News Release 日本語版ツイッター@JLLNews_JP 2015 年 12 月 7 日報道各位 JLL （ジョーンズラングラサール株式会社） JLL、首都圏の物流不動産賃貸市場を分析 2015 年以降上昇モメンタムが鮮明化 2020 年までの賃料上昇率は 18.3%と予測総合不動産サービス大手の JLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、物流不動産の今後の需要予想をまとめたレポート「首都圏※1 の物流不動産賃貸市場：揺籃期を脱し、確立・成長期に」を発刊いたしました。本レポートでは、首都圏を中心とする物流不動産の賃貸市場について、市場拡大の背景やセクター別の需要を分析し、2020 年までの動向について予測をしています。レポートのハイライトは以下の通りです。  2010 年から 2014 年に竣工した首都圏の先進大型物流施設※2 のテナントをみると、成長モメンタムが続くインターネット通販が床面積合計の 17%、3PL は 45％とほぼ半分近い面積を占めている（図表 1）  2015 年から 2020 年に新規供給される首都圏の先進大型物流施設については、インターネット通販市場の成長に伴い裾野が広がり 3PL への集中が加速すると予測し、インターネット通販が新規供給床面積合計の 21%、3PL は 50%と予想している。その他（消費財メーカー、小売業者、宅配便関係など）の成長余地は相対的に低く新規需要も限られ、新規供給床面積に占める比率は低下し、29%に留まると予想している。（図表 2）  当日・翌日配送などクイックデリバリーへのニーズが高まっており、インターネット通販にとって配送のスピードとサービスの質がより重要になっているなど、テナント構成の変化や物流オペレーションの転換を背景に、物流施設に対するニーズも変化している。特に、「幹線道路や最寄駅へのアクセスの良い立地」、「より大きなサイズ」、「より効率的な物流運営」、「自社保有から賃借への転換」におけるニーズが高い。  首都圏の大型先進物流施設の新規供給量は、インターネット通販や 3PL を中心に需要が旺盛で、アベノミクス効果を背景とした景気回復環境もあり、ディベロッパーや投資家も新規開発プロジェクトに積極的であることから、2015 年の 34 万坪に続き、2016 年から 2020 年までの 5 年間の供給は合計で 115 万坪、年平均で 23 万坪が新規に供給されると予想している。これは 2006 年から 2014 年までの平均 15 万坪に比べると 50%強多い供給となる（図表 3）  地価や建設コストが上昇しプロジェクト投資額が膨らむ一方、投資マージンも圧縮されている状況を鑑みると、賃料の上昇を想定しないと開発プロジェクト自体が成り立たない状況となっている。  首都圏における先進大型物流施設の賃料上昇率は、2020 年までに合計 18.3%となると予測（6 年間の年平均上昇率（CAGR）は 2.8%）。また、年平均上昇率は、市場が揺籃期を脱しつつあることや需給面を考慮し、前半の 3 年間の上昇率が高めとなり 3.7%、後半の 3 年間は同 2%成長と保守的にみているが、2020 年の月額賃料は、直近のピークである 2007 年の坪当たり 4,756 円をやや下回ると予測している。しかしながら、市場自体の構造が大きく変化し、経済合理性やマーケットメカニズムに基づいた形で、確立・成長期となる可能性が高く、さらにモメンタムが継続・加速するだろう。 JLL インダストリアル＆リテールスペシャリスト二瓶博和は次のように述べています。「首都圏の物流施設賃料動向を長いスパンで分析、予測したところ、物流不動産賃貸市場が大きく変貌しつつあり、賃料上昇や今後の期待が高まりつつあると分析できました。需要面では、インターネット通販の台頭などにより、コストセンター的な旧来型の倉庫から、売上げや利益の成長を支える基幹施設としての物流センターが進化していることが大きな要因となっています。供給面でも、投資開発、所有、運営の分化や、物流 J-REIT の開示による透明性の改善により、経済合理性による市場形成が主流となると思われ、テナント側でもこのニュースタンダードへの対応が重要なポイントとなるとみています」図表 1：首都圏大型先進物流施設のテナント構成（2010 年-2014 年の新規供給分）図表 2：首都圏大型先進物流施設のテナント構成予想（2015 年-2020 年の新規供給分）図表 3：大型先進物流施設の新規供給量（首都圏） ※1：首都圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 ※2：延床面積 50,000 ㎡以上で竣工が 2000 年以降の賃貸物流施設「首都圏の物流不動産賃貸市場：揺籃期を脱し、確立・成長期に」の詳細は www.joneslanglasalle.co.jp をご覧ください。この件に関する問い合わせ先：広報担当（エイレックス）吉岡・山本電話：03-3560-1289 JLL について JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界 80 ヵ国、従業員約 58,000 名、230 超拠点で展開し、年間の手数料収入は約 47 億米ドル、総売上高は 54 億米ドルに上ります。2014 年度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約 3 億 1,620 ㎡（約 9,486 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,180 億米ドルの取引を完了しました。 JLL グループで不動産投資・運用を担当するラサールインベストマネジメントは、総額 572 億米ドルの資産を運用しています。JLL は、ジョーンズラングラサールインクの企業呼称及び登録商標です。 JLL のアジア太平洋地域での活動は 50 年以上にわたり、現在 16 ヵ国、83 事業所で 30,100 名超のスタッフを擁しています。 2015 年ユーロマネー・リアル・エステート・アワードにおいて、最優秀リアル・エステート・アバイザーに選出されました。また、 2014 年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックでは 7 ヵ国・地域で「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞しました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。www.joneslanglasalle.co.jp