米国リートの相場動向（過去1年間）

マンスリー・ウォッチ
米国リート市場
販売用資料
2016年8月
フィデリティ投信株式会社
米国リートの相場動向（過去1年間）
 米国リート相場は、2015年後半から2016年2月上旬にかけて、中国景気後退懸念や原油安が投資家心理を冷やした
ことから下落しました。その後投資家心理の回復や米国リートの割安感に注目が集まったことなどから反発し上昇傾
向となりました。足元では、英国の国民投票を受けて世界の金融市場は揺れ動いているものの、米国リートは寧ろ利
上げ観測の後退が追い風となり力強く推移しています。
 為替相場で円高米ドル安が進行したことから、円ベースの米国リートは、米ドルベースよりも回復が遅れてきました。
一旦は、円安米ドル高への反転が追い風となるも、利上げ観測後退による円高米ドル安が再び重石になっています。
米国リートと米ドル円の推移（過去1年間）
米国リートと米ドル円の騰落率と
米ドル円為替レート
米国リート（米ドルベース）（左軸）
米国リート（円ベース）（左軸）
米ドル円（右軸）
（米ドル円）
130
140
2016年
122.3
7月末
120
130
米国リート
騰落率（米ﾄﾞﾙﾍﾞｰｽ）
102.9
米ドル円為替レート
110
124.0
100
120
90
80
1カ月間
3カ月間
6カ月間
1年間
4.2%
14.1%
22.2%
22.3%
102.9
109.8
120.9
124.0
米ドル円騰落率
1.5%
-4.9%
-13.6%
-15.8%
米国リート
騰落率（円ﾍﾞｰｽ）
5.7%
8.6%
5.6%
2.9%
104.4
110
70
60
15年7月
104.4
100
15年10月
16年1月
16年4月
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。左グラフの米国リートはFTSE NAREIT
Equity REITsインデックス。期間初を100として指数化。米ドル円は実数値。2015年7
月末～2016年7月末。
米国リートのセクター別の騰落率
米国リートのセクター別の推移（過去1年間）
140
オフィス・物流
住宅
ホテル・リゾート
倉庫
インフラストラクチャー
小売
複合施設
ヘルスケア
林業
小売
128.4
130
ｵﾌｨｽ･物流
126.7
120
ｲﾝﾌﾗｽﾄﾗｸﾁｬｰ
124.6
ﾍﾙｽｹｱ
122.2
倉庫
119.5
複合施設
118.2
ﾎﾃﾙ･ﾘｿﾞｰﾄ
林業
117.6
ﾍﾙｽｹｱ
住宅
116.1
96.5
110
100
90
80
ﾎﾃﾙ･ﾘｿﾞｰﾄ
1
3カ月間
6カ月間
1年間
ｵﾌｨｽ･物流
7.8%
17.1%
32.6%
26.7%
小売
5.2%
15.9%
22.0%
28.4%
住宅
2.1%
9.9%
12.1%
16.1%
複合施設
7.6%
17.0%
29.3%
18.2%
10.2%
13.2%
25.8%
-3.5%
5.9%
18.3%
28.9%
22.2%
倉庫
-5.9%
-0.7%
-4.2%
19.5%
林業
9.1%
4.2%
30.9%
17.6%
-0.3%
12.7%
21.9%
24.6%
ｲﾝﾌﾗｽﾄﾗｸﾁｬｰ
70
60
15年7月
1カ月間
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。FTSE NAREIT REITsインデッ
クスの各セクター指数。左グラフは期間初を100として指数化。2015年7月
末～2016年7月末。米ドルベース。
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。最終ページを必ずご確認ください。
15年10月
16年1月
16年4月
16年7月
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米国リート市場
販売用資料
2016年8月
フィデリティ投信株式会社
米国リートの相場動向（長期）
米国リートと米ドル円の推移
（米ドル円）
350
17,345
米国リート（米ドルベース）（左軸）
12,800
315.0
6,400
米国リート（円ベース）（左軸）
300
米ドル円（右軸）
3,200
5,749
250
1,600
200
800
150
400
104.4
100
200
50
100
50
71年12月
0
76年12月
81年12月
86年12月
91年12月
96年12月
01年12月
06年12月
11年12月
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。期間初を100として指数化、対数グラフで表示。
米ドル円は実数値。1971年12月末～2016年7月末。
米国商業用不動産の都市別市況の動向
米国オフィスの都市別入居率の推移
米国オフィスの都市別賃料の推移（期間初＝100）
95%
150
140
90%
ニューヨーク
サンフランシスコ
130
サンフランシスコ
85%
ニューヨーク
120
シアトル
シアトル
110
80%
シカゴ
シカゴ
100
デトロイト
デトロイト
75%
90
70%
07年
80
09年
11年
13年
15年
07年
09年
11年
13年
15年
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。2007年3月末～2016年3月末。四半期ベース。
※オフィス全体の集計であり、米国リートが管理・運営する物件以外のオフィスも含みます。米国リートは商業用不動産の中でも相対的に優良な物件を管理・運営す
る傾向があるため、米国リート・オフィスの入居率は、オフィス全体の動向を上回ると想定されます。なお、2015年12月末時点の米国リート保有物件全体の入居率
は約95％となっています。
2
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。最終ページを必ずご確認ください。
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米国リート市場
販売用資料
2016年8月
フィデリティ投信株式会社
米国リートのバリュエーションの動向
NAVは、純資産価値（資産-負債）を意味します。
NAVプレミアムは以下の式で算出します。
NAV
プレミアム
1口当たり
リート取引価格
1口当たり
NAV
NAVプレミアム＝（1口当たりリート取引価格－1口当たり
NAV）÷1口当たりNAV
米国リートとNAVプレミアムの推移
米国リート（左軸）
NAVプレミアム（右軸）
NAVプレミアム平均（右軸）
50%
3,200
1,825
1,600
25%
800
7.3%
2.8%
0%
400
200
-25%
100
50
-50%
90年
92年
94年
96年
98年
00年
02年
04年
06年
08年
10年
12年
14年
16年
（注）Bloomberg、FMR Co等よりフィデリティ投信作成。期間：1990年1月末～2016年7月末。米国リートはFTSE
NAREIT Equity REITsインデックス。期間初を100として指数化、対数グラフで表示。米ドルベース。
米国リートの配当利回り等の推移
米国リート配当利回り
米国10年国債利回り
米国リートと米国10年国債の利回り格差
利回り格差期間平均
20%
米国リート配当利回り
15%
3.5％
10%
利回り格差
2.0％
5%
利回り格差平均
0%
0.2％
-5%
米国10年国債利回り
1.5％
-10%
72年
77年
82年
87年
92年
97年
02年
07年
12年
（注）BloombergおよびNAREITよりフィデリティ投信作成。1972年1月末～2016年7月末。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。
3
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。最終ページを必ずご確認ください。
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米国リート市場
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2016年8月
フィデリティ投信株式会社
【米国経済の持続力】
景気の過熱感はなく、回復局面が続くと期待される
 米国経済はリーマン・ショックによる前回の景気後退から、緩やかながら景気拡大を続けています。そのような中、景気
回復が終盤に差し掛かっているとして、今後の持続力に不安を抱く見方も台頭しております。しかしながら、近年ビジネ
スサイクルが長期化しているとともに、景気の過熱感が見られないことから、引き続き堅調さを維持すると期待されます。
 2016年後半もテロの脅威や政治的な不透明要因の高まりが不安視されています。確かに政治的・軍事的・社会的な
緊張の高まりは、短期的に金融市場の変動性を高めるリスク要因となります。一方、過去約35年の米国失業率と地政
学リスクの関係（上段グラフ）を見ると、それらの多くは米国経済の方向性を変化させるほどの大きな影響は及ぼさな
かったことが分かります。足元でも様々な地政学リスクを乗り越え、雇用環境は好循環を維持しています。
 また、米国のビジネスサイクルの拡大期（下段グラフ）は、足元長期化していることが特徴的です。景気変動の先行きを
予想することは困難ですが、現在の米国は、追加利上げにも慎重であるように賃金上昇や個人消費の回復、不動産の
新規供給などにおいて、過去に景気後退をもたらしたような過熱感は見られません。
地政学リスクと米国失業率の推移
（％）
12
10
フォークランド
紛争
アメリカ大使館爆破事件
東日本大震災
イラン・イラク
戦争開始
インディラ・ガンディー
ソビエト連邦崩壊
（インド８代目首相）殺害
ボスニア・ヘルツェゴビナ紛争勃発
第一次湾岸戦争
レーガン大統領
ボスニア・ヘルツェゴビナ
グラスノスチ
暗殺未遂事件
紛争終焉
クウェート侵攻
香港返還
ベルリンの壁崩壊
イラン・イラク戦争
パンアメリカン航空103便
終焉
爆破事件
単一通貨ユーロ導入
8
6
4
シリア騒乱
イラク戦争マドリード列車
爆破テロ事件
アメリカ同時
多発テロ事件
ＩＳＩＳ
クリミア危機
パリ同時多発テロ
ブリュッセル連続
テロ事件
ロンドン同時多発テロ
2
0
79年
81年
83年
85年
87年
89年
91年
93年
95年
97年
99年
01年
（注）Bloomberg、各種報道よりフィデリティ投信作成。期間は1979年12月末～2016年6月末。
（年）
03年
05年
07年
09年
11年
13年
米国のビジネスサイクル拡大期間
12
10年
10
8年10カ月
7年8カ月
8
7年11カ月
6年1カ月
6
4
2
3年1カ月
3年9カ月
4年10カ月
3年3カ月
2年
3年
1年
0
（注）全米経済研究所よりフィデリティ投信作成。2016年7月末時点。
4
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7年1カ月
15年
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米国リート市場
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フィデリティ投信株式会社
【注目ポイント】
過熱感の兆候は未だ見られない
 過去、米国リートが通年ベースで下落する兆候として、「リート保有不動産に対する要求利回り（インプライド・キャッ
プ・レート）*」が「米国の投資適格Ｂａａ格社債の利回り」を下回る現象（利回り格差が縮小）が見られました。
 インプライド・キャップ・レートは不動産の賃料収益によるキャッシュフローを、市場が評価したリート価格等で割った利
回りです。今後も物件の供給量が限定的であり、保有物件の賃貸収入が増加する見込みであることから、リート価格
が堅調であっても利回り格差がプラスの状況は継続すると見込まれます。従って、リート市場の過熱感が高まっている
状況ではないと言えるでしょう。
インプライド・キャップ・レートと社債（Ｂａａ格）利回り格差の推移と米国リート相場の関係
インプライド・キャップ・レートと社債（Ｂａａ格）利回り格差の推移
(bps)
300
12%
利回り格差（右軸）
社債（Ｂａａ格）（左軸）
インプライド・キャップ・レート（左軸）
10%
200
8%
100
6%
0
4%
-100
2%
-200
-300
0%
98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年
保有物件の賃料収入等に対するリート価格の上昇スピードが速すぎたことから、社債に対する
相対利回りが低下。その後リート相場は大きく調整。
米国リートの年間騰落率（米ドルベース）
60%
米国リート年間騰落率
40%
26.4%
13.9%
20%
3.8%
37.1%
35.1%
31.6%
30.1%
28.0% 28.0%
18.1%
12.2%
8.3%
13.4%
2.5%
3.2%
0%
-20%
-40%
-4.6%
-17.5%
-15.7%
-37.7%
-60%
98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年
(注)FMR Coよりフィデリティ投信作成。期間：上段グラフは1998年3月末～2016年6月末。下段グラフは1997年12月末～2016年6月末。
*インプライド・キャップ・レートは、市場が（株価を通じて）示すリートの保有不動産に対する要求利回りです。リートに対する投資判断指標として、またリートの
不動産投資における一種のハードルレートとしての意味を持つ指標です。
5
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米国リート市場
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2016年8月
フィデリティ投信株式会社
（ご参考）主な資産の騰落率と米国実質GDP成長率
主な資産の騰落率（米ドルベース）と米国実質GDP成長率
米国ハイ・
イールド債券
米国国債
米国投資
適格債
米国株式
米国リート
バンクローン
1997年
12.9%
9.6%
9.7%
33.4%
20.3%
8.3%
4.4%
1998年
2.9%
10.0%
10.0%
28.6%
-17.5%
5.3%
5.0%
1999年
2.4%
-2.4%
-2.4%
21.0%
-4.6%
4.7%
4.7%
2000年
-5.3%
13.3%
12.7%
-9.1%
26.4%
4.9%
2.9%
2001年
4.5%
6.8%
8.0%
-11.9%
13.9%
2.6%
0.2%
2002年
-0.5%
11.6%
11.1%
-22.1%
3.8%
1.1%
2.0%
2003年
28.0%
2.3%
4.1%
28.7%
37.1%
11.0%
4.4%
2004年
10.9%
3.5%
3.9%
10.9%
31.6%
5.6%
3.1%
2005年
2.8%
2.8%
2.5%
4.9%
12.2%
5.7%
3.0%
2006年
10.7%
3.1%
3.8%
15.8%
35.1%
7.3%
2.4%
2007年
2.6%
9.1%
7.5%
5.5%
-15.7%
1.9%
1.9%
2008年
-26.1%
14.0%
6.1%
-37.0%
-37.7%
-28.8%
-2.8%
2009年
58.1%
-3.7%
3.7%
26.5%
28.0%
44.9%
-0.2%
2010年
15.1%
5.9%
6.7%
15.1%
28.0%
10.0%
2.7%
2011年
4.4%
9.8%
8.5%
2.1%
8.3%
1.8%
1.7%
2012年
15.5%
2.2%
4.9%
16.0%
18.1%
9.4%
1.3%
2013年
7.4%
-3.3%
-2.7%
32.4%
2.5%
6.2%
2.7%
2014年
2.5%
6.0%
6.3%
13.7%
30.1%
2.1%
2.5%
2015年
-4.6%
0.8%
0.4%
1.4%
3.2%
-0.4%
1.9%
2016年*
12.1%
6.1%
7.0%
7.7%
18.1%
5.7%
1.2%
1年間
4.9%
6.1%
6.7%
5.6%
22.3%
2.3%
3年間
13.8%
12.6%
14.1%
37.3%
51.2%
9.8%
5年間
33.6%
18.1%
20.9%
87.4%
85.7%
23.2%
10年間
109.4%
60.7%
64.9%
110.9%
106.7%
51.8%
15年間
212.5%
99.2%
108.4%
142.4%
428.7%
97.4%
（注）RIMESおよびBloombergよりフィデリティ投信作成。2016年7月末時点。
* 資産の騰落率は2016年7月末時点の年初来騰落率。米国実質GDP成長率は2016年第2四半期時点の前年同期比成長率。
6
米国実質GDP
成長率
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2016年8月
フィデリティ投信株式会社
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・換金時に直接ご負担いただく費用：信託財産留保金上限 1％
・投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用：信託報酬上限年率2.0844%（消費税等相当額抜き1.93%）
・その他費用：上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります。目論見書、契約締結前交付書面等で
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ご注意）上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率に
つきましては、フィデリティ投信が運用するすべての公募投資信託のうち、徴収する夫々の費用における最高の料率を
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フィデリティ投信株式会社
金融商品取引業者：関東財務局長（金商）第388号
加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会
IM160809-3 CSIS160809-12
資料中グラフの注記に別途記載ない場合は以下の指数を使用しています。
米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。
米国国債はバンクオブアメリカ・メリルリンチ・USトレジャリー・インデックス。
米国投資適格債はバンクオブアメリカ・メリルリンチ・USコーポレート＆ガバメント・マスター・ラージ・キャピタライゼーション・インデックス。
米国ハイ・イールド債券はバンクオブアメリカ・メリルリンチ・USハイ･イールド・コンストレインド・インデックス。
米国株式はS&P500種指数。
バンクローンはクレディスイス・レバレッジド・ローン・インデックス。
7

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