Marktüberblick Büroinvestmentmarkt Deutschland

Savills Research
Deutschland
Marktüberblick
Büroinvestmentmarkt
Deutschland
Q4 2016
Der Markt im Überblick
Gute Fundamentaldaten heizen Bieterwettstreit an – Anfangsrenditen erneut gefallen
■Am deutschen
Büroinvestmentmarkt wechselten
im vergangenen Jahr Immobilien
für über 23,7 Mrd. Euro den
Eigentümer und damit 2 % mehr
als im Vorjahr. Damit waren
Büroobjekte die mit Abstand
gefragteste Nutzungsart am
Gewerbeinvestmentmarkt und
trugen zu 45 % des gesamten
Transaktionsvolumens bei.
■Die Käufer von deutschen
Büroimmobilien kamen im
letzten Jahr zu etwa gleichen
Teilen aus dem In- und Ausland.
Auf Verkäuferseite überwogen
einheimische Akteure mit einem
Anteil von 69 % deutlich. Sie waren
folglich Netto-Verkäufer
■Die ungebrochene Nachfrage
nach Büroimmobilien ist auch von
den sehr guten Perspektiven für die
Bürovermietungsmärkte getrieben:
In den Top-7-Märkten dürften
die Mieten weiter steigen, das
Flächenangebot wird knapp und die
Nutzernachfrage anhaltend hoch
bleiben.
Produkte im Jahresverlauf weiter
intensiviert. Dadurch gaben
auch die Anfangsrenditen erneut
spürbar nach. Im Spitzensegment
fielen sie im Jahresverlauf im
Durchschnitt der Top-7-Märkte um
39 Basispunkte. Da viele Investoren
aufgrund der gestiegenen
Nutzernachfrage und aufgrund des
Angebotsmangels in den CBD`s
verstärkt Objekte in sekundären
Lagen prüfen, könnten die
Renditen für solche Objekte weiter
nachgeben.
■Die Erwartung weiterer
Mietsteigerungen hat den
Bieterwettstreit um die verfügbaren
savills.de/research
01
Marktüberblick | Büroinvestmentmarkt Deutschland
Q4 2016
Eckdaten und Zusammensetzung des Volumens
Auf die Top 7 entfielen 81 % des Transaktionsvolumens | Stuttgart mit größtem Umsatzplus
TAB. 1
Investmentmarktkennziffern
Transaktionsvolumen (Mio. Euro)
Spitzenrendite (%)
Q1 - Q4 16
ggü.
Q1 - Q4 15
ggü.
Q4 15 - Q3 16
Q4 16
ggü. Q4 15
ggü. Q3 16
Trend nächste
6 Monate
Berlin
2.448
- 36 %
- 28 %
3,5 %
- 40 Bp.
- 20 Bp.
↓
Düsseldorf
1.412
-8%
+9%
3,9 %
- 10 Bp.
- 10 Bp.
↓
Frankfurt
4.812
+ 12 %
+ 33 %
3,9 %
- 10 Bp.
- 10 Bp.
↓
Hamburg
3.081
+ 16 %
+ 52 %
3,6 %
- 50 Bp.
- 30 Bp.
↓
Köln
1.319
+ 44 %
+ 30 %
3,9 %
- 40 Bp.
+/- 0 Bp.
↓
München
4.705
+ 14 %
+ 23 %
3,3 %
- 40 Bp.
- 20 Bp.
↓
Stuttgart
1.384
+ 99 %
+ 66 %
3,5 %
- 80 Bp.
- 10 Bp.
→
Top 7
19.162
+6%
+ 20 %
3,7 %
- 39 Bp.
- 14 Bp.
↓
Deutschland
23.740
+2%
+ 13 %
-
-
-
-
Quelle: Savills
ABB. 1
ABB. 2
Transaktionsvolumen
Transaktionszahl und -größe
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
20
10
8
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
2014
Q4
2015
Q2
2015
Q4
2016
Q2
10,72
5,67
3,55
3,79
8,00
6,07
5,74
3,47
7,09
3,95
2,28
4,49
5,60
2,53
2,57
2,55
3,99
4
1,73
1,48
2,44
2
0,98
4
0
2016
Q4
Mio. Euro
12
6
Mrd. Euro
16
8
Mrd. Euro
Anzahl Transaktionen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
24
12
0
Durchschnittliche Transaktionsgröße, letzte 12 Monate rollierend (li. Achse)
55
550
50
500
45
450
40
400
35
350
30
300
25
250
20
200
15
150
10
100
5
50
0
0
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
2014
Q4
2015
Q2
2015
Q4
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 3
ABB. 4
Transaktionsvolumen nach Städtekategorie*
Transaktionsvolumen nach Stadt*
letzte 12 Monate
100%
letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
A
letzte 5 Jahre
20%
Stuttgart
60%
40%
15%
Düsseldorf
10%
B
20%
5%
0%
0%
München
D
Quelle: Savills / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung
2016
Q4
Berlin
25%
80%
Sonstige
2016
Q2
C
Frankfurt
Köln
Hamburg
Quelle: Savills / * Anteil übrige Standorte 19 % (letzte 12 Monate) bzw. 23 % (letzte 5 Jahre)
savills.de/research
02
Marktüberblick | Büroinvestmentmarkt Deutschland
Q4 2016
Investoren, Renditen und Top-Transaktionen
Anhaltende Renditekompression | Deutsche Akteure auf Verkäuferseite deutlich aktiver
ABB. 5
ABB. 6
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
Deutschland
70%
60%
60%
50%
50%
40%
Sonstige
letzte 5 Jahre
Deutschland
70%
übriges Europa
30%
40%
Sonstige
20%
20%
10%
10%
0%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Mittlerer Osten
Nordamerika
Asien/Pazifik
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 7
ABB. 8
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
übriges Europa
30%
Renditen*
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
A-Objekt in A-Lage
B-Objekt in A-Lage
A-Objekt in B-Lage
B-Objekt in B-Lage
8%
Private-Equity-Fonds
Immobilien AG / REIT
Sonstiger Asset-Manager
Offener Spezialfonds
Versicherung / Pensionskasse
Offener Publikumsfonds
Öffentliche Hand
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Leasing-Gesellschaft
Sonstige
Privatinvestor / Family Office
Corporate
Geschlossener Fonds
Bank
Bauträger / Projektentwickler
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-6
-4
-2
0
Mrd. Euro
2
4
2007
6
Quelle: Savills
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017*
Quelle: Savills / * jeweils Durchschnitt für Berlin, Frankfurt und München
TAB. 2
Die größten Transaktionen im 4. Quartal 2016 im Überblick*
Objekt / Portfolio
Standort(e)
Volumen
Käufer
Verkäufer
OfficeFirst Portfolio
(97 Objekte)
bundesweit
ca. 3.300 Mio. Euro
Blackstone Group Deutschland
GmbH
IVG Immobilien AG
Taunusturm
Frankfurt am Main
unveröffentlicht
Commerz Real AG
KanAm Grund
Portfolio (17 Objekte)
bundesweit
ca. 630 Mio. Euro
WealthCap
Savills Investment Management
Highlight Towers
München
unveröffentlicht
Zurich Deutscher Herold Lebensversicherung
LIP, ABG Gruppe
Junghof Plaza
Frankfurt am Main
unveröffentlicht
PGIM Real Estate
Commerz Real AG
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
03
Marktüberblick | Büroinvestmentmarkt Deutschland
Q4 2016
Savills Deutschland
In Deutschland ist Savills mit
rund 200 Mitarbeitern in sieben
Büros an den wichtigsten
Immobilienstandorten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart
präsent. Savills bietet seinen
Kunden heute Expertise und
Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:
Unsere Dienstleistungen
HH
B
D
K
»» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios
»» Corporate Finance - Valuation
»» Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien
»» Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien
»» Landlord und Occupier Services
F
S
M
www.savills.de
Savills Deutschland
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an
Marcus Lemli
CEO Germany
+49 (0) 69 273 000 11
[email protected]
Steffen Pulvermacher
Investment Berlin
+49 (0) 30 726 165 187
[email protected]
Stefan Mellies
Investment Düsseldorf
+49 (0) 211 22 962 221
[email protected]
Jürgen Schmid
Investment Frankfurt
+49 (0) 69 273 000 18
[email protected]
Panajotis Aspiotis
Investment Köln
+49 (0) 211 22 962 220
[email protected]
Dr. Frank Urfer
Inv. München/Stuttgart
+49 (0) 89 427 292 211
[email protected]
Karsten Nemecek
Corp. Finance - Valuation
+49 (0) 30 726 165 138
[email protected]
Matthias Pink
Research
+49 (0) 30 726 165 134
[email protected]
Sascha Hanekopf
Investment Hamburg
+49 (0) 40 309 977 141
[email protected]
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent.
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