岡野先生の不動産歴史探訪 不動産業の 夜明け 江戸時代の武家地は幕府のものでしたが、町方地 の一部は売買の対象となっていたこともあり、江戸時 代の後半には既に豪商による実質的な不動産の所有 が始まっており、 「 町屋敷経営 」と呼ばれる賃貸事業 が成立していました。これは、町方の地主が所有する 土地や 、土地建物を地借あるいは店借に貸し付けし、 その対価として地代や店賃を得るというものなので、 現在の不動産賃貸業と変わるところはなさそうです。 しかしながら、例えば大火災後の不当な店賃の値上げ や 、類焼地以外の場所の便乗値上げを禁止するため 、 幕府の命により「地代店賃値上げ禁止令 」が出され 、 一定の制限がかけられることもあり、現在のような需 要供給バランスによって賃料水準が決定される自由競 岡野 淳 青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社顧問 早稲田大学大学院ファイナンス研究科・ 中央大学商学部 非常勤講師 早稲田大学国際不動産研究所 招聘研究員 （ARES マスター M0600008） 争とは程遠い状況でした。また、町屋敷には武士・浪 人・切支丹・遊女・同居人等を置くことは許されないな ど、職業や身分によって居住の制限を受けるなど、賃 貸業ではあるものの 、徳川幕府の行政機能の一部を 代行しているともいえる状況だったわけです（ 当時の 町方の支配構造は、町奉行→町年寄→名主→五人組・ 月行事→家守となっていました）。 そういった意味で、明治時代というのは、単に不動 産の私的所有権が認められただけではなく、名実とも に私的な不動産賃貸経営が解禁されたという意味で、 不動産業界にとっての新たな夜明けの時代と言うこと ができます。 これによって、現代的な不動産経営が始まりますが、 明治初年度から明治 31 年 (1898 年 ) の民法施行まで の間は、所有権の移転に関しては地租改正などの問題 おかの じゅん 早稲田大学商学部卒業、三井信託銀行（現三井住友信 託銀行）勤務後、株式会社スペースデザイン社長など を経て、青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社顧問。 早稲田大学大学院ファイナンス研究科及び中央大学商 学部 非常勤講師 早稲田大学国際不動産研究所 招聘研究員 不動産証券化マスターで、マスター養成実務講座 202 「不動産ファイナンス」の講師でもある。 もありかなり厳密に決められたようですが、土地建物 の賃貸借については、最低限の規則しか決められてい なかったようです。それほど多くはありませんが、そ の中で面白そうなのが、明治 9 年 1 月に東京府が布達 した 「町規 」の中にあります。 それによると、当事者間の話合いによるとされては いるものの 、立退きに関する規定があり、借家は3か January-February 2016 63 図１ 月、借地は6か月間を立退き 猶予期間とすることや 、敷金 を概ね店賃の 3 倍と規定する 条項があることなどは注目に 値します。 明治時代になって、 経営・契約・移動の自由が求め られる一方 、特に不動産賃貸 に関しては、行政の要請とい うよりも、賃借人側からの要 請によってこうした内容が盛 出典：平成 23 年 2 月 21 日 国土交通省国土計画局「国土の長期展望」中間取り纏め資料 り込まれたと言われており、 図２ 当時から借地借家に関しては 賃借人を保護する流れがあっ たのでしょうね。 因みに、こ の町規はその他の内容も含め 評判が悪かったようで、翌年 出典：統計局 HP 資料より筆者編集 には取り消されてしまいました。不動産の賃借に関し ては、民法施行まで、実際に行われていた慣習などに また、昔は家長相続が一般的で、兄弟が多い場合に よる解決方法に委ねられることになりましたが、当時 は、長男以外は実家を継ぐことができず、実家に住む の考え方を知る上では興味深い話かと思います。 ことができませんから、居住の場所と生活の糧を得る ところで、こうした制度面の改正は順次行われてい ための職業を探すために、大都市圏へ人口が移動する きましたが、不動産業が発達していくためには、それ ことになります。大都市に職を求めて人口が移動する を利用する人たちの存在が無ければなりません。昨今 のは今でも同じかと思いますが、特に明治時代になっ は少子高齢化の影響から、居住人口の減少や労働力 て、移動の自由が保障されたこともあり、大都市への 人口の減少など不動産賃貸には逆風が吹いています 人口流入が急速に進んだことは想像に難くありません。 が、不動産業の発達のためには人口動態の問題は避 図 2 は明治時代初期のころに100 万人以上の人口が けて通れないことは皆さんご承知のことと思います。 あった都道府県の人口推移を表にしたものですが、現 勿論 、人口減少化の国では不動産業が発達しないと 在の大都市圏である、東京・名古屋・大阪・福岡等の人 言っているわけではありませんので、その点は誤解な 口が伸びていってる様子が分かると思います（ 熊本は きようにお願いします。 以前は行政機関が多く設置されていた場所で、新潟は さて、図１は日本の人口推移を表したものですが、 港町として栄えていました）。 明治時代以降の人口の爆発的な伸びを見て取ること 明治時代に入り、現在の不動産業の基礎となる動き ができます。正直 、時代が変わっただけで何故こんな が急速に始まりました。次回もこうした動きを追って にも人口が急増することになったのかは良く知りませ みたいと思います。 んが 、こうした人口の伸びが不動産業発達の支えに 64 なったことは確かだと思います。 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.29
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