Modification n°8 Note de présentation Bruz

Août 2014
Commune de
Bruz
Modification
n°8
Note de
présentation
Révision approuvée par DCM du 13 juillet 2007
Révision Simplifiée n°1 approuvée par DCM du 08 février 2008
Mise à jour par arrêtés du 30 janvier 2009, 30 juillet 2009, 15 février 2011, 12 décembre 2013
Modifications approuvées par DCM du 29 juin 2009, 10 décembre 2010, 11 avril 2011, 19 septembre 2011, 17
septembre 2012, 23 septembre 2013
MODIFICATION DU PLU DE BRUZ
Note de présentation
Maître d’ouvrage :
Ville de Bruz
Place du Docteur Joly
35170 BRUZ
Objet de l’enquête publique :
8ème modification du plan local d’urbanisme
Sommaire :
1. Caractéristiques principales du projet
2. Historique du document d’urbanisme
3. Contenu de la modification
3.1. Renouvellement urbain de la place de Bretagne
3.2. Rectification d’une erreur matérielle à la Haye de Pan
3.3. Modifications apportées au règlement littéral
4. Principales raisons pour lesquelles le projet a été retenu, notamment du point de vue de l’environnement
(Justifications du projet et évaluation de ses incidences sur l’environnement)
5. Justification de la procédure de modification
6. Textes régissant la procédure de modification du PLU
7. Textes régissant les enquêtes publiques
8. Déroulement de la procédure de modification
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1. Caractéristique principales du projet :
La présente modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) a pour objectif principal de répondre aux besoins de la
population en matière de commerces en confortant la présence de la grande surface alimentaire place de Bretagne
en cœur de ville en permettant sa restructuration et son extension, l’augmentation du stationnement, et ainsi
réaffirmer son rôle de locomotive nécessaire pour la redynamisation du centre.
Par ailleurs, la présente procédure doit modifier sur le règlement graphique sur le point suivant :
- Modification du zonage au lieu-dit la Haye de Pan suite à une erreur matérielle
Enfin, il est envisagé de faire évoluer le règlement littéral en :
- Supprimant le COS
- Précisant la définition du mode de calcul des distances aux articles 6 et 7
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2. Historique du document d’urbanisme :
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville de Bruz a été approuvé par délibération du Conseil Municipal du 13 juillet
2007.
Il a fait l’objet d’une révision simplifiée approuvée le 8 février 2008, de plusieurs modifications approuvées les 29
juin 2009, 10 décembre 2010, 11 avril 2011, 19 septembre 2011, 17 septembre 2012, 23 septembre 2013 et de
plusieurs mises à jour par arrêtés du 30 janvier 2009, 30 juillet 2009, 15 février 2011 et le 12 décembre 2013.
Le Projet d’Aménagement (PADD) du PLU approuvé en 2007 a pour objectif de faire de Bruz une véritable ville
(fonctions d’accueil résidentielle et d’emploi) tout en conservant et valorisant son identité paysagère et
architecturale. Il s’agit de tirer parti d’une situation privilégiée et d’un cadre de vie agréable alliant proximité d’une
métropole régionale et d’un territoire rural. Le PADD a pour ambition de valoriser et protéger les atouts de la
commune tout en organisant son développement indispensable à son dynamisme démographique, économique et
social, pour pouvoir atteindre 20 000 à 25 000 habitants à l’horizon 2015-2020.
Les orientations générales du PADD actent la volonté municipale de promouvoir une organisation de ville :
- Cohérente (mixité des fonctions, mixité des formes urbaines, continuités et liaisons urbaines entre les
différents quartiers qui constituent la commune)
- Solidaire (inscriptions dans les politiques communautaires de l’habitat et des déplacements, réponse aux
besoins d’accueil de la population et d’offre d’équipements, mixités sociale et intergénérationnelle).
Quatre grandes orientations traduisent ce projet :
- Le renforcement de l’attractivité et de la fonction d’accueil de Bruz en offrant des logements en quantité
suffisante et diversifiés en typologie
- L’adaptation des équipements et le développement du potentiel d’emploi en lien avec la croissance
démographique
- L’amélioration de l’accessibilité à la commune et le développement de mobilités variées pour mettre en
cohérence urbanisme et déplacements, en hiérarchisant et sécurisant les déplacements, en renforçant la
multi-modalité et les transports collectifs et en développant les modes doux
- La valorisation et la préservation de l’identité et des patrimoines bruzois (naturels, paysagers et
architecturaux)
Les différentes évolutions du PLU ont été menées en cohérence avec les orientations du PADD. Les évolutions
majeures ont eu pour objectifs de favoriser le renouvellement urbain, de renforcer l’attractivité du centre-ville par la
requalification du tissus urbain en assurant une mixité des usages et une préservation du cadre de vie.
Le PLU et ses évolutions en favorisant la densification de la ville contribue à limiter l’étalement urbain et la
consommation d’espaces en adéquation avec les objectifs fixés par le Grenelle.
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3. Contenu de la Modification
3.1 La restructuration et l’extension de la grande surface alimentaire place de Bretagne
Grâce à sa situation géographique et à son évolution démographique, la ville de Bruz témoigne d’un fort dynamisme
commercial s’appuyant sur 2 pôles de centralité : le centre-ville et le Vert Buisson.
L’attractivité commerciale du centre-ville s’appuie notamment sur le rôle de locomotive de la grande surface
alimentaire de la Place de Bretagne.
Or, compte tenu de sa surface de vente de 1500 m² environ, pour rester concurrentielle et répondre aux attentes de
sa clientèle, l’enseigne doit s’agrandir tout en augmentant la quantité de stationnement.
L’enjeu pour la municipalité est de pouvoir conserver l’enseigne en cœur de ville et donc de lui permettre une
évolution lui garantissant la pérennité sans avoir à se délocaliser. Le site étant très contraint, la seule possibilité
d’extension permettant la réalisation d’un projet fonctionnel se trouve vers le sud au-dessus de la rue Théodore
Botrel et du parking public.
L’extension sera réalisée en surplomb de la rue Théodore Botrel et du parking public qui seront conservés. Leurs
fonctions actuelles seront maintenues.
Le stationnement supplémentaire de l’opération sera réalisé en sous-sol sous le parking existant place de Bretagne.
L’accès à ce nouveau parking souterrain se fera par l’actuel parking place de Bretagne.
Le projet global de restructuration de l’enseigne, accompagné de réalisation de parkings supplémentaires,
participera à la dynamisation du tissu commercial de la place de Bretagne et plus largement du centre-ville.
Une modification du plan local d’urbanisme est nécessaire pour rendre possible ce projet, dont le contenu est
détaillé ci-après.
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Modification du règlement graphique proposée :
La modification proposée comporte les éléments suivants :
- Modification du zonage par la transformation de la zone UA en UAo correspondant à un secteur de projet traité en
polygone d’implantation
- Création de polygones d’implantation : les constructions devront s’implanter à l’intérieur de ces polygones
- Définition de hauteurs maximales : les constructions autorisées dans les polygones d’implantation ne devront pas
dépasser la hauteur maximale définie sur le règlement graphique
Règlement graphique avant modification
Règlement graphique après modification
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Modification du règlement graphique proposée :
Concernant la définition de hauteurs maximales, le plan ci-dessous présente les hauteurs maximales proposées dans
le polygone d’implantation, à savoir :
- 15 m
La servitude linéaire commerce reste inchangée.
Règlement graphique après modification (zoom sur les polygones d’implantation)
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3.2 Rectification d’une erreur matérielle secteur de la Haye de Pan
Dans le Plan d’Occupation du Sol antérieur au Plan Local d’Urbanisme en vigueur, la parcelle cadastrée section AO
n°377 situé au lieu-dit le Champ Fleuri, rue de la Haye de Pan, était classée en zone UE à vocation d’habitat. La
parcelle comporte une maison d’habitation datant des années 1950 qui a été rénovée.
A l’occasion de l’élaboration du PLU en 2007, les terrains du secteur comportant des maisons d’habitation ont été
classés en zone à vocation d’habitat ou mixte, seule cette propriété a été classée en zone UI à vocation d’activité.
Le propriétaire a donc sollicité la commune pour un reclassement en zone à vocation d’habitat conformément à son
usage et comme les maisons voisines.
La modification est détaillée ci-après.
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Modification du règlement graphique proposée :
La modification proposée consiste à réduire légèrement la zone UIb au profit de la zone UE4 sur une surface
d’environ 5 000 m².
Règlement graphique avant modification
Règlement graphique après modification
Modification proposée
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3.3 Modification du règlement littéral
-
Suppression du coefficient d’occupation du sol en zones UG, UI et UM
ARTICLE UG 14 : POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
Règlement littéral avant modification
1- Coefficient d’Occupation des Sols
En secteurs UG et UGn :
Il n’est pas fixé de règle particulière.
En secteur UGe :
Pour les constructions à usage d’habitation dans les secteurs identifiés au règlement graphique
("tènement foncier à vocation d’habitat") , le COS est fixé à 0,40. Ce COS ne s’applique pas aux
constructions existantes à la date d’approbation du PLU (13 juillet 2007).
Règlement littéral après modification
1- Coefficient d’Occupation des Sols
En secteurs UG et UGn :
Il n’est pas fixé de règle particulière.
En secteur UGe :
Pour les constructions à usage d’habitation dans les secteurs identifiés au règlement graphique
("tènement foncier à vocation d’habitat") , le COS est fixé à 0,40. Ce COS ne s’applique pas aux
constructions existantes à la date d’approbation du PLU (13 juillet 2007).
ARTICLE UI 14 : POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
Règlement littéral avant modification
Les dispositions de cet article ne s’appliquent ni aux constructions édifiées selon le principe du "bâtimentîlot", ni aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Le coefficient d'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes, ne
pourra excéder :
UIa
UIb
UIc
UId
0,8
0,6
0,2
0,7
Règlement littéral après modification
Les dispositions de cet article ne s’appliquent ni aux constructions édifiées selon le principe du "bâtimentîlot", ni aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Le coefficient d'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes, ne
pourra excéder :
UIa
UIb
UIc
UId
0,8
0,6
0,2
0,7
Il n’est pas fixé de règle particulière.
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ARTICLE UM 14 : POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
Règlement littéral avant modification
La valeur du Coefficient d’Occupation du Sol (COS) est de 0,8.
En cas d’application des possibilités d’emprise excédentaire prévues à l’article UM 9, le COS est majoré
de manière à permettre la construction d’un niveau de l’emprise considérée.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.
Règlement littéral après modification
La valeur du Coefficient d’Occupation du Sol (COS) est de 0,8.
En cas d’application des possibilités d’emprise excédentaire prévues à l’article UM 9, le COS est majoré
de manière à permettre la construction d’un niveau de l’emprise considérée.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.
Il n’est pas fixé de règle particulière.
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-
Modification des dispositions générales concernant la définition : mode de calcul des distances aux articles 6
et 7 – ajout d’un alinéa
Afin de clarifier l’application des articles 6 et 7, le paragraphe suivant est rajouté dans la partie définitions du
règlement.
MODE DE CLACUL DES DISTANCES AUX ARTICLES 6 ET 7
Règlement littéral après modification
Pour les divisions en volumes
En cas de division en volumes, l’alignement, la limite d’emprise de la voie privée ou la limite séparative
correspond à la limite extérieure du volume de la construction ou le cas échéant le volume comprenant les
abords de la construction.
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4. Principales raisons pour lesquelles le projet présenté à l’enquête publique a
été retenu, notamment du point de vue environnemental
Le projet de modification soumis à l’enquête publique a été retenu pour sa capacité à répondre aux besoins des
habitants au plus près des lieux de vie en ce qui concerne les achats, tout en participant à la dynamisation du tissu
commercial en cœur de ville.
Par ailleurs, les autres évolutions sont mineures et n’ont pas d’impact sur l’environnement.
Le projet de modification retenu est compatible avec les documents stratégiques supra communaux notamment le
SCoT. Ce dernier s’est fixé comme objectif de structurer l’offre commerciale sur le Pays en fonction d’une armature
urbaine dans laquelle la ville de Bruz est identifiée comme pôle de bassin de vie. Jusqu’en 2012, ces pôles de bassin
de vie devaient être renforcés et stabilisés dans leur fonction. Au-delà de 2012, les centres-villes de ces mêmes pôles
doivent faire l’objet d’une dynamisation et d’une diversification de leur armature commerciale. Ce sont justement
les objectifs poursuivis par la présente modification.
La préservation des territoires naturels et agricoles
La modification n’a pas pour objet d’ouvrir à l’urbanisation des territoires actuellement naturels ou agricoles ni d’y
autoriser de nouvelles constructions en dehors de celles déjà autorisées dans le règlement. Au contraire, la présente
procédure permet notamment le maintien d’une grande surface commerciale en cœur de ville qui, sans possibilité
d’extension sur place, aurait cherché un nouveau site à l’extérieur de la ville.
La prise en compte des risques inondation
La présente modification ne propose aucune évolution qui conduise à exposer davantage de population aux risques
inondation.
La lutte contre l’étalement urbain
La modification du PLU concernant l’extension de la grande surface alimentaire place de Bretagne en cœur de ville a
pour effet de limiter l’étalement urbain. En effet, dans les conditions du PLU actuel et sans le foncier vendu par la
ville, le porteur de projet compte délocaliser son enseigne, donc consommer de l’espace ailleurs. La conséquence
directe pour la ville serait une dévitalisation de son centre-ville avec le départ d’un commerce sur lequel repose une
grande partie de l’attractivité commerciale du centre.
Les autres points de la modification n’ont pas d’impact direct sur l’étalement urbain.
Les déplacements
La présente modification du PLU, en ayant notamment pour objectif de répondre aux besoins des habitants en
matière d’offre commerciale au plus près de leurs lieux de vie, contribue à limiter les déplacements liés aux actes
d’achats.
La préservation et la valorisation du patrimoine
La présente modification n’a pas d’impact sur la préservation du patrimoine.
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5. Justification de la procédure de modification
Conformément aux articles L 123-13, L 123-13-1 et L 123-13-2 du code de l’urbanisme, la présente modification du
PLU :
-
Ne porte pas atteinte aux orientations du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) ;
-
N’a pas pour objet de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle ;
-
N’a pas pour objet de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des
sites, des paysages et des milieux naturels, ni de prévoir une évolution de nature à induire de graves risques
de nuisances.
Les orientations générales du PADD du PLU approuvé en 2007, actent la volonté municipale de promouvoir une
organisation de ville :
-
Cohérente (mixité des fonctions, mixité des formes urbaines, continuités et liaisons urbaines entre les
différents quartiers qui constituent la commune)
-
Solidaire (inscriptions dans les politiques communautaires de l’habitat et des déplacements, réponse aux
besoins d’accueil de la population et d’offre d’équipements, mixités sociale et intergénérationnelle).
Quatre grandes orientations traduisent ce projet :
-
Le renforcement de l’attractivité et de la fonction d’accueil de Bruz (offrir des logements en quantité
suffisante et diversifiés en typologie)
-
L’adaptation des équipements et le développement du potentiel d’emploi en lien avec la croissance
démographique
-
L’amélioration de l’accessibilité à la commune et le développement de mobilités variées pour mettre en
cohérence urbanisme et déplacements
-
La valorisation et la préservation de l’identité et des patrimoines bruzois (naturels, paysagers et
architecturaux)
La présente modification contribue au renforcement de l’attractivité de la commune tout en permettant le
développement du potentiel d’emploi en cohérence avec les politiques de déplacements. Cette procédure répond
aux orientations générales du PADD.
La présente modification ne porte pas atteinte aux orientations du PADD.
6. Textes régissant la procédure de modification du PLU
Les plans locaux d’urbanisme sont régis par les articles L 123-1 et suivants et R 123-1 et suivants du Code de
l’Urbanisme.
En particulier les procédures de modification s’appuient sur les articles L 123-13-1, L 123-13-2 et R 123-19, R 123-24,
R 123-25 du même code.
La procédure de modification est engagée à l'initiative du maire qui établit le projet de modification et le notifie au
préfet et personnes publiques associées avant l'ouverture de l'enquête publique.
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7. Textes régissant les enquêtes publiques
Les enquêtes publiques sont régies par les articles L 123-1 et suivants et R 123-1 et suivants du Code de
l’Environnement.
8. Déroulement de la procédure de modification
1/lancement de la procédure
La procédure de modification est engagée à l’initiative du Maire. Le projet est élaboré.
2/ notification du projet
Le projet est notifié aux personnes publiques associées avant l’ouverture de l’enquête.
3/ enquête publique
Le projet de modification est soumis à enquête publique dans les formes prévues par le code de l’environnement.
L’enquête dure au minimum trente jours. Le commissaire enquêteur dispose d’un délai de trente jours à l’issue de
l’enquête publique, sauf cas particuliers, pour rendre son rapport à l’autorité compétente.
Le dossier de modification du PLU sera éventuellement modifié pour tenir compte des résultats de l’enquête avant
d’être soumis pour approbation au conseil municipal.
4/ approbation en conseil municipal
La modification est approuvée par délibération du conseil municipal.
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