Projet France Télécom- Le Citoyen Barcarésien.

Projet France Télécom- Le Citoyen Barcarésien.
PREMIERE PARTIE : HISTORIQUE DU SITE
Le centre de vacances des PTT
Retour sur une préemption ratée et dix années de procès, coût final de l’opération.
Etat des lieux aujourd’hui (piscine en ruine, bâti très dégradé, dépotoir à ciel ouvert) et
occupation anarchique du site (maison des assos, centre de formation SNSM, ateliers
municipaux, centre de loisirs de la jeunesse, bâti occupé par de nombreux
« locataires »)
SECONDE PARTIE : Le projet de la municipalité actuelle : Un projet inadapté et dangereux.
Un concept vieux de plus de 40 ans : l’exemple de Nautica (à une époque où l’état
finançait la totalité des travaux via la mission Racine).
Le montage financier de l’opération de Marinas : Un partenariat public/privé (PPP)
Bilan sur le projet de la municipalité sortante
TROISIEME PARTIE : Notre projet, un concept innovant, structurant et réaliste.
Analyse de la situation du Barcarès aujourd’hui. Géographie, besoins et attentes,
opportunités.
Un éco-quartier : Qu’est-ce que c’est ? Pourquoi ce choix pour la commune ?
L’exemple d’autres villes.
Définition du quartier « France Télécom », un espace multi-pôles (habitat à l’année,
bâti collectifs et individuels, mixité sociale et générationnelle, omniprésence de l’eau
et de la végétation, aménagement des abords du bassin de la Tourette et
aménagement du bassin de l’Estanyot. Une architecture innovante pour un futur
quartier à l’empreinte forte.
Une opportunité pour la commune de rééquilibrer ses finances et retrouver
rapidement un cercle vertueux.
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PREMIERE PARTIE
HISTORIQUE DU SITE
Le centre de vacances des PTT :
Au début des années 60, pour faire face à la naissance de la « civilisation des loisirs » et capter le flux
des touristes en direction de l’Espagne, le gouvernement français sous l’impulsion du général de
Gaulle, va se lancer dans une gigantesque opération d’aménagement du littoral du LanguedocRoussillon, jusque-là épargné par les promoteurs.
Ainsi plusieurs sites vont être choisis pour accueillir les stations du futur comme la Grande Motte, le
Cap d’Agde ou encore la station de Leucate-Barcarès. Cette dernière sera confiée au soin de
l’architecte urbaniste Georges Candilis connu notamment pour la création du quartier du Mirail à
Toulouse, présenté à l’époque comme une grande réussite urbanistique (sic). Le site de la nouvelle
station est immense et se présente comme une frange étroite dans le sens est/ouest et tout en
longueur dans le sens nord/sud. Cette problématique va entraîner une grande difficulté à «remplir
l’assiette », la station se trouvant morcelée en programmes immobiliers éparts, donnant à
l’ensemble une vision d’inachevé. Ainsi les grandes entreprises d’Etat comme les PTT vont être mises
à contribution. L’Etat cédera donc des terrains à titre gracieux, à charge pour elles d’y édifier des
centres de vacances pour leurs employés.
Le site au milieu des années 1970
Ainsi le centre de vacances des PTT va voir le jour sur la commune du Barcarès, occupant un site
privilégié de 13 hectares en bordure du bassin de la Tourette et à quelques centaines de mètres de la
mer. Il y proposera des solutions de logements de vacances divers, comme un complexe hôtelier, un
camping, des bungalows et servira à l’occasion de centre de conférences grâce à la construction d’un
amphithéâtre et de nombreuses salles de travail (actuelle maison des associations). Cerise sur le
gâteau, une magnifique piscine de 50 mètres de long en plein air complète les installations. Ce centre
de vacances va donc fonctionner jusque dans les années 90, lorsque l’ancienne entreprise d’Etat va
être privatisée, donnant la naissance à la société France Télécom. Celle-ci, beaucoup moins soucieuse
du bien-être de ses employés, va rapidement mettre en vente cet actif dont elle ne sait que faire.
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Dix ans de procédure et un complexe dégradé :
Suite à une opération de préemption ratée car ne respectant pas la procédure, 10 années de
procédure entre la Mairie et un groupe privé vont s’engager. Ce n’est qu’au bout de 10 ans que la
mairie va mettre un terme à ces procédures en s’acquittant d’une somme de 1.6 million d’euros.
Las entre temps, la bulle immobilière s’est dégonflée et les terrains ont perdu de la valeur.
Les équipements comme la Piscine et les bâtis alentours se sont dégradés. Les logements ont été
attribués pour la plupart à des soutiens par complaisance, le terrain a été transformé en une vaste
décharge municipale, les employés communaux ont été installés dans des conditions innommables
sur le site.
Seule la maison des associations a vu sa façade être rénovée par une fresque, ainsi que son
amphithéâtre remis au goût du jour… Tout cela pour être, selon le maire sortant « rasé d’ici un à
deux ans »… Sans commentaire.
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SECONDE PARTIE
Le projet de la municipalité actuelle :
Un projet inadapté et dangereux.
Un concept vieux de plus de 40 ans : l’exemple de Nautica.
La particularité du site de la station de Leucate-Barcarès est de se trouver sur un gigantesque Lido,
bande de sable étroite et longue située entre l’étang de Salses et la mer Méditerranée. Cette
situation et la nécessité d’assécher des marais ont conduit tout naturellement à créer sur la face
« étang » un ensemble de marinas. Des travaux pharaoniques vont alors débuter pour modeler
l’espace et creuser des chenaux, ports et marinas. Ces travaux coûteux et inenvisageables
aujourd’hui vont être entièrement financés par l’Etat via la mission interministérielle
d’aménagement du Languedoc Roussillon, appelée communément « mission Racine ».
Nautica pendant la mission « Racine »
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N’oublions pas que nous sommes en plein dans la période des « Trente Glorieuses ». C’est alors que
naît le quartier de Nautica au Barcarès, quartier essentiellement à vocation touristique et peu adapté
à l’habitat à l’année, comme toutes les réalisations du même type que ce soit en France (PortGrimaud, Port-Camargue) ou sur la Costa Brava en Espagne. Aujourd’hui encore, c’est un quartier
essentiellement occupé en saison.
Il est remarquable que le Maire actuel, monsieur Ferrand qui se dit « visionnaire », reprennent ce
concept vieux de quarante ans, dont on sait qu’il sera coûteux à mettre en place et à entretenir
ainsi que ne favorisant pas une occupation à l’année et donc renforçant encore le statut de notre
commune comme « station balnéaire » bien loin des discours de notre édile qui parle d’une ville
littorale.
Le montage financier de l’opération de Marinas : Un partenariat public/privé (PPP)
Bien évidemment la mairie n’a pas les moyens de financer une telle opération immobilière, c’est
pourquoi l’équipe sortante propose de la financer par le biais d’un PPP.
Cette opération et ce montage financier hasardeux engageraient la commune sur une durée de
trente ans avec l’obligation de verser un « loyer » annuel à une entreprise privée qui réaliserait les
travaux.
Coût total aux alentours de 70 millions d’euros, si évidemment il n’y a pas de dépassements en cours
de route.
Il nous semble inimaginable d’engager les finances communales sur une telle durée, ce loyer devant
être réglé, quels que soient les problèmes rencontrés, à l’entreprise privée de travaux publics.
Dans ce genre de contrat, les risques étant toujours assumés par la collectivité locale.
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Bilan sur le projet de la municipalité sortante :
Ce projet de marinas sur le site de l’actuel France Télécom est dangereux et inadapté pour les
raisons suivantes :
-Un projet ne favorisant pas l’habitat à l’année mais plutôt un ensemble de résidences occupées en
saison, enfermant la commune dans une simple optique balnéaire, et ne l’affirmant pas comme une
véritable ville.
-Un projet dévoreur d’espaces et plaçant le coût du terrain à un prix prohibitif du fait des
aménagements pour la viabilisation (creusement et étayage des chenaux des marinas, réseaux, ponts
etc…).
- Un urbanisme vertical.
-Un agrandissement du port alors que des bassins sont déjà creusés et aménageables à moindre
frais. Difficulté à entretenir déjà l’existant (dragage notamment).
-Le montage financier du PPP (70 millions d’euros sur trente ans).
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TROISIEME PARTIE
Notre projet, un concept innovant, structurant et réaliste
Analyse de La situation du Barcarès aujourd’hui. Géographie, besoins et attentes, opportunités.
La station de Leucate-Barcarès naît, comme nous l’avons évoqué plus haut, à la fin des années 60.
Située au nord du département des Pyrénées-Orientales, elle ne bénéficie pas de la proximité d’une
grande métropole régionale comme la Grande Motte et l’agglomération Montpelliéraine. Néanmoins
elle est très prisée par les nombreux Toulousains qui ont des résidences secondaires sur la commune.
Notre commune fut pendant longtemps isolée de la ville de Perpignan. Ce n’est aujourd’hui plus le
cas, même si pour de nombreux perpignanais : « le Barcarès c’est loin ». De plus notre commune
reste très peu attractive pour les « actifs » (tranche d’âge 20/50 ans). Les raisons de ce « désamour »
sont multiples et parfaitement ciblées, il n’est qu’à interroger cette tranche de population :
- Un urbanisme éclectique et ayant très mal vieilli, dégradé et souvent peu adapté en terme de
surface habitable aux besoins d’une famille (logement saisonnier).
- Pas de politique municipale envers les primo-accédants et les jeunes actifs. Les « jeunes » étant
considérés par la municipalité comme « nuisibles et dangereux », surfant ainsi sur des peurs
illégitimes de certains de nos administrés.
- Peu d’emplois sur la commune, celle-ci étant le principal employeur (170 personnes, ne vivant pas
toutes au Barcarès)
- Une commune qui manque des infrastructures élémentaires pour accueillir et permettre à une
famille de s’épanouir, notamment culturelles et sportives. (La première piscine par exemple se
trouve Leucate village ou Rivesaltes)
- Une fiscalité très lourde (taxes foncière et d’habitation)
- Une vision dégradée de notre commune à l’échelon départemental et régional concernant les
« affaires » qui émaillent la vie politique de notre commune, risée du département.
- Une ville considérée comme âgée, morte hors saison et peu dynamique. Monsieur le maire
confondant une politique d’animation hors saison (patinoire par exemple) avec une politique de fond
pour rendre le Barcarès attractif et vivant. Du bruit pour masquer le vide. De la gestion
« événementielle ».
Résultats de près de 20 ans de gestion communale par les Ferrand, notre commune a vu fuir les
jeunes Barcarésiens vers des communes adjacentes comme Saint-Laurent et Saint-Hippolyte et
s’est montrée incapable d’attirer vers elle les jeunes actifs et familles de l’agglomération
perpignanaise, déséquilibrant la pyramide des âges et enfermant le Barcarès sur lui-même dans
une optique purement balnéaire.
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Cette situation nous a entraînés à réfléchir en profondeur sur l’opportunité d’urbanisation que nous
offrent aujourd’hui les treize hectares du centre « France Télécom », loin du bling-bling municipal à la
recherche de belles maquettes pour éblouir la population et complètement déconnecté de la réalité
et des besoins locaux. Dans le tableau noir de ce que nous venons de faire, un certain nombre
d’éléments permettent de mettre en avant les atouts mal exploités dont jouit la commune et qui la
différencie de ses voisines :
- Grâce aux liaisons routières (essentiellement des quatre-voies), le Barcarès se situe à 15-20 minutes
du nord de Perpignan. La récente voie de contournement de Perpignan permettant même d’accéder
au sud de l’agglomération de manière très aisée.
-Notre situation en bord de mer offre un cadre privilégié pour de jeunes actifs notamment ceux
amateurs de sport de glisse (étang/ mer) pour peu que l’on remédie aux manques infrastructurels
les plus criants.
- Le développement des zones du Polygone Nord mais aussi de la zone Claira/Rivesaltes, offre à
proximité un bassin important d’emploi, alors qu’auparavant le Barcarès était isolé en termes de
travail pour les jeunes actifs.
- Enfin le changement de municipalité balayera définitivement l’image entachée du Barcarès,
mettant fin à des années d’inertie et d’affaires judiciaires en tout genre. Le dialogue renoué avec les
différents organismes d’Etat et les collectivités locales permettront de plus d’obtenir des subventions
pour des projets structurants trop longtemps différés.
Aujourd’hui pour devenir enfin une véritable ville littorale et pour attirer une population
« active », le Barcarès se doit de proposer un quartier fait de logements adaptés aux attente des
familles et se doter d’infrastructures culturelles, de loisirs et sportives, tout en rééquilibrant la
pyramide des âge. En ce sens, les treize hectares du « France Télécom » offrent une réelle
opportunité à ne pas gâcher. Il n’est plus question de voir notre commune se vider de sa jeunesse,
attirée vers des cieux plus cléments.
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Un éco-quartier : Qu’est-ce que c’est ? Pourquoi ce choix pour la commune ?
Qu’est-ce que c’est ?
Un éco-quartier est un quartier urbain à caractéristiques écologiques modernes. Selon les
promoteurs de ce terme, un écoquartier concilierait autant que possible les différents enjeux
environnementaux dans le but de réduire l'impact du bâti sur la nature :
• réduction des consommations énergétiques : les bâtiments, notamment, répondent à des
exigences très strictes avec des consommations au m² aussi faibles que possibles (bâtiments aux
normes BBC, habitations « passives »). Les éco-quartiers remarquables recourent tous aux
énergies renouvelables (solaire, le plus souvent). Les normes de construction RT 2012, obligent
de toute façon les constructeurs à réaliser de l’habitat type « passif ».
• meilleure gestion des déplacements avec limitation de la voiture et incitation à l'utilisation de
transports doux (transports en commun, vélo, marche à pied) : les éco-quartiers favorisent l'usage
du vélo grâce à des pistes cyclables, la présence de parking à vélos sécurisé, des voies piétonnes
permettent de circuler en toute sécurité.
• réduction des consommations d'eau : les eaux pluviales sont récupérées et utilisées pour
arroser les espaces verts, nettoyer la voie publique ou alimenter l'eau des toilettes.
• limitation de la production de déchets : la collecte sélective des déchets est de rigueur, mais
les déchets verts peuvent également être facilement compostés grâce à des emplacements
prévus à cet effet - le compost pouvant ensuite être utilisé pour les jardins et espaces verts.
• favoriser la biodiversité : suivant les éco-quartiers, des mesures peuvent être prises ou
encouragées pour permettre à une flore et une faune locales de s'épanouir.
Les grands principes d’un éco-quartier
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Dans un éco-quartier, les habitants seraient impliqués dès la conception du quartier ou au démarrage
du projet de réhabilitation. Fidèle aux principes de développement durable qui place la concertation
au cœur du processus, la conception de tels quartiers attache une importance particulière à la mixité
socio-économique, culturelle et générationnelle. Le quartier durable promeut un accès plus facile à
des activités sportives et culturelles. Du point de vue économique, les services et les commerces se
voudront multifonctionnels.
Pourquoi ce choix pour la commune ?
Comme nous l’avons vu précédemment il s’agit d’attirer sur la commune du Barcarès une population
de familles dites « actives ». Cette génération est particulièrement sensible à l’écologie notamment
en ce qui concerne les cadres supérieurs. Pour les familles les moins aisées, l’opportunité d’accéder à
un logement en primo-accession peu énergivore lui permet d’envisager une réduction importante de
ses dépenses à court et long terme. Pour mémoire pour un logement de 100 m2, l’économie réalisée
est de l’ordre de 1200 euros par ans ! Enfin la proximité de nombreux services et l’abondance des
espaces verts dans ce type de quartier, ainsi que la tranquillité induite par la réduction de la
circulation automobile, amènent pour toutes les familles une plus-value appréciable. La rareté de ce
genre de programme est de plus à même de séduire cette clientèle qui se tournera vers le Barcarès
faute de trouver ce projet de vie ailleurs. Enfin il est temps de sortir de cette urbanisation du « tout
béton » qui caractérise certains secteurs de notre ville. Un quartier vivant, à l’échelle humaine et
respectueux de la nature, pour vivre la ville différemment.
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Une architecture innovante pour un futur quartier à l’empreinte forte.
Pendant trop longtemps et notamment ces 20 dernières années, la commune du Barcarès s’est
laissée aller à un urbanisme éclectique, voire « tout venant », ne la différenciant pas en termes
d’habitat et d’architecture de ses voisines qui offrent le même type de « produits » souvent pour un
prix du mètre carré plus attractif, comme à Saint Hippolyte par exemple. Le diagnostic préliminaire
du futur PLU (Plan Local d’Urbanisme)présenté en conseil municipal nous en a d’ailleurs fait une
démonstration éblouissante, tout en nous confirmant dans nos choix et nos ambitions.
Partant du principe qu’une belle architecture vieillit bien, il était important pour nous de fixer des
normes écologiques, urbanistiques et architecturales pour différencier le nouveau quartier de ce qui
se fait ailleurs, en terme par exemple de positionnement de la voirie et du bâti pour des raisons
écologiques, ou esthétiques en privilégiant par exemple, la présence du végétal, les toits-terrasse
végétalisés, une architecture résolument contemporaine qui intègre les dernières évolutions de
constructions écologiques.
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Les différentes émissions sur ce thème sont, de tout point de vue, révélatrices de cette attente.
Le tout, dans un quartier offrant une multitude de services, à l’urbanisation horizontale (r+2 max) où
le bâti ne s’oppose pas à la nature mais le complète.
Les premières esquisses….
L’autre dimension d’importance est de compléter l’offre de notre commune notamment en termes
de bâtis diversifiés :
-Appartements du f3 au f5 propres à accueillir des familles (petites copropriétés)
Copropriétés à dimension humaine.
-Bâtis individuels deux faces (terrain de 250 m2) en accession à la propriété
- Bâtis individuels de plus haut standing (villas 3 ou 4 faces) terrains de 400 à 650 m2 pour une
population de cadres supérieurs.
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Un quartier moderne et vert…
En aucun cas il ne s’agit ici de sombrer dans le tout béton comme les projets pharaoniques et
coûteux de la municipalité actuelle, amatrice d’un urbanisme vertical et saisonnier, ou de créer des
« ghettos » de quelque nature que ce soit.
Modernité et tranquillité
La présence de deux bassins portuaires à proximité (« Tourette » inachevé et « Estanyot » inexploité)
offrant à ce quartier un standing plaisance, gage d’une réelle plus-value, et unique dans le
département.
Un quartier où il fait bon vivre
Il s’agit de penser la ville du 21éme siècle et non se rabattre comme la municipalité actuelle sur des
idées dépassées, coûteuses et démodées. Le
20ème
siècle est fini et tout porte à croire que
Monsieur le Maire pense encore comme un homme de cette époque révolue.
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Une opportunité pour la commune de rééquilibrer ses finances
et retrouver rapidement un cercle vertueux.
En cette période pré-électorale, le Maire actuel nous abreuve de somptueuses maquettes dont la
réalisation a déjà coûté une véritable fortune aux contribuables barcarésiens (aux alentours de 2
millions d’euros !). Il omet toutefois de préciser plusieurs choses dont une, et pas des moindres, qui
est le coût envisagé pour la réalisation de ces projets pharaoniques et inadaptés : entre 55 et 70
millions d’euros sur trente ans, financé à l’aide d’un montage financier abracadabrantesque nommé
PPP (Partenariat Public privé). Pour faire simple, il s’agit de faire bâtir ces marinas par une entreprise
privée qui recevra en contrepartie un loyer annuel (comme un emprunt à rembourser) sur une durée
de plus d’une génération soit trente ans. Ce montage financier enchaînera donc la collectivité sur
cette période, l’empêchant de fait, en asséchant ses finances, d’envisager d’autres investissements
nécessaires et indispensables, voire de s’adapter à un monde en constante évolution.
Notre projet est quant à lui une véritable opportunité pour notre commune; en effet, la vente des
terrains permettra à la commune d’une part de se désendetter mais aussi de financer d’autres
aménagements indispensables sans avoir à recourir comme c’est devenu une habitude depuis 20 ans
à l’emprunt.
Pour faire simple :
Equipe Ferrand : - 70 millions d’euros sur trente ans.
Le Citoyen Barcarésien + 18 millions d’euros sur 6 ans.
Le calcul est vite fait !
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