und Verwalter – politisch in Planung – Umsetzungszeitraum noch unklar Ø Fusion Immowelt & Immowelt (Kartellamtsgenehmigung fehlt noch) Ø Grunderwerbsteuer 6,5 % in Schleswig-Holstein, Saarland, Nordrhein-Westfalen ( Sachsen, Bayern noch 3,5 %) Ø Mietpreisbremse und Bestellerprinzip 5 06.05.15 Immobilien – NEWS – Ausblicke Ø ca. 180 Mrd. € Verkaufsvolumen 2014 in der IW Ø Mindestlohngesetz Ø Mess- und Eichgesetz (-VO) ab 01.01.2015 – Meldung neuer Zähler ans Eichamt Ø Novellierte Betriebssicherheitsverordnung an 06 / 2015 Ø WEG ist Verbraucher nach BGH ! i.S. v. § 13 BGB à AGB Ø WEG und offenes Treuhandkonto Ø Änderungen im Bereich Haushaltsnahe Dienstleistungen durch BMF (z.B. Schornsteinfeger) Immobilien – Bundesmeldegesetz Ø ab 01.11.2015 Ø Nach § 19 BMG Vermieterbescheinigung für Ein- und Auszug zwingend Ø Verpflichtung spätestens 2 Wochen nach Einzug anzumelden – Vorlage Bescheinigung Vermieter Ø Meldung auch elektronisch Ø Abfrage der Behörde auch elektronisch ??? Ø Name, Geburtsdatum, minderjährige Kinder ... Ø Überlegungen zu Ergänzungen im MV oder Rücknahmeprotokoll ! Ø Bussgeld des Mieters à 1.000 € ! 6 06.05.15 Immobilien – ENEV 2014 Ø Dämmung oberster Geschoßdecken Ø Austausch von Konstanttemperaturkesseln nach 30 Jahren § 10 EnEV Ø Zuschuss Kfw für Beratung max.60 %, max. 1.100 € Ø Zuschuss Kfw für Barrierefreie Baumaßnahmen, auch WEG´s Ø Energieausweise von vor 01.10.2007 müssen erneuert werden, wenn diese nicht die Mindestangaben nach aktueller EnEV enthalten Immobilien Eigentumswohnungen zum halben Preis erworben: Wucher! Erwirbt ein Käufer zwei Eigentumswohnungen für weniger als die Hälfte des aktuellen Werts, spricht vieles dafür, dass ein Wuchergeschäft vorliegt. Das ist umso mehr der Fall, wenn die Verkäufer in großen finanziellen Schwierigkeiten stecken, die eine Zwangsversteigerung der Wohnungen als Folge hätten, und der Käufer das auch gewusst hat. OLG Oldenburg, Urteil vom 02.10.2014 – 1 U 61 / 14 7 06.05.15 Wohnraummiete Bei Streit um Minderung keine Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses! Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234 / 13 Wohnraummiete Anforderung an Kündigung wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen Wird wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen gekündigt und zur weiteren Erläuterung ausgeführt, dass dieser mit seinem Lebensgefährten zusammenziehen will, so genügt es, wenn die Bedarfsperson – also der Familienangehörige – indentifizierbar benannt wird. Der Name des Lebensgefährten muss nicht offengelegt werden. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – VIII ZR 234 / 13 8 06.05.15 Wohnraummiete Mieter haften untereinander nicht für Streupflichtverletzung! 1. Obliegt der Winterdienst mehreren Mietern eines Mehrfamilienhauses gemeinschaftlich, so kommt ein Schadensersatzanspruch unter den Mitverpflichteten in der Regel nicht Betracht. 2. Auch Auf Privatwegen ist die Verkehrssicherheit ab dem Zeitpunkt sicherzustellen, ab welchem mit einer Nutzung zu rechnen ist (hier: 7.00 Uhr). 3. Den Mieter, der in Kenntnis des nicht durchgeführten Winterdienstes einen eisglatten Weg ohne vorherige Prüfung der Begehbarkeit nutzt, trifft ein überwiegendes Mitverschulden. OLG Naumburg, Urteil vom 27.02.2014 – 2 U 77 /13 Wohnraummiete Berechtigtes Interesse an der Untervermietung bei längerem Ausladsaufenthalt des Mieters 1. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200) 2. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam am Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349 / 13 9 06.05.15 Immobilien Beeinträchtigung durch fliegende Tauben: Grundstück mangelhaft? Fliegende Tauben vom Nachbargrundstück können eine negative Beschaffenheit des Grundstücks darstellen, wenn deren Kot oder Gefieder oder deren Gurren über das, was von wild lebenden Vögeln ausgeht, wesentlich hinausgeht und deswegen nicht mehr als normal angesehen werden kann (hier verneint). OLG Köln, Beschluss vom 27.03.2014 – 19 U 178 / 13 Immobilien Anschluss an Abwassernetz: Eigentümer muss Baukostenzuschuss zahlen! Wird ein Grundstück, dessen Schmutzwasser zuvor einer auf dem Grundstück befindlichen Kleinkläranlage mit einem an das öffentliche Abwassernetz angeschlossenen Überlauf zugeführt wurde, an eine neu errichtete öffentliche Schmutzwasserleitung angeschlossen, kann hierfür nach den Allgemeinen Entsorgungsbedingungen für Abwasser ein Baukostenzuschuss für einen „Anschluss an die öffentlichen Entwässerungsanlagen“ geschuldet sein. BGH, Urteil vom 05.06.2014 – VII ZR 152 / 13 10 06.05.15 Nachbarrecht Kann der Nachbar eindringende Baumwurzeln im Wege der Selbsthilfe beseitigen? 1. Das Selbsthilferecht zur Beseitigung eingedrungener Baumwurzeln setzt bei Innerortslage des Grundstücks voraus, dass die Nutzung des Grundstücks durch die Wurzeln wesentlich beeinträchtigt wird. 2. Eine wesentliche Beeinträchtigung ist gegeben, wenn der Grundstücksbereich, in den die Wurzel eingedrungen sind, nicht mehr als Zier- oder Nutzgarten genutzt werden kann. 3. § 2 4 N R G - B W i s t b e i b e s t i m m t e n B a u m w u r z e l n b z w . Grundstückslagen die dem Anspruch aus § 910 BGB vorgehende Vorschrift. OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.05.2014 – 2 U 168 / 13 Wohnraummiete Beim gemischten Mietverhältnissen ist im Zweifel Wohnraummietrecht anwendbar! 1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGB, Urteil vom 16.04.1986 – VII ZR 60 / 85 IMRRS 2007, 2535) Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei dr Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. 2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkte zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil 16.04.1986 – VIII ZR 60 / 85, IMRRS 2007,2535. 3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegend der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60 / 85, IMRRS 2007, 2535. BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376 / 13 11 06.05.15 Wohnraummiete Mieter trägt Vermieterin nach Streit aus der Wohnung: Kündigung unzulässig! 1. In der Würdigung, ob der Vermieter Angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1) an der Beendigung des Mietvertrags hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (BGB 543 Abs. 1), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat. 2. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich beispielsweise aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann. 3. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) unwirksam. BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289 / 13 Wohnraummiete Veröffentlichung von Fotografien der Teilnehmer eines Mieterfestes? In einem Bericht über den Ablauf eines Mieterfestes in einer von einer Wohnungsbaugenossenschaft herausgegebenen Broschüre dürfen Fotografien der Festteilnehmer grundsätzlich auch ohne deren Einwilligung veröffentlicht werden. BGH, Urteil vom 08.04.2014 – VI ZR 197 / 13 12 06.05.15 Immobilien Wer ist Vertragspartner eines Stromlieferungsvertrags? 1. Im Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens ist grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages in Form einer sog. „Realofferte“ zu sehen, die von demjenigen konkludent angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. 2. Empfänger der Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist typischerweise derjenige, der tatsächlich Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Im Falle einer Verpachtung steht diese tatsächliche Verfügungsgewalt entsprechend der aus dem Miet- und Pachtvertrag folgenden rechtlichen Befugnis dem Mieter oder Pächter zu. Hierbei kommt es – ähnlich wie bei unternehmensbezogenen Geschäften – nicht darauf an, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist. BGH, Urteil vom 02.02.2014 – VIII ZR 316 / 13 Immobilien Nicht im Mietobjekt wohnender Mitmieter haftet für in Anspruch genommene Energielieferung! Das typischer weise an alle Mieter eines Grundstücks (hier: eines Einfamilienhauses) gerichtete Leistungsangebot des Energieversorgungsunternehmens (sog. „Realofferte“) wird in der Regel von demjenigen, der die Energie entnimmt, konkludent sowohl für sich selbst als auch im Wege der – jedenfalls nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht gegebenen – Stellvertretung für die Mitmieter angenommen. BGH, Urteil vom 22.07.2014 – VIII ZR 313 / 13 13 06.05.15 Immobilien Gestattung der Grundstücksnutzung kann auch noch nach Jahrzehnten widerrufen werden! 1. Werden von einem Grundstück Parzellen abgeteilt und veräußert, über die bestehende Leitungen für mehrere Grundstücksnachbarn ohne dringliche Sicherung verlaufen, so ist es dem Erwerber nicht verwehrt, die Gestattung der Grundstücksnutzung zu widerrufen und Beseitigung der Leitungen von seinem Eigentum zu verlangen. 2. Ist der Anspruch auf Beseitigung nach § 1004 BGB verjährt, steht dem Eigentümer gleichwohl das Recht zu, die Störung dadurch zu beseitigen, dass er die Leitungen kappt. 3. Die Beseitigung von wichtigen Hausanschlussleitungen kann dem Erwerber einer Grundstücksparzelle im Einzelfall nach Treu und Glauben verwehrt sein. Dies ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn die Nachbargrundstücke anderweitig erschließbar sind. 4. Im Grundbuch nicht ersichtliche Rechte führen nicht zur Verwirkung von Ansprüchen aus Störung des Eigentums. BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 181 / 13 Prozessuales Wert der Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung? Im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis bestimmt sich der Wert der Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung am dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags, wobei der Wert der Verurteilung in erster Instanz maßgeblich ist. BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZB 30 / 13 14 06.05.15 Immobilien Wasserversorger haftet bei Leitungsschäden im Bereich vor der Wasseruhr! 1. Das Wasserversorgungsunternehmen ist zur ordnungsgemäßen Unterhaltung der Frischwasserzuleitung beim Abnehmer bis zur Wasseruhr verpflichtet. 2. Kommt das Unternehmen dieser Verpflichtung nicht nach und wird hierdurch im Bereich vor der Wasseruhr ein Schaden verursacht, muss der Versorger den Schaden ersetzen. Das gilt auch dann, wenn sich die Schadstelle innerhalb des Anwesens des Geschädigten befindet. OLG Koblenz, Urteil vom 17.04.2014 – 1 U 1281 / 12 Immobilien Stromversorgung des Mieters unterbrochen: Lieferant muss Vermieter nicht informieren! Ein Stromversorgungsunternehmen, dass mit einem Mieter von Gewerberaum einen Stromlieferungsvertrag geschlossen hat, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Vermieter zu unterrichten, dass die Stromversorgung wegen Zahlungsverzugs unterbrochen wurde. OLG Jena, Urteil vom 16.04.2014 – 2 U 569 / 13 15 06.05.15 Wohnraummiete Mieterhöhung durch Grundstückskäufer bereits vor Eigentumsumschreibung? Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (BGB § 566 Abs. 1) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offengelegt wurde. BGH, Urteil vom 19.03.2014 – VIII ZR 203 / 13 Wohnraummiete Mieterhöhungsverlangen: Konkludente Vertretung des Vermieter durch die Hausverwaltung? Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 23 / 13 16 06.05.15 Wohnraummiete Schlüsselverlust: Ersatz für Schließanlage nur bei deren Austausch! Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei Mietende nicht alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird. BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205 / 13 Wohnraummiete Formfehler Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen: Bei gesetzlich vorgeschriebener Textform keine Unterschrift erforderlich! 1. Bei einer in Textform (hier: nach § 126b BGB) abzugebenden Erklärung ist es nicht erforderlich, den für die juristische Person tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu benennen; vielmehr genügt die Angabe des Namens der juristischen Peron. 2. Eine nach § 126b BGB erforderlicher Abschluss der Erklärung ist durch die Formulierung „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift“ gewahrt. BGH, Beschluss vom 01.07.2014 – VIII ZR 72 / 14 17 06.05.15 Wohnraummiete Wohnung mit Mansarde: Braucht eine Vergleichswohnung auch eine Mansarde? 1. Vergleichswohnungen ähnlich großzügigen Zuschnitts und in vergleichbarer Lage wie die von einem Mieterhöhungsverlangen betroffene Altbauwohnung scheiden, schon weil es insofern keiner „Identität“ bedürfe, nicht bereits deshalb als Vergleichsmaßstab aus, weil sie nicht ebenfalls Mansardenzimmer mit einem geringeren Wohnkomfort aufweisen. Derlei Besonderheiten können indes einen gewissen wohnungsteilbezogenen Abschlag rechtfertigen. 2. Ob der Vermieter auf derlei Unterschiede bei den Vergleichswohnungen aufmerksam zu machen hat, bleibt unentschieden, weil diese Voraussetzung im Streitfall erfüllt worden ist. BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZR 216 / 13 Wohnraummiete Konkludenter Vertragsschluss bei zusätzlicher Nutzung eines wieder errichteten Anbaus? Nutzt der Mieter tatsächlich die erweiterte Wohnfläche, für die der Vermieter eine zusätzliche Miete verlangt, führt dies zum konkludenten Abschluss eines Mietvertrags. BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 298 / 13 18 06.05.15 Wohnraummiete Hoher Leerstand: Umlage der Warmwasserkosten 1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben. 2. Im Einzelfall kann der Vermieter § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50% der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen. 3. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (BGB § 242) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten – bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat. ist. BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 9 / 14 Wohnraummiete (Vormalige) Kostenmiete und „angesparte“ Beträge für Schönheitsreparaturen Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“ berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst ausführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten“ Beträge zu verlangen. BGH, Urteil vom 03.12.2014 – VIII ZR 224 / 13 19 06.05.15 Wohnraummiete Vermieter muss auch bei vom Mieter verursachtem Schaden seine Versicherung in Anspruch nehmen! 1. Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch auf Beseitigung aller Mängel an der Mietsache. 2. Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch auf Mängelbeseitigung zu, den er dem Erfüllungsanspruch des Mieters entgegenhalten kann. 3. Diesem Schadensersatzanspruch kann wiederum der Mieter einen eigenen Schadensersatzanspruch entgegenhalten, wenn der Vermieter pflichtwidrig eine bestehende Versicherung nicht in Anspruch nimmt. 4. Voraussetzung ist eine nur leicht fahrlässige Schadensverursachung durch den Mieter und die Umlage der anteiligen Versicherungskosten in der Betriebskostenabrechnung . 5. In diesem Fall bleibt es beim Erfüllungsanspruch des Mieters. Außerdem mindert sich die Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel bei Inanspruchnahme der Versicherung beseitigt gewesen wäre. BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191 / 13 Wohnraummiete An wen ist eine Kündigungserklärung zu adressieren? 1. Eine Kündigung muss gegenüber allen Mietern erfolgen. 2. Dabei muss aber durch Auslegung der Kündigung der objektive Erklärungsgehalt auch im Hinblick auf die Frage, an wen sie gerichtet sein soll, ermittelt werden. 3. Ob eine formularmäßige Vollmachtsklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, bleibt ausdrücklich offen. 4. Für das Eintrittsrecht eines Kindes des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag muss das Kind mit dem verstorbenen Elternteil keinen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Es muss nur im elterlichen Haushalt gelebt haben. 5. Eine Räumungsklage kann auch nur gegen einen von mehreren Mietern erhoben werden. BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25 /14 20 06.05.15 Wohnraummiete Grundstücksverkauf: Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit gegen früheren Vermieter Der Mieter kann die Rückzahlung der Mietsicherheit nach einem Grundstücksverkauf ohne vorherige Inanspruchnahme des Erwerbers von seinem früheren Vermieter verlangen, wenn der Vermieter die Sicherheit nicht an den Erwerber weitergeleitet und dieser seinerseits keine Ansprüche gegen den Mieter hat. OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2014 – 8 W 7 / 14 Wohnraummiete Modernisierungsmieterhöhung bei gleichzeitigen Instandsetzungsarbeiten 1. Die auf die Instandsetzung der Mietsache entfallen Kosten sind bei einer gleichzeitigen Modernisierungsmaßnahme nicht umlagefähig. 2. Die Instandsetzungskosten müssen bereits in der Modernisierungsmieterhöhung angegeben werden. Dazu reicht zumindest in der Erhöhungserklärung die nachvollziehbare Angabe einer Quote. 3. Der Tatrichter hat bei Unaufklärbarkeit der genauen Instandsetzungskosten einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen 4. Die Modernisierungsmieterhöhung kann erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgen. 5. Bei trennbaren Maßnahmen, die der Mieter bereits nutzen kann, können mehrere Erhöhungserklärungen erfolgen. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88 / 13 21 06.05.15 Wohnraummiete Vorkaufsrecht des Mieters vereitelt: Mieter kann Schadensersatz verlangen Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrecht zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat. BGH, Beschluss vom 21.01.2015 – VIII ZR 51 / 14 Wohnraummiete Eigenbedarf nach zwei Jahren Mietzeit nicht rechtsmissbräuchlich! 1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsabschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. 2. Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sog. „Bedarfsvorschau“), noch ist er verpflichtet, den Mieter ungefragt über mögliche oder konkrete vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten. 3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat. 4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154 / 14 22 06.05.15 Wohnraummiete Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Nichtleistung durch Job-Center 1. Bei einer Zahlungsverzugskündigung sind die persönlichen Umstände, warum der Mieter die Miete nicht gezahlt hat, nicht zu berücksichtigen. 2. Anders als bei der Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB findet bei den Kündigungsgründen nach § 543 Abs. 2 BGB keine Zumutbarkeitsabwägung statt. 3. Der Mieter hat auch einen Zahlungsverzug zu vertreten, der durch die Nichtleistung der Sozialbehörden verursacht wurde, selbst wenn er die Leistungen rechtzeitig beantragt und eine Anspruch darauf hat. BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175 / 14 Wohnraummiete Darf der Vermieter nicht zugewiesene Kellerräume öffnen und räumen? 1. Der Vermieter darf Kellerräume, die keinen Mieter zugewiesen sind und sonst in keiner Weise gekennzeichnet sind, öffnen und ausräumen. 2. Wurden diese Kellerräume von Mietern unberechtigterweise in Besitz genommen, trifft den Vermieter keine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.11.2014 – 9 C 303 / 13 23 06.05.15 Wohnraummiete Wenn Streichen, dann vollständig! 1. B e i V o r l i e g e n e i n e r w i r k s a m e n Schönheitsreparaturklausel müssen alle, also auch im Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs gesetzte Dübellöcher verschlossen werden. 2. Der Mieter muss nicht nur einzelne bunt gestrichene Wände, sondern – wegen der notwendigen Einheitlichkeit der Farbgebung – auch alle übrigen Wände neu streichen. AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 24.09.2014 – 7 C 135 / 14 Hauptrechtsgrundlagen WEG - MVW WEG – Verwaltung Ø TE / GO Ø WEG – GESETZ Ø Beschlüsse Ø HKVO Ø HO aufgrund Beschluss Ø ... Mietverwaltung ü Mietvertrag ü BGB i.w. §§ 535-580 ü HKVO ü HO lt. MV ü BKVO ü ... 24 06.05.15 Wohnungseigentum Beschluss über Einbau von Rauchwarnmeldern zulässig! 1. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. 2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238 / 11 Wohnungseigentum Kein Ladungsmangel, wenn dem WEG-Verwalter die Anschrift nicht mitgeteilt wird! 1. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zur Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden. 2. Unter dem Tagesordnungspunkt „Verwalterabrechnung 2008 – Erläuterung der Abrechnung“ kann die Abrechnung beschlossen werden. BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241 / 12 25 06.05.15 Wohnungseigentum Gesamtwirtschaftsplan: Hausgeldvorschüsse als Einnahmen? Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 211 / 12 Wohnungseigentum Anfechtungsklage: Verwalter darf Anwalt beauftragen! Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (WEG § 43 Nr. 4) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241 / 12 26 06.05.15 Wohnungseigentum Auch für Wohnungseigentums-Verwaltung gilt: Vollmachtsurkunde vorlegen! § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar. BGH, Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443 / 13 Wohnungseigentum Abgabenschuld: Regress des zahlenden Eigentümers bei der Gemeinschaft 1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG dar. 2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. 3. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheids berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die Möglichkeit offengehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheids verwaltungsgerichtlich zu überprüfen zu lassen. BGH, Urteil vom 14.02.2014 – V ZR 100 / 13 27 06.05.15 Wohnungseigentum Mobilfunksendeanlage bedarf der Zustimmung aller Eigentümer! Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungs-eigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 48 / 12 Wohnungseigentum Eigenmächtig angebrachte Terrassenüberdachung muss entfernt werden! Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert, eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zur Erteilung der Zustimmung zu bewegen. BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25 / 13 28 06.05.15 Wohnungseigentum Kein Verwaltungswechsel durch Firmenabspaltung Die Im Wege der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs („WEG-Verwaltung“) bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters. OLG München, Beschluss vom 31.01.2014 – 34 WX 469 / 13 Wohnungseigentum Verschmelzung der Verwalterin führt nicht zum Erlöschen des Verwaltervertrags! 1. Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. 2. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen. BGH, Urteil vom 21.02.2014 – V ZR 164 / 13 29 06.05.15 Wohnungseigentum Kein Beschluss zur Wiedereinführung von Veräußerungsbeschränkungen Die Beschlusskompetenz des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschränkt sich auf die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung, erlaubt aber nicht auch den actus contrarius. Die Wiedereinführung einer einmal durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung kann nur durch Vereinbarung erfolgen. OLG München, Beschluss vom 04.04.2014 – 34 Wx 62 / 14 Wohnungseigentum BGH: Zurechnung des Wissens des Verwalters? 1. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat. 2. Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück. BGH, Urteil vom 04.07.2014 – V ZR 183 / 13 30 06.05.15 Wohnungseigentum Hausverwalter verfasst Schriftsätze für das Gericht: Unerlaubte Rechtsberatung! 1. Zur wirtschaftlichen Tätigkeit eines Hausverwalters können alle Rechtsangelegenheiten gehören, die die Beziehungen zu Mietern, Bauhandwerkern, Lieferanten und Personal betreffen, Hierunter mag auch eine außergerichtliche Beratung und Vertretung zu verstehen sein. 2. Beiträge zur Führung eines Werklohnprozesses für den Eigentümer in Gestalt der Abfassung von Schriftsätzen für das Gericht erfolgen nicht „im Zusammenhang mit einer Hausverwaltung“. OLG Düsseldorf , Urteil vom 17.06.2014 – 20 U 16 / 14 Wohnungseigentum Öffnungsklausel: Mitgliedschaftsrechte begrenzen auf ihr beruhende Beschlüsse! Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich unter anderem durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu diesen gehört das Belastungsverbot. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315 / 13 31 06.05.15 Wohnungseigentum Verfahrenskosten im Wirtschaftsplan Die Wohnungseigentümer können die voraussichtlichen Kosten von Anfechtungsverfahren in den Wirtschaftsplan einstellen und in den Einzelwirtschaftsplänen auf alle Wohnungseigentümer umlegen. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26 / 14 Wohnungseigentum Schadensersatz für verzögerte Sanierung: Klage nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so tritt die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderlichen Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9 / 14 32 06.05.15 Wohnungseigentum WEG-Sanierung: Keine Opfergrenze bei notwendiger Instandsetzung des Gebäudes! Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9 / 14 Wohnungseigentum GEMA: Auch bei WEG mit 343 Einheiten liegt keine öffentliche Wiedergabe vor! Werden Hörfunk- und Fernsehsendungen nach Empfang der Satellitensignale von der Kopfstation der Gemeinschaftsantenne mit Hilfe des Kabelnetzes leitungsgebunden an die angeschlossenen Empfangsgeräte der Wohnungseigentümer gesendet, handelt es sich nicht um eine zustimmungspflichtige öffentliche Wiedergabe. Auf die Größe der Wohnungseigentumsanlage kommt es nicht an. OLG München, Urteil vom 11.09.2014 – 6 U 2619 / 13 33 06.05.15 Wohneigentum Nur beschränkte Einsicht in das Wohnungsgrundbuch anderer Wohnungseigentümer! Regelmäßig sind Wohnungseigentümer nur zur Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I der Wohnungsgrundbücher anderer Mitglieder der Gemeinschaft berechtigt, nicht aber zur Kenntnisnahme der Belastungen in Abteilung II und III. KG, Beschluss vom 03.04.2014 – 1 W 83 / 14 Insolvenz und Zwangsvollstreckung Zwangsversteigerung aus Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG entmachtet Vormerkung! Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung vorrangig. Diese ist nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag. Erwirbt der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen. BGH, Beschluss vom 09.05.2014 – V ZB 123 / 13 34 06.05.15 Wohnungseigentum Wohnungseigentümer muss auf Nießbraucher nach § 14 Nr. 2 WEG einwirken! Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist. BGH, Urteil vom 16.05.2015 – V ZR 131 / 13 Wohnungseigentum Kaufvertrag ist kein Nachweis für den Familienstand! Ausnahmen von einem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis (hier für eine Veränderung an den Ehegatten) bedürfen des Nachweises in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO. KG, Beschluss vom 20.05.2014 – 1 W 235 / 14 35 06.05.15 Wohnungseigentum Eintragungsfähigkeit einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Grundbuch 1. E i n e V e r e i n b a r u n g d e r W o h n u n g s e i g e n t ü m e r , n a c h d e r e i n Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum dergestalt begründet wird, dass der Sondereigentümer berechtigt ist, nach Einhausung“ des Treppenaufgangs den sodann abgeschlossenen Bereich in seine Wohnung einzubezíehen, ist eintragungsfähig. 2. Es bleibt den Wohnungseigentümer überlassen, ob sie die Maßnahme über eine Veränderung der Sondereigentumsverhältnisse nach § 4 Abs. 1 und Abs. 2 WEG abwickeln oder eine im Grundbuch eintragungsfähige Vereinbarung treffen, die das Verhältnis betreffend das Gemeinschaftseigentum ohne eigentumsrechtliche Änderung abweichend regelt. OLG München, Beschluss vom 31.03.2014 – 34 Wx 3 / 14 Wohnungseigentum Verbandsklage: Auch der obsiegende Wohnungseigentümer muss zahlen! Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche ein und verliert sie, sind die ihr entstehenden Kosten des Rechtsstreits in der Abrechnung gemäß § 16 Abs. 2 WEG dennoch auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, auch auf den obsiegenden, § 16 Abs. 8 WEG ist nicht anwendbar, Der obsiegende Wohnungseigentümer kann auch keine Freistellung verlangen. BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168 / 13 36 06.05.15 Wohnungseigentum Sonderumlage: Aufgehobener Genehmigungsbeschluss darf erneut gefasst werden! Bestehen Zweifel, ob der einen Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlagegenehmigende Beschluss wirksam ist, dürfen die Wohnungseigentümer diesen erneut fassen. BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168 / 13 Prozessuales Anfechtung der Abrechnung / des Wirtschaftsplans: Wie errechnet sich der Streitwert? Bei der Anfechtung der Abrechnung oder des Wirtschaftsplans ist das Interesse der beklagten Wohnungseigentümer mit 25% des um den auf den Kläger entfallenden Anteils an der Abrechnung bzw. am Wirtschaftsplan reduzierten Betrags zu bewerten. Hinzuzurechnen ist das Interesse des klagenden Wohnungseigentümer, das mit dem auf ihn entfallenden Anteil an der Abrechnung bzw. dem Wirtschaftsplan anzusetzen ist. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.07.2014 – 18 W 53 / 12 37 06.05.15 Wohnungseigentum Bauträger setzt Sonderwünsche um: Erwerber wird dadurch nicht im Sinne von § 1004 BGB Störer! Der Erwerber eines Wohnungseigentums, der mit dem Bauträger Sonderwünsche vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Störer. BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118 / 13 Öffentliches Recht Eingangsbereich eines Bürogebäudes darf videoüberwacht werden! 1. Der Eingangsbereich und Treppenaufgänge zu Geschäftsräumen eines Bürogebäudes sind öffentlich zugängliche Räume im Sinne des § 6b Abs. 1 BDSG. 2. Die Videoüberwachung des Eingangsbereichs und der Treppenaufgänge zu den Geschäftsräumen eines Bürogebäudes durch festinstallierte Mini-domeKameras ohne Zoom-Funktion und die kurzfristige Speicherung der Aufnahmen im sog. „black-box-Verfahren“ kann zur Wahrnehmung berechtigter Interessen – hier zur Verhinderung von Straftaten – nach § 6b Abs. 1 Nr. 3 BDSG erforderlich sein. OLG Niedersachsen , Urteil vom 29.09.2014 – 11 LC 114 / 13 38 06.05.15 Wohnungseigentum Vergemeinschaftung: Wohnungseigentümer verlieren Prozessführungsbefugnis! Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch einen Wohnungseigentümer gestört und wird der Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausführung zugewiesen (vergemeinschaftet), sind die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt. BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5 / 14 Bauträger Hausanschluss und –zähler in Sondereigentum kein Mangel am Gemeinschaftseigentum? Befinden sich Hauswasseranschluss und Hauptwasserzähler in einem Kellerraum, der zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört, so stellt dies in der Regel keinen Mangel am Gemeinschaftseigentum dar. Hingegen kann mit dieser baulichen Situation ein Mangel am Sondereigentum gegeben sein. OLG Bremen, Urteil vom 12.12.2014 – 2 U 54 / 14 39 06.05.15 Prozessuales WEG-Gericht ist zuständig für Streit um Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG 1. Bei der Geltendmachung des Zustimmungsanspruchs eines Wohnungseigentümers nach § 12 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer liegt eine Streitigkeit über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander vor. 2. Der die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung betreibende Gläubiger ist befugt, den Anspruch des Wohnungseigentümers auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums selbstständig auszuüben. BGH, Beschluss vom 21.11.2013 – V ZR 269 / 12 Prozessuales Streit der Miteigentümer einer Doppelstockgarage: WEG-Gericht zuständig! 1. Steht eine Doppelstockgarage in einer Wohnungseigentumsanlage im Bruchteilssondereigentum mehrerer Personen, können die Bruchteilseigentümer die Nutzung der einzelnen Stellplätze gemäß § 745 Abs. 1, § 1010 BGB regeln; zulässig ist aber auch eine Zuweisung der Stellplätze mittels Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungsund Teileigentümer gemäß § 15 Abs. 1 WEG. 2. Streitigkeiten zwischen Bruchteilssondereigentümer über die Benutzung der Stellplätze sind unabhängig von der Rechtsgrundlage der Benutzungsregelung stets Wohnungseigentumssachen im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG. BGH, Beschluss vom 20.02.2014 – V ZB 116 / 13 40 06.05.15 Öffentliches Recht Grundbesitzabgaben: Wohnungseigentümer können gesamtschuldnerisch haften 1. Trotz Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft können die einzelnen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch zu Grundbesitzabgaben herangezogen werden. 2. Für die Beitrags- und Gebührenrecht nach dem Kommunalabgabengesetz Rheinland Pfalz ist grundsätzlich im Interesse der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit der bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff im Sinne des Grundbuchrechts, das heißt der formelle Grundstücksbegriff, maßgebend. 3. Ein Abweichen von diesem Grundstücksbegriff ist nur dann ausnahmsweise gerechtfertigt, wenn es nach dem Inhalt und Sinn des Gebühren- und Beitragsrechts gröblich unangemessen wäre, den bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff zu Grunde zu legen. 4. Gebührenrechtlich folgt aus der Grundstücksbezogenheit der Abfallentsorgung, dass für das Grundstück im Miteigentum der Wohnungseigentümer nur eine Gebühr entsteht, für die die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch entstehen müssen. 5. Die Wohnungseigentümer bilden mit Blick auf die Gebührenschuld eine rechtliche Zweckgemeinschaft. VG Neustadt, Urteil vom 11.12.2014 – 4 K 777 / 14 Prozessuales Bauträger ist auch Verwalter: Kein gemeinsamer Gerichtsstand für Mängel- und WEG-Ansprüche! Die Bestimmung eines gemeinsam zuständigen Gerichts über § 36 ZPO ist unmöglich, wenn nur gegen einen einzigen Beklagten verschiedene Ansprüche aus Gründen der Prozessökonomie einheitlich geltend gemacht werden sollen (hier: einerseits Ansprüche nach dem Wohnungseigentumsgesetz in seiner Eigenschaft als Hausverwalter und andererseits werkvertragliche Ansprüche in seiner Eigenschaft als Bauträger. OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.11.2014 – 11 SV 114 / 14 41 06.05.15 Prozessuales Anfechtung der Abrechnung: Wie errechnet sich der Streitwert? 1. Bei der Anfechtung der Abrechnung wird der Streitwert nicht über den Gesamtbetrag der Abrechnung bestimmt. Es wird grundsätzlich nicht über die Frage des ersatzlosen Wegfalls der Belastung, sondern über eine individuelle Reduzierung oder andere Verteilung gestritten. 2. Die Bemessung des Interesses aller Parteien beträgt daher nur einen Bruchteil des Abrechnungsbetrags, wobei die Berücksichtigung des Betrags mit einem Anteil von 25% nicht ermessensfehlerhaft ist. OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.11.2014 – 11 W 37 / 14 Betriebs- u. Nebenkostenabrechnung Rechtliche Ausgangslage: Das BGB sieht eine Aufteilung des Mietzinses in zwei Bereiche, Grundmiete und Nebenkosten nicht explizit vor (§§ 535, 556, 556 a – b, 560 BGB; für Wohnraum). Es schließt eine ausdrückliche Vereinbarung allerdings nicht aus. Somit ist auch eine formularmäßige Vereinbarung möglich. Die Rechtsprechung hat mit vielen Einzelfallentscheidungen hier einen Missbrauch durch den Vermieter stark eingeschränkt bzw. die Umlageabrechnung hierdurch stark kompliziert. In der WEG sind alle Kostenarten, sofern nichts anderes vereinbart wurde, nach den Regelungen des § 16 WEG (=MEA) abzurechnen. Praktische Ausgangslage: Im Sinne von stetigen Kostensteigerungen ist eine Aufteilung in Grundmiete und Nebenkosten sinnvoll, da hier durch verbrauchsabhängiges Verhalten mit diesem Kosten bewusster umgegangen wird und diese Aufteilung auch aus Renditegesichts-punkten zu empfehlen ist. Entscheidend sind hier die rechtzeitigen, bereits im Mietvertrag getroffenen und wohl überlegten Vereinbarungen. Im Regelfall sind diese später einseitig kaum noch zu verändern. Wichtig ist hier die aktuelle Rechtsprechung zu beachten. Im WEG sollten speziell bei vermieteten ETWAnlagen vor der ersten Abrechnung die Kostenverteilerschlüssel und die Abrechnung, sofern zulässig, sinnvoll beschlossen werden 42 06.05.15 Betriebskostenkatalog Grundsatz: Alles was nicht detailliert im Mietvertrag vereinbart ist, kann nicht umgelegt werden. Problematik: Umlagefähigkeit, Schriftformklausel Betriebskostenkatalog Sonstiges z.B. bei WR: Dachrinnenreinigung, E-Check, Strom für technische Gebäudeausrüstung Rolltore, Parksysteme, Hebeanlagen Feuerlöscher, Rauchwarnmelder, RWA, Befreien der Dächer von Schnee (Schneedruck) Entfernen von Eiszapfen, Mattenreinigung Kosten der Durchführung nach TWVO, Kosten des Energiedatenmanagements etc. 43 06.05.15 Betriebskostenkatalog Sonstiges z.B. bei Gewerberaum: Beiträge / Umlagen für: ü Verwaltungskosten, Nicht gleichzeitig Centermanagement ü Citymanagement, ü Werbegemeinschaften Diese beiden Kostenarten müssen für Mieter bestimmbar sein, sonst unwirksam, evtl. Maximierung im MV z.Zt. üblich ca. 10% der Nettojahresmiete ! Betriebs- u. Nebenkostenabrechnung Wirtschaftseinheiten: Ø Einheitliche Verwaltung Ø Örtlicher Zusammenhang Ø Gemeinsame Bewirtschaftung Ø (Mietvertragliche Regelung) 44 06.05.15 BK Abrechnung Abrechnungsfristen: Wohnraum: spätestens 12 Monate nach der Abrechnungsperiode Gewerberaum: innerhalb der Verjährungsfrist (grundsätzlich in 12 Monate) Abrechnungsausschlussfrist gilt nicht für Gewerberaum Thomas Grill 90 45 06.05.15 BK Abrechnung – Beispiel Beispiel - Auszug Abrechnung Mieter : Kostenart Hausmeister Gesamtkosten 5.000,00 € Anteil WE 100 m² Objekt ges. 1.000 m² Ihr Kostenanteil 500,00 € Formeller Fehler, sofern die nachstehende Erläuterung des Rechenweges nicht in den Unterlagen der BK-Abrechnung mitgeliefert wird: Hausmeisterkosten p.a. gesamt (12 Rechnungen á 500,00 €): 6.000,00 € hiervon nicht umlagefähig (Reparaturen, Verwaltungshilfsarbeiten): 1.000,00 € ***) Umlagefähige Kosten: 5.000,00 € ***)Hier ist im in jedem Fall noch zu erläutern wie sich der Anteil der 1.000,00 € ermittelt. Thomas Grill 91 BK Abrechnung – Formelle Fehler Welche Kostenarten und Fälle sind typisch „anfällig“ für Formelle Fehler ? Thomas Grill 92 46 06.05.15 BK Abrechnung – Formelle Fehler Ø Gewerberaum: Ø Wohnraum: Ø keine Fälligkeit der Einzelposition & Saldo Ø kein Beginn Einwendungsfrist Ø kein Recht auf Anpassung der BKVorauszahlung Ø Zurückbehaltungsrecht des Mieters Ø evtl. Verwirkung / Nachforderungsverlust Ø keine Fälligkeit der Einzelposition & Saldo Ø Zurückbehaltungsrecht des Mieters Ø evtl. Verjährung / Nachforderungsverlust Ø Erläuterung zwingend nötig bei Wohnraum, bei Gewerbe ebenfalls zu empfehlen Thomas Grill 93 Angabe der Gesamtkosten bei jahresübergreifenden Rechnungen nicht erforderlich! Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat. BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201 / 14 47 06.05.15 Gewerberaummiete Betriebskosten nachberechnet: Wann verjährt der Nachzahlungsanspruch? Nimmt der Vermieter von Gewerberaum nach der erstmaligen Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung der korrigierten Nebenkostenabrechnung und den Zugang dieser Abrechnung beim Mieter folgt. OLG Celle , Beschluss vom 17.11.2014 – 2 U 133 / 14 Gewerberaummiete Wann darf eine Betriebskostenabrechnung auf Soll-Basis erfolgen? Die Abrechnung über Betriebskosten darf (nur) auf SollBasis erfolgen, wenn Vorauszahlungen für den betreffenden Zeitraum zuvor eingeklagt oder tituliert worden sind. KG, Beschluss vom 16.06.2014 – 8 U 29 / 14 48 06.05.15 Wohnraummiete Festlegung des Betriebskostenumlageschlüssels nach billigem Ermessen? Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessens des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist. BGH, Urteil vom 05.11.2014 – VIII ZR 257 / 13 Wohnraummiete Ablesung oder Schätzung: Ohne Einfluss auf formelle Betriebskostenabrechnung! Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112 / 14 49 06.05.15 Wohnraummiete Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung mit „Personenmonaten“? 1. An eine Betriebskostenabrechnung sind in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zustellen. 2. Die Betriebskostenabrechnung muss nur den Voraussetzungen des § 259 BGB entsprechen. 3. Dazu muss der Mieter in der Lage sein, die zur Verteilung anstehender Kostenpositionen zu erkennen und anhand des mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil diesen Kosten nachzuprüfen. 4. Eine Erläuterung des Abrechnungsschlüssels „Personenmonate“ ist nicht erforderlich. 5. Es ist bei Verwendung des Abrechnungsschlüssels „Personenmonate“ in formeller Hinsicht nicht erforderlich, dass in der Abrechnung angegeben wird, wieviel Personen in welchem Monat im Haus gewohnt haben. BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97 / 14 Wohnraummiete Mieter zahlt „neue“ Betriebskosten: Konkludente Änderung der Betriebskostenabrede! 1. Zahlt der Mieter aufgrund einer Betriebskostenabrechnung darin enthaltene, aber bislang nicht vereinbarte Kosten und hat der Vermieter diese „neuen“ Kosten vorher angekündigt, kann eine konkludente Erweiterung der Betriebskostenumlagevereinbarung angenommen werden. 2. Trägt ein Mieter einzelne Betriebskosten zunächst selbst und fallen diese dann aufgrund veränderter Umstände beim Vermieter an, kommt aufgrund ergänzender Vertragsauslegung in Betracht, dass der Mieter diese Kosten nun als Betriebskosten gegenüber dem Vermieter zu tragen hat. BGH , Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 36 / 14 50 06.05.15 Prozessuales Betriebskostennachzahlungsklage im Urkundenprozess statthaft! 1. Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden. 2. Zu den Anforderungen an substanziiertes Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Flächenangaben durch den Mieter. BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41 / 14 Gewerberaummiete Betriebskosten: Auch bei Ausgleich einer Nachforderung kein Anerkenntnis! Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an Senatsurteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62 / 12) BGH, Urteil vom 28.05.2014 – XII ZR 6 / 13 51 06.05.15 Gewerberaummiete Betriebskostenrecht: Die Königin aller Generalklauseln rettet das Müllmanagement! 1. Die im Sinne des § 27 II. BV vereinbarte Klausel „Straßenreinigung und Müllabfuhr“ (Anlage 3 Nr. 8) ist statisch und nicht dynamisch. 2. Müllabfuhrkosten sind daher nicht alle Kosten, die mit der Müllbeseitigung einschließlich vorbereitender Maßnahmen zusammenhängen. 3. Führen die Müllbeseitigungsmaßnahmen allerdings zu einer Kostensenkung, ist der Einwand der fehlenden ausdrücklichen Vereinbarung treuwidrig. LG Lüneburg, Urteil vom 17.09.2014 – 6 S 92 / 13 Gewerberaummiete Mietfläche ist kleiner als vereinbart: Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen! Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. „echte Quadratmetermiete“, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10%. OLG Dresden, Beschluss vom 01.07.2014 – 5 U 1890 / 13 52 06.05.15 Gewerberaummiete Einseitige formlose Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen per AGB? 1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. 2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht der Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoß gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt. BGH, Urteil vom 05.02.2014 – XII ZR 65 / 13 Gewerberaummiete Mieter muss bei bestehendem Mietverhältnis trotz Auszug weiterzahlen! 1. Ein Mieter, der trotz eines bestehenden Mitverhältnisses auszieht, kann sich auch bei Gebrauchsüberlassung an einen Dritten durch den Vermieter nicht darauf berufen, dass er von der Pflicht zur Entrichtung des (Differenz-)Mietzinses gemäß § 537 Abs. 2 BGB befreit sei. 2. Soll der Vertrag mit dem Geschäftsführer und der GmbH als Mieter zu Stande kommen und unterschreibt der Geschäftsführer ohne Vertretungszusatz nur auf der Unterschriftenzeile für die GmbH, so werden beide Partei des Mietvertrags. KG, Beschluss vom 08.01.2014 – 8 U 132 / 12 53 06.05.15 Gewerberaummiete Mietvertrag trotz Mängeln verlängert: Kündigung wegen dieser Mängel unwirksam! 1. Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Es bedarf der Feststellung, dass vom den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, das heißt naheliegende, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen. Es ist nicht ausreichend, lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgiften bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen. 2. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist ausgeschlossen, wenn der Mieter trotz Kenntnis der Mängel der Mietsache den bestehenden Mietvertrag vorhaltlos verlängert. OLG Brandenburg, Urteil vom 25.02.2014 – 3 U 154 / 11 Gewerberaummiete Vorstand der Aktiengesellschaft unterzeichnet ohne Vertretungszusatz: Schriftform verletzt? 1. Wird ein langfristiger Mietvertrag mit einer Aktiengesellschaft als Mieterin von deren Vorstand unterzeichnet, ohne dass ein Vertretungszusatz verwendet oder eine Vertretungsberechtigung im Vertrag erwähnt wird, ist die Schriftform gewahrt, weil ein Rechtsnachfolger des Vermieters auch ohne einen Vertretungszusatz wegen der gesetzlichen Regelung des § 78 AktG und der Eintragung im Handelsregister erkennen kann, dass der Vorstand für die Aktiengesellschaft unterzeichnet hat (Abweichung von BGH, IMR 2010, 9. 2. Ob der Unterzeichner tatsächlich vertretungsbefugt war, ist keine Frage der Formwirksamkeit, sondern der Wirksamkeit des Vertrags. OLG Koblenz, Urteil vom 28,04.2014 – 12 U 1419 /12 54 06.05.15 Gewerberaummiete Einer von mehreren AG-Vorständen unterschreibt ohne „i. V.“: Schriftform verletzt? Heißt es im Rubrum eines langfristigen Mietvertrags bei den Angaben zu einer Aktiengesellschaft als Vertragspartei „vertreten durch den Vorstand“ und unterzeichnet nur einer von mehreren Vorständen ohne Vertretungszusatz, verletzt dies nicht die Schriftform, weil gerade wegen der fehlenden Angabe der tatsächlichen Anzahl von Vorstandsmitgliedern für einen Erwerber keine Zweifel auftreten können, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterzeichnen will. OLG Koblenz, Urteil vom 28.04.2014 – 12 U 1419 / 12 Gewerberaummiete Schriftform: Inhalt von Nachträgen und die „richtige“ Unterzeichnung 1. Der Nachtrag zu einem Mietvertrag muss sich erkennbar auf alle wesentlichen Vertragsbestandteile beziehen. Dazu gehören Vertragslaufzeit und Vertragsobjekt. 2. Wird eine Aktiengesellschaft durch den aus zwei Personen besehenden Vorstand vertreten und unterzeichnet eines der Vorstandsmitglieder für sich selbst und für den anderen Vorstand mit „i.V.“, so wird die Schriftform gewahrt. Ob der Unterzeichner tatsächlich vertretungsbefugt war, ist keine Frage der Formwirksamkeit, sondern der Wirksamkeit des Vertrags. 3. E rgibt sich aus dem Rubrum eines langfristigen Mietvertrags ein Vertretungsverhältnis, muss der Vertreter der Mietpartei nicht mit einem Vertretungszusatz unterschreiben, damit die Schriftform gewahrt ist. OLG Koblenz , Urteil vom 28.04.2014 – 12 U 1419 / 12 55 06.05.15 Gewerberaummiete Gewerberaummietvertrag: Wie wird die Mietfläche berechnet? 1. Die Mietvertragsparteien sind bei der Vereinbarung von Flächendefinitionen frei. Die vertragliche Mietfläche kann der DIN 277, der gif oder auch nach freiem Belieben bzw. eigenen Maßstäben definiert werden. 2. Als Mietfläche können somit auch solche Flächen vereinbart werden, die der Mieter tatsächlich nicht nutzen kann, wie vorliegend die durchmessenen Flächen von Konstruktionsteilen bzw. Raumunterteilungen. OLG Hamm, Urteil vom 09.05.2014 – 30 U 58 / 12 Gewerberaummiete Mieter erhält keine Spielhallenkonzession: Kann der Vermieter sich enthaften? Eine Formularklausel hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, wenn sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. KG, Urteil vom 14.07.2014 – 8 U 140 / 13 56 06.05.15 Gewerberaummiete Mieter erhält keine Spielhallenkonzession: Kann Vermieter kündigen? Der Vermieter kann wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (BGB § 313 Abs. 3 Satz 2) kündigen, wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist. KG, Urteil vom 14.07.2014 – 8 U 140 / 13 Gewerberaummiete Es bleibt dabei: Schriftformheilungsklauseln binden den in den Vertrag Eintretenden nicht! Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß § 566 Abs. 1, § 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10) BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146 / 12 57 06.05.15 Pacht Kein Optionsrecht auf Pachtverlängerung nach Ablauf der regulären Vertragsdauer! 1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags erlischt mit Ablauf der regulären Vertragsdauer. Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf bestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf. 2. Die bloße Fortsetzung eines Mietverhältnisses kann nicht als konkludente Ausübung eines ursprünglichen Optionsrechts angesehen werden. OLG Celle, Urteil vom 12.03.2014 – 7 U 164 /13 Gewerberaummiete Stillschweigende Verlängerung kann durch AGB ausgeschlossen werden! Eine AGB-Klausel, die ohne Weiteres die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ausschließt, ist im Gegensatz zu einem Wohnraummietverhältnis gerade beim Vorliegen eines Gewerberaummietverhältnisses wirksam. KG, Beschluss vom 20.01.2014 – 8 U 168 /13 58 06.05.15 Gewerberaummiete Kündigung eines Mietvertrags wegen Gerüst an der Fassade? Ein Gerüst an der Fassade eines Ladenlokals, das vom Vermieter langfristig aufgestellt wurde, stellt eine zur außerordentlichen Kündigung berechtigte Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn dadurch die Sicht von Kunden auf die Fensterauslagen eingeschränkt wird und das sonst zulässige Aufstellen von Tischen und Stühlen auf dem Bürgersteig nicht erfolgen kann. KG, Urteil vom 15.05.2014 – 8 U 12 /13 Gewerberaummiete Formfehler bei Mietvertrag und Nachträgen: Schriftformheilung möglich? 1. Die Schriftform eines Mietvertrags ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden. 2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es insbesondere nicht erforderlich, dass schon in der ersten Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt werden; es reicht aus, dass diese durch einen Nachtrag gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde vorliegen. KG, Beschluss vom 02.06.2014 – 8 U 179 / 13 59 06.05.15 Gewerberaummiete Mietsache nicht übergeben: Mieter steht Vertragsstrafe trotz fehlender Obergrenze zu! Scheitert die Überlassung einer Gewerbeimmobilie an den Mieter daran, dass der Vermieter kein Eigentum an der Immobilie erwirbt, so schuldet er die bei einer mietvertraglichen Abrede zu Grunde liegende Vertragsstrafe auch dann, wenn diese keine Obergrenze vorsieht. OLG Celle , Beschluss vom 14.11.2014 – 2 U 111 / 14 Gewerberaummiete Was ist ein „verlorener Baukostenzuschuss“? Der Begriff „verlorener Baukostenzuschuss“ wird in den am gewerblichen Mietmarkt beteiligten Kreisen dahin verstanden, dass damit eine Geld- oder Sachleistung gemeint ist, welche der Mieter als Sonderleistung neben der Miete zu Gunsten des Vermieters zum Neuoder Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen erbringt, ohne dass der Vermieter zur vollen oder teilweisen Rückerstattung dieser Leistung vertraglich verpflichtet ist. OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2014 – 5 U 52 / 14 60 06.05.15 Gewerberaummiete Fehlende Farbwahlklausel: Wände können bei Rückgabe der Mietsache rot bleiben! 1. Werden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet, steht es dem Mieter frei, diese rot zu streichen, wenn der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält. 2. Die in einer Klausel des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters, bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen. 3. Enthält der Mietvertrag eine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die Räumlichkeiten mir einer bestimmten Farbe zu streichen hat, liegt nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn die Klausel ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Geltung beansprucht und den Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. OLG Koblenz, Beschluss vom 26.02.2015 – 3 U 1209 / 14 Gewerberaummiete Minderung nach vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerung? 1. Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 13.07.1970 – VIII ZR 230/68, NJW 1970, 1740) 2. Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 5236b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus. BGH, Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15 / 12 61 06.05.15 Gewerberaummiete Einkaufszentrum: „Center-Management“ Kosten ohne Erläuterung sind intransparent! Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum gelegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56 / 11 Gewerberaummiete Umlage von Verwaltungskosten in AGB zulässig 1. Die Umlage von „Verwaltungskosten“ in Allgemeine Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzangebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält. 2. Die Bewertung der Klausel hängt nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall ab, weil zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist vor überhöhten Forderungen insoweit durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. 3. Aus einer Platzierung unter der Überschrift „Nebenkosten“ und dem Umstand, dass die Verwaltungskosten nach § 1 Abs.2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehören, folgt kein Überraschungseffekt. BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56 / 11 62 06.05.15 Gewerberaummiete Einkaufszentrum: Instandhaltung und Instandsetzung erfordern Kappungsgrenzen! Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56 /11 Gewerberaummiete Betriebskostenabrechnung: Rügeklausel mit Einwendungsausschluss ist wohl unwirksam! Es spricht Vieles dafür, dass die formularmäßige Klausel, der Mieter müsse Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben und sei ansonsten nach Ablauf dieser Frist mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen, auch unter Unternehmern gegen das Regelungsverbot des § 308 Nr. 5 BGB verstößt und unwirksam ist. BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56 / 11 63 06.05.15 Gewerberaummiete Bei Verbundenheit mit notariellem Kaufvertrag ist der nicht beurkundete Mietvertrag nichtig! 1. Ein Mietvertrag gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1, § 139 BGB nichtig, wenn er dergestalt mit einem alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird. 2. Der Wertersatz für Nutzung der Räume ist in diesem Fall nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln und am Mietmarkt zu orientieren. OLG Stuttgart , Urteil vom 28.07.2014 – 5 U 40 / 14 Gewerberaummiete Verwirkung einer Nachzahlung nach Indexmieterhöhung 1. Bei einer echten Gleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann der Anspruch auf Nachzahlung von Erhöhungsbeträgen für die Vergangenheit verwirkt ein. 2. Das erforderliche Zeitmoment ist gegeben, wenn der Vermieter erst viereinhalb Jahre nach Eintritt der Erhöhung dieses geltend gemacht. Das gilt auch, wenn ein Teil dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt. 3. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Parteien aus Anlass einer Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschuldeter Miete ausgeht. OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.01.2014 – 3 U 1355 / 13 64 06.05.15 Gewerberaummiete Keine Minderung nach vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption! 1. Bei vorbehaltloser Ausübung einer mietvertraglichen Verlängerungsoption verliert der Mieter sein Recht zur Mietminderung für zu diesem Zeitpunkt bekannte Mängel. 2. Die Mängelrechte können durch eine Mieterhöhung nur wieder aufleben, wenn die Mieterhöhung das bestehende Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise verschiebt. OLG Koblenz, Beschluss vom 21.07.2014 – 2 U 901 / 13 Pacht Preisindex existiert nicht: Indexklausel wirksam? Preisanpassungsklausel, die die Kriterien bzw. den Umfang der möglichen Preiserhöhung nicht ausreihend deutlich machen, sind unbestimmt und unwirksam. Das ist nicht der Fall, wenn die Parteien für den Fall des Wegfalls des vereinbarten Index die Geltung eines anderen, in seinem wirtschaftlichen Erfolg am nächsten kommenden Index, der durch das Statistische Bundesamt ermittelt werden kann, vereinbart haben. OLG Frankfurt, Urteil vom 10.10.2014 – 2 U 245 / 12 65 06.05.15 Gewerberaummiete Voraussetzungen eines konkludent bzw. mündlich abgeschlossenen Mietvertrags 1. Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderliche Maßnahmen ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, liegt hierin nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrags, sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art. 2. In der vorbezeichneten Konstellation kann auch ein Mietvorvertrag nicht angenommen werden, solange noch nicht Einigkeit über die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags – Mietdauer, Mietentgelt und Mietobjekt – besteht. OLG Rostock, Urteil vom 27.03.2014 – 3 U 90 / 12 Gewerberaummiete Was sind Renovierungsmaßnahmen? Der Begriff „Renovierung“ beschränkt sich nicht nur auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen, sondern erfasst nach dem allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Hierunter versteht man die Beseitigung von Schäden aufgrund von Abnutzung, die auch durch den gewöhnlichen Gebrauch entstanden sein können, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Stands der Nutzbarkeit oder zu einem besseren, dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand führen können. OLG Koblenz, Beschluss vom 22.05.2014 – 3 U 182 / 14 66 06.05.15 Gewerberaummiete Abgrenzung zwischen einem Geschäftsraumund einem Immobilienleasingvertrag 1. Für einen Immobilienleasingvertrag ist kennzeichnend, der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte lange Vertragslaufzeit überlässt, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingnehmer trifft. 2. In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt. BGH, Urteil vom 26.11.2014 – XII ZR 120 / 13 Gewerberaummiete Wie weist Mieter Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach? 1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt auch im gewerblichen Mietrecht beim Mieter. 2. Hält der Mieter abgerechnete Verwaltungskosten für zu hoch, muss er vor Gericht konkret vortragen, das vom Vermieter gezahlte Entgelt übersteige die ortsüblichen und angemessenen Preise für die Verwaltung des Mietobjekts derart, dass der Vermieter auch unter Beachtung des ihm zustehenden Ermessungsspielraums gegen seine Nebenpflicht zur Vermeidung überflüssiger Kosten verstoßen hat. 3. Erfolgreich ist ein Preisvergleich mit regionalem Bezug. Nicht ausreichend ist es, wenn der Mieter nur (geringere) Kosten anderer von ihm an anderen Orten angemieteten Objekte vorträgt, wenn diese im Hinblick auf Vertragsinhalt, Größe und regionalen Bezug nicht ohne Weiteres vergleichbar sind. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170 / 13 67 06.05.15 Gewerberaummiete Staub von Nachbarbaustelle verschmutzt Ware des Mieters: Vermieter haftet in der Regel nicht! 1. Der Vermieter ist nach mangelfreier Übergabe der Mieträumlichkeiten nicht verpflichtet, dafür zu sorgen, dass möglicherweise von Dritten ausgehend Störungen des Mietgegenstands unterbleiben. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Maßnahmen gegen Staubeinwirkungen von einer Baustelle in der Nähe des Mietobjekts zu ergreifen. 2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach Ausverkäufe, Saisonschlussverkäufe und Sonderaktion nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sind, ist unwirksam, wenn der Vermieter ohne nähere Bindung das Recht einer Entscheidung hinsichtlich des Geschäftsbetriebs des Mieters erhält, ohne dass hinreichend bestimmt festgelegt ist, für welchen Anlass dies konkret gilt und nach welchen Kriterien die Entscheidung über die (Nicht-)Erteilung der Zustimmung erfolgt. OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.06.2014 – 10 U 21 / 12 Gewerberaummiete Mieter betreibt Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf: Vermieter darf keinen Imbiss aufmachen! 1. Der Vermieter gewerblich nutzender Räume hat ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Haus zu schützen. Der Vermieter ist aber nicht gehalten, jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten. 2. Der formularmäßige Ausschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter zugleich im Formularmietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarkts auferlegt werden. OLG Brandenburg , Urteil vom 25.11.2014 – 6 U 117 / 13 68 06.05.15 Gewerberaummiete Tele-Café mit Internetangeboten vereinbart: Betrieb eines Spätkaufs unzulässig! Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags über Gewerberäume, dass der Mieter berechtigt ist, die vermieteten Räume zum Betrieb eines „Tele-Cafés“ mit Internetangeboten zu nutzen, so berechtigt diese Vereinbarung den Mieter nicht, die Räume – auch – zum Betrieb eines Spätkaufs zu nutzen. KG, Beschluss vom 09.10.2014 – 8 U 131 / 14 Gewerberaummiete Wirksam vereinbarte Betriebspflicht kann mit einstweiliger Verfügung gesichert werden! Führt der Mieter von Gewerberäumen nach dem Erlass einer gegen ihn ergangenen einstweiligen Verfügung – entgegen seiner zuvor erfolgten Ankündigung – den Betrieb fort und erklärt er darüber hinaus, den Betrieb bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Betriebspflicht und über die Wirksamkeit der Kündigung fortsetzen zu wollen, ist der Verfügungsgrund mangels Dringlichkeit entfallen. KG, Urteil vom 17.11.2014 – 8 U 114 / 14 69 06.05.15 Gewerberaummiete Betriebspflicht verletzt: Schadensersatz unterliegt der kurzen Verjährungsfrist! Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht. OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 – 2 U 43 / 14 Gewerberaummiete Unwirksame Klausel zum Minderungsausschluss Vorbehalt bei Zahlung erforderlich? 1. Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen. 2. Der Mieter leistet bei ungekürzter Zahlung dann nicht in Kenntnis der Nichtschuld im Sinne des § 814 BGB. 3. Ein Vorbehalt bei der Mietzahlung ist dann nicht erforderlich, um ein Rückforderungsrecht zu behalten. KG, Urteil vom 11.09.2014 – 8 U 77 / 13 70 06.05.15 Gewerberaummiete Einstellung der Versorgungsleitungen durch den Vermieter? Der Vermieter von Gewerberaum darf zur Durchsetzung seiner Ansprüche – wie etwa der Zahlung der Kaution – seine Versorgungsleistungen nicht zurückhalten. KG, Urteil vom 23.10.2014 – 3 U 178 / 14 Gewerberaummiete Mieter baut ungenehmigt um: Vermieter kann kündigen! 1. Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses hat ein berechtigtes Interesse daran, dass keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, die in die äußere Hülle des Gebäudes eingreifen. 2. Wird im Mietvertrag festgelegt, dass die Errichtung und Herstellung, die Änderung, Ergänzung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen im und am Mietobjekt sowie Änderungen des äußeren Erscheinungsbilds des Mietobjekts durch den Mieter die schriftliche Einwilligung des Vermieters erfordern, kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn der Mieter ungenehmigt bauliche Maßnahmen veranlasst, die die Gebäudesubstanz beeinträchtigen. 3. Bei der Anbringung von Entlüftungsrohren zur Entlüftung von Toiletten handelt es sich nicht um solche Baumaßnahmen, die für eine Herrichtung des Mietobjekts zum vertragsgerechten Gebrauch erforderlich sind, wenn die Toiletten über mehrere Fenster verfügen. OLG Brandenburg, Urteil vom 21.01.2014 – 6 U 116 / 12 71
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