Jusletter_2015-07_Das

Juli 2015
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz – weitreichende
Änderungen für Vermieter und Immobilienmakler
von Rechtsanwalt Christian Stühl*
I. Überblick
Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz hat der Gesetzgeber unter anderem neue Regelungen zur Mieterhöhung in Ballungsgebieten geschaffen.
Die einzelnen Bundesländer haben zukünftig die Möglichkeit, Mietpreiserhöhungen in stark nachgefragten
Wohngebieten zu begrenzen, auch „Mietpreisbremse“
genannt. Betroffen von der Neuregelung ist lediglich die
Wohnraummiete, gewerbliche Mietverträge werden nicht
berührt. Die hiervon erfassten Wohnräume müssen ferner in einem durch Rechtsverordnung festgelegten Ballungsgebiet liegen.
Darüber hinaus ändert sich die Rechtslage im Rahmen
der Beauftragung eines Maklers bei der Vermittlung von
Wohnraum:
Für die Maklerprovision soll in Zukunft derjenige aufkommen, der den Makler mit der Vermittlung beauftragt
hat (sog. „Bestellerprinzip“). Gerade bei der Wohnungsvermittlung in Ballungsräumen wurden Immobilienmakler in der Vergangenheit häufig vom Vermieter beauftragt, aber vom zukünftigen Mieter bezahlt.
Im Einzelnen:
II. Die sog. „Mietpreisbremse“
1. Wann und wo greift die „Mietpreisbremse“?
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz trat am 1. Juni 2015
in Kraft.
Ab wann im Einzelfall die Regelungen der „Mietpreisbremse“ gelten, lässt sich daraus jedoch noch nicht ableiten. Grund hierfür ist, dass die im Mietrechtsnovellierungsgesetz enthaltenen Änderungen des Bürgerlichen
Gesetzbuches die einzelnen Bundesländer lediglich ermächtigen, durch Rechtsverordnung Ballungsgebiete
festzulegen, für die die Neuregelungen Gültigkeit entfalten.
Die Bundesländer können Gebiete festlegen, in denen
die „Mietpreisbremse“ jeweils für die Dauer von 5 Jahren
gelten soll. Nach 3 Jahren soll eine Überprüfung der
festgelegten Gebiete erfolgen.
2. In welchem Umfang wird eine Mieterhöhung begrenzt?
Die „Mietpreisbremse“ greift bei der Wiedervermietung
von Bestandswohnungen und soll in gefragten Wohngebieten verhindern, dass die zu zahlende Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt.
Als Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete dienen z.B. festgelegte Mietspiegel.
Zu beachten ist, dass eine Begrenzung der Mieterhöhung nur bei Neuvermietungen gilt. Eine einmal vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Wird für eine Wohnung also bereits jetzt
ein Mietzins verlangt, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, verpflichtet die „Mietpreisbremse“ nicht
zur Senkung der Miete. Lediglich eine weitere Mieterhöhung bei Wiedervermietung wäre dann unzulässig, wenn
für das Wohngebiet die „Mietpreisbremse“ beschlossen
wurde.
Zwar trägt der Mieter die Beweislast für das Überschreiten der 10%-Grenze, um eine Mieterhöhung rechtssicher
zu gestalten, sollte sich jedoch auch der Vermieter vor
einer entsprechenden Maßnahme beraten lassen.
3. Ausnahmen
Für Neubauten und umfassend modernisierte Gebäude
gilt die „Mietpreisbremse“ nicht. Eine umfassende Modernisierung wird angenommen, wenn die Modernisierungskosten 1/3 der Kosten eines Neubaus entsprechen;
Modernisierungen während des Mietverhältnisses rechtfertigen weiterhin eine Mieterhöhung nach den Bestimmungen über die Modernisierungsmieterhöhung.
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Ferner werden bestehende Mietverhältnisse und deren
vereinbarte Mieten von der „Mietpreisbremse“ nicht erfasst.
4. Auswirkungen für Bremen
Der Bremer Senat plant, die „Mietpreisbremse“ im Stadtgebiet umzusetzen. Konkrete Gebiete, in denen sie gelten soll, wurden jedoch noch nicht ausgewiesen.
Für die Stadt Bremen ergibt sich ein besonderes Problem: Die „Mietpreisbremse“ orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wiederum basiert häufig auf
festgesetzten Mietspiegeln. In Bremen existiert jedoch
ein solcher Mietspiegel nicht. Dies führt zu erheblichen
Problemen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche – äußerst aufwendig – z.B. lediglich
durch Einholung eines Sachverständigengutachtens oder
der Benennung dreier Vergleichswohnungen möglich ist.
5. Auswirkungen für Niedersachsen
Eine Einführung der „Mietpreisbremse“ wird derzeit in
einzelnen niedersächsischen Städten diskutiert. Bislang
ist jedoch eine Ausweisung konkreter Gebiete noch nicht
erfolgt.
6. Was sollten Vermieter und Mieter im Hinblick auf die
„Mietpreisbremse“ beachten?
Im Rahmen einer geplanten oder ausgesprochenen
Mieterhöhung ist mithin zu prüfen, ob das Mietobjekt in
einem Gebiet liegt, welche vom Landesgesetzgeber der
„Mietpreisbremse“ unterstellt wurde. Ist dies nicht der
Fall, sind Mieterhöhungen – innerhalb der bisherigen gesetzlichen Grenzen – weiterhin ohne die 10%-Grenze
möglich. Die Prüfung sollte auch die o.g. Ausnahmen
berücksichtigen. Besondere Aufmerksamkeit gilt sodann
in Grenzfällen und im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen.
III. Das sog. „Bestellerprinzip“
Nach den Änderungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes gilt in Zukunft, dass derjenige, der einen Makler
beauftragt, auch die hierdurch entstehenden Kosten zu
tragen hat.
Das „Bestellerprinzip“ gilt ausschließlich bei Vermietung
von Wohnraum, nicht jedoch bei Verkauf von Wohnungen und/oder sonstigen Immobilien.
Für Verträge über die Vermittlung von Wohnraum bedarf
es künftig der Textform.
Anders als bei der „Mietpreisbremse“ gilt das „Bestellerprinzip“ ohne vorherige Umsetzungen durch die Länder.
Die Gesetzesänderung entfaltet mit dem Inkrafttreten am
1. Juni 2015 seine Wirkung. Ein Eilantrag zweier Makler
gegen das Inkrafttreten scheiterte erst kürzlich vor dem
Bundesverfassungsgericht.
1. Was müssen Vermieter und Mieter zukünftig beachten?
Vermieter sollten sich bewusst sein, dass sie bei Beauftragung eines Maklers die Courtage selbst zu tragen haben. Mieter sollten wissen, dass sie nur dann Courtage
zahlen müssen, wenn sie den Makler beauftragt haben.
Ob Vermieter die von ihnen zu tragenden Maklerkosten
z.B. auf die Miete umlegen werden, bleibt abzuwarten.
2. Was haben Makler zukünftig zu beachten?
Makler sollten sich bereits im Vorfeld einer Auftragsannahme umfassend über die neue Rechtslage – sowie
ebenfalls über die neuen Regelungen zum Widerrufsrecht – informieren und beraten lassen. Gegebenenfalls
sind Formulare und Verträge/Vertragsmuster anzupassen. Darüber hinaus ist es sinnvoll, potentielle Kunden
bereits frühzeitig zu informieren.
IV. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz in der öffentlichen Debatte
Sowohl die Einführung der Möglichkeit der „Mietpreisbremse“ als auch des „Bestellerprinzips“ werden nach
wie vor kontrovers diskutiert.
Durch die Einführung des „Bestellerprinzips“ befürchten
Makler erhebliche Umsatzeinbußen. Mieterverbände hingegen begrüßen die Einführung des „Bestellerprinzips“,
befürchten jedoch Probleme bei der Durchsetzung.
Ähnliche Risiken werden auch bei der „Mietpreisbremse“
gesehen. Insbesondere die Bindung an die ortsübliche
Vergleichsmiete wird vielfach kritisiert.
V. Fazit
Die Regelungen der „Mietpreisbremse“ sowie des „Bestellerprinzips“ sollen vor allem eine Benachteiligung des
Mieters verhindern. Ob sich der angedachte Mieterschutz
jedoch wie gewünscht entfaltet, wird sich in der praktischen Umsetzung zeigen.
Darüber hinaus wird in Bremen die Debatte über die Einführung eines Mietspiegels neu entflammen, insbesondere vor dem Hintergrund des kürzlich in Berlin gekippten
Mietspiegels.
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*Christian Stühl studierte Rechtswissenschaften in
Bremen. Während des Studiums und des Referendariats
war er in verschiedenen Rechtsanwaltskanzleien tätig.
Das Referendariat absolvierte er am Hanseatischen
Oberlandesgericht Bremen mit Stationen in Hamburg
und Singapur. Nach dem Referendariat arbeitete Herr
Stühl
in
einer
Rechtsanwaltskanzlei
in
Kapstadt/Südafrika, bevor er im Juni 2013 bei uns eintrat. Herr Stühl betreut unsere Mandanten schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des gewerblichen und privaten
Mietrechts, Maklerrechts sowie zivilen Verkehrsrechts.

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