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2015 年 3 月 31 日
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CBRE が 2016 年までの物流マーケット予測を発表
今後 2 年間で 2～4%程度の賃料の上昇を予想
CBRE（日本本社：東京都千代田区丸の内）は本日、特別レポート「Tokyo Logistics Market Outlook
2015（2015年首都圏物流マーケットアウトルック）」を発表しました。当レポートは、首都圏の大型マ
ルチテナント型物流施設（「LMT」）マーケットの変遷を解説するとともに、首都圏を4つのエリアに分け
て分析、2016年までの空室率と、実質賃料の推定値（共益費含む）を基に指数化した予測をまとめ
たものです。なお、今後は四半期ごとの定期レポート「Japan Industrial & Logistics MarketView」でも、
首都圏のエリア別の実質賃料指数を公表していく予定です。
景気全般の回復に加え、Eコマースの更なる拡大に対する期待を背景に、物流施設に対する注目は
事業会社と投資家のいずれにおいても高まっています。
湾岸部のコアなエリアを対象とする「東京ベイエリア」の物流施設に対する需要は4エリアの中でも特
に高くなっています。供給が限定的であることとも相まって、空室率は低水準を維持しており、空室率
は現在の3％（2014 Q4時点）から、2年後には1％台にまで低下すると予測しています。4エリアの中
で賃料がもっとも高いエリアであるだけに、最近の賃料上昇率は比較的低水準で推移したものの、今
後2年間ではそのペースはやや加速し、2年間で3.8％の上昇を見込んでいます。
東京外かく環状道路に囲まれた「外環道エリア」では、竣工が集中した2014年には空室率は一時大
きく上昇しました。しかし都心近郊であるため需要は底堅く、2014年末時点で空室率は2％まで低下
し、2年後も1%台にとどまると予想されます。賃料が相対的に低い内陸部で供給が多かったため、過
去2年間の賃料の上昇は抑えられていましたが、向こう2年間では4エリアの中で最も高い4.0％の上
昇を予想しています。
東京外環自動車道の外側から環状道路・国道16号線沿線までの「国道16号エリア」では、2008年
からの景気後退期に2年間でストック棟数が2.8倍に急拡大するほど竣工が集中したため、空室率も
一時30％まで上昇しました。しかし震災後の先進的物流施設に対する需要拡大が最も顕著なエリア
で、2012年に空室率は2.8％にまで低下しました。2014年Q4時点では首都圏LMT市場全体の約
60％を占めるボリュームゾーンとなりましたが、依然として需給はタイトな状況が続いています。堅調
な需要を背景に2年後の空室率も3%台を予測しており、競合物件が多い中でも賃料は2.3%の上昇
を達成すると見込まれます。
国道16号線の外側にあり、首都圏中央連絡自動車道（いわゆる「圏央道」）に沿った「圏央道エリア」
は、圏央道の開通区間延伸に伴って2014年から本格的に棟数が増加傾向にある新興エリアといえ
ます。エリアが広いため物件によって稼働状況にもばらつきがあり、他のエリアに比べて新規供給の
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CBRE News Release
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インパクトが空室率の上昇に結び付きやすいという特徴がみられます。今後は、他のエリアに比べて
新規供給が多いため、2年後に空室率は15％に上昇すると予想されますが、足元ではタイトな需給
を背景に賃料は上昇傾向にあり、向こう2年間では2.2％の上昇を見込んでいます。
各エリアの空室率・実質賃料予測の詳細解説は、特別レポート「Tokyo Logistics Market Outlook 2015」を
ご覧ください。
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