conwert erzielt 2015 bestes operatives Ergebnis der

PRESSEINFORMATION | 23.03.2016
conwert erzielt 2015 bestes operatives Ergebnis
der Unternehmensgeschichte
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Umsatzerlöse erhöhten sich um rund 33 % auf 506,4 Mio €
Operative Profitabilität weiter gesteigert: Durchschnittsmieten erhöht,
Leerstandsrate gesunken
Reduktion der operativen Kosten um 4,8 % auf insgesamt 64,4 Mio €
Finanzierungsstruktur stark optimiert – Finanzergebnis um 38,7 %
verbessert
FFO I stieg um 53,6 % auf 53,4 Mio € - das beste Ergebnis der
Unternehmensgeschichte
Ergebnis nach Steuern mit 83,3 Mio €
FFO I Guidance für 2016 bei mehr als 65 Mio €
Wien, 23. März 2016. Die im österreichischen ATX gehandelte conwert
Immobilien Invest SE konnte im Geschäftsjahr 2015 das beste operative
Jahresergebnis seit Unternehmensgründung erzielen. Sowohl die gute
Performance des Vermietungsgeschäfts als auch die starke Verbesserung beim
Finanzergebnis haben neben Wertsteigerungen des Immobilienportfolios
wesentlich zum hervorragenden Jahresabschluss beigetragen.
Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Jahresvergleich um rund 33 % auf 506,4 Mio €
(2014: 381,2 Mio €). Die Umsatzentwicklung spiegelt die Ausrichtung von conwert
auf Wohnimmobilien in A und B Lagen in Metropolregionen in Deutschland und
Österreich und die damit einhergehende Beschleunigung der Veräußerung von
nicht zum Kernbestand zählenden Immobilien wider. Mit der Fokussierung auf
den Kernimmobilienbestand und der damit verbundenen Reduktion der
vermietbaren Mieteinheiten von 30.385 auf 27.494 (-9,5 %) sanken die
Vermietungserlöse 2015 erwartungsgemäß leicht um 4,7 % auf 226,1 Mio € (2014:
237,3 Mio €). Aufgrund der gestiegenen durchschnittlichen Miete pro
Quadratmeter sowie der deutlichen Reduktion des Leerstandes sank der Net
Rental Result (NRR) trotz deutlich verkleinertem Portfolio nur um 1,2 % auf
148,8 Mio €. Die bereinigte NRR-Marge1 als Maß für die operative Effizienz stieg
sogar um 2,2 Prozentpunkte auf 87,2 % (2014: 85,0 %).
Zum Jahresende 2015 betrug die Leerstandsrate nur mehr 6,6 % nach 9,0 % zum
31 Dezember 2014; im Kernbestand lediglich 3,1 %. Sehr positiv hat sich auch die
Durchschnittsmiete im Gesamtportfolio entwickelt. Sie stieg im abgelaufenen
Geschäftsjahr um 2,4 % auf 6,42 €/m²/M. (31.12.2014: 6,27 €/m²/M.). Im
1
Unter Bereinigung der Mieterlöse um weiterverrechenbare Betriebskosten, um eine
Vergleichsbasis zu den deutschen Wohnimmobilien zu erleichtern. Vor Bereinigung betrug die
NRI-Marge 65,8 % (2014: 63,5 %).
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Kernbestand stieg die Durchschnittsmiete auf einer Like-for-Like Basis sogar um
2,6 %.
Die Veräußerungserlöse haben sich gegenüber 2014 mehr als verdoppelt und
betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr 272,6 Mio € (2014: 133,5 Mio €). Durch
die Beschleunigung des Verkaufs von nicht zum Kernbestand gehörenden
Immobilien betrugen die Veräußerungserlöse von nicht zum Kernbestand
zählenden Immobilien im abgelaufenen Geschäftsjahr 235,0 Mio €. Damit konnte
das Ziel von 150 Mio € bis 200 Mio € deutlich übertroffen werden. Der IFRSGewinn aus den Veräußerungen betrug 18,9 Mio € (2014: 11,1 Mio €). Die Marge
ging 2015 gegenüber 2014 um 1,5 Prozentpunkte auf 7,5 % zurück. Der Rückgang
der Marge ist insbesondere auf den höheren Anteil der Verkäufe aus dem
Nichtkernbestand zurückzuführen.
Parallel zur Erhöhung der Umsatzerlöse konnten auch die operativen Kosten
deutlich gesenkt werden. Die Personalkosten sanken im Jahresvergleich um 2,1 %
von 27,2 Mio € auf 26,6 Mio €. und die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
wurden im Geschäftsjahr 2015 um 6,6 % von 40,4 Mio € auf 37,8 Mio € reduziert.
Insgesamt sanken die operativen Kosten um 5,0 % von 67,6 Mio € auf 64,4 Mio €
im Jahr 2015.
2015 waren bei großen Teilen des conwert-Portfolios erhebliche
Wertsteigerungen zu verzeichnen. Das Nettoergebnis aus allen aufgenommenen
Auf- und Abwertungen betrug 66 Mio € nach 13 Mio € im Vorjahr. Dabei
entwickelte sich der Wert der meisten conwert-Immobilienportfolioteile entlang
dieses Trends. Der Wert der Kernimmobilien stieg im Geschäftsjahr 2015 mit
7,5 % von 1,8 Mrd € auf 1,9 Mrd € stark an. Der deutlichste Anstieg war im
Kernportfolio Wohnen Deutschland (+9,6 % auf 1,3 Mrd €) zu verzeichnen. Im
Kernportfolio Wohnen Österreich stieg der Wert um 3,8 % auf 401 Mio €.
Demgegenüber ging vor dem Hintergrund von Verkäufen das
Immobilienvermögen des Nicht-Kernportfolios im Deutschland um 27,3 %, in
Österreich um 17,1 % und in den Übrigen Ländern (Slowakei, Ungarn, Ukraine,
Luxemburg) um 53,2 % zurück. Insgesamt ging daher der Wert des conwertImmobilienportfolios im Jahr 2015 verkaufsbedingt um 4,2 % von 2,8 Mrd € im
Jahr 2014 auf 2,7 Mrd € zurück.
Sehr erfreulich entwickelte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr das
Finanzergebnis. Gemeinsam mit dem operativen Ergebnis und den Erträgen aus
der Neubewertung des Immobilienportfolios trug das Finanzergebnis wesentlich
zur Verbesserung des Unternehmensergebnisses bei. Mit (80,6) Mio € wurde das
Finanzergebnis gegenüber dem Vorjahr (2014: (131,5) Mio €) um 38,7 %
verbessert. Ausschlaggebend für diese positive Entwicklung war der deutlich
Rückgang des nicht cashwirksamen Aufwands aus Derivatgeschäften von
50,6 Mio € auf 16,2 Mio €. Aber auch die cash-wirksamen Zinskosten sanken zum
31. Dezember 2015 aufgrund von Schließung von Zinsswaps auf 2,32 %
(31.12.2014: 4,03 %). conwert konnte mit dieser deutlichen Zinssenkung 2015
eine der wesentlichen strategischen Zielsetzungen erfüllen.
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Vor dem Hintergrund der ausgezeichneten operativen Performance, des stark
verbesserten Finanzergebnisses sowie dem Ergebnis der Neubewertung des
Immobilienportfolios konnte das Konzernergebnis nach Steuer 2015 mit
83,3 Mio € gegenüber (8,9) Mio € im Jahr 2014 deutlich gedreht werden.
Die in der Immobilienbranche wichtige Kennzahl Funds from Operations (FFO)
übertraf deutlich die positiven Erwartungen des Jahres 2015. Die Funds from
Operations vor Verkauf und Einmaleffekten (FFO I) stiegen um 53,6 % auf
53,4 Mio € (2014: 34,8 Mio €). Die Unternehmensguidance lag bei 48 Mio €. Die
hohen Verkaufserlöse führten auch zu einer deutlichen Steigerung des FFO II,
indem auch die Buchgewinne aus Immobilienverkäufen berücksichtigt werden,
auf 64,8 Mio € (2014: 39,0 Mio €).
Der unverwässerte Net Asset Value (NAV) lag zum 31. Dezember 2015 bei
1,4 Mrd € und stieg damit um 7,1 % im Vergleich zu 1,3 Mrd € zum 31. Dezember
2014. Der unverwässerte NAV pro Aktie erhöhte sich von 15,70 € auf 15,72 €. Die
Nettofinanzverbindlichkeiten gingen 2015 deutlich stärker zurück als das
Immobilienvermögen. Daraus resultiert ein Rückgang des Loan-to-Value (LTV) um
4,4 Prozentpunkte auf 49,2 %. unter Berücksichtigung der Wandlung der im
Jänner 2016 ausgelaufenen und fast vollständig gewandelten 5,25 %Wandelschuldverschreibungen.
Das Management beurteilte das Jahresergebnis 2015 sehr positiv und betonte,
den erfolgreichen Weg konsequent fortführen zu wollen. Dr. Wolfgang Beck, CEO
von conwert, hob hervor, „conwert hat im Geschäftsjahr das beste operative
Ergebnis der Unternehmensgeschichte erreicht. Die konsequente Umsetzung der
strategischen Neuausrichtung des conwert-Konzerns hat zu den markanten
Verbesserungen der Ertragskennzahlen im Jahr 2015 geführt. Mit der
Konzentration auf die drei Schwerpunkte, Verbesserung der operativen
Profitabilität, Optimierung der Finanzierungsstruktur und strategische
Fokussierung auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich, haben wir die
richtigen Stellschrauben gesetzt, um conwert auch für die Zukunft weiter
entwickeln zu können.“ CFO Thomas Doll hält fest: “Nach der erfolgreichen
Restrukturierung der Swaps und dem ersten Investmentgrade Rating von S&P für
ein österreichisches Wohnimmobilienunternehmen ist conwert auf sehr gutem
Weg, die Finanzierungskosten weiter zu optimieren.“
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Für das Geschäftsjahr 2016 erwartet das Management von conwert auch weitere
Fortschritte bei der Verbesserung der operativen Performance und der
Fokussierung auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich. Die Guidance
für den FFO I soll nach 53,4 Mio € im Jahr 2015 für 2016 mehr als 65 Mio €
betragen. Nachdem die Fremdkapitalkosten zum 31. Dezember 2015 auf einen
durchschnittlichen Zinssatz von 2,32 % gesenkt werden konnten, erwartet
conwert
für
2016
aufgrund
von
Neuverhandlungen
einzelner
Kreditvereinbarungen eine weitere Senkung der durchschnittlichen
Fremdkapitalkosten. Im Rahmen der Konzentration des Portfolios auf die
Kernmärkte strebt conwert eine weitere Straffung des Portfolios an. Demzufolge
rechnet das Management mit einem Verkaufsvolumen von 300 Mio € bis
350 Mio € an Immobilien im Nicht-Kernbestand für 2016.
Rückfragenhinweis:
conwert Immobilien Invest SE
Dr. Clemens Billek
Leiter Investor Relations – Konzernkommunikation
T +43 / 1 / 521 45-700
E [email protected]
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Erfolgskennzahlen
2015
2014
Änderung
Vermietungserlöse
Mio €
226,1
237,3
-4,7 %
Veräußerungserlöse
Mio €
272,6
133,5
104,2 %
Dienstleistungserlöse
Mio €
7,7
10,5
-26,7 %
Umsatzerlöse
Mio €
506,3
381,2
32,8 %
Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)
Mio €
116,6
109,9
6,1 %
Abschreibungen/übrige außerplanmäßige Wertminderungen
Mio €
(1,2)
(1,3)
4,8 %
Betriebsergebnis (EBIT)
Mio €
181,3
121,6
49,2 %
Funds from Operations I (vor Verkaufsergebnis und
*)
Einmaleffekten)
Mio €
53,4
34,8
53,6 %
Mio €
64,8
39,0
66,0 %
Net Rental Result (NRR)
Mio €
148,8
150,7
-1,2 %
NRR-Marge
%
65,8
63,5
3,7%
Funds from Operations II
Bereinigte NRR-Marge
**)
***)
%
87,2
85,0
2,5 %
Unverwässertes Ergebnis/Aktie
€
0,95
(0,14)
-
Verwässertes Ergebnis/Aktie
€
0,85
(0,14)
-
€
0,64
0,42
51,8 %
*)
FFO I /Aktie
*)
FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien + Aufwendungen des
Verkaufsergebnisses -/+ positives/negatives Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile
Finanzergebnis und sonstige Kosten ohne Berücksichtigung des Anteils am Ergebnis assoziierter Unternehmen
+ Restrukturierungskosten/one-off Kosten
**)
FFO II: FFO I + Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien - Aufwendungen des Verkaufsergebnisses
***)
Marge auf die Netto-Vermietungserlöse (Vermietungserlöse abzüglich weiterverrechenbare Betriebskosten)
Bilanzkennzahlen
31.12.2015
31.12.2014
Änderung
Bilanzsumme
Mio €
2.888,5
2.974,0
-2,9 %
Langfristige Kreditverbindlichkeiten
Mio €
1.028,2
1.120,4
-8,2 %
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
Mio €
246,3
221,3
11,3 %
Eigenkapital
Mio €
1.264,8
1.104,6
14,5 %
Eigenkapitalquote
%
43,8
37,1
17,9 %
Gearing
%
107,3
143,8
-25,4 %
EPRA NAV (unverwässert)/Aktie
€
15,72
15,70
0,1 %
31.12.2015
31.12.2014
Änderung
Immobilienkennzahlen
Mieteinheiten
Anz.
27.494
30.385
-9,5 %
Stellplätze
Anz.
11.386
13.573
-9,0 %
Gesamtnutzfläche
Tsd m²
2.176
2.473,2
-12,0 %
Immobilienvermögen
Mio €
2.692,3
2.810,5
-4,2 %
Leerstandsrate
%
6,6
9,0
-26,7 %
ø Miete
€/m²
6,42
6,27
2,4 %
Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die auf Basis aller zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung
stehenden Informationen getroffen wurden. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden.
conwert weist darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren
von den in dieser Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.
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