新築アパート「concept book」 ~市場分析から見る「siesta villa」の４つのコンセプト~ •30km圏内 •東京近郊への人口流入 •10km圏内 •単身世帯の増加 •最寄駅から徒歩15分未満 単 身 バックアップ 場 所 コンパクト •創業55年間の信頼と実績 •家賃を抑えるコンパクト住戸計画 •企画、分譲、管理 •リスクを分散するコンパクト投資 •トータルサポート （1億円未満／1棟） ■東京近郊への人口流入 ■単身世帯の増加 総人口・一般世帯数・単身世帯数の推移（東京都） 1600 今後2020年に東京都の人口はピークを迎え、世 帯数は2030年まで増加し続ける予測となっていま す。 単身世帯数は予測の出ている2035年まで増加し ていくと実に東京都の47.5％が単身世帯となりま す。 1400 1200 世帯数（単位：万） 直近の国勢調査（2010年）で、東京都の人口が 1300万人を超え、総世帯数も638万世帯となりま した。そのうち単身世帯数は292万世帯と2005年 の国勢調査と比べても大幅に増加しているのがわ かり、実に東京都の45.7％が単身世帯となりま す。 1177.3 1206.4 1315.9 1335.1 1338.2 1329.5 1310.3 1281.9 1257.6 1000 800 600 東京都の1世帯あたりの人員は2010年の2.03人か ら2035年には2人を下回り1.85人となります。 400 参考までに主要都市の単身者割合をみてみると 大阪府35.7％、愛知県31.5％、北海道34.9％、福 岡県34.9％となり東京都の単身者割合が高いこと が一目でわかります。 200 495.2 188.8 537.1 574.7 219.4 244.4 676.2 682.8 685.6 638.2 663.7 682 323.3 292.2 308.9 316.3 320.2 324 0 1995年 2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 総人口 一般世帯 単身世帯 （100基準） ■消費者物価指数の上昇 ■年収の減少と増加の背景 ■収入格差の拡大 消費者物価指数（総務省統計） 102 100 98 96 94 00年 その間、単純な経済の低迷だけでなく2008年の リーマンショック、2011年の東日本大震災など経 済に暗い影を落とす要因があったのも事実です。 2012年に安倍政権が誕生し、大手企業を中心に 経済は回復の兆しを見せ、平均年収も408万円か ら2年間で415万円に1.7％程増加しています。 （単位：万円） 消費者物価指数の上昇でデフレと呼ばれている 時代はすでに終わり、アベノミクスによるデフレ 脱却は確かに成果が出ているのかもしれません。 しかし、一つの指標であるサラリーマンの平均 年収をみてみると2000年には461万円ありました が、2014年には415万円まで約1割減少しました。 98.4 02年 98.1 04年 98.1 06年 100.2 99.5 97.4 08年 10年 97.1 12年 14年 サラリーマン平均年収（国税庁統計） 500 461 450 448 439 435 400 430 412 408 415 350 00年 ここで確かに平均年収は増加しましたが、この2 年間の回復の本質がどのような状況かを考えてみ ます。 02年 04年 06年 08年 10年 12年 14年 年収300万円以下の人口割合（国税庁統計） （単位：％） 平均年収は確かに1.7％増加しましたが、物価指 数は3.1％上昇しており、年収の増加率を上回り ます。年収300万円以下の人も依然として人口の 40%を超えている現実を考えると、平均年収の増 加は富裕層が年収を上げた事に起因し、低所得者 の収入の底上げは出来ておらず、生活は厳しく なっているのが現状と位置付ける事が出来ます。 100 60 40 20 33.53 34.86 37.42 38.82 39.66 40.55 41 40.9 0 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 14年 1998年から2008年までに賃貸住戸の1世帯あたり の平均家賃は約5%下がり家賃負担は一見すると軽 くなっているように思えますが2013年には安倍政 権のデフレ脱却政策により家賃は再び上昇してい ます。 東京の1世帯あたりの平均家賃推移（総務省統計局調査より） 84000 （単位：円） ■平均家賃は再び上昇 ■家賃負担増加 ■学生の総収入は減少 また2002年の奨学金の受給者は31.2％でした が、2012年には52.5％にまで急激に増加している ことも後の生活水準を予測する上で重要なデータ といえるでしょう。 81,659 80000 78000 78,505 77,534 76000 1998年 2003年 2008年 2013年 大学生収入推移 大学・昼間部（日本学生支援機構調査より） 次に学生の状況を見てみましょう。学生の中で 絶対数の多い大学生にスポットを当ててみます。 250 200 （単位：万円） 内訳でみると家庭給付が減り、奨学金の割合が 増えている事が分かります。学生が社会人になっ た後、奨学金の返済により経済的負担は増え生活 はより厳しくなることがうかがえます。 82000 74000 先にお伝えした物価の上昇や平均年収の推移、 家賃の上昇の気配を考えると生活における家賃割 合は増え、入居者の負担はより増加すると予測さ れます。 総収入をみてみると2002年から2008年は内訳に 差があるものの堅調に推移していましたが、それ 以降は極端に減少し2002年と2012年を比べると総 収入は1割以上減少しているのが分かります。 83,308 150 223.78 9.66 35.87 220.03 9.79 34.47 219.05 5.76 33.63 219.88 5.44 35.83 22.58 30.85 30.03 33.67 155.67 144.92 149.63 144.94 2002年 2004年 2006年 2008年 198.85 5.14 30.69 199.73 5.1 32.26 40.27 40.85 122.75 121.52 2010年 2012年 100 50 0 家庭給付 奨学金 アルバイト 定職・その他 （単位：分） 50 40 25.2 20 セキュリティ 80 58 部屋の数 住戸の向き 設備・仕様 築年数 初期費用 これ以上は譲れない「最寄駅からの距離」 平均通勤・通学時間 60 面積（広さ） 周辺環境 家賃と立地に加え間取りの使いやすさがあれば 需要と供給が一致している物件であるという事が いえるでしょう。 通勤・通学時間 また最寄駅からの距離も重要視されますが、1分 未満なら妥協できるという意見が全体の8割近く あることから一つの目安は15分となります。 間取り 設備については重視するといった意見はそれほ ど高くなく、今現在「賃貸住宅に求められている もの」は“付加価値をつけて家賃が高い物件“とい うよりも、”無駄のない必要最小限の出来るだけ 家賃を抑えた物件“ということになります。 最寄駅からの時間 その中で間取りを気にする人の割合は高いもの の、面積（広さ）は間取りが使いやすければそこ まで求めている人はそれほど多くないことも分か ります。 また立地の面を考えてみると社会人の平均通勤 時間は58分、賃貸物件に住んでいる学生の平均通 学時間は25.2分となっていて距離に換算すると 30km圏内に勤務先があること、10km圏内に大学 等があることはとても重要になることが分かりま す。 路線・駅やエリア 家賃 次いで「路線・駅やエリア」、「最寄り駅からの 時間」と続きアクセスの良さを重視する人が多く みられました。 100 93.7 90 77 80 63.5 59.7 70 54.1 52.7 52.6 60 45.1 40.6 50 40 28.1 27.5 22.4 17.8 30 20 10 0 （単位：％） 部屋探しの際に重要視する条件についての調査 では「家賃」を第一に考えて探し、出来れば抑え たいとの意見が93.7％とダントツのトップ。 首都圏版 部屋探しで重視した条件（suumo調査より） （単位：％） ■部屋探しの重要条件は？ ■理想の立地 ■需要と供給とは？ 41.3 40 31.8 30 20 10 15 6.1 5.8 0 0 社会人 学生 5分未満 10分未満 15分未満 20分未満 その他 アットホーム及び日本学生支援機構調査より 物件情報収集 状況報告及び 市場調査 改善提案 管理計画 企画立案 ８つのお約束 実 行 事業収支計画 資金計画
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