［月刊］プロパティマネジメント 2015年8月号地方特集掲載記事 CASESTUDY ｜地方投資先行者の戦略と出口 LC パートナーズ事業安定の秘訣は得意分野への特化地方生活密着型商業施設に勝機地方の商業施設などに重点投資運用資産規模は180 億円超小山努氏代表取締役社長 LC パートナーズは、東証ジャスダック上場の不動産会社、ロジコムの全額出資により2009 年に設立された AM 会社である。親会社のロジコムは本社を東京都東大和市にお地方、小規模、高難易度も厭わずき、創業以来、同市や三多摩エリアおよび埼玉県西 REIT をはるかに凌ぐ配当利回りを提供部で、不動産管理や賃貸、開発、サブリース事業などを手がけ、同地域の地主や企業などとは、土地の LCリテールファンドでは、地方や郊外の商業施設有効活用提案などで密接なリレーションを築いていを中心に組み入れ、安定的かつ J-REIT を凌ぐ比較る。なかでも商業施設や倉庫などの開発・管理で実的高い配当利回りを念頭においている。代表取締役績をもつ。社長の小山努氏はこう狙いを話す。 LC パートナーズもまた、こうしたロジコムのネット「高齢化の進展などにより、消費者の商圏は縮小をワークや実績を十分に活用するかたちでファンド事業続けている。そうしたなか食品を含めた日用の買回を展開しており、三多摩エリアはもとより、広く郊外やり品を扱う、商圏距離にして約 3km 以内までのスー地方都市に目を向け物件を取得している。パーやコミュニティ型施設の需要が盛り返している。同社は目下、4 本の私募ファンドを運営しており、とくにこれは地方や郊外エリアで顕著」。 2015 年 7 月時点の運用資産総額は約 180 億円を超地方といえば、人口減少が急速に進み、リスクはえる規模となっている。高いと考えるのが一般的であるが、地方都市といっファンドの内訳をみると、まずは 2011 年から運用てもまんべんなく人口が減っているわけでない。そのする東北早期復興支援ファンドがある。東日本大震都市のなかで住宅が集積し強い需要が見込めるエリ災以降、復興事業などで被災地域周辺にゼネコンアもある。そうしたエリアのなかから物件を厳選して関係者などが数多く集まるなかで、不足していた宿投資を行う方針である。泊施設を投資家の資金を呼び込み整備したものであ取得対象のイメージは、例えば食品スーパーを核る。2 号ファンドまで組成されており、合計で約 47 億にしてドラッグストアや 100 円ショップが付帯するなど円の規模。両ファンドで宮城県名取市、同大崎市、強固な実需に根差した施設である。東京はもとより東松島市に 3 ホテル・約 1,200 室を開発・運営して名古屋、大阪など全国を対象に、金額規模は数億いる。円規模∼∼30 億円程度までをターゲットとする。物東北早期復興支援ファンドを除けば、運用資産件規模を小さく抑えているのは、ポートフォリオのリスの大半を占めるのは商業施設関連のファンドであク分散上有利であることと、J-REIT や大手不動産る。一つは企業のオフバランスを目的としてファンド投資家との競合も回避できるためである。化した流動化案件で 15 億円の規模。そしてもう一さらに小山氏は J-REITとの比較感でもこうした地本が、2014 年に運用を開始した LCリテールファン方案件を手がけるメリットがあると指摘する。ド（1 号）である。資産規模は 8 物件・ 120 億円と「J-REIT マーケットは価格が高くなり過ぎているようなっている。にみえる。NAV（純資産価値）に対するプレミアムは 50 ％あまりにまで達しており、これは不動産のバ 36 PROPERTY MANAGEMENT　2015 Aug. LC リテールファンドに組入れられ、安定稼働する横浜市郊外の大型複合施設「ヨツバコ」リューというよりは、流動性に後押しされた金利低下 LC レンディングが利用するのは、インターネット上によって支えられているのだろう。そして REIT のようで不特定多数の投資家から投資資金を集めるソーに規模が大きくなればなるほど、効率性の観点からシャルレンディングと呼ばれる仕組みである。2014 手間のかかる案件は手がけにくくなる。都心でも地方年 5 月には同事業の法的な根拠として「金融商品取でも、仕上がった案件のみを追いかけるから高値を引法等の一部を改正する法律」が可決された。クラウ買わざるを得ない」。ドファンディングもその一つであり、同分野は今後大 LCリテールファンドが勝機を見出すのはまさにここきな成長が見込まれている。である。小規模な商業案件はもとより、借地や権利小山氏は狙いをこう話す。「J-REIT は非常に良い関係の調整が必要な案件も厭わず取り組む。とくに仕組みではあるが、不動産への投資商品はそれだ地方や郊外には証券化など想定もしていないようなけではないはず。日本は投資商品のバラエティ性と地主の保有案件もある。テナント構成や権利関係がいう面からみて世界から大きく遅れをとっている。こ複雑な案件については、親会社のロジコムがマスターのソーシャルレンディングの仕組みを活用することで、リースとして入り、クッションの役割を果たすケースもメザニン投資などさまざまな投資チャンスを広くご紹ある。介できる」。地方に着目し、かつワークアウトを惜しまない取得・ LC レンディングはすでに貸金業登録など関連免運用戦略により、LCリテールファンドの配当利回りは許の取得を済ませ、ロジコムセレクトファンドとして、８％以上を確保。投資家からの需要も拡大しており、先の LCリテールファンドのメザニン部分に投資する 2 号ファンドも計画中である。さらに将来的には組みファンドなどを 7 号まで販売している。運用期間は 6 入れ物件をシードにして J-REITとして上場させるこ ∼36 か月で、利回りは 5∼7 ％に設定。2015 年 7 月とも検討している。までに５億円の投資を受け入れている。小山氏は「ローンファンドを含め、地方への不動「ソーシャルレンディング」にも着目メザニンローンファンドを一般投資家に提供産投資はたんに安定的かつ有利な利回りを享受できるということにとどまらない。ファンドを通じて、本当に地元にとって必要な施設を保有・維持するという LC パートナーズは私募ファンドの運用に加え、ファ地域貢献の意味合いもある。当社グループは、今後イナンス面でも独自の取組みをみせている。それが、もこれら地方をターゲットにしたファンドの運用に責メザニンなどの投資商品を広く一般事業会社や個人任をもって取り組むことで、投資家により有利な投資投資家に提供することを目的に、ロジコムの 100％出機会を提供するとともに、地方活性化にも貢献してい資によって設立された LC レンディングである。きたい」と結んでいる。 37