証券化リサーチノート（Vol.140）

証券化リサーチノート第 140 号
2017 年 1 月 18 日
連絡先：調査部長江川由紀雄
[email protected]
(03) 6880-6035
住宅金融支援機構 MBS 月次第 117 回債
発行額は 2019 億円、借り換え行動は一段落か、2 千億円前後規模の起債が続く
住宅金融支援機構 MBS 月次第 117 回債の発行額は 2019 億円となり、3 回連続でほぼ 2 千
億円規模の起債となる。もっとも、113 回債、114 回債は、それぞれ 2500 億円前後であったこと
に比較すると、発行額の縮小傾向が見られる。機構 MBS 月次 117 回債の裏付資産はその
100％が 2016 年 12 月に貸出実行されたローンである。裏付資産に占める借り換えローンの占
有率は 21.1％となっており、113 回債の裏付資産に占める同比率（44.5％）対比、大幅に低い
水準である。裏付資産における借換ローンの占有率は、107 回債 3.7％、108 回債 17.5%、109
回債 31.1%、110 回債 43.4%、111 回債 39.9％、112 回債 41.1％、113 回債 44.5%、114
回 33.4％、115 回債 29.0％、116 回債 29.5％と推移してきた。【フラット 35】の貸出金利の上
昇に伴い、既存の住宅ローンの借り換え行動が落ち着いてきたものと見られる。裏付資産の当初
WAC は 0.87％と前回（117 回債）の裏付資産の 0.81％に対比し、幾分高くなった。
信用補完率は 20.6％と、117 回債対比、約 1％低い水準となった。
弊社予想期限前返済率は、2017 年 1 月 10 日（評価日）基準で、PSJ 8.21％、WAL は 8.89
年となった。評価日時点での流通市場における 116 回債のイールドカーブスプレッド（YCS） 1を基
準とすると、クーポン予測値は 0.442％（予測値①）、同 IRR 2を基準とすると、0.435％（予測値
②）、116 回債条件決定時の YCS 3を基準とすると 0.444％（予測値③）となる。予測値に対する
弊社 OAS は、それぞれ、21.4 bp、20.7 bp、21.6 bp となる。
1日本証券業協会に設置されている
PSJ 予測統計値運営協議会による用法に準ずる。
2日本証券業協会による PSJ 平均値、日本証券業協会による売買参考統計値を用いて、PSJ キャッ
シュフローモデルにより弊社が算出した IRR（内部収益率）。
3
PSJ 予測統計値平均値、価格 100 円を前提として PSJ キャッシュフローモデルにより弊社が算
出した YCS。
1
証券化リサーチノート
新生証券株式会社調査部
図表 1 裏付けとなる信託債権概要
第 117 回月次債
第 116 回月次債
（単位）
当初融資額総額
254,429,440,000
239,858,810,000
円
当初融資額平均
28,288,797
27,662,185
円
融資残高合計
254,429,203,829
239,840,668,605
円
融資残高平均
28,288,771
27,660,093
円
融資件数（債務者ベース）
8,994
8,671
人
融資債権数（金利別債権ベース）
8,994
8,671
債権
平均当初融資期間
30.8
30.5
年
平均残存期間
30.8
30.5
年
平均経過期間
0
0
平均当初融資率
90.85
91.67
％
平均当初返済負担率
22.03
21.73
％
6,361,576
6,347,243
円
平均金利
0.88
0.82
％
債務者平均年齢（申込時）
40.8
40.7
歳
加重平均金利
0.87
0.81
％
加重平均残存年数
31.7
31.3
年
加重平均当初融資期間
31.7
31.3
年
0
0
ヶ月
平均経過期間（借換）
76
70
ヶ月
平均当初 LTV（借換）
89.01
91.83
％
平均当初返済負担率（借換）
19.05
19.09
％
68
65
平均年収（申込時）
加重平均経過期間
加重平均経過期間（借換）
ヶ月
2
ヶ月
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
図表 2 予測クーポン
新生モデルＣＦ（新生モデルPSJ予測値）
8.21%
8.89
PSJ予測値
W AL
予測クーポン
予測値①　評価日のセカンダリーマー
ケット水準を基準(YCS:日証協価格)
0.442%
予測値②　評価日のセカンダリーマー
ケット水準を基準(IRR：日証協価格)
0.435%
予測値③　前回債の条件決定を基準
(YCS)
0.444%
国債利回り
（#345）
0.055%
ＰＳＪモデルC F（ PSJ予測統計値平
均値）
8.63%
8.68
ローンチスプレッド
Z- Spr e ad
OAS
YCS
39
21.6
21.4
25.2
38
20.8
20.7
24.5
39
21.8
21.6
25.4
評価日(1/10)のセカンダリーマーケットでの116回債のYCS水準
評価日(1/10)のセカンダリーマーケットでの116回債のIRR水準
116回債条件決定日の116回債のYCS水準
出所：新生証券
2
証券化リサーチノート
図表 3 ヒストリカル YCS (bp)
新生証券株式会社調査部
JGB ベース
日証協 PSJ・売買参考統計値(平均） PSJ モデル CF :各回号の残高加重平均
出所：新生証券
3
図表 4 図表 4 ヒストリカル IRR (%)
日証協 PSJ・売買参考統計値(平均） PSJ モデル CF :各回号の残高加重平均
出所：新生証券
3
証券化リサーチノート
新生証券株式会社調査部
図表 5 発行額推移
6000
5000
4000
億円
3000
2000
1000
0
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
発行月
2009年度（機構月次：23～34回債）
2010年度(機構月次:35～46回債）
2011年度(機構月次:47回債～58回債）
2012年度(機構月次:59回債～70回債）
2013年度(機構月次:71回債～82回債）
2014度(機構月次:83回債～94回債）
2015度(機構月次:95回債～106回債）
2016度(機構月次:107回債～）
4
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
図表 6 信用補完率および信用補完率に影響する主な属性
100%
35%
90%
30%
80%
25%
70%
60%
20%
50%
15%
40%
30%
10%
20%
5%
10%
0%
0%
信用補完率（右軸）
平均当初融資率
融資率90%超の割合
返済負担率30%超（右軸）
平均当初返済負担率（右軸）
年収300万円以下の割合（右軸）
公務員・会社員以外の比率(右軸）
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
4
証券化リサーチノート
新生証券株式会社調査部
図表 7 信用補完率と格付会社が想定するデフォルト率等
40%
0.8%
35%
0.7%
0.6%
30%
0.5%
25%
0.4%
20%
0.3%
15%
0.2%
10%
0.1%
5%
0.0%
0%
-0.1%
機構月次債回号
信用補完率（左軸）
S&P想定累積貸倒率
R%Iストレスシナリオ累積デフォルト率
エクセススプレッド目安(右軸） = [加重平均金利:当初] - [クーポン]
5
出所：格付会社（R&I および S&P）公表情報を基に新生証券作成
図表 8 融資率（LTV）
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
機構月次債回号
～70％
～75％
～80％
～85％
～90％
～95％
～100％
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
5
証券化リサーチノート
新生証券株式会社調査部
図表 9 返済負担率（DTI）
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
機構月次債回号
～5％
～10％
～15％
～20％
～25％
～30％
over 30%
6
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
図表 10 平均当初 LTV および平均当初返済負担率（DTI）
95%
23.5%
23.0%
90%
22.5%
85%
22.0%
21.5%
80%
21.0%
75%
20.5%
70%
20.0%
平均当初LTV
平均当初返済負担率
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
6
証券化リサーチノート
新生証券株式会社調査部
図表 11 年収分布
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
機構月次債回号
～３M JPYen
～５M JPYen
～１０M JPYen
over 10M JPYen
7
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
図表 12 地域分布
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
機構月次債回号
北海道
東北
北関東
南関東
東京
東海
近畿
四国
中国
九州
南九州
北陸
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
7
証券化リサーチノート
新生証券株式会社調査部
図表 13 融資種別分布
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
機構月次債回号
マイホーム
マンション
建売
都市居住再生
中古住宅
借換
マイホーム=マイホーム + 買取証券化支援建設 / マンション＝マンション+優良分譲等＋買取証券化支援購入（共同建） / 建売＝建売住宅＋買取証券化支援購入（共同
8
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
図表 14 裏付債権の金利（WAC）と MBS クーポン
140
2.3%
120
2.1%
100
1.9%
80
1.7%
60
1.5%
40
1.3%
20
1.1%
0
0.9%
-20
0.7%
-40
0.5%
機構月次債回号
MBS参照国債金利（bps)
MBS ローンチスプレッド（ｂｐｓ）
加重平均金利(右軸）
加重平均最終金利（右軸）
出所：住宅金融支援機構公表情報を基に新生証券作成
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証券化リサーチノート
新生証券株式会社調査部
本稿はストラクチャードファイナンス部・玉城晃子よる協力を得て作成した。
（調査部長江川由紀雄）
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名称
：新生証券株式会社（Shinsei Securities Co., Ltd.）
金融商品取引業者関東財務局長（金商）第９５号
所在地
：〒103-0022 東京都中央区日本橋室町二丁目４番３号
日本橋室町野村ビル
Tel : 03-6880-6000（代表）
加入協会：日本証券業協会一般社団法人金融先物取引業協会
一般社団法人日本投資顧問業協会
一般社団法人第二種金融商品取引業協会
資本金
：87.5 億円
主な事業：金融商品取引業
設立年月：平成 12 年 12 月
本書に含まれる情報は、新生証券株式会社（以下、弊社）が信頼できると考える情報源より取得されたものですが、弊社
はその正確さについて意見を表明し、または保証するものではありません。情報は不完全または省略されたものである
ことがあります。本書は、有価証券の購入、売却その他の取引を推奨し、または勧誘するものではありません。本書は、
特定の商品やサービスの勧誘･提供を行う目的で作成されたものではありません。本書で言及されている投資手法や取
引については、所定の手数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。また、これらの投資手法や取引について
は、金融市場や経済環境の変化もしくは価格の変動等により、損失が生じるおそれがあります。本書に含まれる予想及
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合があります。
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