Q2 / 2015 - CBRE Japan

MARKETVIEW
Japan Investment, Q2 2015
東京オフィス期待利回り最低更新
大阪で取引増加、大型取引が牽引
累計取引額 Q2
期待NOI利回り
10年国債利回り
0.44%（3月末比＋4.2bps）
-28%（前年同期比）
3.78%（前期比－7bps）／オフィス（大手町）
出所: CBRE, Q2 2015
Figure 1: 主要不動産取引（投資主体別取引額）
国内投資家（J-REIT）
国内投資家（その他）
海外投資家
（10億円）
7,000
6,000
12%
5,000
12%
19%
4,000
50%
69%
3,000
38%
2,000
Q2 2014
Q2 2015
1,000
0
2005
2006
2007
10億円以上の取引を対象
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Q2 2014 Q2 2015
出所: RCA, CBRE, Q2 2015
J-REITによるIPO時の取得物件を除く
不動産投資マーケットの動向
2015年Q2の収益不動産の累計取引額（10億円以上の取
引）は6,740億円、対前年同期比28％減少。投資家の意
欲が高いものの、都心を中心に売り物件が希少である
ことが減少の主因。J-REITによる取得は対前年同期比
94％増加し、取引総額の50％を占めた。
2015年Q2の累計取引額は前年同期比－28％の6,740億円
2015年Q2の収益不動産の累計取引額（10億円以上の取
引）は対前年同期比－28％の6,740億円。投資主体別の内
訳は、J-REITが3,400億円、海外投資家が800億円で、全体
大阪のオフィス取引は100億円を超えるものが複数みら
れ、対前年同期比44％増の1,010億円に。首都圏の投資
比率が低下する一方、大阪をはじめとする地方都市の
比率が伸びている。
に占める割合はそれぞれ50％、12％。今期のJ-REITによる
最新のCBRE不動産投資家調査（2015年7月時点）によ
れば、NOI期待利回りは全セクターで低下。オフィス
（大手町）は対前期比7bps低下の3.78％で、2003年7月
の調査開始以来、最低値を2期連続で更新した。
2015年6月末の10年国債利回りは0.44％と3月末の0.37％
投資市場で物件は圧倒的に不足しており取得競争は厳
しいが、潤沢な資金と堅調な市況動向を背景に投資意
欲は引き続き強い。より高い利回りを求める投資家が
地方都市に寄せる関心も高まっている。
取得額は対前年同期比94％増加しており、引き続きJ-REIT
がマーケットを先導する傾向がみられる。
から上昇したものの、資金調達しやすい環境は続いている。
日銀の統計によれば、金融機関による1-3月期の不動産業
務向け新規貸出額は2005年1-3月期以来の多さとなった。
また、同じく1-3月期の日銀短観の貸出態度指数は、全産
業向けと不動産業務向けのいずれも、調査基準を変更した
2004年以来の最高値である。投資市場で物件は圧倒的に
不足しており取得競争は厳しいが、潤沢な資金と堅調な市
況動向を背景に投資意欲は引き続き強い。
Q2 2015 CBRE Research
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1
M A R K E T V I E W JAPAN INVESTMENT
大阪の取引総額、対前年同期比 44％増加
Figure 2: 主要不動産取引（地域別割合）
東京5区
2015年上期（1-6月）の総投資額は1兆7,650億円で、前年
2014年上期の1兆9,880億円を2,100億円程度下回った。
1,000億円規模の大型取引が少なかったことが要因である。
東京18区
首都圏
大阪
名古屋
地方都市
100%
90%
80%
今期（Q2）、都心を含む首都圏の取引総額が全体の7割
70%
を占めた。2010年以降、首都圏の投資比率が低下する一
60%
方、大阪をはじめとする地方都市の比率が伸びている。
50%
2014年後半から特に活発な投資がみられている大阪では、
40%
10%
セットが前年同期に対して減少した。オフィスが全体に占
める割合は56％、次いで商業施設16％、ホテル13％、住
宅11％であった。J-REIT上場で注目されるヘルスケアは、
取引規模は小さいものの（80億円）前年同期の6倍だった。
Q2 2015
2014
Q2 2014
2013
2012
2011
2010
今期のアセットタイプ別取引額は、ヘルスケアを除く全ア
2009
0%
2008
ヘルスケアが取引増加
20%
2007
間実績の70％を超えた。
30%
2006
た。大阪における取引総額は、上半期だけで2014年の年
2005
今期の投資実績が対前年同期比44％増の1,010億円となっ
J-REIT による IPO 時の取得物件を除く
出所: RCA, CBRE, Q2 2015
10億円以上の取引を対象
Figure 3: 主要不動産取引（アセットタイプ別割合）
オフィス
商業施設
物流
住宅
ホテル
ヘルスケア
20%
どが出資）から約7割の持ち分を取得した。積水ハウスは
10%
当物件のデベロッパーで、2006年の竣工直後に今回取得
0%
した持ち分を約450億円で売却している。報道によると今
回の取得価格は約410億円。取引時の利回りは2％台後半
60%
ていない。同じく並木通り沿いの「和光並木通ビル」はセ
50%
イコーホールディングスが同グループ企業に32億円で売却
40%
した。トヨタ・レクサスのブランド体験スペース
30%
「INTERSECT BY LEXUS」が入居する「RUELLE青山」は既に
20%
30%の所有権を持つゴールドマン・サックスの私募REITが、
10%
SPCから残りの70%を55億円で取得したと報道されている。
0%
需給が逼迫する東京では売り主の価格目線が上昇している。
Q2 2015 CBRE Research
10億円以上の取引を対象
Q2 2015
「GINZA GATES」は東京建物が取得、価格は明らかになっ
Q2 2014
70%
2014
層階にフランスの高級紳士服「ベルルッティ」が入居する
2013
80%
2012
は「RUELLE青山」（港区南青山4）などが取引された。低
50億以下
2011
90%
500億以下
100億以下
2010
央区銀座5）や「和光並木通ビル」（中央区銀座4）、他に
1000億以下
300億以下
2009
100%
2005
商業施設では、銀座並木通り沿いの「GINZA GATES」（中
1000億超
2008
銀座で複数のリテール取引
優良物件の中には、利回りが低すぎるという理由で投資家
J-REIT による IPO 時の取得物件を除く
出所: RCA, CBRE, Q2 2015
Figure 4: 価格帯別取引額の割合
2007
を下回った。
10億円以上の取引を対象
2006
と言われており、今年把握できた取引としては初めて3％
Q2 2015
30%
築9年）については、積水ハウスがSPC（ケネディクスな
Q2 2014
は不明）。「赤坂ガーデンシティ」（延床面積1.5万坪弱、
2014
40%
2013
50%
するSPCが区分所有権の一部を今治造船に売却した（価格
2012
2014年竣工のグレードA相当のビル。三菱地所などが出資
2011
60%
2010
70%
どがみられた。「西新橋スクエア」は延床面積1.7万坪弱、
2009
区西新橋1）、「赤坂ガーデンシティ」（港区赤坂4）な
2008
80%
2007
90%
2005
東京の大型オフィス、利回り2 ％台
今期、東京のオフィスの取引は、「西新橋スクエア」（港
2006
100%
J-REIT による IPO 時の取得物件を除く
出所: RCA, CBRE, Q2 2015
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2
M A R K E T V I E W JAPAN INVESTMENT
が断念するものもある。その一方、異なる目的や判断基準
Figure 5: 期待利回りの推移
をもつ事業会社や個人が高値で取得するケースがみられる。
オフィス（大手町）
大阪で 1 0 0億超のオフィス取引が続く
ファミリータイプマンション
（東京城南・城西）
リテール（銀座中央通り）
今期（Q2）明らかになった大阪のオフィス取引は100億
円を超えるものが複数みられた。今年3月末にドイツの年
(%)
金基金が「エプソン大阪ビル」（中央区博労町3）を140
8.0
億円弱で取得したと報道されたほか、昨年の取引ではある
が、三菱UFJリースなどが「大阪国際ビルディング」（中
央区安土町2）を約130億円で取得した。また、今期の取
ワンルームタイプマンション
（東京主要5区）
物流マルチテナント
（首都圏湾岸部）
ホテル
（東京主要5区運営委託型）
7.0
6.0
引として積水ハウス・リート投資法人がスポンサーから取
円、PAGインベストメント・マネジメントがSKハウジング
から取得した「りそな船場ビル」（中央区南船場4）は
100億円強だった。このような取引が投資家の関心を更に
5.0
4.0
3.0
2007 07
2008 01
2008 07
2009 01
2009 07
2010 01
2010 07
2011 01
2011 07
2012 01
2012 07
2013 01
2013 07
2014 01
2014 07
2015 01
2015 07
得した「本町ガーデンシティ」（中央区本町4）は386億
高めるきっかけにもなっており、今後も活発な取引が続き
そうだ。
海外投資家の投資意欲は強く、地方都市でも活発
今期の海外投資家による取引は、取得が対前年同期比－
出所: CBRE, Q2 2015
Figure 6: 期待利回りスプレッド※の推移
28％の800億円、売却が同＋83％の3,030億円だった。取
オフィス（大手町）
引数が多かった投資家はPAGインベストメント・マネジメ
ファミリータイプマンション
（東京城南・城西）
リテール（銀座中央通り）
ント（香港）で、前述の「りそな船場ビル」のほか、GE
やブラックロックからもオフィスなど6棟（うち5棟は東
地方都市でも海外投資家は活発で、上記PAGによる案件の
他、今期も複数の取引がみられた。アンジェロ・ゴードン
（米）は「ORE心斎橋ビル」（オフィス、中央区西心斎橋
2）をオリックス生命保険から100億円強で取得した。他
には、エリオット（米）がローンスター（米）から「ホテ
ル日航那覇グランドキャッスル」を取得、ラサールイン
ベストメントマネージメント（米）がオークツリー
（米）から商業施設「nORBESA（ノルベサ）」（札幌市
中央区）を取得した。
東京の期待 NOI 利回りは全セクターで低下
(%)
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
2007 07
2008 01
2008 07
2009 01
2009 07
2010 01
2010 07
2011 01
2011 07
2012 01
2012 07
2013 01
2013 07
2014 01
2014 07
2015 01
2015 07
京立地の物件）を取得した。
ワンルームタイプマンション
（東京主要5区）
物流マルチテナント
（首都圏湾岸部）
ホテル
（東京主要5区運営委託型）
※期待利回りの、国債利回りに対するスプレッド
出所: CBRE, Q2 2015
オフィスは最低記録を今期も更新
四半期毎に行っているCBRE不動産投資家調査（2015年7月
査開始以来の最低値である。東京以外の都市におけるオ
時点）によれば、今期も期待利回り（NOI ベース）の平均
フィス期待利回りも低下した。大阪が5.55％で対前期比
値は全セクターで低下した。「オフィス（大手町）」は対
10bps低下、名古屋は5.83％で同7bps低下。他の都市では、
前期比－7bpsの3.78％で、2003年7月の調査開始以来の最
福岡と広島がそれぞれ5.65％と6.40％で、前期に比べて
低値を2期連続で更新した。「賃貸マンション」も2007年
13bps、11bps低下した。地方都市の期待利回りは低下傾
10月の調査開始以来の最低値を更新した。「ワンルームタ
向だが、2007年の水準と比較するとまだ40～60bps高く、
イプ」が4.65％、「ファミリータイプ」が4.75％と対前期
東京の利回りに対するスプレッドも150bps以上ある。た
比でそれぞれ5bps、10bps低下した。2009年1月から調査
だし、投資家が地方都市に寄せる関心は高まっているため、
を開始した「商業（銀座中央通り）」・「ホテル（東京主
今後スプレッドは更に縮小すると予想される。（詳しくは
要5区運営委託型）」「物流マルチテナント（首都圏湾岸
地方都市の投資市場に関するスペシャルレポート
部）」の期待利回りは3.94％（対前期比－4bps）、5.25％
『Beyond Tokyo – What’s ahead in Japan’s Regional Markets
（同－5bps）、5.05％（同－10bps）だった。いづれも調
– 地方で拡大する不動産投資』を参照）
Q2 2015 CBRE Research
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M A R K E T V I E W JAPAN INVESTMENT
J - R E I T市場の概要
Figure 7: J-REITの株価動向（東証リート指数）
東証リート指数（左軸）
前年同期比＋47 ％の1 ,47 2億円
東証リート指数は6月末時点1803.18と、年初から約5％下
落し、株式市場全体のパフォーマンスを約18％下回った。
好調な日本株、金利上昇などによる相対的なJ-REITの魅力
低下が指数低下の主因とみられる。また、年初から相次い
だ公募増資の増加による需給の緩和や、取得利回りの低下
が懸念されたことも挙げられる。ただし、オフィスを中心
とする不動産賃貸市場は、全国的に空室率の低下や賃料上
昇が続いている。従って、J-REITの資金調達環境が今後急
激に悪化するとは考えにくい。
東証リート指数のTOPIXに対する相対株価（右軸）
18
3,000
17
16
2,500
15
14
2,000
13
1,500
12
11
1,000
10
9
500
8
2005 06
2005 12
2006 06
2006 12
2007 06
2007 12
2008 06
2008 12
2009 06
2009 12
2010 06
2010 12
2011 06
2011 12
2012 06
2012 12
2013 06
2013 12
2014 06
2014 12
2015 06
2 0 1 5 年Q2 の既存 J-R E IT による公募増資は
今期（Q2）の既存J-REITによる公募増資（新規上場に伴う
公募増資（IPO）を除く）は8件、調達金額は1,472億円。
前年同期に比べて件数は2件、調達額は47％増加した。調
達額で最大だったのはジャパンリアルエステイトによる
出所: Datastream, Q2 2015
Figure 8: J-REITによる公募増資
（ IPOを除く、発行価格ベース）
322億円。その資金の一部は「汐留ビルディング」（準共
調達額（左軸）
件数（右軸）
300
15
3％下回った。同投資法人は、運用資産の80%以上を賃貸
200
10
住宅、70%程度を地方都市に投資する方針である。地方都
100
5
0
0
市を投資戦略の中心に据える長期投資家が増えることは、
不動産投資の地域分散をさらに促すことになろう。
7月29日には、3番目のヘルスケア特化型J-REITであるジャ
出所: CBRE, Q2 2015
パン・シニアリビングが上場した。スポンサーはケネディ
クスや新生銀行など6社で、上場時の運用資産は280億円
Figure 9: J-REITによる不動産取得実績
（IPOに伴う取得を除く）
（計14棟）である。上場初値は、発行価格190,000円を
11％下回る170,000円となった。今後の新たなJ-REITとし
ては、いちごグループがホテルリートの上場を計画してい
ると発表した。
40
Q2 2015
月30日に上場した。上場初値は99,000円で、発行価格を
2014
20
ティ・レジデンシャルが資産総額305億円（計28棟）で6
Q2 2014
400
今期は、地方都市の賃貸住宅を主な運用対象とするサム
2013
25
2012
500
2011
30
2010
600
円で取得した。
2009
35
2008
700
央区の「リバーゲート」を含むオフィス3棟を総額496億
2007
次いで、大和証券オフィスが251億円を調達し、東京都中
2006
800
2005
有持ち分5.0%、総額101億円）の取得資金に充てられた。
(10億円)
1,600
1,400
1,200
1,000
前年同期比＋84％の3,534億円（IPOによる取得を除く）
800
であった。
600
Q2 2015 CBRE Research
Q2 2015
2014
2013
2012
2011
Q2 2014
昨年末以降はオフィスの比率が再び上昇している。今期も
2010
下回っていた。しかし最近は比較的大型の案件が散見され、
0
2009
頃まではJ-REITの取得額に占めるオフィスの比率は4割を
200
2008
3.4倍の2,418憶円で、全体の68％を占めた。2014年半ば
400
2007
アセットタイプ別では、オフィスの取得額が前年同期比
2006
2015年Q2のJ-REITによる不動産取得は84件、取得総額は
2005
J - R E IT の取得総額は前年同期比で 8割増
出所: CBRE, Q2 2015
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4
M A R K E T V I E W JAPAN INVESTMENT
Figure 10: J-REIT アセットタイプ別取得比率
億円）や、大和証券オフィスによる「リバーゲート」
オフィス
一方で、ホテルが引き続きプレゼンスを高めつつある。今
90%
期、J-REITによるホテルの取得額は523億円で、前年同期
80%
に比べれば29％減少したものの、全体に占める割合は
70%
15％とオフィスに次ぐシェアであった。
60%
た大阪市にある築5年の「本町ガーデンシティ」（区分所
東京5区
有権53%、鑑定NOI利回り4.2%、貸床坪単価750万円）で
100%
あり、これに次ぐのが、大和証券オフィスが東京都中央区
90%
で取得した築21年の「リバーゲート」の280億円（鑑定
80%
東京18区
首都圏
Q2 2015
Q2 2014
2014
2013
2012
大阪
名古屋
地方都市
ト＆スパ」を150億円（鑑定NOI利回り6.2％、貸床坪単
40%
価136万円）で取得した。これはIPOを除くJ-REITのホテル
30%
取引の中で3番目に高い価格である。その他のホテル取引
20%
では、インヴィンシブルが東京都大田区で取得した「ホテ
10%
ルマイステイズ羽田」（取得価格78億円、鑑定NOI利回り
0%
5.5％、貸床坪単価478万円）を含む11物件を総額302億
円で取得した。
Q2 2015
50%
Q2 2014
ル・リートは沖縄名護市で「オキナワマリオットリゾー
2014
60%
2005
テルでも100億円以上の取引がみられた。ジャパン・ホテ
2013
70%
2012
NOI利回り5.0%、貸床坪単価289万円）だった。また、ホ
2011
Figure 11: J-REIT エリア別取得比率
2011
フィスであった。積水ハウス・リートが386億円で取得し
出所: CBRE, Q2 2015
2010
今期（Q2）最も取得価格が大きかったのは、大阪のオ
2010
分散化にもつながっているといえる。
2009
0%
2009
の投資を志向するJ-REITが増えていることが、対象地域の
10%
2008
業施設や物流施設など、オフィス以外のアセットタイプへ
ヘルスケア
20%
2007
るとJ-REITによる都心での取得比率は低下傾向にある。商
ホテル
30%
2008
べて都心比率は上昇したものの、過去数年間のスパンでみ
住宅
40%
2006
1,285億円で全体の36%を占めた。前期（Q1）の28%に比
物流
50%
2005
エリア別でみると、東京都心5区が前年同期比4.9倍の
商業施設
100%
2007
（280億円）など、100億円を上回る案件が複数みられた。
2006
積水ハウス・リートによる「本町ガーデンシティ」（386
出所: CBRE, Q2 2015
Figure 12: J-REIT 取得坪単価（オフィス）
東京5区（件数）
首都圏（件数）
名古屋（件数）
坪単価（全国）
（件数）
東京18区（件数）
大阪（件数）
地方都市（件数）
坪単価（東京5区）（100万円）
120
8
7
100
6
80
5
60
4
3
40
2
20
1
0
Q2 2015
Q2 2014
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
出所: CBRE, Q2 2015
Q2 2015 CBRE Research
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M A R K E T V I E W JAPAN INVESTMENT
Figure 13: 主要不動産売買事例（Q2 2015*）
物件
年月*
2015年6月赤坂ガーデンシティ
2015年4月
池袋東急ハンズ
池袋GIGO
所在地
東京都
港区
東京都
豊島区
用途
売主（スポンサー）
41,000
グリーンオーク、ケネディクス）
店舗日本GE
東京都
港区
事務所
2015年5月 the SOHO
東京都
江東区
事務所合同会社青海シーサイドプロジェクト
ガッサン・プロパティーズ
特定目的会社（三井不動産）
ヒューリック
30,000
東急不動産
18,500
青海プロジェクト特定目的会社
（正友地所）
（コーディア・サヴィルズアジアリミテッド）
13,000
大阪府大阪市
合同会社ホワイトライズインベストメント 13,000
事務所有限会社エスアイエイウインド2号
（シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズ）（三菱UFJリース、Re-Seed機構など）
中央区
東京都
品川区
2015年6月 NTビル
（百万円）
**
事務所フリージア特定目的会社（ウエストブルック、積水ハウス
2015年4月 CROSS PLACE 浜松町
2015年4月大阪国際ビルディング
取引金額
買主（スポンサー）
合同会社あおいインベストメント
事務所日本GE
10,000
（グリーンオーク）
2015年6月りそな船場ビル
大阪府大阪市
事務所 SKハウジング
中央区
PAGインベストメント・マネジメント
2015年4月 ORE心斎橋ビル
大阪府大阪市
事務所オリックス生命保険
中央区
白馬キャピタル5特定目的会社
2015年6月スーク海浜幕張
千葉県千葉市
美浜区
合同会社美浜大橋インベスト
メント（ゴールドマン・サックス）
8,400
2015年4月天神MMTビル
福岡県福岡市
事務所九州リースサービス
中央区
福岡地所
6,790
ジャパン・プライベート・リート
投資法人（ゴールドマン・サックス）
5,500
合同会社FOX・インベストメント
5,150
ユニゾ不動産
5,000
平和不動産
4,800
店舗
（ラサールインベストメントマネージメント）
2015年4月 RUELLE青山
東京都
港区
店舗合同会社青山橋インベストメント
2015年5月ソララプラザ
宮城県
仙台市
店舗
2015年6月
合同会社ニコラスキャピタル3
(日本リート投資法人など)
西新橋ビルディング、
東京都港区、
事務所新橋ホールディングス特定目的会社
(いちごグループ)
立川クレスト・ロータスビル
立川市
2015年4月茅場町ブロードスクエア
東京都
中央区
事務所
10,000
（アンジェロ・ゴードン）
幕張プロパティー特定目的会社
三井不動産、小松保善、合資会社大野
ビルデイング、合資会社前田忠商店、個人
*契約月、発表・報道月を含む。 * *概算金額、推定金額を含む。
10,000
出所: CBRE, Q2 2015
Figure 14: J-REIT 主要不動産売買事例（Q2 2015）
発表年月
物件
所在地
用途
2015年4月本町ガーデンシティ
大阪府
大阪市
事務所
2015年4月リバーゲート
東京都
中央区
事務所
2015年4月グラスシティ渋谷
東京都
渋谷区
2015年6月大宮センタービル
売主（スポンサー）
買主（J-REIT ）
取引金額
NOI
取引金額
坪単価（百万円）利回り
（千円）
（%）
積水ハウス株式会社
積水ハウス・リート
7,503
38,600
4.2
テムズ特定目的会社
大和証券オフィス
2,887
28,000
5.0
事務所
グラスシティ特定目的会社
大和証券オフィス
6,174
16,000
4.1
埼玉県
さいたま市
事務所
合同会社ニコラスキャピタル5
日本リート
3,541
15,330
5.0
沖縄県
名護市
ホテル
ライジング・サン第2号A
特定目的会社（Lone Star）
ジャパン・ホテル・
リート
1,357
14,950
6.2
神奈川県
横浜市
事務所
店舗
非開示
インベスコ・オフィス・
ジェイリート
1,821
13,000
5.8
2015年6月ホテルマイステイズ羽田
東京都
大田区
ホテル
Skye 特定目的会社
インヴィンシブル
4,775
7,801
5.5
2015年4月住友不動産上野ビル6号館
東京都
台東区
事務所
国内法人
MIDリート
3,596
7,460
4.5
2015年4月いちご神宮前ビル
東京都
渋谷区
事務所
国内の特定目的会社
いちご不動産
5,387
7,200
4.2
2015年4月 GLP 神戸西
兵庫県
神戸市
物流
神戸西ロジスティック
特定目的会社（GLP）
GLP
667
7,150
5.4
埼玉県
さいたま市
事務所
オリックス株式会社
オリックス不動産
2,319
7,030
6.1
2015年5月東京日産西五反田ビル
東京都
品川区
事務所
合同会社アルカディア2
（東急不動産）
インベスコ・オフィス・
ジェイリート
2,600
6,700
5.2
2015年6月西新宿KFビル
東京都
新宿区
事務所
国内の特別目的会社
インベスコ・オフィス・
3,470
6,600
4.4
2015年6月 FORECAST 五反田WEST
東京都
品川区
事務所
2,400
6,520
4.7
2015年6月
オキナワマリオット
リゾート & スパ
2015年5月オルトヨコハマ
2015年4月 ORE大宮ビル
（JP Morgan、PAG）
（JP Morgan、PAG）
（日本リート匿名組合出資）
（Fortress）
（AXA、三井住友トラスト不動産投資顧問）ジェイリート
五反田大橋インベストメント特定目
日本リート
的会社（日本リート匿名組合出資）
出所: CBRE, Q2 2015
Q2 2015 CBRE Research
© 2015 CBRE, Inc. |
6
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