Wohnen in Deutschland 2045 Wie entwickeln sich die Wohnungsmärkte in den nächsten 30 Jahren? Stuttgart, 08. März 2016 Ihre Gesprächspartner Dr. Stefan Kohler (Fachbereichsleiter) │ Reinsburgstraße 19 │ D-70178 Stuttgart Tel: E-Mail: +49 711 663-2625 [email protected] Dr. Peter Haueisen (Projektleiter) │ Reinsburgstraße 19 │ D-70178 Stuttgart Tel: E-Mail: +49 711 663-3725 [email protected] Tobias Koch (Principal) │ Eberhardstraße 12│ D-70173 Stuttgart Tel: E-Mail: +49 711 3209-605 [email protected] Dr. Oliver Ehrentraut (Principal) │ H.-v.-Stephan-Str. 23│ D-79100 Freiburg Tel: E-Mail: © Copyright Allianz +49 761 766 11 64-801 [email protected] 3 Finanzierungskompetenz seit über 90 Jahren Allianz Baufinanzierung Seit Gründung von Allianz Leben 1922 11.600 Darlehensverträge in 2015 3,8 Mrd. EUR Neugeschäftsvolumen in 2015 34 % Marktanteil Neugeschäft (unter den Versicherungsunternehmen) 17,2 Mrd. EUR Darlehenssumme im Bestand 90.000 Finanzierungskunden im Bestand 7 % Anteil am Kapitalanlagebestand der Allianz Leben © Copyright Allianz 3 Beratungskompetenz seit über 50 Jahren Prognos AG gegründet 1959 in Basel unabhängige Wirtschafts-, Strategieund Politikberatung praxisnahe Beratung für Unternehmen, öffentliche Auftraggeber und internationale Organisationen ca. 140 Beraterinnen und Berater an den acht Standorten Basel, Berlin, Bremen, Brüssel, Düsseldorf, Stuttgart, München und Freiburg interdisziplinäre Teams aus den Wirtschafts-, Natur- und Sozialwissenschaften © 2016 Prognos AG 4 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie © 2016 Prognos AG 5 Deutsche Bevölkerung wächst wieder seit 2011 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland durch Wanderungssaldo sowie natürlicher Entwicklung 1,46 Mio. 500.000 Wanderungssaldo Geburten-/Sterbeüberschuss Bevölkerungsentwicklung 550.000 397.100 Zuzüge 300.000 Fortzüge 181.700 - 0,91 Mio. 100.000 89.700 95.300 0 -100.000 -126.100 -217.600 -300.000 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015. © 2016 Prognos AG 6 Die Binnenwanderung hat für regionale Wohnungsmärkte stärkere Bedeutung als die Zuwanderung Binnen- und Außenwanderung über Kreise/kreisfreie Städte in Deutschland 2011/2014 Umzüge/Zuwanderung insg.: 4,7 Mio. 5,4 Mio. 20 % 27 % 73 % Millionen 80 % 5 4 Wanderungsgewinn 2011: 279.000 3,74 3 Wanderungsgewinn 2014: 550.000 3,95 Wanderungsgewinn 2015: mind. 900.000 (Schätzung StaBu) 2 1 1,46 0,96 Binnenzuwanderung Außenzuwanderung 0 2011 2014 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015. Wanderungen über die Kreisgrenze. Zu-/Fortzüge innerhalb des Inlands heben sich gegenseitig auf. © 2016 Prognos AG 7 Altersgruppen haben sehr unterschiedliche räumliche Wanderungsmuster Wanderungssaldo der 18- bis 30-Jährigen je 1.000 EW* 2011-2013 Sehr hohe Zuwanderung Wanderungssaldo der 30- bis 50-Jährigen Hohe Zuwanderung Leichte Zuwanderung Wanderungssaldo der 65-Jährigen und Älteren Ausgeglichene Wanderungsbilanz Abwanderung Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015. *Wanderungssaldo bezogen auf 1.000 Einwohner in dieser Altersgruppe 2011-2013. © 2016 Prognos AG 8 Zuwanderung im internationalen Vergleich: Deutschland entwickelt sich zum Einwanderungsland Durchschnittliche jährliche Nettomigrationsrate (seit 1995): Deutschland: 0,24 % Schweiz: 0,59 % Kanada: 0,57 % Australien: 0,77 % Nettomigrationsrate (Nettomigration je 100 Einwohner) 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 -0,2% Deutschland Schweiz Kanada Australien Quelle: Eurostat, Statistics Canada und Australian Bureau of Statistics, 2015. © 2016 Prognos AG 9 Demografieszenarien: Deutschland bleibt Einwanderungsland Fokus der Studie Basisszenario Mittlere Variante Obere Variante Deutschland ein Einwanderungsland, vergleichbar mit Kanada und der Schweiz, hohe aktuelle Zuwanderung geht langfristig etwas zurück Deutschland DAS Einwanderungsland, vergleichbar mit Australien, Zuwanderung bleibt dauerhaft auf hohem Niveau ausgehend von einem Wanderungssaldo von 500.000, der kontinuierlich abnimmt 500.000 650.000 (ab 2016) Deutschland als Land mit Zuwanderung, anknüpfend an historische Zuwanderung Wanderungssaldo: 2015-2020 2021-2029 200.000 500.000 650.000 2030-2039 200.000 400.000 650.000 ab 2040 200.000 300.000 650.000 0,25 % 0,35 bis 0,5 % 0,8 % Nettomigrationsrate je 100 EW p.a. © 2016 Prognos AG 10 Bevölkerung in Deutschland nimmt bis 2045 auf 85 Mio. zu Drei Szenarien der Bevölkerungsentwicklung 2014 bis 2045 (Index 2014=100) 115 2014 2030 2045 Einwohner in Mio. (Basisszenario) 80,8 80,9 77,7 Einwohner in Mio. (Mittlere Variante) 80,8 84,7 85,1 Einwohner in Mio. (Obere Variante) 80,8 86,9 92,1 114,2 Entwicklung 2014-2045 absolut: + 11,3 Mio. Einwohner 110 105,5 105 + 4,3 Mio. Einwohner 100 96,2 95 2014 2020 2019 2024 2025 Basisszenario 2030 2029 Mittlere Variante 2035 2034 2039 2040 - 3,1 Mio. Einwohner 2045 2044 Obere Variante Quelle: Prognos VIEW. © 2016 Prognos AG 11 Zahl der Haushalte in Deutschland steigt bis 2045 um 5,6 Mio. Drei Szenarien der Entwicklung der Haushalte 2014 bis 2045 (Index 2014=100) 125 2014 2030 2045 Haushalte in Mio. (Basisszenario) 40,6 42,4 42,2 Haushalte in Mio. (Mittlere Variante) 40,6 44,3 46,2 Haushalte in Mio. (Obere Variante) 40,6 45,5 50,0 Entwicklung 2014-2045 absolut: 123,4 + 9,4 Mio. Haushalte 114,0 + 5,6 Mio. Haushalte 103,9 + 1,6 Mio. Haushalte 120 115 110 105 100 2014 2020 2019 2030 2029 2024 2025 Basisszenario Mittlere Variante 2035 2034 2039 2040 2045 2044 Obere Variante Quelle: Prognos VIEW. Eigene Berechnungen auf Basis BBSR. © 2016 Prognos AG 12 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie © 2016 Prognos AG 13 Die Raumordnungsregionen in Deutschland Definition und Abgrenzung von Raumordnungsregionen Hamburg In Deutschland werden 96 Raumordnungsregionen definiert, die sich aus den 402 Kreisen und kreisfreien Städten zusammensetzen. Hannover Münster Berlin Es handelt sich um funktionale Düsseldorf Abgrenzungen von Städten und ihren Umlandkreisen, die sich insb. aus Pendlerund Arbeitsmarktverflechtungen (u.a. Planungsverbände) ableiten, sodass eine gewisse Vergleichbarkeit der Regionen untereinander besteht. Köln Rhein-Main München Die Top-10 Raumordnungsregionen mit Stuttgart Südlicher Oberrhein Top-10 ROR Grenze Raumordnungsregion überdurchschnittlichem Wachstum der Haushalte und Wohnungsnachfrage, steigende Bedeutung für Wohnungsmarktentwicklung in Deutschland Kreisgrenze Quelle: BBSR, 2015. Aktueller Datenstand 31.12.2013. © 2016 Prognos AG 14 Regionale Unterschiede bei der Wohnungsnachfrage nehmen langfristig weiter zu So entwickelt sich die Zahl der Haushalte von 2012-2045 Regionen mit der höchsten Zunahme und dem höchsten Rückgang Region München 35 % Region Bay. Oberland 35 % Region Ingolstadt 34 % Region Südl. Oberrhein 32 % Region Oldenburg 32 % > 20 % > 10 - ≤ 20 % > 0 - ≤ 10 % > -5 - ≤ 0 % > -15 ≤ -5 % -30 ≤ -15 % -18 % Region Ostthüringen -18 % Region Oberlausitz-Niederschlesien -18 % Region Mecklenburg. Seenplatte -19 % Region Südsachsen -24 % -20 Region Anhalt-Bitterf.-Wittenberg -10 0 10 20 30 40 Entwicklung der Haushalte 2012-2045 in % Quelle: Eigene Berechnung nach BBSR, 2015 sowie Prognos VIEW. Mittlere Variante. © 2016 Prognos AG 15 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie © 2016 Prognos AG 16 Wohnungsangebot ist im Schnitt in den letzten 15 Jahren um 200.000 Wohnungen pro Jahr gestiegen Entwicklung Nettozuwachs Wohnungsangebot in Deutschland nach zeitlichen Intervallen Wohneinheiten 300.000 276.000 250.000 200.000 176.000 150.000 Durchschnittlicher Nettozuwachs 2000-2014: rd. 200.000 p.a. 164.000 100.000 2000-2004 2005-2009 2011-2014 Quelle: Statistisches Bundesamt 2015. Nettozuwachs: Veränderung Wohnungsangebot zum Vorjahr (Stichtag jeweils 31.12.) © 2016 Prognos AG 17 Große Unterschiede bei der Entwicklung des Wohnungsangebots Entwicklung des Wohnungsangebots 2012-2014: Nettozuwachs von Wohnungen je 1.000 Einwohner Hamburg Regionen mit dem höchsten Nettozuwachs (3,1) Hannover Ø jährl. Nettozuwachs abs.: 6,2 2.800 (2,0 ) Münster (3,9) Berlin Emsland 2.600 5,5 Region Ingolstadt 3.100 5,5 Region Oldenburg (2,0) 3.300 Düsseldorf (1,8) 2.000 Rhein-Main (2,4) (2,6) München (4,2) Stuttgart (2,8) Südlicher Oberrhein (3,2) TOP-10 ROR > 3,5 > 2,5 - ≤ 3,5 > 1,5 - ≤ 2,5 > 0,5 - ≤ 1,5 ≤ 0,5 Region Regensburg 4,6 Schleswig-Holstein-Nord 4,4 Region Trier 11.400 4,2 Region München 2.500 4,1 Hamburg-Umland-Süd 1.700 4,1 Region Landshut 2.000 4,1 Donau-Iller (BW) 2.300 Köln 4,7 60.300 197.000 2,7 2,4 Top-10 Regionen Deutschland Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2016. © 2016 Prognos AG 18 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie © 2016 Prognos AG 19 Wann ist der Wohnungsmarkt ausgeglichen? Wohnungen je 1.000 Haushalte 1.025 1.030 angespannte Deutschland MarktWohnungsmärkte mit Status quo konformer Nachfrageüberhang Leerstand entspannte Wohnungsmärkte mit Angebotsüberhang Gewisse Leerstandsquote bzw. Fluktuationsreserve an den Märkten ist erforderlich (u.a. Umzüge, Sanierungs-/ Renovierungsmaßnahmen) 3 % Leerstand gelten als marktkonform = 1.030 Wohnungen je 1.000 Haushalte Status quo Deutschland: 1.025 Wohnungen je 1.000 Haushalte (Relation 41,2 Mio. Wohnungen / 40,2 Mio. Haushalte) © 2016 Prognos AG 20 Sehr hoher Nachfragedruck in den Top-10 Regionen, auf die 29 % der Wohnungsnachfrage entfallen Relation Angebot-Nachfrage: Wohnungen je 1.000 Haushalte* 2013 Hamburg (977) Hannover (989) Münster (994) Berlin Deutschland 40,2 Mio. Haushalte Ø Top-10 Regionen 11,7 Mio. 1.000 Haushalte 1.025 (1.009) Düsseldorf (1.047) Köln (1.004) Rhein-Main (975) München (991) Stuttgart TOP-10 ROR (980) ≤ 1.015 > 1.015 - ≤ 1.030 > 1.030 - ≤ 1.050 > 1.050 Südlicher Oberrhein (1.005) 950 1.000 1.050 Wohnungen je 1.000 Haushalte Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015 *bezogen auf die Anzahl der Haushalte im Basisszenario. © 2016 Prognos AG 21 Druck auf angespannte Wohnungsmärkte nimmt weiter zu Wohnungen je 1.000 Haushalte (bei Nettozuwachs Wohnangebot von 200.000 WE p.a.) 2030 2045 Hamburg Hannover Münster Berlin Düsseldorf Köln Rhein-Main München Stuttgart Südlicher Oberrhein TOP-10 ROR ≤ 1.015 > 1.015 - ≤ 1.030 > 1.030 - ≤ 1.050 > 1.050 Wohnungen je 1.000 Haushalte Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante) © 2016 Prognos AG 22 Wohnungsmärkte entwickeln sich regional zunehmend unterschiedlich 2030 Anteil und Anzahl Regionen: 48 % (46 Regionen) Typen regionaler Wohnungsmärkte angespannte Wohnungsmärkte: Regionen mit langfristig wachsender Haushaltsentwicklung bzw. Wohnnachfrage Hoher Nachfragedruck insb. wirtschaftsstarke Regionen 2045 Anteil und Anzahl Regionen: 35 % (34 Regionen) mit höchsten Bedarfen hinsichtlich Erweiterung des Wohnungangebotes (insb. Neubau) 18 % (18 Regionen) 33 % (32 Regionen) ausgeglichene Wohnungsmärkte: Regionen mit durchschnittlicher Entwicklung der Wohnnachfrage Langfristig tendenziell abgeschwächte Nachfrage, bedarfsorientierte, kontinuierliche Erweiterung des Wohnangebots (insb. Modernisierung) entspannte Wohnungsmärkte: Regionen mit stagnierender oder langfristig rückläufiger Wohnnachfrage Märkte mit Angebotsüberhang, insb. strukturschwache Regionen Ostdeutschlands, Schwerpunkt Bestandspflege und gezielte Investitionen in Infrastruktur hinsichtlich Erhalt u. Steigerung der Attraktivität 11 % (11 Regionen) 53 % (51 Regionen) Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante) © 2016 Prognos AG 23 Neues Wohnungsangebot in den TOP-10 Regionen hinkt dem Bedarf deutlich hinterher: bis 2030 fehlen fast 1 Mio. Einheiten Die Summe der fehlenden Wohnungen im Zeitraum 2013 bis 2030 (Annahme: ausgeglichener Wohnungsmarkt von 1.030 WE je 1.000 Haushalte) Region München Stadt Berlin Region Rhein-Main Region Stuttgart Stadt Hamburg Region Köln Region Münster Region Südl. Oberrhein Region Hannover Region Düsseldorf -9.300 11.400 5.300 10.800 5.200 2.800 5.100 - 0 9.600 6.700 6.000 5.700 5.000 -146.000 -5.500 -94.000 -75.000 -4.400 -17.000 -1.000 7.200 -58.000 -3.400 -3.200 -54.000 -600 -10.000 Wohnungen 10.000 So stieg das Wohnungsangebot jährlich im Durchschnitt der Jahre 2011-2014 Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante) -155.000 -8.600 15.900 7.300 -158.000 -173.000 -9.100 16.200 7.100 3.300 20.700 -10.200 16.900 6.700 6.200 Summe fehlende Wohnungen 2013-2030 15.000 20.000 25.000 So stark müsste das Wohnungsangebot pro Jahr bis 2030 wachsen © 2016 Prognos AG 24 Gliederung 01 Die Verfasser der Studie 02 Die deutsche Bevölkerung wächst 03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich 04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam 05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter 06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie © 2016 Prognos AG 25 Kernergebnisse der Untersuchung „Wohnen in Deutschland 2045“ (I) Deutschland wächst wieder: Bevölkerungswachstum statt Schrumpfung Deutschland ist ein Einwanderungsland (vergleichbar mit Schweiz / Kanada) Die Binnenwanderung nimmt einen größeren Einfluss auf regionale Wohnungsmärkte als die Zuwanderung Deutschland hat keinen homogenen Wohnungsmarkt Die regionalen Wohnungsmärkte sind durch unterschiedliche Entwicklungen von Angebot und Nachfrage geprägt Die Unterschiede auf den Wohnungsmärkten werden sich weiter verschärfen, einerseits wachsende Leerstände, andererseits Überhitzung © 2016 Prognos AG 26 Kernergebnisse der Untersuchung „Wohnen in Deutschland 2045“ (II) Die Wohnungsmärkte in Deutschland sind bereits bei einer Durchschnittsbetrachtung in einer angespannten Situation Die Erweiterung des Wohnungsangebots auf dem derzeitigen Niveau reicht zur Deckung der regionalen Nachfrage weder kurz-, mittel- noch langfristig aus Der Nachfragedruck steigt in den urbanen wachstumsstarken Regionen durch den Zuzug und die Zuwanderung, insbesondere jüngerer Menschen, die dort Bildungs- und Arbeitsangebote wahrnehmen Bei gleichbleibender Bautätigkeit fehlen in den Top 10-Regionen bis 2030 weitere 940.000 Wohnungen © 2016 Prognos AG 27 Handlungsfelder Die Akteure aus Politik und Wirtschaft sollten umfassende Strategien für die regionalen Wohnungsmärkte entwickeln, dazu gilt es sowohl die Stadt-Umland-Kooperationen zu verstärken als auch die Zusammenarbeit über bisherige Regionsgrenzen hinweg Infrastrukturinvestitionen (Verkehrsinfrastruktur, Breitband, soziale Infrastruktur) müssen verstärkt werden, auch zur besseren Erschließung strukturschwacher Regionen Die Investitionen in den Wohnungsbau müssen signifikant gesteigert werden Die Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsbau müssen vereinfacht und beschleunigt werden © 2016 Prognos AG 28 Konsequenzen aus der Studie für die Allianz Baufinanzierung Allianz Leben sieht gute Wachstumschancen in der Baufinanzierung Die Kapitalanlage in Form von Hypothekendarlehen in Deutschland ist aufgrund des stabilen Immobilienmarktes weiter attraktiv Fortsetzung der risikoadäquaten Festlegung der Baufinanzierungszinsen Wir werden regionale Entwicklungen noch intensiver beobachten und einschätzen, denn das Vorhandensein von Verkehrsanbindung, Schulen oder ärztlicher Versorgung beeinflussen Markt- und Wiederverkaufswerte Die Attraktivität der Mikrostandorte wird bedeutender © 2016 Prognos AG 29 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! www.prognos.com © 2016 Prognos AG 30
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