第3回調査 - マンションリサーチ総合研究所

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2017 年 2 月発表
【マンションリサーチ総合研究所レジデンスキャップレート】
第３回調査
～レジデンスキャップレート全国 10 都市のデータを初公開～
第３回レジデンスキャップレート調査
マンションリサーチ総合研究所は、数か月に 1 度（おおむね、年 6 回）の頻度で、レジデンスキャップ
レートを算出し、試験的に公表致しております。今回の発表は、その第 3 回目となります。
キャップレートは、Capitalization Rate を略したもので、「還元利回り」とも呼ばれています。
キャップレートは不動産から生み出される純収益から不動産価格を求める際に用いられる利回りで、一
般的には【純収益÷キャップレート＝不動産価格】として表されます。また、投資家の期待する投資利
回りとも言いあらわらすことができます。投資用の不動産価格の算出においては、上記収益還元法を用
いるのが一般的となった昨今において、キャップレートの動きは、不動産価格を決める重要な基準となって
います。
第３回の公表においては、対象エリアを 10 都市に広げ、これまでの東京 23 区、大阪市、名古屋、
福岡市に加えて、札幌市、仙台市、さいたま市、横浜市、京都市、神戸市における、マンション（分譲
マンション）に特化した投資利回り水準を試験的に算出し、公開します。
（調査時点 2017 年 1 月末日）
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【第３回レジデンスキャップレート調査】
調査主体
マンションリサーチ株式会社
不動産エコノミスト吉崎誠二他
調査データ
上記 10 都市マンション事例データ 60203 件
レジデンスキャップレート
マンションナビの保有データを使用します。このデータは応募されている分譲マンションのデータを集計し分
析を行い、週 1 回以上の更新を行っています。応募価格と、該当物件の賃料を掲載。
（https://t23m-navi.jp/）
・算出方法は、キャップレートを逆算する形で、つまり（賃料×12）÷成約価格（※A）で求めます。
※A
応募価格と実際の成約価格には、５％程度の開きがあると想定されるので、応募価格×0.95 を想定
成約価格とします。
・マンションの売買応募価格があまりに高いものや安いものは、上位下位３％を調査対象から外しました。
また上記※A で算出した数値においても、上位下位３％は削除しました。
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マンションリサーチ社算出エリア別レジデンスキャップレート
（コンパクト）
14.00%
11.95%
12.00%
10.49%
10.00%
7.93%
8.00%
7.34%
7.39%
7.30%
6.18%
6.44%
7.78%
5.90%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
コンパクト物件（40 ㎡以下：主に１R,１LDK）
コンパクト物件のキャップレートは、ファミリー物件に比べて地域格差が広がりました。最も高い札幌市で
は 11.95％、続いて仙台市 10.49％、逆に低いのは大阪市 5.90％、東京 23 区 6.18％という結果
になりました。東京 23 区は、前回 2016 年 10 月においては、5.96％でしたので、0.2％程度高くなっ
ています。若干、価格が落ち着いてきたと言えるでしょう。大阪市も同様に、前回が 5.75％でしたので、
0.15％程度高くなっています。名古屋市は、前回 8.56％でしたので、-1.3％となっています。福岡市は、
前回が 7.53％で、0.2％程度のプラスとなっています。
このように名古屋を除く４大都市圏で、レジデンスキャップレートは高くなっており、全体的にコンパクト
物件の価格の落ち着きが顕著になっていると言えるでしょう。
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マンションリサーチ社算出エリア別レジデンスキャップレート
（ファミリー）
10%
9.29%
9%
8%
7.93%
7.46%
7%
7.12%
6.41%
5.89%
6.32%
6.00%
7.07%
6.46%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
ファミリー物件（40 ㎡以上）
ファミリー物件のレジデンスキャップレートは、最も高い札幌市で 9.29％、最も低い東京 23 区で
5.89％とその差は 3％強となり、コンパクト物件の最高値と最低値の差が 6.1％ですので、およそ半分と
なっています。
東京 23 区のファミリーは 5.89％で前回 5.55％に比べて、＋0.34％。東京 23 区のファミリーとコン
パクト合わせたトータルは 5.94％で前回 5.62％に比べ＋0.32％となっています。
大阪市のファミリーは 6.46％で前回 6.11％に比べて＋0.35％、トータルでは 6.40％で前回
6.07％に比べて＋0.33％となりました。
名古屋市は、7.92％で前回 7.96％に比べ－0.04％、トータルでは 7.91％で前回 7.98 に比べ、
－0.07％となっており 4 大都市で唯一、ファミリー・トータルともにマイナスとなりました。名古屋市の活況
がうかがえます。
福岡市は 7.07％で前回 6.78％に比べて＋0.3％、トータルでは 7.17％で前回 6.88％に比べて＋
0.3％となりました。
※ご注意
なお、本データは、マンションリサーチ社のデータをもとにマンションリサーチ総合研究所が算出しました。
また、本データにおける錯誤等の責は負いかねます。
※データの出力に関してのお知らせ
今回より更に精度を高めるべく、一部算出ロジックが変更になっております。
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そのため、前回と比較して差があることをご了承ください。
【お問い合わせ先】
マンションリサーチ株式会社
マンションリサーチ総合研究所運営事務局
〒102-0073
東京都千代田区九段北 1 丁目 2 番 11 号
エイム東京九段ビル 3 階
[email protected]

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