20.11.2015 BAUEN OHNE ÄRGER VIVO MITARBEITERSERVICE 11. NOVEMBER 2015 Mag. Michael Kronlachner Abteilung Konsumentenschutz Bauen ohne Ärger Projektplanung • Finanzielle Möglichkeiten vor Projektbeginn ausloten • Planungskosten bzw. Kostenrahmen für Architekt/Planer schriftlich vereinbaren Ø Plan/Entwurf ist nicht automatisch kostenlos! 2 1 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Angebote einholen • Häufig bei privaten Wohnbauprojekten: Einreichplan Basis für Angebotseinholung Ø Unvollständiges Leistungsverzeichnis Ø Eingeschränkte Vergleichsmöglichkeit (scheinbar günstige Angebote können sich als teuer erweisen) 3 Bauen ohne Ärger Angebote einholen • Empfehlung: Beauftragen Sie Architekt, planenden Baumeister oder sonstigen Bauexperten mit der Erstellung eines detaillierten Leistungskataloges und holen Sie auf Basis dieser Ausschreibung mehrere Angebote ein. Ø Kostenvergleich möglich Ø Unerwartete Zusatzkosten unwahrscheinlich 4 2 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Angebot – Kostenvoranschlag – Pauschalpreis • Angebot: Unternehmer bietet an, Arbeiten zu den angegebenen Preisen auszuführen. • Kostenvoranschlag: bloße Kalkulation der zu erwartenden Kosten. • Pauschalpreis: Unternehmer führt Gesamtpreis an ohne Offenlegung der Kalkulation. 5 Bauen ohne Ärger Kostenvoranschlag: • Kostenlos, außer der Unternehmer weist vorher auf die Entgeltlichkeit hin. • Verbindlich, außer der Unternehmer weist auf die Unverbindlichkeit hin (z. B. „Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand“, „Abrechnung in Regie“). 6 3 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Kostenvoranschlag: • Bei unverbindlichen Kostenvoranschlägen: Treten für den Unternehmer unvorhersehbare Umstände ein, dürfen die Gesamtkosten um bis ca. 15 % überschritten werden. Erkennt der Unternehmer, dass eine höhere Überschreitung unvermeidlich ist, muss er den Verbraucher unverzüglich warnen, sonst verliert er den Anspruch auf Abgeltung des Mehraufwandes. 7 Bauen ohne Ärger Pauschalpreis • Überschreitung ist nicht erlaubt. • Eventuelle Einsparungen des Unternehmers müssen nicht an den Verbraucher weitergegeben werden. • Keine detaillierte Abrechnung erforderlich 8 4 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Auswahl der Vertragspartner • Empfehlung: Informationen über mögliche Vertragspartner einholen Ø Gewerbeberechtigung (Wirtschaftskammer, BH oder Magistrat) Ø Insolvenzdatei (www.edikte.justiz.gv.at) Ø Referenzprojekte erfragen Ø Wohnbauberater von Kreditinstituten Ø Konsumentenschutz der AK OÖ bezüglich etwaiger negativer Erfahrungen/Beschwerden nachfragen Ø Gläubigerschutzverbände (zB KSV) über Bonität 9 Bauen ohne Ärger Auftragserteilung • Üblicherweise Zuschlag an Billigstbieter • Empfehlung: Vor Vertragsabschluss nochmals Ø Leistungsverzeichnis durch Bauexperten prüfen lassen Ø Finanzierung (inkl. WBF) sicherstellen Ø Baubewilligung mit Gemeinde abklären Sonst drohen hohe Stornokosten (10 % und mehr). 10 5 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Vertragsbedingungen • Empfehlung: genau durchlesen, im Zweifelsfall nachfragen und Rechtsauskunft einholen. • Keine Vorauszahlungen leisten ohne entsprechende Absicherung (bei Bankgarantie auf Garantietext achten). 11 Bauen ohne Ärger Vertragsbedingungen • Baustellenkoordinator: erforderlich, wenn Mitarbeiter von mindestens 2 Unternehmen auf Baustelle tätig sind Ø ist für Beachtung der Sicherheitsvorschriften und reibungslose Koordination zuständig Ø ist von Bauherr beizustellen • Empfehlung: schriftlich vereinbaren, dass diese Funktion von Bauunternehmen oder Architekt ohne zusätzliche Kosten übernommen wird. 12 6 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Vertragsbedingungen • Vereinbaren Sie die Ausführung nach dem Stand der Technik, mindestens aber nach den geltenden ÖNormen • Baubeginn und Fertigstellungstermin als Datum schriftlich fixieren. • Pönale (Vertragsstrafe für verspätete Fertigstellung) muss schriftlich vereinbart werden. • Vorsicht bei Klausel „Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Aufwand“ – Kosten können sich erheblich erhöhen. 13 Bauen ohne Ärger Vertragsbedingungen • Keine Indexklauseln - Fixpreis bis zur Fertigstellung • Skontoabzug muss schriftlich vereinbart werden. • Bei Regiearbeiten muss der Inhalt des vorgelegten Arbeitsnachweises vor Unterschrift überprüft werden. • Haftrücklass: ist Sicherstellung für Mängel, die nach Übergabe und Zahlung auftreten und muss schriftlich vereinbart werden. 14 7 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Liefer- und Leistungsverzug • Bauherr kann wahlweise auf Leistung bestehen oder unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten. • Bei verschuldetem Verzug Anspruch auf Schadenersatz. 15 Bauen ohne Ärger Übernahme des Objektes • Preis- und Leistungsgefahr geht auf Erwerber über, wenn Übergabe ohne Vorbehalt erfolgt. • (Rest-)Zahlung wird fällig • Empfehlung: Bestehen Sie auf einer formellen Übergabe mit gemeinsamer schriftlicher Feststellung eventueller Mängel • Mängel: Recht offene Zahlungen zurückzuhalten 16 8 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Gewährleistung • Bewegliche Sachen: Ø 2 Jahre Frist für Mängel, die bei Übernahme bestanden haben und nicht offensichtlich waren. Ø Verschulden ist nicht erforderlich. 17 Bauen ohne Ärger Gewährleistung • Unbewegliche Sachen (z.B. Bauarbeiten): Ø 3 Jahre Frist für Mängel, die bei Übernahme bestanden haben und nicht offensichtlich waren. Ø Empfehlung: Haftrücklass vereinbaren 18 9 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Schadenersatz • Setzt Verschulden des Unternehmers oder seiner Erfüllungsgehilfen voraus • Haftung besteht (theoretisch) 30 Jahre lang • Ab Kenntnis von Schaden und Schädiger ist eine Klage nur innerhalb von 3 Jahren möglich. 19 Bauen ohne Ärger Zusammenfassung • Keine überstürzten Entscheidungen • Künstlich erzeugter Zeitdruck Hinweis auf unseriöse Verkaufsmethode • Finanzielle Möglichkeiten im vorhinein abklären • Schriftliche Vereinbarungen in jedem Projektstadium • Erst unterschreiben, wenn Leistungsumfang, Zahlungsmodalitäten, Finanzierung, Förderung und Baubewilligung feststehen 20 10 20.11.2015 Bauen ohne Ärger Zusammenfassung • Keine ungesicherten (hohen) Vorauszahlungen • Bauexperten beiziehen für Ausschreibung und Überwachung Baustelle (besonders bei Übernahme) • Haftrücklass vereinbaren • Eventuelle Mängel schriftlich reklamieren (eingeschrieben) • Rechtzeitig Rechtsberatung einholen 21 Viel Erfolg für Ihr Bau-Projekt! 22 11 20.11.2015 Kontakt Mag. Michael Kronlachner Abteilung Konsumentenschutz Kammer für Arbeiter und Angestellte für Oberösterreich Volksgartenstraße 40, 4020 Linz TEL FAX E-MAIL WWW +43 (0)732 6906-2 +43 (0)730 6906-3880 [email protected] ooe.konsumentenschutz.at 23 12
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