Haus und Grund appeliert an Bundestagsabgeordnete

haus & Grund hochrhein
➤ Informationsseite
der EigentümerSchutzgemeinschaft
Waldshut-Tiengen e.V.
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Haus und Grund appeliert an Bundestagsabgeordnete
beziehungsweise der technischen Anforderungen und
der Baupreise. Festzustellen ist
aber auch, dass in den vergangenen 15 Jahren eine Verschiebung der Baukostenanteile vom Rohbau zum Ausbau stattgefunden hat. Diese
Kostensteigerungen wirken
sich massiv auf Modernisierungen aus. Da der Vermieter von
der möglichen Modernisierungsumlage die Instandhaltungskosten in Abzug bringen
muss, § 549 BGB, wird der
größte Teil der Kosten solcher
Maßnahmen faktisch von ihm
getragen. Mit der Kürzung auf
acht Prozent, die im Übrigen
über den im Koalitionsvertrag
vereinbarten zehn Prozent
deutlich hinausgeht, werden
Modernisierungen an sich, aber
auch die Ziele der Energiewende und die Herausforderungen
des altersgerechten Umbaus
massiv gefährdet. Auch das
Vorhaben, die Miete in einem
Zeitraum von acht Jahren auf
50 Prozent beziehungsweise
maximal vier Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu karten, ist
wirtschaftlich nicht tragbar.
Bisher war Ziel des § 559 BGB,
Anreize für eine Modernisierung zu schaffen, da die Durchführung von Modernisierungen
im allgemeinen Interesse liegt,
so die bisherige Gesetzesbegründung. Diese gesamtgesellschaftliche Funktion
würde bei Realisierung der
Pläne verloren gehen und dazu
führen, dass viele Vermieter
davon Abstand nehmen werden, Wohnraum zu modernisieren und somit auf ein zeitgemäßes Niveau zu bringen.
➤ Härtefallregelung: Noch
gravierender ist die Begrenzung
der Mieterhöhungsmöglichkeiten bei der Bruttokaltmiete
auf maximal 40 Prozent des
Nettoeinkommens des Mieters.
Diese Regelung ist nach Auffassung des Vorsitzenden von
Haus und Grund Hochrhein e.
V., Anton Bernhard Hilbert,
unsozial.
Im Endeffekt führt sie dazu,
dass sozial schwache Mieter
keinen Zugang mehr zu sanierten Wohnungen haben. Die
Einführung einer starken 40Prozent-Grenze des MieterNettoeinkommens ist der
falsche Weg, da sich diese Gren-
VON ANTON B. HILBERT
.......................................
Waldshut – In Baden-Württemberg stehen wir bei der Bereitstellung von preisgünstigem
Wohnraum vor einer Herkulesaufgabe. Entgegen früherer
Erwartungen steigt die Bevölkerungszahl stetig weiter an.
Rund 85 000 Arbeitsmigranten
und die nun hinzukommende
hohe Zahl an Asylbewerbern
verstärken den Druck auf den
ohnehin angespannten Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg.
Der Wohnungsbaugipfel vom
14. Oktober 2015 im Ministerium für Finanzen und Wirtschaft hat dazu festgehalten:
„Von einem bereits gegebenen
Bedarf von 40 000 bis
45 000 Wohnungen pro Jahr im
Land ausgehend, kommt in der
Folge des Flüchtlingszustroms
dieses Jahres jetzt ein Bedarf
von sicher über 15 000 bis zu
30 000 Wohnungen pro Jahr
hinzu.“
Es ist also dringend erforderlich, so schnell wie möglich ein
Klima für große und kleinere,
insbesondere auch private
Investoren zu schaffen, um den
Wohnungsneubau in BadenWürttemberg anzukurbeln.
Gerade privat ImmobilienEigentümer decken cirka
70 Prozent des Wohnungsmarktes in Baden-Württemberg ab. Die Zeit drängt. Es gibt
bereits Überlegungen, wegen
der Notsituation leer stehenden
privaten Wohnraum zu beschlagnahmen.
Zweites Mietrechtspaket
Ihr Makler-Team:
Völlig kontraproduktiv dazu
stehen nun Überlegungen des
Bundesjustizministeriums zum
zweiten Mietrechtspaket. Damit soll das im vergangenen
Jahr in Kraft getretene Gesetz
zur Dämpfung des Mietanstiegs
auf angespannten Wohnungsmärkten (erstes Mietrechtspaket) nochmals erweitert
beziehungsweise verschärft
werden. Haus & Grund Hochrhein sieht durch die Pläne des
Ministers den Wohnungsneubau in Deutschland und
Baden-Württemberg massiv
gefährdet und die durchaus
positiven Ansätze auf Landesebene und im Bund konterkariert.
®
Anton B. Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein und Fachanwalt
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, in Waldshut-Tiengen. B I LD : P R I VAT
Das Bundesjustizministerium plant im Rahmen des zweiten Mietrechtspakets unter
anderem folgende Maßnahmen:
➤ Modernisierungsumlage: Die
Absenkung der Höhe der Modernisierungsumlage von
bisher elf Prozent auf künftig
acht Prozent, was einer Kürzung um 27,8 Prozent entspricht. Ferner soll der Anstieg
der Miete bei Durchführung
von Modernisierungsmaßnahmen auf maximal 50 Prozent der bisherigen Miete vor
der Modernisierung begrenzt
werden, maximal auf vier Euro
pro Quadratmeter, für die
Dauer von acht Jahren.
➤ Das Verbot der Mieterhöhung
nach einer Modernisierung,
sofern durch die Mieterhöhung
der Anteil der Bruttokaltmiete
am Nettoeinkommen des
Mieters 40 Prozent übersteigt.
Damit werden Modernisierungsmaßnahmen abhängig
gemacht vom Einkommen der
Mieter.
➤ Die Verlängerung des Bezugs-
zeitraums der ortsüblichen
Vergleichsmiete von vier auf
zehn Jahre.
Diese Kernpunkte haben
gravierende Folgen für private
Haus- und Wohnungseigentümer.
Folgen
➤ Mehrbelastung: Die Absenkung der Modernisierungsumlage führt zu Mehrbelastungen der Investoren. Bereits jetzt
machen die beträchtlichen
Kosten der Modernisierungen,
insbesondere der energetischen Gebäudesanierungen,
diese in vielen Fällen unwirtschaftlich. Nach dem Endbericht der Baukostensenkungskommission vom November
2015 sind die Baukosten zwischen 2003 und 2012 für Gebäude mit mittlerem Standard
um rund 46 Prozent gestiegen.
Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Zunahme von rund 4,2 Prozent.
Die Ursachen für diesen Anstieg liegen vorrangig in der
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energetischen Modernisierung
erst deutlich später oder zum
Teil gar nicht Bestandteil der
ortsüblichen Vergleichsmiete
werden. Das Gleiche gilt für den
altersgerechten Umbau.
Fazit
Das geplante zweite Mietrechtspaket wird dazu führen,
dass die Bereitschaft von Investoren im Wohnungsneubau
oder in der Modernisierung
weiter zurückgehen wird. Die
beabsichtigten ordnungsrechtlichen Eingriffe in das Mietrecht sind angesichts der großen Herausforderungen im
Bereich Wohnen der völlig
falsche Ansatzpunkt. Die Politik
sollte sich auf die schwarzen
Schafe beschränken und hier
den Auswüchsen im Rahmen
der Mietpreisgestaltung und
des „Herausmodernisierens“
entgegentreten. Allein über den
sozialen Wohnungsbau lässt
sich die Situation nicht in den
Griff bekommen. Private Investoren, insbesondere die
große Zahl von Privatpersonen,
die Wohnungen vermieten,
müssen dauerhaft mobilisiert
werden. Hierfür bedarf es aber
der entsprechenden Rahmenbedingungen, für die Haus
& Grund Hochrhein eintritt.
Dem Vernehmen nach soll
der Referentenentwurf für das
Zweite Mietrechtspaket bereits
in diesem Monat fertiggestellt
sein und in die entsprechenden
Abstimmungsprozesse gelangen. Haus & Grund Hochrhein appelliert an die örtlichen
Wahlkreisabgeordneten des
Deutschen Bundestages, sich
kurzfristig dieser dringenden
Angelegenheit anzunehmen
und ihren Einfluss entsprechend geltend zu machen –
zum Wohle von Vermietern und
Mietern.
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ze kontraproduktiv auf Modernisierungsmaßnahmen im
Wohlstand auswirken wird.
Denn letztlich müsste sich der
Vermieter die Gehaltsbescheinigung des Mieters vorlegen
lassen, ehe er Modernisierungsmaßnahmen durchführt.
Läge demnach die Belastung
des Mieters schon in der Nähe
der 40-Prozent-Grenze, müsste
sich der Vermieter gegen eine
Modernisierung der Wohnung
entscheiden. Damit würden
diese Mieter vom Vorzug einer
modernisierten Wohnung
komplett ausgeschlossen, was
durchaus als Diskriminierung
und Stigmatisierung von Mietern mit geringeren Einkommen ausgelegt werden könnte.
Von den ungeklärten Rechtsfragen, wenn ein Mieter erst
nach der Modernisierung die
40-Prozent-Grenze überschreitet oder von der sensiblen Frage
der Offenlegungspflicht von
Einkommensnachweisen an
sich, ganz zu schweigen.
➤ Bezugszeitraum: Wird der
Berechnungszeitraum des
Mietspiegels verlängert, führt
dies letztlich zu einer Einfrierung der Mieten über einen
langen Zeitraum. Laut einer
Studie des Center for Real
Estate Studies (CRIS) der Steinbeis Hochschule Berlin über die
Auswirkungen des neuen Betrachtungszeitraum verlieren
Vermieter dadurch mindestens
0,65 Euro pro Quadratmeter
Wohnfläche im Monat an Kaltmiete. Untersucht wurden
insgesamt 50 Kommunen in
Deutschland.
Der Mietspiegel sollte dazu
dienen, das Mietniveau in der
jeweiligen Kommune abzubilden und darf nicht als politisches Steuerungsinstrument
zur Dämpfung der Mieten
instrumentalisiert werden. Das
führt zu einer Abwertung der
Wohnungsbestände, wodurch
auch die Beleihungsmöglichkeiten für Investitionen, auch
im Neubau, negativ beeinflusst
werden.
Die Verlängerung des Bezugszeitraums wird daher
insgesamt zu einem Rückgang
der Immobilienwerte führen.
Ein Effekt der Verlängerung des
Bezugszeitraumes wird auch
darin bestehen, dass neue und
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