Ausgabe März-2016 5 Lohnender Blick in die Glaskugel von Christian Blank, PROJECT Investment Gruppe Wohin sich die Wohnungsmärkte in Deutschland in den nächsten 30 Jahren entwickeln, ist eine Frage, die niemand genau beantworten kann. Daher sollten Studienergebnisse nicht auf die Goldwaage gelegt werden. Für Anleger dienen die Prognosen dennoch der Orientierung und zeigen, dass Wohnimmobilien auf Jahre hinaus ein attraktives Investment darstellen. 10 Kernergebnisse haben die Marktforscher von Prognos im Rahmen einer Wohnungsmarktstudie im Auftrag der Allianz formuliert, die die Lage der deutschen Immobilienmärkte bis zum Jahr 2045 skizziert. Die wichtigste Erkenntnis: Bei gleichbleibender Bautätigkeit fehlen in den Top 10-Regionen bis 2030 weitere 940.000 Wohnungen. Eine beeindruckende Zahl, die in ihrer Absolutheit jedoch nur der Orientierung dienen sollte, da sie aus heutiger Sicht ausschließlich eine Momentaufnahme darstellen kann. Das hat mehrere Gründe: In Anbetracht gesamtwirtschaftlicher (Konjunktur), geldpolitischer (Zins- und Liquidi- tätssteuerung) und demografischer Einflussfaktoren, müssen die von Prognos gestellten Ferndiagnosen mit einem Betrachtungsspektrum von mehr als 10 Jahren relativiert werden. Beispielsweise kann niemand vorhersehen, ob weitere Flüchtlingsströme die Zuwanderungsprognosen in den kommenden Jahren auf den Kopf stellen und damit auch den Wohnungsbedarf verändern. Wird ein Familiennachzug aufrechterhalten, so wirkt sich auch dies mit einer gewissen Zeitverzögerung auf die Wohnungsmärkte aus. Einfluss der Zinspolitik Unabhängig von demografischen Bewegungen steigert eine veränderte Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) die Nachfrage nach Immobilien. Eben erst hat die EZB den Leitzins auf null gesetzt. Das wirkt sich auf das Verhalten der Anleger aus, die konservativen Anlageformen wie Sparbuch, Tages- und Festgeld bislang noch aus Sicherheitsgründen treu geblieben sind. Doch warum ohne Rendite einen schleichenden Vermögensverlust riskieren, BR Update März 2016 · S. 5 Ausgabe März-2016 wenn direkte oder indirekte Immobilieninvestments attraktive und stabile Zinserträge erzielen? Freilich ist für die kommenden Jahre nicht auszuschließen, dass die Zinsen wieder steigen. Zinsanhebungen würden das Anlageverhalten der Investoren neu definieren. Kapital könnte für Wohnungsinvestitionen abgezogen werden oder diesen bei weiter stark volatilem Börsengeschehen aufgrund eines erhöhten Sicherheitsbedürfnisses der Investoren zufließen. Wie diese Einflussgrößen miteinander korrelieren und welche Auswirkungen sie auf die Wohnraumnachfrage haben, kann nicht sicher vorhergesagt werden. Deshalb ist eine konkrete Angabe zu fehlenden Wohnungen bis 2030 allenfalls ein Richtwert aus einer Wohnraumbedarfsermittlung, und es könnte durch hohen Kapitaldruck ein Bedarf von deutlich über 940.000 zusätzlichen Wohnungen entstehen. Fakt ist, dass sich der Markt für Wohnimmobilieninvestitionen in den Metropolregionen bereits 6 heute einem immensen Bedarf gegenübersieht, der gedeckt werden muss, während in eher ländlichen Regionen mit Leerstand zu rechnen ist. Das hebt Potentiale für Investitionen in die Entwicklung von Wohnimmobilien in den Top 10-Regionen Deutschlands (siehe Abbildung »Die Summe der fehlenden Wohnungen im Zeitraum 2013 bis 2030«). Bauland ist Mangelware Am Beispiel der drei größten deutschen Städte Hamburg, München und Berlin wird deutlich, worin die größte Herausforderung für die Wohnungsmärkte besteht (siehe Abbildung »Baulandentwicklung«): Nicht etwa das Kapital für Bauinvestitionen zu akquirieren – alle Investorengruppe aus dem In- und Ausland drängen geradezu auf den deutschen Markt – sondern genügend Bauland bereitzustellen und zügige Genehmigungsverfahren zu gewährleisten. Deshalb läuft auch die von der Bundesregierung geplante Wiederbelebung der sozialen Wohnraumförderung ins BR Update März 2016 · S. 6 Ausgabe März-2016 Leere, die durch eine Sonder-AfA Bauinvestitionen fördern will. Das erkennt auch das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) in seiner neuesten Untersuchung zur sozialen Wohnraumförderung: »Tatsächlich wirkt die soziale Wohnraumförderung jedoch in der aktuellen Situation eher kontraproduktiv, da es nicht an Investoren, sondern eher an verfügbaren Flächen mangelt und so vor allem die Baulandpreise weiter steigen würden«, führt das IW aus. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Bauland besteht also vielmehr die Gefahr, dass noch mehr Flächen aus spekulativen Gründen zurückgehalten werden, da die Kaufpreise in den Top 10-Regionen weiter steigen. Beteiligung an Wohnimmobilienentwicklungen Anhand der vorliegenden Studien lässt sich nachvollziehen, dass gerade für Kapitalanleger Investitionen in die Wohnimmobilienmärkte in den Ballungszentren sinnvoll sind. Wer das lukrative Marktumfeld für sich nutzen möchte, kann generell zwischen mehreren Optionen wählen: Beispielsweise Wohneigentum mit Vermietungsabsicht 7 direkt erwerben oder indirekt über einen Immobilienentwicklungsfonds investieren. Im ersten Fall ist mit einem verstärkten Druck auf die Mietrendite zu rechnen, da die Mieten kaum proportional zu den Kaufpreisen steigen. Die höheren Kaufpreise werden sich dann erst bei höherem Wiederverkauf amortisieren. Im zweiten Fall der indirekten Immobilieninvestition über einen professionell gemanagten Immobilienentwicklungsfonds werden diese Nachteile durch den frühzeitigen Verkauf der Wohnungen umgangen. Durch den Wertschöpfungsprozess der Immobilienentwicklung und zusätzlich steigende Verkaufspreise für Neubauwohnungen profitiert der Anleger von erhöhten Renditen. Beispiel PROJECT Immobilienfonds Wohnen 14: Das Beteiligungsangebot verfolgt die skizzierte Investment- und Exitstrategie und kann ab Einmalbeträgen von 10.000 Euro zuzüglich 5 Prozent Ausgabeaufschlag gezeichnet werden, alternativ auch über monatliche Teilzahlungsbeträge beim Schwesterfonds Wohnen 15. Die zu erzielende Rendite liegt bei beiden Beteiligungsangeboten bei 6 Prozent und mehr pro Jahr – im Nullzinsumfeld eine ertragreiche Partie. BR Update März 2016 · S. 7