2015年7月

2015年7月
J-REIT市場動向
(2015年4-6月期)
四半期
Report
指数で見るJ-REITと日本株の推移
Shinko Asset Management Co., Ltd.
2015年4月以降のJ-REIT市場は、当初は長期金利の低下や割高感が一時に比べ薄れたことなどを背景に、上昇基調に
ありました。しかし5月に入り、米国での利上げが意識されるなか国内の長期金利が上昇に転じたことで、J-REIT市場は下落
基調に転じました。また、不動産取得価格上昇に伴い期待利回りが低下するなか、相次いで公募増資が行われたこともJREIT価格の下押し要因となりました。一方で、東京圏におけるオフィス空室率の低下傾向や賃貸料の上昇は継続しており、
訪日外国人数の増加によりホテルの稼働率が堅調に推移するなど、足もとのファンダメンタルズは改善しています。また、野村
不動産系3法人の合併発表など業界再編の兆しも見られ始めています。
本レポートでは、足もとのJ-REIT市場を取り巻く環境についてご報告いたします。
■ 2015年4-6月期の東証REIT指数（配当込み）の騰落率は、▲2.6％となりました。
350
東証REIT指数（配当込み）
東証株価指数（配当込み）
300
250
200
150
100
2003年3月31日を100として指数化
50
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
110
13/3
15/3
（年/月）
出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
期間：2003年3月31日～2015年6月30日（日次）
拡大
東証REIT指数（配当込み）
東証株価指数（配当込み）
105
100
2015年3月31日を100として指数化
95
3/31
4/30
5/31
出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
期間：2014年12月30日～2015年6月30日（日次）
6/30
（月/日）
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
1
cn16644
2015年7月
J-REIT市場動向
(2015年4-6月期)
四半期
Report
不動産市況
Shinko Asset Management Co., Ltd.
① 都心オフィスビル、J-REIT保有物件の用途別稼働率推移
（％）
100
■ J-REIT各セクターの稼働率は、いずれのセクターも高水準にあります。
■ 都心5区平均のオフィスビルの稼働率と、J-REIT保有物件の稼働率を比較すると、立地や質の高さにおいて
優位にあるJ-REIT保有物件の稼働率は都心5区平均を上回っています。
商業・店舗稼働率
(J-REIT保有物件)
98
全用途合計稼働率
(J-REIT保有物件)
96
オフィスビル稼働率
(J-REIT保有物件)
94
住宅稼働率
(J-REIT保有物件)
92
オフィスビル稼働率
（都心5区平均）
90
05/4
06/4
07/4
08/4
09/4
10/4
11/4
12/4
13/4
14/4
15/4
(年/月)
出所：都心5区平均は三鬼商事、J-REIT保有物件は一般社団法人投資信託協会のデータを基に新光投信作成
期間：2005年4月～2015年4月（月次）
※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
《ご参考》稼働率と賃貸料
一般に、賃貸料の上昇は稼働率の
上昇から1～2年程度のタイムラグが
あると言われています。
右図に見られるように、都心5区
平均のオフィスビル稼働率は改善
傾向にあり、賃貸料も徐々に上昇
しています。
（％）
100
98
【都心オフィスビル稼働率と賃貸料の推移】
オフィスビル稼動率
（都心5区平均、左軸）
（円/坪）
25,000
23,000
96
21,000
94
19,000
92
17,000
オフィスビル賃貸料
（同、右軸）
90
02/1
15,000
04/1
06/1
08/1
10/1
12/1
14/1
（年/月）
出所：三鬼商事のデータを基に新光投信作成
期間：2002年1月～2015年5月（月次）
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
2
2015年7月
J-REIT市場動向
(2015年4-6月期)
四半期
Report
不動産市況
Shinko Asset Management Co., Ltd.
② 地価の推移
■ J-REIT保有物件が多い東京圏や主要都市の地価は、上昇傾向にあります。
【公示地価の推移（東京圏）】
（％）
4
東京圏（商業地）
2
【主要都市の地価の動き】
（％）
100
下落
80
東京圏（住宅地）
0
横ばい
60
-2
40
-4
上昇
20
-6
-8
2010
2011
2012
2013
2014
2015（年）
期間：2010年～2015年
出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
0
2012-1Q
《ご参考》 J-REITの地震対策
J-REIT各社の資産全体のPML値は1桁後半となっ
ており、耐震性能が高い物件が多いことを示していま
す。
2015-1Q
（年-四半期）
【新耐震基準】
震度5強程度
震度6強～震度7
J-REITの多くは新耐震基準、またはそれと同等以上
の耐震性能を有する不動産のみを投資対象とするこ
とを運用規定の中に明確に定めています。
地震による建物の被害を予想するための指標にPML
値（Probable Maximum Loss）があります。一
般的に、475年相当の期間に予想される最大規模
の地震が発生した場合の物的損失額が、建物の再
調達費の何％に相当するかを示す値です。
2014-1Q
期間：2012年第1四半期～2015年第1四半期（四半期ベース）
出所：国土交通省「主要都市の高度利用地地価動向報告
（地価LOOKレポート）」の資料を基に新光投信作成
※東京圏：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
日本では、建物が地震に耐え得る能力についての耐
震基準（建築基準法）が定められています。1981
年（昭和56年）に耐震基準が大きく改正され、新
耐震基準が導入されました。
2013-1Q
軽微な損傷が発生しないようにすることを目標
建物に部分的な損傷は生じるものの、倒壊などの大
きな損傷を防ぎ、人命が失われないようにすることを
目標
【地震リスク（PML値）と地震被害の関係】
PML値
危険度
建物被害の程度
0～10％未満
非常に低い
軽微
10～20％未満
低い
局部的被害
20～30％未満
中程度
中破
30～60％未満
高い
大破
60％以上
非常に高い
倒壊
出所：中央不動産鑑定所「投資不動産評価用語集」の資料を基に
新光投信作成
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
3
2015年7月
J-REIT市場動向
(2015年4-6月期)
四半期
Report
J-REITを取り巻く環境
Shinko Asset Management Co., Ltd.
① 新規上場・公募増資などによる資金調達
■ 2015年4-6月期においては、新たに2銘柄の上場が東京証券取引所より発表されました。
■ 公募増資も相次いでおり、銘柄によってはJ-REIT価格の下落を招く結果となりました。
発表日
投資法人
4月8日
4月9日
4月10日
4月24日
4月27日
5月7日
5月8日
5月29日
6月1日
6月4日
6月10日
6月24日
6月25日
6月25日
福岡リート
いちご不動産
星野リゾート・リート
積水ハウスリート
大和証券オフィス
インベスコ　オフィス　ジェイリート
日本賃貸住宅
サムティ・レジデンシャル
日本プライムリアルティ
ジャパン・ホテル・リート
日本リート
ジャパンエクセレント
インヴィンシブル
ジャパン・シニアリビング
資金調達額
（億円）
121.0
255.1
94.1
213.7
250.7
112.7
406.7
156.4
189.5
112.6
237.7
60.9
未確定
未確定
※東京証券取引所による発表日ベース（資金調達額は払込金額を表示、資料作成時に判明している分まで）
期間：2015年4月1日～2015年6月30日
出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
《ご参考》 REITが成長するために
REITの成長には、二つの戦略があります。一つは保有する不動産から生まれる収益の拡大を目指す戦略です。
もう一つは、新たな物件への投資やM&Aなどによる規模の拡大や収益性の向上を目指す戦略です。
収益の拡大：内部成長戦略
規模の拡大：外部成長戦略
REITが保有している現物不動産の賃貸料上昇、
稼働率の上昇(＝空室率の低下)。
管理・維持費の削減効果など。
高い収益が見込める物件の新規購入、
収益性向上のための物件入れ替え、
M&Aや合併など。
稼働率
ＵＰ↑
REIT
REIT
賃貸料
ＵＰ↑
REITの成長を促進
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
4
2015年7月
J-REIT市場動向
(2015年4-6月期)
四半期
Report
J-REITを取り巻く環境
Shinko Asset Management Co., Ltd.
② J-REIT投資主体別売買動向
■ 「金融機関」の買いは継続的に行われている一方で、「個人」「海外投資家」による売りが目立っています。
（億円）
1,200
海外投資家
投資信託
1,000
800
個人
金融機関
600
400
200
0
-200
-400
-600
-800
-1,000
-1,200
10/10
11/4
11/10
12/4
12/10
13/4
13/10
14/4
14/10
15/4
（年/月）
出所：東京証券取引所のデータを基に新光投信作成
期間：2010年10月末～2015年5月末（月次）
③ 日本銀行によるJ-REIT買入状況
■ 2015年4-6月期における日本銀行によるJ-REIT買入額は209億円と、前期と比べると買入ペースは
緩やかになっています。
3,500
（億円）
50
日本銀行買入額（右軸）
東証REIT指数（配当込み）（左軸）
3,000
40
2,500
30
2,000
20
1,500
10
1,000
10/10
0
11/4
11/10
12/4
12/10
13/4
13/10
14/4
14/10
15/4
（年/月）
出所：ブルームバーグ、日本銀行のデータを基に新光投信作成
期間：2010年10月1日～2015年6月30日（日次）
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
5
2015年7月
J-REIT市場動向
(2015年4-6月期)
四半期
Report
J-REITのバリュエーション
Shinko Asset Management Co., Ltd.
① J-REIT配当利回りと10年国債利回りの推移
■ 前期末と比べると、J-REITの配当利回りと10年国債利回りの差（イールドスプレッド）はやや拡大しています。
J-REITの配当利回りは、3％を超える水準まで上昇しています。
(%)
12
イールドスプレッド
10
東証REIT指数の配当利回り
日本10年国債利回り
8
6
4
2
0
05/6
06/6
07/6
08/6
09/6
10/6
11/6
12/6
13/6
14/6
15/6
(年/月)
※イールドスプレッド=東証REIT指数の配当利回り-日本10年国債利回り
出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
期間：2005年6月末～2015年6月末（月次）
② J-REITのNAV倍率
■ 足もとのNAV倍率は低下してきており、一時に比べ割高感は薄れてきました。
（倍）
2015年6月末
2.0
1.43
1.5
1.0
0.5
0.0
05/6
06/6
07/6
08/6
09/6
10/6
11/6
12/6
13/6
14/6
15/6
（年/月）
期間：2005年6月30日～2015年6月30日（日次）
出所：一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に新光投信作成
NAV倍率（P/NAV）＝時価総額／（（前期末純資産額－前期分配金総額）＋（前期末鑑定評価額－前期末簿価）
+当期における当営業日までの増資時の払込金額の総額）
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
6
2015年7月
J-REIT市場動向
(2015年4-6月期)
四半期
Report
主要国におけるREIT市場
Shinko Asset Management Co., Ltd.
① 主要国におけるREIT市場の推移
■ 2015年4-6月期のパフォーマンスは各国とも下落しました。
280
日本
260
240
英国
220
豪州
200
日本：245.4
英国：201.2
豪州：193.0
米国
180
160
米国：147.8
140
120
100
2011年12月30日を100として指数化
80
11/12
12/6
13/6
12/12
13/12
14/6
14/12
15/6
（年/月）
※ 各国のREIT指数はS&P REIT指数（各国通貨ベース、トータルリターン、グロス）
出所：S&P ダウ・ジョーンズ・インデックス社のデータを基に新光投信作成
期間：2011年12月30日～2015年6月30日（日次）
② 主要国におけるREITの配当利回りと10年国債利回りの比較
■ J-REITのイールドスプレッド（REIT配当利回り－10年国債利回り）は、相対的に高い水準となっています。
（％）
10
8
6
4
2
0
2015年6月末現在
REIT配当利回り
10年国債利回り
イールドスプレッド
4.3
3.9
3.3
2.9
0.5
日本
3.0
2.6
2.4
2.0
1.6
0.5
米国
英国
1.3
豪州
※ REITの配当利回りは、S&Pグローバル REIT指数の各構成国・地域REIT指数の配当利回り。10年国債利回りについてはブルームバーグのデータ
を使用。上記の各利回りは、小数第2位を四捨五入して表示しているため、イールドスプレッドの末尾数字が計算上合わない場合もあります。
出所：S&P ダウ・ジョーンズ・インデックス社、ブルームバーグのデータを基に新光投信作成
※REITは収益から費用を差し引いた利益のほとんどを配当金として支払う仕組みにより、相対的に高い利回りとなっていますが、REITの収益は不動産市況や
経済環境など様々な要因から影響を受けますので、リスクを考慮せずに安全性の高い国債の利回りと単純に比較することはできません。また、各資産の利回りは、
資産の特性を理解していただくために指数ベースでの利回りを表示したものであり、実際の投資で得られる「期待利回り」を示すものではありません。
当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
7
2015年7月
四半期
Report
Shinko Asset Management Co., Ltd.
投資信託へのご投資に際しての留意事項
【投資信託にかかるリスクについて】
投資信託は、主に国内外の株式や公社債などの値動きのある証券を投資対象としています。投資した当該資産の
市場における取引価格の変動や為替相場の変動などの影響により基準価額が変動します。これらの運用による損
益は、すべて投資者のみなさまに帰属します。したがって、投資者のみなさまの投資元本は保証されているものでは
なく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。なお、投資信託は預貯金とは異なり
ます。
【投資信託にかかる費用について】
新光投信が運用する投資信託については、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます。
■購入時に直接ご負担いただく費用
・購入時手数料：上限4.104％(税抜3.8％)
■換金時に直接ご負担いただく費用
・信託財産留保額：上限0.5％
・公社債投信およびグリーン公社債投信の換金時手数料
：取得年月日により、1万口につき上限108円(税抜100円)
・その他の投資信託の換金時手数料：ありません。
■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用
・運用管理費用（信託報酬）：年率で上限2.484％(税抜2.4％)
■その他の費用・手数料
・監査法人に支払うファンドの監査報酬、有価証券売買時の売買委託手数料、資産を外国で保管する場合の費用
などを、その都度（監査報酬は日々）、投資信託財産が負担します。
※「その他の費用・手数料」については、定率でないもの、定時に見直されるもの、売買条件などに応じて異なるもの
などがあるため、当該費用および合計額などを表示することができません。
◎手数料などの合計額については、購入金額や保有期間などに応じて異なりますので、表示することができません。
《ご注意》
上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につき
ましては、新光投信が運用するすべての投資信託（設定前のものを含みます。）のうち、お客さまにご負担いただく、
それぞれの費用における最高の料率を記載しております。
投資信託は、それぞれの投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国などが異なるこ
とから、リスクの内容や性質が異なり、費用もそれぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事
前によく投資信託説明書(交付目論見書)や契約締結前交付書面など(目論見書補完書面を含む)をご覧ください。
商号等：新光投信株式会社
金融商品取引業者関東財務局長（金商）第339号
加入協会：一般社団法人投資信託協会
一般社団法人日本投資顧問業協会
当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の
提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完
全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信
託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す
る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。
8

Download Report