16.05.20 REITレポート「豪REIT市場の動向と今後の見通し」

2016年5月20日
投資情報室
ＲＥＩＴレポート
豪ＲＥＩＴ市場の動向と今後の見通し
堅調な豪ＲＥＩＴ市場
【図表1】豪ＲＥＩＴ市場の推移（配当除き）
【豪ＲＥＩＴ指数の推移（配当除き）】
 豪ＲＥＩＴ市場（S&P ASX300 A-REIT指数、現地
通貨ベース）（注1）は、中国元の切り下げや新興国
経済の先行き不安等から2015年夏場にかけて
調整色を強めました。
 しかしその後は回復に向かい、足元（2016年5月
17日時点）は1,400ポイントを超える水準まで上昇
しています（図表1）。
1,500
（2013年4月30日～2016年5月17日日次）
（ポイント）
1,400
1,300
1,200
1,100
1,000
（注1）2016年4月末時点での指数組入れ銘柄数は27銘柄、
時価総額は約1,266億豪ドル、1豪ドル=80円換算で約
10.1兆円となっています。
900
2013/04
2014/04
2015/04
（年/月）
【図表2】豪ＲＥＩＴ市場の推移（配当込み）
【豪ＲＥＩＴ指数の推移（配当込み）】
50,000
 配当を含む同指数（現地通貨ベース）は、2009年
3月頃を底値に回復基調を続けています。
40,000
 足元（2016年5月17日時点）では、2007年9月に
記録したリーマン・ショック前の史上最高値水準を
うかがう動きとなっています（図表2）。
（ポイント）
45,879.70
（2006年4月28日～2016年5月17日日次）
44036.60
30,000
20,000
10,000
2006/04
2009/04
2012/04
2015/04
（年/月）
【主要ＲＥＩＴ市場のパフォーマンス比較】
【図表3】主要ＲＥＩＴ市場のパフォーマンス比較
 豪ＲＥＩＴ市場は主要ＲＥＩＴ市場の中でも堅調な
動きとなっています。
60%
 2016年4月末時点の主要ＲＥＩＴ市場（配当込み、
現地通貨ベース）（注2）のパフォーマンス（騰落率）を
比較してみると、豪ＲＥＩＴ市場は相対的に良好な
結果となっています（図表3）。
（注2）使用指数
・豪：S&P ASX 300 A-REIT指数・米国：NAREIT All
Equity Reit指数・日本：東証REIT指数・仏：S&P フラン
スREIT指数・シンガポール：S&PシンガポールＲＥＩＴ指数。
50%
（2016年4月末時点）
過去3年
49.3%
過去1年
過去6ヵ月
39.1%
40%
33.6%
30%
22.4%
20%
10%
15.6%
10.5%
13.2%
8.1%
5.1%
6.1%
-1.2%
0%
-4.7%
-10%
豪
米国
日本
フランス
-1.1%
4.7%
-2.9%
シンガポール
（出所）図表1～3はブルームバーグ、Ｓ＆Ｐのデータを基にニッセイアセットマネジメントが作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
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（審査確認番号H28-TB37）
豪ＲＥＩＴ市場上昇の背景
【1：低金利政策の継続】
【図表4】豪州準備銀行（RBA）の政策金利とインフレ率
 豪準備銀行（ RBA ）は 5 月 3 日の金融政策
理事会において1年ぶりに0.25％の利下げを決定
し、政策金利を過去最低の 1.75 ％としました
（図表4）。利下げにより豪ＲＥＩＴ市場の予想配当
利回りの相対的な高さに対する注目度が高まった
可能性があります（図表9）。
5.0
（%）
政策金利（キャッシュ・レート）
4.5
4.0
3.5
 RBAのこれまでの緩和的な金融政策等により、
国内総生産（GDP）の約5割を占める豪州の個人
消費は拡大傾向となっています。今回の利下げが
個人消費を刺激し、商業施設に投資する「小売
りセクター」が市場のおよそ5割を占める豪ＲＥＩＴ市
場（図表5）の業績拡大をもたらすとの期待も支援
材料になっているものと思われます。
3.0
2.5
2.0
インフレ目標レンジ（2～3%）
基調インフレ率（前年比）
1.5
1.0
2009/1
2011/1
その他
2.5%
 2015年10～12月期の実質ＧＤＰ成長率（前年同
期比）が前期（同）の2.7％から3.0％に拡大する等、
豪経済は引き続き回復基調にあるものと思われ
ます。
 人口増加(図表6)等を背景に豪州は潜在的な成
長力が相対的に高い国とみられていること、日米と
比較して消費が拡大傾向を続けていること(図表7)
等、経済基盤の強さが豪ＲＥＩＴ市場に資金を
呼び込む要因になっている可能性もあります。
オフィス
10.2%
産業
12.1%
小売
49.5%
多角
25.6%
（出所）ブルームバーグのデータを基にニッセイアセットマネジメントが作成
【図表7】日・米・豪の小売売上高(前年同期比）比較
【図表6】豪州の実質ＧＤＰと人口の推移
実質ＧＤＰ（左軸）
（年/月）
【図表5】豪ＲＥＩＴ市場の業種別構成比（2016年4月末時点）
【2：底堅い豪経済】
25
2015/1
（出所）豪州準備銀行（RBA）、豪州政府統計局（ABS）
（期間）基調インフレ率：2009年1-3月期～2016年1-3月期
政策金利：2009年1月1日～2016年5月17日
（注）基調インフレ率は消費者物価指数（CPI）のトリム平均値（平均値を算出
する際、データの最大値と最小値付近の値を計算から除外）と加重中央
値の平均により算出。
 尚、今後の金融政策については、ＲＢＡは当面
利下げの効果やインフレ動向を注視しながら様子
見姿勢を続けるものとみられますが、7月後半に
公表される4～6月期の消費者物価指数の結果
によっては、もう一段の利下げを行う可能性もある
と考えています。
（千億豪ドル）
2013/1
（1980年～2021年年次）
（百万人）
50
人口（右軸）
（2015年4月末～2016年3月末月次）
8%
6%
20
40
15
30
10
20
0%
5
10
-2%
0
-4%
オーストラリア
4%
0
1980年
1990年
2000年
2010年
（出所）ＩＭＦのデータを基にニッセイアセットマネジメントが作成
※実質GDPの2015年以降、人口の2014年以降はＩＭＦの推計値
2020年
2%
米国
日本
2015/4
2015/7
2015/10
2016/1 （年/月）
（出所）ブルームバーグのデータを基にニッセイアセットマネジメントが作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
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豪ＲＥＩＴ市場が堅調である背景
【3：資源価格の反発】
【図表8】原油と鉄鉱石価格の推移
 2016年2月に1バレル＝26米ドル台まで下落した
原油価格（ＷＴＩ原油先物価格）は、米国に
おける生産量の減少や需要拡大等により底入
れし、直近では1バレル＝48米ドル台まで回復
しています（図表8）。
140
WTI原油先物（左軸）
鉄鉱石（右軸）
120
 また、2015年12月に1トン＝40米ドルを下回った
鉄鉱石価格は、中国が新たなインフラ投資
計画を発表し、同国の鉄鉱石需要が回復する
との予測等を背景に反発に転じました（図表8）。
 豪州の年間輸出の約半分を鉱物・燃料を
はじめとする資源が占めています（2015年年間）。
資源価格に底打ち感が出始め、今後の豪経済
や不動産市況にプラスの効果をもたらすとの
期待が高まったことも要因になっているものと
思われます。
（ 2013年4月30日～2016年5月17日日次）
（米ドル/トン）
（米ドル/バレル）
150
130
100
110
80
90
60
70
40
50
20
2013/4
2014/4
30
2016/4
（年/月）
2015/4
（出所）ブルームバーグのデータを基にニッセイアセットマネジメントが作成
豪ドルを含む今後の見通し
【図表9】豪ＲＥＩＴ市場の金利差推移
（%）
 インフレ見通しを引き下げたこと等を考慮すると、
ＲＢＡは当面低金利政策を継続するものと思わ
れます。その結果、10年国債金利に比べた豪
ＲＥＩＴ市場の予想配当利回りの相対的な高さが
維持される可能性があります（図表9）。また、
低金利による借入の容易さや人口増加による
住宅需要の拡大等を背景に、豪不動産市況は
回復傾向を続けるものと思われます。
 ただ、新興国経済の先行き不安、米大統領選
挙の行方等波乱材料も多いことから、上昇
スピードは緩やかなものになると判断しています。
 豪ドルに関しては、日銀が4月28日の金融政策
決定会合で追加緩和を見送った影響等から、
足元では豪ドル安・円高となっています。しかし
今後については、豪州の緩やかな景気回復が
継続すると思われる一方、日銀が積極的な金融
緩和を継続すると見込まれることから、豪ドルは
次第に対円で底堅さを取り戻すものと予想してい
ます。
8
（2014年10月31日～2016年5月17日日次）
金利差（①-②）
豪ＲＥＩＴ予想配当利回り①
豪10年国債金利②
6
4
2
0
2014/10
2015/4
2015/10
2016/4
（年/月）
※ 豪ＲＥＩＴ予想配当利回り：S&P ASX300 A-REIT指数の予想配当利回り
【図表10】豪ドル（対円）の推移
（円）
100
（2015年4月30日～2016年5月17日日次）
円安・豪ドル高
95
90
85
80
円高・豪ドル安
（出所）図表9,10はブルームバーグのデータを基にニッセイアセットマネジメントが作成
75
2015/4
2015/7
2015/10
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2016/1
2016/4
（年/月）
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【ご投資にあたっての留意点】
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当資料は、ファンドに関連する情報および運用状況等についてお伝えすることを目的として、ニッセイアセットマネジメ
ントが作成したものです。金融商品取引法等に基づく開示資料ではありません。
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