Wenn der Stockwerkeigentümer nicht zahlt – Überlegungen zum Inkasso von Beitragsforderungen an die Gemeinschaft durch die Verwaltung Michel de Roche Überblick über das Referat • Entstehung von Beitragsforderung • Inkassovorgang inkl. einiger Spezialitäten. • Kein Thema: Pfandrecht! Beitragsforderungen Beitragsforderungen • Realobligation = Schuldner ist derjenige, der im Moment der Entstehung der Forderung im Grundbuch eingetragen ist. • Vorschusszahlungen • Deckungsbeiträge Beitragsforderungen Vorbereitung der Versammlung: • Versand von Abrechnung inkl. individueller Negativsaldi zu Lasten der Eigentümer • Versand von Budget inkl. Individueller, zu leistender Akonto-Zahlungen der Eigentümer Beitragsforderungen Beschlüsse • Genehmigung der Abrechnung inkl. Beiträge • Genehmigung des Budgets inkl. Beiträge Wortlaut der Beschlüsse: • Je präziser, desto besser. • Verweis auf beiliegende Abrechnung und Budget möglich. • Individuelle Beitragszahlungen sind wichtig. Betreibungsort • Schweizer Sitz / Wohnsitz / Geschäftsniederlassung: – Am Sitz/Wohnsitz/Niederlassung des Schuldners • Ausländischer Sitz/Wohnsitz – Grundsätzlich gar nicht! – Nur wenn Spezialdomizil begründet worden ist • Zustellung an Personen im Ausland: – Grundsätzlich Zustellung auf dem Rechtshilfeweg – Nur wenn Spezialdomizil begründet wurde Gerichtsstand • Schweizer Sitz / Wohnsitz des Schuldners: – Am Sitz/Wohnsitz des Schuldners – Gerichtsstandsvereinbarung – Am Ort der gelegenen Sache (Art. 29 ZPO) • Ausländischer Sitz/Wohnsitz – Am ausländischen Sitz/Wohnsitz – Gerichtsstandvereinbarung – Am Ort der gelegenen Sache gemäss Art. 5 Nr. 1 LugÜ, bzw. Art. 97 IPRG. Musterklausel Für alle Streitigkeiten, die sich aus dem Stockwerkeigentumsverhältnis ergeben können, sei dies zwischen der Gemeinschaft und einem einzelnen Stockwerkeigentümer oder unter einzelnen Stockwerkeigentümern, werden die Gerichte am Ort der Gemeinschaft als zuständig vereinbart. Stockwerkeigentümer mit Wohnsitz im Ausland wählen als Betreibungsdomizil den Ort der Gemeinschaft. Zustellungen aller Art, auch die Entgegennahme von Betreibungsurkunden, können an die Adresse der Verwaltung gültig erfolgen. Diese ist verpflichtet, die Stockwerkeigentümer innert nützlicher Frist über den Inhalt in Kenntnis zu setzen. Diese Klausel ist bei allfälligen Verkäufen individuell auf die jeweiligen Käufer zu übertragen. Rechtsschutz in klaren Fällen Voraussetzungen gemäss Art. 257 ZPO • Unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt • Klare Rechtslage Verfahren Rechtsschutz in klaren Fällen im Stockwerkeigentum • • • • Gültige Einladung und Traktandierung Beschlussfähigkeit der Versammlung Korrekte Quoren und Protokollierung Versand Protokoll an den Schuldner nachweisbar • Protokoll hält Schuld explizit fest. • Unbenutzter Ablauf der Anfechtungsfrist Rechtsschutz in klaren Fällen im Stockwerkeigentum Checkliste: Reglement und Begründungsakt Einladung inkl. Traktandenliste und Nachweis der Zustellung an Schuldner Protokoll inkl. Nachweis der Zustellung an den Schuldner Beschluss über Beitragsschuld des Schuldners muss möglichst präzise formuliert sein und sich aus dem Protokoll bzw. der Beilage ergeben Unbenutzter Ablauf der Anfechtungsfrist Bevollmächtigung Verwaltung Wahl reicht an sich aus, ev. empfiehlt sich eine laufende Erneuerung im Protokoll. Handlungsvollmacht Verwalter kann ohne Ermächtigung handeln: • Betreibungsverfahren • Summarisches Verfahren (Art. 248ff ZPO) Verwalter darf nur mit Ermächtigung handeln: • Ordentliches Verfahren (Art. 220ff ZPO) • Vereinfachtes Verfahren (Art. 243ff ZPO) Rechnung Mahnung Betreibung - Rechtsvorschlag + Rechtsvorschlag Schlichtungsverfahren Rechtsöffnung Klagebewilligung Rechtsschutz in klaren Fällen Entscheid Fortsetzungsbegehren Klage Entscheid Handlungsvollmacht Ermächtigungsbeschluss: • Muss indiduell und konkret sein. Eine allgemeine Ermächtigung für alle Inkassohandlungen reicht nicht. • Bei einem „Dauerschuldner“ ist Erweiterung auf „jeweils fällige Forderungen“ zulässig. Handlungsvollmacht Inhalt des Ermächtigungsbeschluss: • Name des Schuldners • Vollmacht für Einleitung von Verfahren • Vollmacht Beizug Vertreter • Vollmacht zum Abschluss von Vergleichen und Ergreifung von Rechtsmitteln Fazit Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Michel de Roche advokatur5 Aeschenvorstadt 71 Postfach 336 4010 Basel +41 61 66 66 1 55 [email protected] www.deroche.ch www.ah5.ch
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