J-REIT市場動向

2015年4月
J-REIT市場動向
(2015年1-3月期)
四半期
Report
指数で見るJ-REITと日本株の推移
Shinko Asset Management Co., Ltd.
2015年1月以降のJ-REIT市場は、国債の需給バランスの変化などから長期金利が不安定な推移となったことや、JREITの割安度合いを示すNAV倍率が2007年7月以来の高い水準となり割高感が出てきたことなどを背景に、軟調な推
移となりました。また、公募増資が相次ぎ需給悪化懸念が広がったことや、物流セクターでは2016年にかけて大規模な新
規供給が見込まれていることで空室率上昇懸念が出ていることなどもマイナス要因となりました。一方、引き続きオフィス賃
料は緩やかながらも増加傾向にあることや、訪日外国人数の増加などでホテルセクターが好調であることなど、セクターによっ
てはファンダメンタルズの改善傾向は継続しています。本レポートでは、足もとのJ-REIT市場を取り巻く環境についてご報告
いたします。
■ 2015年1-3月期の東証REIT指数（配当込み）の騰落率は、▲1.0％となりました。
350
東証REIT指数（配当込み）
東証株価指数（配当込み）
300
250
200
150
100
2003年3月31日を100として指数化
50
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
115
110
13/3
15/3
（年/月）
出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
期間：2003年3月31日～2015年3月31日（日次）
拡大
東証REIT指数（配当込み）
東証株価指数（配当込み）
105
100
95
90
2014年12月30日を100として指数化
85
12/30
1/30
2/28
出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
期間：2014年12月30日～2015年3月31日（日次）
3/31
（月/日）
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
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2015年4月
J-REIT市場動向
(2015年1-3月期)
四半期
Report
不動産市況
Shinko Asset Management Co., Ltd.
① 都心オフィスビル、J-REIT保有物件の用途別稼働率推移
■ J-REIT各セクターの稼働率は、いずれのセクターも高水準にあります。
■ 都心5区平均のオフィスビルの稼働率と、J-REIT保有物件の稼働率を比較すると、立地や質の高さにおいて
優位にあるJ-REIT保有物件の稼働率は都心5区平均を上回っています。
（％）
100
商業・店舗稼働率
(J-REIT保有物件)
98
全用途合計稼働率
(J-REIT保有物件)
96
オフィスビル稼働率
(J-REIT保有物件)
94
住宅稼働率
(J-REIT保有物件)
92
オフィスビル稼働率
（都心5区平均）
90
05/1
06/1
07/1
08/1
09/1
10/1
11/1
12/1
13/1
14/1
15/1
(年/月)
出所：都心5区平均は三鬼商事、J-REIT保有物件は一般社団法人投資信託協会のデータを基に新光投信作成
期間：2005年1月～2015年1月（月次）
※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
《ご参考》稼働率と賃貸料
一般に、賃貸料の上昇は稼働率の
上昇から1年程度のタイムラグが
あると言われています。
右図に見られるように、都心5区
平均のオフィスビル稼働率は改善
傾向にあり、賃貸料も徐々に上昇
しています。
（％）
100
98
【都心オフィスビル稼働率と賃貸料の推移】
（円/坪）
25,000
オフィスビル稼動率
（都心5区平均、左軸）
23,000
96
21,000
94
19,000
92
17,000
オフィスビル賃貸料
（同、右軸）
90
02/1
15,000
04/1
06/1
08/1
10/1
12/1
14/1
（年/月）
出所：三鬼商事のデータを基に新光投信作成
期間：2002年1月～2015年2月（月次）
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
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2015年4月
J-REIT市場動向
(2015年1-3月期)
四半期
Report
不動産市況
Shinko Asset Management Co., Ltd.
② 東京23区の大規模オフィスビルの供給量推移
■ 2015年以降は、大規模オフィスビル（1万㎡以上）の供給量が概ね平年並みの水準で推移すると見込まれ
ており、既存物件の稼働率や賃貸料上昇などに寄与すると思われます。
(件)
(万㎡)
250
50
供給量（左軸）
予定値
供給件数（右軸）
200
40
150
30
100
20
50
10
0
0
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
出所：森ビルのデータを基に新光投信作成
期間：2001年～2018年（年次） ※ただし、2014年以降は森ビルの集計による予定値
《ご参考》 J-REITの地震対策
日本では、建物が地震に耐え得る能力についての耐
震基準（建築基準法）が定められています。1981
年（昭和56年）に耐震基準が大きく改正され、新
耐震基準が導入されました。
【新耐震基準】
震度5強程度
震度6強～震度7
J-REITの多くは新耐震基準、またはそれと同等以上
の耐震性能を有する不動産のみを投資対象とするこ
とを運用規定の中に明確に定めています。
地震による建物の被害を予想するための指標にPML
値（Probable Maximum Loss）があります。一
般的に、475年相当の期間に予想される最大規模
の地震が発生した場合の物的損失額が、建物の再
調達費の何％に相当するかを示す値です。
J-REIT各社の資産全体のPML値は1桁後半となっ
ており、耐震性能が高い物件が多いことを示していま
す。
(年)
軽微な損傷が発生しないようにすることを目標
建物に部分的な損傷は生じるものの、倒壊などの大
きな損傷を防ぎ、人命が失われないようにすることを
目標
【地震リスク（PML値）と地震被害の関係】
PML値
危険度
建物被害の程度
0～10％未満
非常に低い
軽微
10～20％未満
低い
局部的被害
20～30％未満
中程度
中破
30～60％未満
高い
大破
60％以上
非常に高い
倒壊
出所：中央不動産鑑定所「投資不動産評価用語集」の資料を基に
新光投信作成
当ページのグラフは過去の実績あるいは過去の時点における計画を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
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2015年4月
J-REIT市場動向
(2015年1-3月期)
四半期
Report
J-REITを取り巻く環境
Shinko Asset Management Co., Ltd.
① 資金調達額と物件取得額・譲渡額の推移
■ 2014年は、低金利や景気回復期待を背景に、資金調達額は相対的に高い水準となりました。
■ 2014年における物件取得額は、2013年には及ばないものの相対的に高い水準となり、J-REITによる物件取得は
活発に行われました。
【J-REITの資金調達額の推移】
（億円）
14,000
12,000
10,000
【J-REITの物件取得額・譲渡額の推移】
(億円)
25,000
社債
取得額
20,000
株式
譲渡額
差引
15,000
8,000
10,000
6,000
5,000
4,000
0
2,000
0
2001
2003
2005
2007
2009
2011
-5,000
2013 （年）
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013 （年）
※引渡し日ベース
出所：一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に新光投信作成
期間：2001年～2014年（年次）
※払込期日ベース（株式：払込金額、社債：発行総額）
出所：一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に新光投信作成
期間：2001年～2014年（年次）
《ご参考》 REITが成長するために
REITの成長には、二つの戦略があります。一つは保有する不動産から生まれる収益の拡大を目指す戦略です。
もう一つは、新たな物件への投資やM&Aなどによる規模の拡大や収益性の向上を目指す戦略です。
収益の拡大：内部成長戦略
規模の拡大：外部成長戦略
REITが保有している現物不動産の賃貸料上昇、
稼働率の上昇(＝空室率の低下)。
管理・維持費の削減効果など。
高い収益が見込める物件の新規購入、
収益性向上のための物件入れ替え、
M&Aや合併など。
稼働率
ＵＰ↑
REIT
REIT
賃貸料
ＵＰ↑
REITの成長を促進
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
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2015年4月
J-REIT市場動向
(2015年1-3月期)
四半期
Report
J-REITを取り巻く環境
Shinko Asset Management Co., Ltd.
② J-REIT投資主体別売買動向
■ 「金融機関」の買いは継続的に行われている一方で、2015年2月には「海外投資家」は売りに転じています。
（億円）
1,200
個人
金融機関
海外投資家
投資信託
1,000
800
600
400
200
0
-200
-400
-600
-800
-1,000
-1,200
10/10
11/4
11/10
12/4
12/10
13/4
13/10
14/4
14/10
（年/月）
出所：東京証券取引所のデータを基に新光投信作成
期間： 2010年10月末～2015年2月末（月次）
③ 日本銀行によるJ-REIT買入状況
■ 2015年1-3月期における日本銀行によるJ-REIT買入額は276億円と、前期と比べ大幅に増加しました。
日本銀行は2014年10月末に追加金融緩和を発表しており、J-REIT市場は今後も日本銀行の買入による
下支えが期待されます。
（億円）
3,500
50
日本銀行買入額（右軸）
3,000
東証REIT指数（配当込み）（左軸）
40
2,500
30
2,000
20
1,500
10
1,000
0
10/10 11/1 11/4 11/7 11/10 12/1 12/4 12/7 12/10 13/1 13/4 13/7 13/10 14/1 14/4 14/7 14/10 15/1
（年/月）
出所：ブルームバーグ、日本銀行のデータを基に新光投信作成
期間：2010年10月1日～2015年3月31日（日次）
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
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2015年4月
J-REIT市場動向
(2015年1-3月期)
四半期
Report
J-REITのバリュエーション
Shinko Asset Management Co., Ltd.
① J-REIT配当利回りと10年国債利回りの推移
■ 前期末と比べると、J-REITの配当利回りと10年国債利回りの差（イールドスプレッド）は横ばいとなりました。
J-REITの配当利回りは、依然として3％前後で推移しています。
(%)
12
イールドスプレッド
10
東証REIT指数の配当利回り
日本10年国債利回り
8
6
4
2
0
05/3
06/3
07/3
08/3
09/3
10/3
11/3
12/3
13/3
14/3
15/3
※イールドスプレッド=東証REIT指数の配当利回り-日本10年国債利回り
出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
期間：2005年3月末～2015年3月末（月次）
② J-REITのNAV倍率
(年/月)
（注）
■ 足もとのNAV倍率は、依然として割高感のある水準で推移しています。
（倍）
2.5
2015年3月末
1.61
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
05/3
06/3
07/3
08/3
09/3
10/3
11/3
12/3
13/3
14/3
15/3
（年/月）
出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
期間：2005年3月31日～2015年3月31日（日次）
（注）「東証REIT指数÷1株当たり純資産額」の値をNAV倍率とみなして使用しています。
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
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2015年4月
J-REIT市場動向
(2015年1-3月期)
四半期
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主要国におけるREIT市場
Shinko Asset Management Co., Ltd.
① 主要国におけるREIT市場の推移
280
■ 2015年1-3月期のパフォーマンスは他国が2014年12月末と比較して上昇したのに対し、J-REITは伸び悩む
結果となりました。
260
日本：251.7
240
220
英国：208.2
豪州：197.6
200
180
米国：164.8
160
140
120
100
2011年12月30日を100として指数化
80
11/12 12/3
12/6
12/9
12/12 13/3
13/6
13/9
13/12 14/3
14/6
14/9
14/12 15/3
（年/月）
※ 各国のREIT指数はS&P REIT指数（各国通貨ベース、トータルリターン、グロス）
出所：S&P ダウ・ジョーンズ・インデックス社のデータを基に新光投信作成
期間：2011年12月30日～2015年3月31日（日次）
② 主要国におけるREITの配当利回りと10年国債利回りの比較
■ J-REITのイールドスプレッド（REIT配当利回り－10年国債利回り）は、豪州に次いで高い水準となっています。
（％）
10
8
6
4
2
2015年3月末現在
REIT配当利回り
10年国債利回り
イールドスプレッド
3.4
3.3
2.8
0.4
0
5.4
日本
2.6
1.9
1.5
1.6
3.1
2.3
1.0
米国
英国
豪州
※ REITの配当利回りは、S&Pグローバル REIT指数の各構成国・地域REIT指数の配当利回り。10年国債利回りについてはブルームバーグのデータ
を使用。上記の各利回りは、小数第2位を四捨五入して表示しているため、イールドスプレッドの末尾数字が計算上合わない場合もあります。
出所：S&P ダウ・ジョーンズ・インデックス社、ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
※REITは収益から費用を差し引いた利益のほとんどを配当金として支払う仕組みにより、相対的に高い利回りとなっていますが、REITの収益は不動産市況や
経済環境など様々な要因から影響を受けますので、リスクを考慮せずに安全性の高い国債の利回りと単純に比較することはできません。
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
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2015年4月
四半期
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Shinko Asset Management Co., Ltd.
投資信託へのご投資に際しての留意事項
【投資信託にかかるリスクについて】
投資信託は、主に国内外の株式や公社債などの値動きのある証券を投資対象としています。投資した当該資産の
市場における取引価格の変動や為替相場の変動などの影響により基準価額が変動します。これらの運用による損
益は、すべて投資者のみなさまに帰属します。したがって、投資者のみなさまの投資元本は保証されているものでは
なく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。なお、投資信託は預貯金とは異なり
ます。
【投資信託にかかる費用について】
新光投信が運用する投資信託については、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます。
■購入時に直接ご負担いただく費用
・購入時手数料：上限4.104％(税抜3.8％)
■換金時に直接ご負担いただく費用
・信託財産留保額：上限0.5％
・公社債投信およびグリーン公社債投信の換金時手数料
：取得年月日により、1万口につき上限108円(税抜100円)
・その他の投資信託の換金時手数料：ありません。
■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用
・運用管理費用（信託報酬）：年率で上限2.484％(税抜2.4％)
■その他の費用・手数料
・上記以外にファンドの監査報酬、有価証券売買時の売買委託手数料、資産の保管などに要する費用などが
かかります。「その他の費用・手数料」については、定率でないもの、定時に見直されるもの、売買条件などに
応じて異なるものなどがあるため、当該費用および合計額などを表示することができません。
◎手数料などの合計額については、購入金額や保有期間などに応じて異なりますので、表示することができません。
《ご注意》
上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につき
ましては、新光投信が運用するすべての投資信託（設定前のものを含みます。）のうち、お客さまにご負担いただく、
それぞれの費用における最高の料率を記載しております。
投資信託は、それぞれの投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国などが異なるこ
とから、リスクの内容や性質が異なり、費用もそれぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事
前によく投資信託説明書(交付目論見書)や契約締結前交付書面など(目論見書補完書面を含む)をご覧ください。
商号等：新光投信株式会社
金融商品取引業者関東財務局長（金商）第339号
加入協会：一般社団法人投資信託協会
一般社団法人日本投資顧問業協会
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
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