四半期レポート米国リートの投資環境と見通し販売用資料 2016年4月フィデリティ投信株式会社当資料のポイント  米国リート相場は、2月中旬の底入れ後、上昇傾向  各指標が示唆する米国リートの割安感。低水準のNAVプレミアムから期待される今後の反発  堅調な業績が予想される米国リート【米国リート相場の動向】 2月中旬の底入れ後、上昇傾向  米国リート相場は、2月上旬までは中国景気後退懸念や原油安が投資家心理を冷やしたことから軟調な展開となりましたが、その後は米国リートの割安感に注目が集まったことなどから反発し、上昇傾向となりました（2016年3月末時点）。2016年の3月末までの年初来騰落率は、米ドルベースで＋6.0％、円ベースで－1.0％となりました。  内訳を見ると、配当収入要因が＋0.9％、価格変動要因が＋5.1 ％、為替変動要因が－ 6.6 ％となりました。 2016年の米国リートと米ドル円の推移と要因分析（米ドル円） 110 米国リート（円ベース）（左軸） 105 米国リート（米ドルベース）（左軸） 140 8% 106.0 135 6% 130 99.0 95 配当収入要因（米ドルベース） 5.1% 価格変動要因（米ドルベース） 4% 米ドル円（右軸） 100 0.9% 2% 0% ‐1.0% 125 為替変動要因 -2% 120.3 90 120 -4% ‐6.6% 円ベース騰落率 -6% 85 115 112.4 80 15年12月31日 16年1月31日 16年2月29日【今後の米国リートの見通し】ポートフォリオ・マネージャーのコメント -8% （注）BloombergおよびRIMESよりフィデリティ投信作成。 110 2015年12月末～2016年3月末。米国リートはFTSE 16年3月31日 NAREIT Equity REITsインデックス。左グラフの米国リートは期間初を100として指数化。米ドル円は実数値。要因分析は各々算出しているため、数値間で整合しない場合があります。  今後の米国リートでは良好なパフォーマンスが期待できると考えています。  商業用不動産のファンダメンタルズは良好です。米国において持続的な経済成長と雇用改善が見られる中、過去平均を下回る商業用不動産供給のもとで、米国リートの利益増加と増配が引き続き見込まれます。  米国政策金利の引き上げは、小幅かつ慎重なペースとなるものと見込まれます。  配当利回り、NAVプレミアム、株価キャッシュフロー倍率などの尺度から見た米国リートは割安です。  一部のリートでは、足元の価格下落を活用した自社株買いが見られます。また、リートの合併等が増加すると予想しています。適切な企業行動は米国リートへの追い風になると考えています。ポートフォリオ・マネージャースティーブ・ビューラー 1  特に、オフィス需要の増加や内需拡大を追い風に今後の成長が期待できる、オフィス・物流セクターおよび住宅セクター等の銘柄に注目しています。 ※当資料作成時点の見方です。今後予告なく変更されることがあります。上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。最終ページを必ずご確認ください。四半期レポート米国リートの投資環境と見通し販売用資料 2016年4月フィデリティ投信株式会社【今後の注目ポイント】各指標が示唆する米国リートの割安感  以下の通り、複数の指標が米国リートの割安感を示唆しており、今後の好パフォーマンスが期待されます。配当利回り • 米国リートの配当利回りは3.8％と魅力的な水準で推移（2016年3月末時点）。 • 米国株式の配当利回りや米国10年国債利回りよりも1％以上高い利回り。株価キャッシュフロー倍率*1 Net Asset Value(NAV) プレミアム • 株価キャッシュフロー倍率は、リートの収益力と価格の関係を表し、一般の株式の株価収益率（PER）*2 に相当する指標。 • NAVプレミアムは、リート価格の割高/割安度合いを測る指標の1つ。 • 米国リートのNAVプレミアムは－0.4％とマイナスで、期間平均（＋3.8％）を下回る（2016年3月末時点）。 • 米国リートは他国のリートよりも総じて割安な水準。 *1 株価キャッシュフロー倍率は、株価をキャッシュフロー(一株当たり利益に減価償却費用を足し戻したもの)で割ったもの。 *2 株価収益率(PER)は、株価を一株当たり利益で割ったもの。各資産の利回りの推移 (倍) 4.5% 各国リートの株価キャッシュフロー倍率 30 4.0% 25.0 3.8% 3.5% 25 3.0% 21.9 20 2.5% 15.0 2.2% 2.0% 15 1.8% 12.2 10 1.5% 米国リート配当利回り 1.0% 5 米国株式配当利回り 0.5% 米国10年国債利回り 0.0% 13年3月 14年3月 0 15年3月米国リート豪州リート日本リート英国リート 16年3月（注）Bloombergなどよりフィデリティ投信作成。2013年3月末～2016年3月末。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米国株式は S&P500種指数。（注）RIMESよりフィデリティ投信作成。MSCI IMI各指数。2016年3月末時点。 NAVプレミアムと米国リートの推移米国リート（左軸） NAVプレミアム（右軸） NAVプレミアム平均（右軸） 50% 400 220 200 25% 3.8% 100 0% -0.4% 50 ‐25% 25 NAV プレミアム 1口当たり NAV 1口当たりリート取引価格 ‐50% 05年 2 NAVは、純資産価値（資産-負債）を意味します。リートの価格と1口当たりNAVの差が NAVプレミアムです。 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年（注）BloombergおよびFMR Coよりフィデリティ投信作成。期間：2005年9月末～2016年3月末。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。期間初を100として指数化(対数軸)。米ドルベース。上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。最終ページを必ずご確認ください。四半期レポート米国リートの投資環境と見通し販売用資料 2016年4月フィデリティ投信株式会社【今後の注目ポイント】低水準のNAVプレミアムから期待される今後の反発  米国リートが割安な水準で放置され、NAVプレミアムが低水準となっている局面では、その後の反発が期待されます。過去の米国リート相場では、NAVプレミアムが0％未満の時に投資を開始すると、その後大きく上昇する傾向が見られました。投資開始時のNAVプレミアムと、その後の米国リートの騰落率 55% 50.8% 2年間騰落率 50% 3年間騰落率 45% 41.2% 40% 35% 32.0% 27.5% 30% 25% 20% NAVプレミアムが 0％未満の時に投資を開始した場合のその後の騰落率 NAVプレミアムが 0％以上の時に投資を開始した場合のその後の騰落率（注）Bloomberg、FMR Co等よりフィデリティ投信作成。騰落率は単純平均。1990年1月末～2016年3月末のデータを使用。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米ドルベース。【今後の注目ポイント】堅調な業績が予想される米国リート  米国商業用不動産の賃料や入居率は、2016年以降も上昇すると見込まれており、米国リートの堅調な利益増加予想につながっています。  リートの業績成長や、前述した足元の割安感を背景に、今後の米国リート相場では、良好なパフォーマンスが期待されます。米国商業用不動産の賃料と入居率の推移と米国リートの業績予想 10% 賃料 3.5% 3.5% 0% 10% 8% 業績予想 +8.0% +6.7% 6% -10% 92% 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 (年) 入居率 90.4% 90.7% 4% 2% 90% 0% 2016年 88% 2017年 86% 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 (年) 3 （注）BloombergおよびCiti Researchよりフィデリティ投信作成。左グラフ：2004年～2017年。2016年以降は将来予想値。賃料上昇率、入居率は小売施設、オフィス、物流施設、住宅の平均を算出。米国都市部。右グラフ：米国リートの業績予想は調整後キャッシュフロー増加予想。上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。最終ページを必ずご確認ください。四半期レポート米国リートの投資環境と見通し販売用資料 2016年4月フィデリティ投信株式会社【今後の注目ポイント】堅調な米国不動産市況【米国商業用不動産の状況】  米国商業用不動産の新規供給は過去の平均を下回る水準にあり、需給の面から米国リートの収益にプラス要因となっています。米国商業用不動産の新規供給（億平方ﾌｨｰﾄ） 4.0% 18 16 3.5% 14 3.0% 12 2.5% 10 2.0% 8 1.5% 6 1.0% 着工物件面積増加率（期間中平均1.72%、左軸） 4 0.5% 着工物件面積（右軸） 0.0% 84年 2 着工物件面積増加率（左軸） 0 87年 90年 93年 96年 99年 02年 05年 08年 11年 14年（注） FMR Coよりフィデリティ投信作成。期間：1984年3月～2015年11月。【米国住宅市場の状況】  米国における持家志向の低下などを反映し、戸建住宅価格は底入れしたものの、その回復は緩慢なペースにとどまっています。  住宅所有率の低下と雇用の増加は、住宅リート所有物件の賃料や入居率の上昇要因となります。米国の住宅所有率と賃貸物件空室率の推移米国の不動産価格指数の推移 140 300 商業用不動産価格指数（左軸） 120 70% 12% 69% 戸建住宅価格指数（右軸） 10% 250 68% 100 80 200 8% 67% 66% 60 150 40 6% 65% 4% 64% 100 2% 米国住宅所有率(左軸) 63% 20 賃貸物件空室率(右軸) 50 0 97年 99年 01年 03年 05年 07年 09年 11年 13年 15年 62% 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 0% 15 (年) （注）Bloombergおよびグリーン・ストリート・アドバイザーズよりフィデリティ投信作成。左グラフ期間：1997年12月～2016年2月（戸建住宅価格指数は2016年1月まで）。右グラフ期間：1995年12月～2015年12月。商業用不動産価格指数はグリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数。戸建住宅価格指数は主要10都市圏の住宅価格動向を示すS&P/ケース・シラー住宅価格指数（コンポジット10）。 4 上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。最終ページを必ずご確認ください。四半期レポート米国リートの投資環境と見通し販売用資料 2016年4月フィデリティ投信株式会社ご注意点 ● 当資料は、信頼できる情報をもとにフィデリティ投信が作成しておりますが、正確性・完全性について当社が責任を負うものではありません。 ● 当資料に記載の情報は、作成時点のものであり、市場の環境やその他の状況によって予告なく変更することがあります。また、いずれも将来の傾向、数値、運用結果等を保証もしくは示唆するものではありません。 ● 当資料に記載されている個別の銘柄・企業名については、あくまでも参考として申し述べたものであり、その銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。 ● 当資料にかかわる一切の権利は引用部分を除き当社に属し、いかなる目的であれ当資料の一部又は全部の無断での使用・複製は固くお断りします。 ● 投資信託のお申し込みに関しては、下記の点をご理解いただき、投資の判断はお客様自身の責任においてなさいますようお願い申し上げます。なお、当社は投資信託の販売について投資家の方の契約の相手方とはなりません。 ● 投資信託は、預金または保険契約でないため、預金保険および保険契約者保護機構の保護の対象にはなりません。 ● 販売会社が登録金融機関の場合、証券会社と異なり、投資者保護基金に加入しておりません。 ● 投資信託は、金融機関の預貯金と異なり、元本および利息の保証はありません。 ● 投資信託は、国内外の株式や公社債等の値動きのある証券を投資対象とし投資元本が保証されていないため、当該資産の市場における取引価格の変動や為替の変動等により投資一単位当たりの価値が変動します。従ってお客様のご投資された金額を下回ることもあります。又、投資信託は、個別の投資信託毎に投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、ご投資に当たっては目論見書や契約締結前交付書面を良くご覧下さい。 ●ご投資頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます。・申込時に直接ご負担いただく費用：申込手数料上限 4.32%（消費税等相当額抜き4.0%）・換金時に直接ご負担いただく費用：信託財産留保金上限 1％・投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用：信託報酬上限年率2.0844%（消費税等相当額抜き1.93%）・その他費用：上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります。目論見書、契約締結前交付書面等でご確認ください。ご注意）上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、フィデリティ投信が運用するすべての公募投資信託のうち、徴収する夫々の費用における最高の料率を記載しておりますが、当資料作成以降において変更となる場合があります。投資信託に係るリスクや費用は、夫々の投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事前に良く目論見書や契約締結前交付書面をご覧下さい。フィデリティ投信株式会社金融商品取引業者：関東財務局長（金商）第388号加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 5 IM160411-2 CSIS160418-1