Unternehmenspräsentation November 2015

conwert
Unternehmenspräsentation
+ November 2015
conwert ist ein voll integriertes Immobilienunternehmen
mit Schwerpunkt auf
Wohnimmobilien und
Zinshäuser in Österreich und
Deutschland. Dieser Fokus
wird durch ein
Gewerbeimmobilienportfolio
ergänzt. conwert besitzt,
entwickelt, vermietet und
verkauft innerstädtische
Immobilien. Das Geschäftsmodell der conwert basiert
auf drei Säulen: dem Portfolio
Management, der
Entwicklung bzw. dem
Verkauf von Immobilien und
dem ImmobilienDienstleistungsbereich.
conwert setzt bei der
Umsetzung ihrer Ziele auf
eine transparente
Unternehmensstruktur und
eine klare Strategie. Ein für
alle Mitarbeiter des Konzerns
geltender Verhaltenskodex
legt die ethischen Grundsätze
des unternehmerischen
Handelns für die conwertGruppe fest und regelt
den Umgang der Mitarbeiter
untereinander als auch mit
den Stakeholdern.
Inhalt
+
+
+
+
+
Überblick Ergebnis 1-6/2015 & Ausblick
Finanzkennzahlen 1-6/2015
Strategie & Portfolio-Entwicklung
Guidance & Ausblick
Anhang
Überblick Ergebnis
1-6/2015 & Ausblick
+ Überblick Ergebnis 1-6/2015 & Ausblick
conwert: Starkes Halbjahresergebnis
Immobilienaufwendungen
stark verringert
Immobilienaufwendungen um 17,0 % auf 38,9 Mio € gesunken
 NRI-Marge auf 65 % gestiegen (von 61,4 %) – bereinigt1 87,1 % (nach 83,2 %)
Operative Kosten
deutlich gesenkt
 Personalaufwand um 9,3 % auf 12,5 Mio € gesunken
 Sonstige betriebliche Aufwendungen um 17,5 % auf 15,3 Mio € gesenkt
Fortschritt bei der
Reduktion der
Finanzierungskosten
 Gesamter Netto-Finanzaufwand um 55,8 % auf 32,3 Mio € reduziert
 Verringerung der Cash Finanzierungskosten um 14,5 % auf 31,9 Mio €
= EBIT signifikant
verbessert
 Steigerung um 30,5 % auf 61,5 Mio €
= Starke Entwicklung
des Ergebnisses
24,5 Mio € Konzernergebnis nach Steuern – zweitbestes Halbjahresergebnis
 Nur vom Ergebnis 1-6/2007 übertroffen – war jedoch stark durch Bewertungsgewinne beeinflusst
 FFO I von 25,7 Mio € 1-6/2015
1) NRI-Marge (bereinigt): Marge auf die Netto-Vermietungserlöse (Vermietungserlöse abzüglich weiterverrechenbare Betriebskosten)
4
+ Überblick Ergebnis 1-6/2015 & Ausblick
Überblick operative Performance 1-6/2015
Solides Ergebnis – beeinflusst von Portfoliostreamlining
(Mio € außer anders angegeben)
Vermietungserlöse
Operative
Performance
im
Jahresvergleich
Änderung
121,2
-6,4 %
NRI (Nettovermietungserlöse)
74,6
74,4
0,3 %
Like-for-like NKM (pro Monat)
11,1
10,9
1,3 %
davon Wohnen
8,3
8,1
2,7 %
davon Gewerbe
2,8
2,9
-2,8 %
6,2
6,3
-0,6 %
2.363
2.561
-7,7 %
8,9
10,2
-12,8 %
Immobilienvermögen (Mio €)
2.757
2.843
-3,0 %
EPRA NAV/Aktie (€)
15,82
15,23
3,9 %
25,7
15,4
66,9 %
Gesamtnutzfläche (Tsd m²)
Shareholder
Value
1-6/2014
113,5
Verkehrswertrendite (%)
Immobilienportfolio
1-6/2015
Leerstandsrate (%)
FFO I1)
1) FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien + Aufwendungen des Verkaufsergebnisses -/+ positives/negatives
Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten + Restrukturierungskosten
5
+ Überblick Ergebnis 1-6/2015 & Ausblick
conwert auf bestem Weg, die Ziele für 2015 zu erreichen
FFO I auf
Rekordniveau
Guidance und Konsens-Schätzungen deutlich übertroffen
Beschleunigung des
Verkaufs von
Gewerbeimmobilien
Verkauf von zumindest 150 Mio € Gewerbeimmobilien für 2015 geplant
Leerstandsreduktion
2015 unter 8 %
Reduktion der
Finanzierungskosten
Erhöhung der Guidance auf ˃48 Mio € für 2015 und ˃60 Mio € für 2016¹
Mindestens dieses Niveau für 2016 erwartet
Weitere Reduktion auf 3,75 % im Jahr 2015 geplant – ohne
Refinanzierungsprogramm
Zusätzlich weiteres Potenzial von 100bps+ durch initiiertes Programm zur
Optimierung der Refinanzierung
1) Unter Annahme Abschluss Refinanzierungsprogramm 2015.
6
Finanzkennzahlen
1-6/2015
+ Finanzkennzahlen 1-6/2015
Überblick Gewinn- und Verlustrechnung 1-6/2015
Spiegelt operativen Fokus
(Mio € außer anders angegeben)
1-6/2015
1-6/2014
Änderung
113,5
121,2
-6,4 %
Nettoveräußerungserlöse
5,7
5,8
-1,5 %
Umsatzerlöse Dienstleistungen
3,7
4,5
-19,4 %
59,2
54,9
7,8 %
3,0
(7,1)
N.M.
61,5
47,1
30,5 %
(32,3)
(73,1)
-55,8 %
Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT)
29,2
(26,0)
N.M.
Ergebnis nach Steuern
24,5
(23,1)
N.M.
Konzernergebnis nach Minderheitsanteilen
23,0
(25,0)
N.M.
Nachhaltiger FFO I1) (exkl. Verkäufe)
25,7
15,4
66,9 %
Cash Profit2)
25,7
16,2
58,6 %
Net rental income (NRI)
74,6
74,4
0,3 %
NRI-Marge (%)
65,8
61,4
7,1 %
NRI-Marge (bereinigt) (%)3)
87,1
83,2
4,7 %
Vermietungserlöse
Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen und
Bewertungsergebnis (EBITDA)
Nettobewertungsergebnis
Betriebsergebnis (EBIT)
Finanzergebnis
Anmerkung
Einfluss des Verkaufsprogramms
EBITDA leicht erhöht trotz
Rückgang der Erlöse durch Kostensenkungsprogramm in Q1 und Q2
Geringere Cash-finanzierungskosten – und etwas höhere
Zinslandschaft – dadurch auch
positive non-cash Auswirkungen
auf Swaps im 1. Halbjahr
Sehr starkes Ergebnis für Q2
Deutliches Wachstum durch
starkes operatives Ergebnis und
geringere Finanzierungskosten
NRI-Marge weiter verbessert
1) FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien + Aufwendungen des Verkaufsergebnisses -/+ positives/negatives
Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten ohne Berücksichtigung des Anteils am Ergebnis assozierter Unternehmen +
Restrukturierungskosten/one-off Kosten
2) Cash Profit: FFO I + Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien – Aufwendungen des Verkaufsergebnisses – liquiditätswirksame Steuern
3) NRI-Marge (bereinigt): Marge auf die Netto-Vermietungserlöse (Vermietungserlöse abzüglich weiterverrechenbare Betriebskosten)
8
+ Finanzkennzahlen 1-6/2015
FFO-Entwicklung im Detail
(€ mn)
1-6/2015
1-6/2014
1-6/2013
EBT
29,2
(26,0)
29,6
Abzug Differenz zw. Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien
(5,7)
(5,8)
(15,0)
Operativer Aufwand Verkaufsergebnis
2,5
2,6
5,7
Abzug Immobilien-Bewertungsergebnis
(3,0)
7,1
1,0
Abschreibungen und Bewertungsanpassungen
0,6
0,6
0,5
Unbare Teile des Finanzergebnisses und andere unbare Kosten
0,5
36,9
(4,0)
Einmaleffekte
1,7
-
-
25,7
15,4
17,8
5,7
5,8
15,0
Operativer Aufwand Verkaufsergebnis
(2,5)
(2,6)
(5,7)
FFO II2) (inkl. Verkäufe)
29,0
18,7
27,1
FFO II2) (inkl. Verkäufe) exkl. Cash Taxes / Cash Profit
25,7
16,2
21,6
FFO I1) (exkl. Verkäufe)
Differenz zw. Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien
1) FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien + Aufwendungen des Verkaufsergebnisses -/+ positives/negatives
Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten ohne Berücksichtigung des Anteils am Ergebnis assozierter Unternehmen +
Restrukturierungskosten/one-off Kosten
2) FFO II: FFO I + Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien – Aufwendungen des Verkaufsergebnisses
9
+ Finanzkennzahlen 1-6/2015
Bilanzstruktur zum 30. Juni 2015
LTV-Quote weiter verbessert
Aktiva (Mio €)
Passiva (Mio €)
2.926
169
2.757
30.06.2015
Immobilienvermögen
2.974
164
2.926
260
2.974
288
1.511
1.581
1.115
1.105
30.06.2015
31.12.2014
2.810
31.12.2014
Andere
Eigenkapital
Finanzschulden
Sonst. Verbindl.
Bilanzkennzahlen
30.06.2015
31.12.2014
Loan-to-value (LTV) inkl. liquide Mittel
51,8 %
53,6 %
Loan-to-value (LTV) (Wandelanleihen im Geld als Eigenkapital)
45,4 %
47,5 %
Eigenkapitalquote
39,5 %
37,1 %
Eigenkapitalquote (Wandelanleihen im Geld als Eigenkapital)
45,5 %
43,0 %
Ziel 2015
≤50 %
-
10
+ Finanzkennzahlen 1-6/2015
NAV Zusammensetzung zum 30. Juni 2015
NAV/Aktie leicht verbessert
(€ außer anders angegeben)
30.06.2015
31.12.2014
Eigenkapital (ohne Minderheiten)
1.095 Mio €
1.045 Mio €
4,7 %
83.783
82.783
1,2 %
Eigenkapital pro Aktie
13,06
12,63
3,4 %
Stille Reserven
Sell-Immobilien/Aktie
0,31
0,33
-6,1 %
Zeitwert Finanzinstrumente/Aktie1)
1,04
1,38
-24,6 %
Langfristiger Mieterfinanzierungsbeitrag/Aktie
0,12
0,12
-
Latente Steuern/Aktie
1,29
1,24
4,0 %
NAV/Aktie
15,82
15,70
0,8 %
Abschlag auf aktuellen Kurs2)
17,6 %
16,9 %
4,1 %
Anzahl der Aktien (in Tsd Stück)
1) Bruttobetrag. In der EPRA NAV/Aktie-Kalkulation werden 25 % Körperschaftssteuer vom Zeitwert der Finanzinstrumente abgezogen und bei den latenten Steuern hinzugezählt
2) 13,04 € zum 30. Oktober 2015
Änderung
11
+ Finanzkennzahlen 1-6/2015
Finanzergebnis 1-6/2015
Signifikante Verbesserung durch Zinslandschaftentwicklung auf ineffektive Swaps
(Mio €)
Cashkosten Hypothekarkredite, Wandelschuldverschreibungen und Unternehmensanleihe
Unbare Zuschreibungen für
Wandelschuldverschreibungen und Rückkauf von
Wandelschuldverschreibungen
Finanzergebnis nach Zuschreibungen
∆ Wert Derivate und Cashflow Hedge Auflösung
IFRS-Cashkosten
Ergebnis Associates, an conwert gezahlte Zinsen und
Sonstige
Finanzergebnis
1-6/2015
1-6/2014
(31,9)
(37,3)
(1,1)
(3,0)
(33,0)
(39,3)
0,8
(31,9)
(1,6)
(1,9)
1,5
(0,1)
(32,3)
(73,1)
Kommentar
14,5 % geringere Cash-Kosten –
Reduktion aufgrund niedriger
Finanzverbindlichkeiten und
geringerer Zinssätze
Steigender Zinslandschaft führte
im 1. Halbjahr 2015 zu
ausgeglichenem
non-cash Effekt
Ergebnis gegenüber Q2 2014
stark verbessert
12
Strategie &
Portfolio-Entwicklung
+ Strategie & Portfolio-Entwicklung
Strategische Prioritäten
Überblick
1
Strategische
Fokussierung des
Portfolios
+
2
Steigerung der
Profitabilität und
Effizienz im operativen
Geschäft
+
3
=
+ Laufende Entwicklung zu einem reinen Wohnimmobilien-Player
+ Fokus auf conwert-Kernmärkte in Deutschland und Österreich
+ Verkauf von Immobilien außerhalb der Kernmärkte
 Kein Firesale, um vollen Portfoliowert außerhalb der Kernmärkte
zu realisieren
+ Weitere Reduktion des Leerstands – nachweisbarer Track Record in den
vergangenen 5 Jahren
+ Realisierung des Mietsteigerungspotenzials und Steigerung der NRI-Marge
+ Weitere Effizienzsteigerungsmaßnahmen, um die Personal- und sonstigen
betrieblichen Kosten weiter zu senken
Stärkung und
Bereinigung der
Finanzierungsstruktur
+ Einsatz der Verkaufserlöse zur weiteren Reduktion der Zinsbelastung
+ Beendigung von Swaps sowie Bereinigung der Struktur der
Finanzverbindlichkeiten
+ Deutliche Reduktion der durchschnittlichen Zinskosten geplant
Starkes Kapitalmarktprofil
+ Attraktives Dividendenpotenzial
+ Dividende von 60 % des FFO I geplant
+ Abbau des Bewertungsabschlags auf NAV-Basis für Aktie
14
+ Strategie & Portfolio-Entwicklung
❶ Fokussierung auf starke und stabile Metropolregionen
Portfolio von conwert-Kernregionen auf einen Blick
Nachhaltiges 2,8 Mrd € Immobilienportfolio mit 29.900 Einheiten, primär in Österreich und Deutschland
Potsdam
+
+
+
+
+
+
Berlin
Nutzfläche: 119.395 m²
Verkehrswert: 189,9 Mio €
NKM-Rendite: 5,3 %
Anteil am Gesamtportfolio: 5,1 %1)
Wohnen: 1.671 Einheiten / 119.395 m²
Gewerbe: - Einheiten / - m²
+
+
+
+
+
+
Dresden
Kern-NRW
+
+
+
+
+
+
Nutzfläche: 207.219 m²
Verkehrswert: 148,4 Mio €
NKM-Rendite: 7,9 %
Anteil am Gesamtportfolio: 8,8 %1)
Wohnen: 2.973 Einheiten / 197.171 m²
Gewerbe: 77 Einheiten / 10.048 m²
Nutzfläche: 324.536 m²
Verkehrswert: 259,9 Mio €
NKM-Rendite: 7,7 %
Anteil am Gesamtportfolio: 13,7 %1)
Wohnen: 4.568 Einheiten / 305.936 m²
Gewerbe: 62 Einheiten / 18.600 m²
Kernmärkte (Immobilienportfolio > 20 Mio €)
Regionale Märkte (Immobilienportfolio < 20 Mio €)
+
+
+
+
+
+
D
CZ
SK
Leipzig
+
+
+
+
+
+
Nutzfläche: 319.035 m²
Verkehrswert: 401,0 Mio €
NKM-Rendite: 5,8 %
Anteil am Gesamtportfolio: 13,5 %1)
Wohnen: 4.761 Einheiten / 308.276 m²
Gewerbe: 65 Einheiten / 10.759 m²
A
HU
Nutzfläche: 47.100 m²
Verkehrswert: 46,0 Mio €
NKM-Rendite: 7,1 %
Anteil am Gesamtportfolio: 2,0 %1)
Wohnen: 581 Einheiten / 38,325 m²
Gewerbe: 57 Einheiten / 8.775 m²
Wien
+
+
+
+
+
+
Nutzfläche: 323.631 m²
Verkehrswert: 625,3 Mio €
NKM-Rendite: 4,4 %
Anteil am Gesamtportfolio: 13,7 %1)
Wohnen: 2.482 Einheiten / 190.362 m²
Gewerbe: 752 Einheiten / 132.270 m²
Großteil der Immobilien in SK sowie CZ-Portfolio in Q4 2014 verkauft – Closing für CZ-Portfolio in 2015 erwartet
1) basierend auf m²
15
+ Strategie & Portfolio-Entwicklung
❶ Stabiles Portfolio
conwert Portfolio-Statistik auf einen Blick
Baujahr
(in % der vermietbaren Fläche)
Zahl der Geschoße
(in % der vermietbaren Fläche) 2)
DE
Gesamt3)
34 %
32 %
33 %
1921-1946
3%
10 %
9%
1947-1959
1%
8%
6%
1960-1979
16 %
28 %
26 %
1980-1989
6%
3%
4%
1990-1999
17 %
14 %
14 %
ab 2000
23 %
4%
9%
bis 1920
83%
58%
59%
37%
36%
17%
0%
< 4 Geschoße
4-6 Geschoße
AT
ø NKM/m²
(in % der vermieteten Fläche)
DE
5%
5%
> 6 Geschoße
3)
Gesamt3)
Gesamt
AT
DE
Gesamt3)
< 3,00 €
13 %
-
1%
3,01 € - 4,00 €
10 %
1%
2%
4,01 € - 5,00 €
15 %
38 %
36 %
5,01 € - 6,00 €
20 %
37 %
35 %
6,01 € - 7,00 €
19 %
17 %
18 %
> 7,00 €
23 %
7%
8%
1)
2)
3)
AT
Quelle: CBRE-Analyse, März 2015
Zahlen für AT sind Schätzungen
Gesamt = exkl. übrige Länder
Durchschnittliche Größe der Einheiten
(in % der vermieteten Fläche)
54% 52%
36%
29% 28% 28%
ø Größe d. Einheiten AT: 70 m²
ø Größe d. Einheiten DE: 65 m²
ø Größe d. Einheiten SK: 71 m²
ø Größe d. Einheiten HU: 86 m²
18%
13% 14%
4% 5%
0% 1% 1%
< 40 m²
17%
40-60 m²
61-80 m²
AT
DE
81-100 m²
> 100 m²
3)
Gesamt
Gesamt3)
16
+ Strategie & Portfolio-Entwicklung
❶ Starke Fundamentaldaten in Kernmärkten
Langfristig positives Momentum wesentlicher wirtschaftlicher Indikatoren
Berlin
3,42
1,0 % 
11,1 %
(36,9) % 
105.149
29,8 % 
conwertExposure
in % des
Portfolios2)
13,5 %
Leipzig
0,53
6,6 % 
10,2 %
(45,5) % 
15.524
33,8 % 
13,7 %
Potsdam
0,16
10,8 % 
7,3 %
(40,7) % 
5.571
26,7 % 
5,1 %
17,57
0,2 % 
8,2 %
(24,4) % 
586.674
20,3 % 
17,4 %
Dresden
0,53
8,9 % 
8,4 %
(41,7) % 
15.720
2,2 % 
2,0 %
Wien
1,75
8,2 % 
9,3 %3)
(5,1) % 
72.100
16,6 % 
13,7 %
Bevölkerung
(in Mio)
NRW
1)
Änderung
seit 2004
Arbeitslosigkeit1)
Änderung
seit 2004
Nominales
BIP1)
(in € Mio)
Durchschnittl.
Miete3)
(in €)
Großstadtgebiete in Deutschland mit stabiler Entwicklung im
vergangenen Jahrzehnt
+ Bevölkerung hat sich nicht nur stabilisiert, sondern wächst in den
conwert-Kernmärkten
+ Die Berliner Bevölkerung wächst seit 2011 jährlich um 1,5 %
+ Großstadtgebiete in Deutschland bleiben mit hoher Wahrscheinlichkeit
das wirtschaftliche Rückgrat des Landes
+ Wien zeigt ähnlich positives Momentum
1)
2)
3)
4)
Änderung
seit 2004
Änderung
seit 2004
Berlin
8,29
38,2 % 
Leipzig
5,50
3,8 % 
Potsdam
8,50
41,7 % 
Dresden
6,77
22,0 % 
Wien
9,12
32,2 % 
basierend auf Daten von Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Bundesagentur für Arbeit, Statistik Austria, Bevölkerung: 2004-2013, Arbeitslosigkeit 2004-2014, Nominales BIP 2004-2012
basierend auf m² (30. Juni 2015)
Arbeitslosigkeit Wien betr. 2004-2013
basierend auf Daten von: CBRE empirica, Statistik Austria, BulwinGesa, Vergleich von 2013 mit 2004
17
+ Portfolio – Überblick & Entwicklung
Ausblick auf Portfolioentwicklung
Entwicklung zum Wohnimmobilienkonzern
30.06.20151)
Nutzungsart2)
Segmente
3,2 %
Übrige Länder
Ausblick Anfang 20161)
Langfristiges Ziel1)
12,5 %
20,0 %
22,2 %
Österreich
Österreich
Österreich
74,6 %
Deutschland
80,0 %
87,5 %
Deutschland
Deutschland
20,0 %
24,8 %
Gewerbe
Gewerbe
75,2 %
Wohnen
80,0 %
Wohnen
100 %
Wohnen
Reallokation des Kapitals aus Gewerbeverkäufen in ausgewählte Zukäufe
von Wohnimmobilien in Deutschland
1)
2)
basierend auf m²
nach überwiegender Nutzung der Fläche
18
+ Strategie & Portfolio-Entwicklung
❷ Steigerung der Profitabilität und operativen Effizienz
Operative Wachstumstreiber für FFO und nachhaltige Wertschöpfung
i
ii
iii
Strategisches
Portfoliomanagement
+ Management-Fokus auf conwert-Kernregionen
+ Neue IT-Plattform zur Bestandsverwaltung soll Anfang 2016 zur
Verbesserung der Effizienz implementiert werden
Asset Management
Optimierung
+ Operative Bottom-up-Planung und Kostenkontrolle
+ Adäquate Instandhaltungsaufwendungen und Investitionen
entsprechend den lokalen Gegebenheiten in den
Jahren 2015 & 2016
Property Management
Strategie
+ Reduktion der operativen Kosten durch Fokus auf ausgewählte
Mandate und Kernregionen
+ Einsparungen iHv 3,0 Mio € erwartet
 Getrieben durch betriebliche Rationalisierung und weitere
Konzentration des Dienstleistungsbereichs
19
+ Strategie & Portfolio-Entwicklung
❷ NRI-Potential des aktuellen Portfolios1)
Wiedervermietungs- und Leerstandspotenzial des Portfolios
Anteil am
Portfolio nach
Immobilienvermögen²)
Ist-Miete
2014 (Mio €)
Wiedervermietungspotenzial
(Mio €)
Wien
22,8 %
28,4
1,4
4,9
2,5
8,8
Andere
10,4 %
19,3
-
-
2,7
14,0
Österreich (gesamt)
33,2 %
47,7
1,4
2,9
5,2
10,9
Berlin
14,7 %
23,7
3,2
13,5
1,1
4,6
Leipzig
9,5 %
19,7
0,7
3,6
1,0
5,1
Potsdam
6,9 %
9,7
0,4
4,1
0,3
3,1
Dresden
1,7 %
3,3
0,2
6,1
0,2
6,1
NRW3)
14,9 %
14,3
1,6
11,2
2,3
16,1
Andere
20,9 %
50,7
2,7
5,3
3,3
6,5
Deutschland (gesamt)
63,8 %
121,4
8,8
7,2
8,2
6,8
Deutschland / Österreich
97,0 %
169,1
10,2
6,0
13,4
7,9
110000
1)
2)
3)
Leerstandspotenzial
(Mio €)
Differenz
(%)
Differenz
(%)
CBRE Studie vom März 2015
zum 30. Juni 2015
hauptsächlich durch Immobilien in Wuppertal und Siegen
20
+ Strategie & Portfolio-Entwicklung
❷ Erfolgsbilanz bei der Leerstandsreduktion
Verbesserung beim Leerstand – Like-for-Like Portfolio1)
Wien2)
Wien (nur Wohnen)2)
Leipzig
3,0 %3)
3,0 %3)
7,1 %3)
14,2 %
10,7 %
11,1 %
6,9 %
Q2 2012
Q2 2013
Q2 2014
8,5 %
8,1 %
8,2 %
5,0 %
Q2 2015
Q2 2012
Q2 2013
4,8 %
3,8 %
Q2 2014
Q2 2015
Q2 2012
1)
2)
3)
4)
8,4 %
4,1 %
Q2 2013
3,4 %
3,0 %
Q2 2014
Q2 2015
Q2 2014
Q2 2015
2,2 %3)
1,8 %3)
5,4 %
Q2 2013
4,5 %
Potsdam
Dresden4)
Berlin
Q2 2012
5,3 %
Q2 2012
d.h. ohne KWG-, GE- und Berlin-Portfolioankäufe
Wien exkl. ECO
CBRE empirica-Leerstandindex; Wien: Schätzungen von EHL und BUWOG
Dresden exkl. Projekte
7,1 %
1,6 %3)
7,4 %
Q2 2013
Q2 2014
3,6 %
1,9 %
1,9 %
1,4 %
1,8 %
Q2 2015
Q2 2012
Q2 2013
Q2 2014
Q2 2015
Durchschnittliche Leerstandsrate (Markt)
21
+ Strategie & Portfolio-Entwicklung
❷ Erfolgsbilanz bei Hebung des Wiedervermietungspotenzials
Verbesserung der Durchschnittsmieten – Like-for-Like-Portfolio1)
Wien (nur Wohnen)2)
Wien2)
Leipzig
9,12
9,12 €/m²3)
6,43
Q1 2012
6,70
Q1 2013
6,72
Q1 2014
7,00
Q1 2015
5,54
5,71
Q2 2012
Q2 2013
Q2 2014
Q2 2015
6,56
6,76
Q2 2012
Q2 2013
Q2 2014
4,96
5,12
5,33
Q2 2012
Q2 2013
Q2 2014
Q2 2015
6,77 €/m²3)
8,50 €/m²3)
5,42
5,80
5,97
6,58
6,49
6,69
6,92
5,71
Q2 2012
Q2 2013
Q2 2014
Q2 2015
Q2 2012
Q2 2013
Q2 2014
Q2 2015
6,79
Q2 2015
4,78
Potsdam
8,29 €/m²3)
6,48
5,50 €/m²3)
6,05
5,81
Dresden4)
Berlin
1)
2)
3)
4)
€/m²3)
d.h. ohne KWG-, GE- und Berlin-Portfolioankäufe – in €/m²
Wien exkl. ECO
basierend auf Daten von: CBRE empirica, Statistik Austria, BulwinGesa
Dresden exkl. Projekte
Durchschnittsmiete (Markt)
22
+ Strategie & Portfolio-Entwicklung
❸ Maßnahmen zur Optimierung der Finanzierungskosten
fördert FFO-Wachstum
Maßnahmen
Ausführung der
Maßnahmen
Auswirkung auf
Cash-Finanzierungskosten
2015
Schuldenrückkauf
Rückkauf von 34,8 Mio € der
5,25 %-Wandelschuldverschreibungen
Q4 2014

impliziert ca. 2 bps
Auflösung von Swaps
Selektiver Rückkauf von Swaps mit
niedriger verbleibender Laufzeit mit
Nominale iHv ca. 110 Mio €
Q4 2014

ca. 20 bps
Anpassung des StrikePreises von
Swaps 2014
Anpassung des Strike-Preises für
Swaps mit einem Nominale von
23 Mio €
Q4 2014

ca. 3 bps
Anpassung des Strike-Preises von
Swaps 2015
Anpassung des Strike-Preises für
Swaps mit einem Nominale von
165 Mio €
Q1 2015

ca. 15 bps
Auflösung der restlichen Swaps
Kündigung verbliebener SwapVolumina und/oder Anpassung des
Strike-Preises
Umschuldung
Restrukturierung der bestehenden
Schulden
3,91 % Durchschnitt mit Q2 2015
Q3 2015 –
Q4 2016
Q3 2015
()
ca. 130 bps
()
Abhängig von Verhandlungen
mit Banken, Rating-Ergebnis
und Markt
+ Auflösung aller Swaps soll Fremdkapitalkosten auf das Level der Peers bringen
23
Guidance & Ausblick
+ Guidance & Ausblick
conwert-FFO-Guidance für 2015 und 2016
Geschäftsausblick für starkes Wachstum des FFO I
(in Mio €)
2016e
60+¹
2015e
2014
48+
34,8
2014
NRI-Potenzial
Personalaufwand
Sonstiges
Anmerkungen
Reduzierte
Zinskosten
Zusätzliche
operative &
finanzielle
Effizienz
2015e
Personalaufwand
Reduzierte
Zinskosten
Sonstiges
Zusätzliche
operative &
finanzielle
Effizienz
2016e
+ Hebung des NRI-Potenzials durch effizienteres Asset- und Property Management
+ Implementierung einer neuen Bestandsmanagement-Plattform im Jahr 2015
+ Signifikante Erhöhung der Guidance für 2015 und 2016 aufgrund erwarteter Einsparungen im
Finanzergebnis sowie guter Fortschritte in der Steigerung der operativen Effizienz
Anmerkung: Sonstige beinhaltet vor allem Mietengang durch Verringerung der vermietbaren Fläche
1) Unter Annahme Abschluss Refinanzierungsprogramm 2015
25
+ Guidance & Ausblick
Guidance 2015 und 2016
FFO Guidance signifikant erhöht
1-6/2015
Nachhaltiger FFO I1)
(exkl. Verkäufe) – deutlich erhöht
25,7 Mio €
alte FFO I-Guidance
NRI – etwas niedriger durch raschere
Fortschritte beim PortfolioStreamlining
Verkaufserlöse
> 48 Mio € +20 %
~40 Mio €
74,6 Mio €
alte NRI-Guidance
LTV
2015e
145-150 Mio € ~(5) %
~155 Mio €
2016e
> 60 Mio €² +20 %
> 50 Mio €
145-150 Mio € ~(5) %
~155 Mio €
51,8 %
≤50 %
(exkl. potenzielle
Refinanzierung)
≤50 %
(exkl. potenzielle
Refinanzierung)
92.5 Mio €
(davon 57,6 Mio €
Gewerbeverkäufe)
150-200 Mio €
Gewerbe-Verkäufe
150-200 Mio €
Gewerbe-Verkäufe
1) FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien + Aufwendungen des Verkaufsergebnisses -/+ positives/negatives
Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten + Restrukturierungskosten/one-off Kosten
2) Unter Annahme Abschluss Refinanzierungsprogramm 2015
26
Anhang
+ Anhang
conwert auf einen Blick
Langfristige Entwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich
Überblick
+ conwert ist einer der größten Bewirtschafter
und Entwickler von Wohnimmobilien in
Deutschland und Österreich
+ Der Bestand an Wohnimmobilien umfasst
ca. 26.800 Einheiten mit einer Nutzfläche von
1,8 Mio m²
+ Darüber hinaus hält conwert ca. 3.100
Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von
0,6 Mio m²
+ Bis zum Jahresanfang 2016 soll sowohl der
Anteil der Wohnimmobilien als auch der Anteil
des deutschen Bestands auf jeweils 80 %
gesteigert werden1)
+ Das Geschäftsmodell basiert vorwiegend auf
der Bewirtschaftung und Entwicklung von
Wohnimmobilien und wird ergänzt durch die
Erbringung von Immobiliendienstleistungen für
Dritte
1)
2)
basierend auf m²
annualisierte Vermietungserlöse 1-6/2015
Kernmärkte von conwert
Berlin
Potsdam
Dresden
Kern-NRW
D
CZ
SK
A
Leipzig
HU
Wien
Kernmärkte (Immobilienportfolio > 20 Mio €)
Regionale Märkte (Immobilienportfolio < 20 Mio €)
Fortgeschrittene Verkaufsverhandlungen zu regionalen Portfolios
+ Portfoliowert: 2,8 Mrd € (30. Juni 2015)
+ Vermietungserlöse2): rund 227 Mio €
+ LTV: 51,8 % (30. Juni 2015)
28
+ Anhang
Konservative Finanzierungsstruktur von conwert
Niedriges Prolongationsvolumen in den kommenden Jahren
+ Cash-effektiver Zinssatz von ca. 3,91 % nach Hedging –
soll zukünftig deutlich gesenkt werden
+ Ca. 6,8 Jahre durchschnittliche Laufzeit aller Kredite
inkl. Wandelschuldverschreibungen
+ Breite und langfristige Streuung der
Fremdkapitalverbindlichkeiten (Finanzierungen bei
56 Finanzinstitutionen)
+ Ca. 84,0 % der Fremdkapitalverbindlichkeiten gegen
Zinsanstieg abgesichert
+ LTV gegenwärtig bei 51,8 % (LTV mit Wandelanleihen im
Geld als Eigenkapital 45,5 %)
Finanzverbindlichkeiten (Mio €)
HoldCo
Schulden
1.525
241
257
Hypothekarisch
besicherte
Darlehen
378
649
Fremdkapitalanteil der Wandelschuldverschreibungen und Anleihe
39 Banken
Bandbreite: < 20 Mio €
11 Banken
Bandbreite: 20-50 Mio €
6 Banken
Bandbreite: > 50 Mio €
30.06.2015
7-Jahres-Prolongationsprofil (Mio €)
255,2
100,2
Strikepreis:
10,71 €
214,6
65,0
80,0
155,0
149,6
140,6
59,1
20,7
72,3
67,4
2015
Strikepreis:
11,27 €1)
2016
2017
Hypothekar. besicherte Darlehen
1) Zum 25. August 2015 – Benachrichtigungszeitraum für Put-Option endete im August 2015
2018
Anleihe
2019
2020
2021
Wandelschuldverschreibungen
29
+ Anhang
Cash-Kosten für Fremdkapitalverbindlichkeiten 1-6/2015
(Mio €)
ø Volumen
Zinsrate
1-6/2015
Anmerkung
Wandelschuldverschreibungen
HoldCo
Schulden
Wandelschuldverschreibung II
100,2
5,25 %
2,6
Wandelschuldverschreibung III
80,0
4,50 %
1,8
65,0
5,75 %
1,9
Unternehmensanleihe
Hypothekarisch
besicherte
Darlehen
Fix verzinsliche Darlehen
Variabel verzinst, aber durch
Hedges abgesichert
Variabel verzinst, nicht durch
Hedges abgesichert
Cash-Kosten
315,1
ND
603,7
ND
395,9
ND
25,6
Rückkauf von 34,8 Mio €
in Q4 2014 – 1,8 Mio €
Zinseinsparungen 2015
Erhebliches zukünftiges
Einsparungspotenzial aus
Auflösung einer
ausgewählten Anzahl von
Swaps, Anpassung des
Strikepreises und
Restrukturierung von
Darlehen
31,9
30
+ Anhang
Bewertung der conwert-Aktie
Nach wie vor signifikanter Abschlag zum NAV
Entwicklung des Aktienkurses
Analystenbewertungen
17
8 Analysten insgesamt
16
15,82 €/Aktie
5
15
14
13
3
Trotz Outperformance des ATX Abschlag
auf NAV viel höher als bei Peers im
Segment Wohnen
Deutlicher
Abschlag
auf NAV
12
Buy
Hold
11,11 €/Aktie
11
10
Bank
Empfehlung
Ziel
Baader/Helvea
Buy
13,50
Deutsche Bank
Hold
13,00
Erste Group
Accumulate
13,50
HSBC
Buy
14,20
Kepler Cheuvreux
Buy
13,50
Oddo Seydler
Neutral
13,30
RCB
Hold
12,30
SRC Research
Buy
14,00
EPRA NAV
15,82 €
9
Durchschnittliches Kursziel
13,41 €
8
Aktueller Kurs1)
13,04 €
7
Ausstehende Aktien
Eigene Aktien
conwert
ATX
NAV conwert
Eigene Aktien in % aller conwert-Aktien
83,78 Mio
1,58 Mio
1,8 %
1) zum 30. Oktober 2015
31
+ Anhang
Portfolio nach Region
Detaillierter Überblick zum 30. Juni 2015
Österreich
Wohnen
Anzahl der Mieteinheiten
Übrige Länder1)
Deutschland
Gewerbe
Wohnen
Gewerbe
Wohnen
Gesamt
conwert
Gruppe
Gesamt
Gewerbe
Wohnen
Gewerbe
2.576
1.870
23.846
785
367
452
26.789
3.107
29.896
Anzahl der PKW-Stellplätze
807
3.466
5.665
1.628
191
583
6.663
5.677
12.340
Gesamtnutzfläche (in Tsd m²)2
199
326
1.551
212
27
48
1.777
586
2.363
Leerstand
4,2 %
13,5 %
7,6 %
8,6 %
27,7 %
30,2 %
7,5 %
13,1 %
8,9 %
Davon strategischer Leerstand
0,5 %
4,3 %
1,0 %
2,2 %
6,3 %
0,6 %
1,0 %
3,2 %
1,5 %
-22,2 %
-11,8 %
-11,6 %
-14,9 %
3,7 %
-16,6 %
-12,8 %
-10,9 %
-12,7 %
4,1 %
5,7 %
6,9 %
6,5 %
5,8 %
7,5 %
6,3 %
6,1 %
6,2 %
Veränderung ggü. 1-6/2014
-2,9 %
0,9 %
-1,0 %
-5,2 %
2,1 %
16,9 %
-0,9 %
-0,5 %
-0,6 %
Immobilienvermögen (Mio €)
353,2
561,2
1.448,3
311,7
27,3
55,4
1.828,8
928,2
2.757,1
6,05
8,66
5,60
8,48
6,31
9,45
5,66
8,64
6,37
Veränderung ggü. 1-6/2014
Rendite
Durchschnittsmiete (€/m²)
1) Tschechische Republik, Slowakei, Ungarn, Ukraine, Luxemburg
2) ohne PKW-Stellplätze
32
+ Anhang
Erfolgsbilanz – Sechstes Jahr in Folge mit Leerstandsreduktion
Verbesserung im Vergleich zu 2014
30.06.
2015
30.06.
2014
Veränderung
Leerstand
Entwicklung
Auslastung
% des
Portfolios1)
10,0 %
11,6 %
-13,8 %

22,2 %
Wien
6,1 %
9,0 %
-32,2 %

13,7 %
Deutschland
7,7 %
8,8 %
-12,5 %

74,6 %
Berlin
2,5 %
3,6 %
-30,6 %

13,5 %
Leipzig
4,5 %
5,3 %
-15,1 %

13,7 %
Potsdam
1,8 %
1,4 %
28,6 %

5,1 %
Dresden
3,8 %
8,4 %
-54,8 %

2,0 %
Kern-NRW
10,1 %
12,4 %
-18,5 %

8,8 %
Übrige Länder
29,3 %
32,2 %
-9,0 %

3,2 %
8,9 %
10,2 %
-12,7 %

100,0 %
15,7 %
17,7 %
-11,3 %

12,0 %
Österreich
conwert
Gruppe
davon ECO
Anmerkung
Starke Entwicklung in Österreich
und Deutschland nicht zuletzt
durch erfolgreiche Leerstandsreduktion bei Gewerbe
Starke Entwicklung in günstigem
wirtschaftlichen Umfeld in der
Region
Reduktion der KWG- und GELeerstandsrate in NRW zeigt sich
bereits
Erstmals unter 9 % - deutliche
Verbesserung Quartal auf
Quartal
1) basierend auf m²
33
Disclaimer
Diese Präsentation enthält verschiedene
Prognosen und Erwartungen sowie
Aussagen, die die zukünftige Entwicklung
der conwert Gruppe betreffen. Diese
Aussagen beruhen auf Annahmen und
Schätzungen und können mit bekannten
und unbekannten Risiken und
Ungewissheiten verbunden sein. Die
tatsächlichen Entwicklungen und
Ergebnisse sowie die Finanz-, Ertrags- und
Vermögenslage können daher wesentlich
von den geäußerten Erwartungen und
Annahmen abweichen. Gründe hierfür
können, neben anderen,
Marktschwankungen, die Entwicklung der
Immobilienpreise und Mieten sowie der
Finanzmärkte und Wechselkurse,
Veränderungen nationaler und
internationaler Gesetze und Vorschriften
oder grundsätzliche Veränderungen des
wirtschaftlichen und politischen Umfelds
sein. Zukunftsgerichtete Aussagen
beziehen sich deshalb nur auf den Tag, an
dem sie gemacht werden. conwert
übernimmt daher keine Verpflichtung,
solche Aussagen angesichts neuer
Informationen oder künftiger Ergebnisse
weiterzuentwickeln oder anzupassen.

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