2014年10月 J-REIT市場動向 (2014年7-9月期) 四半期 Report 指数で見るJ-REITと日本株の推移 Shinko Asset Management Co., Ltd. 2014年7月以降のJ-REIT市場は堅調に推移し、長期金利の低下などを受け、2014年6月末と比べると上昇しました。 都心5区におけるオフィス空室率の低下傾向は継続し、オフィス賃料の増加傾向も継続しています。また、被災地復興や 東京オリンピックの影響で建築費が高騰する中、大規模オフィスビルの供給が低水準で推移すると見られることなど、足元の ファンダメンタルズが改善してきていると見受けられます。今後は、ヘルスケアリート上場に向けての環境整備が進められている ことや、公募増資が相次いでいることなどから、J-REITの市場規模はますます拡大していくと見込まれます。 本レポートでは、足もとのJ-REIT市場を取り巻く環境についてご報告いたします。 ■ 2014年7-9月期の東証REIT指数（配当込み）の騰落率は、5.5％上昇となりました。 350 東証REIT指数（配当込み） 東証株価指数（配当込み） 300 250 200 150 100 2003年3月31日を100として指数化 50 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成 期間：2003年3月31日～2014年9月30日（日次） 110 13/3 （年/月） 拡大 東証REIT指数（配当込み） 東証株価指数（配当込み） 105 100 95 90 2014年6月30日を100として指数化 85 6/30 7/31 8/31 出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成 期間：2014年6月30日～2014年9月30日（日次） 9/30 （月/日） 当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の 提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完 全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信 託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。 1 cn15932 2014年10月 J-REIT市場動向 (2014年7-9月期) 四半期 Report 不動産市況 Shinko Asset Management Co., Ltd. ① 都心オフィスビル、J-REIT保有物件の用途別稼働率推移 ■ J-REIT各セクターの稼働率は、いずれのセクターも高水準にあります。 ■ 都心5区平均のオフィスビルの稼働率と、J-REIT保有物件の稼働率を比較すると、立地や質の高さにおいて 優位にあるJ-REIT保有物件の稼働率は都心5区平均を上回っています。 （％） 100 商業・店舗稼働率 (J-REIT保有物件) 98 全用途合計稼働率 (J-REIT保有物件) 96 オフィスビル稼働率 (J-REIT保有物件) 94 住宅稼働率 (J-REIT保有物件) 92 オフィスビル稼働率 （都心5区平均） 90 04/7 05/7 06/7 07/7 08/7 09/7 10/7 11/7 12/7 13/7 14/7 (年/月) 出所：都心5区平均は三鬼商事、J-REIT保有物件は一般社団法人投資信託協会のデータを基に新光投信作成 期間：2004年7月～2014年7月（月次） ※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 《ご参考》 稼働率と賃貸料 一般に、賃貸料の上昇は稼働率の 上昇から1年程度のタイムラグが あると言われています。 右図に見られるように、都心5区 平均のオフィスビル稼働率は改善 傾向にあり、賃貸料も徐々に上昇 しています。 【都心オフィスビル稼働率と賃貸料の推移】 （％） 100 98 （円/坪） 25,000 オフィスビル稼動率 （都心5区平均、左軸） 23,000 96 21,000 94 19,000 92 17,000 オフィスビル賃貸料 （同、右軸） 90 02/1 15,000 04/1 06/1 08/1 10/1 12/1 14/1 （年/月） 出所：三鬼商事のデータを基に新光投信作成 期間：2002年1月～2014年8月（月次） 当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の 提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完 全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信 託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。 2 2014年10月 J-REIT市場動向 (2014年7-9月期) 四半期 Report 不動産市況 Shinko Asset Management Co., Ltd. ② 東京23区の大規模オフィスビルの供給量推移 ■ 2014年以降は、大規模オフィスビル（1万㎡以上）の供給量が過去数年間と比べて低い水準で推移すると 見込まれており、既存物件の稼働率や賃貸料上昇などに寄与すると思われます。 (件) (万㎡) 250 50 供給量（左軸） 予定値 供給件数（右軸） 200 40 150 30 100 20 50 10 0 0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 (年) 出所：森ビルのデータを基に新光投信作成 期間：2001年～2018年（年次） ※ただし、2014年以降は森ビルの集計による予定値 《ご参考》 J-REITの地震対策 日本では、建物が地震に耐え得る能力についての耐 震基準（建築基準法）が定められています。1981 年（昭和56年）に耐震基準が大きく改正され、新 耐震基準が導入されました。 【新耐震基準】 震度5強程度 震度6強～震度7 J-REITの多くは新耐震基準、またはそれと同等以上 の耐震性能を有する不動産のみを投資対象とするこ とを運用規定の中に明確に定めています。 地震による建物の被害を予想するための指標にPML 値（Probable Maximum Loss）があります。一 般的に、475年相当の期間に予想される最大規模 の地震が発生した場合の物的損失額が、建物の再 調達費の何％に相当するかを示す値です。 J-REIT各社の資産全体のPML値は1桁後半となっ ており、耐震性能が高い物件が多いことを示していま す。 軽微な損傷が発生しないようにすることを目標 建物に部分的な損傷は生じるものの、倒壊などの大 きな損傷を防ぎ、人命が失われないようにすることを 目標 【地震リスク（PML値）と地震被害の関係】 PML値 危険度 建物被害の程度 0～10％未満 非常に低い 軽微 10～20％未満 低い 局部的被害 20～30％未満 中程度 中破 30～60％未満 高い 大破 60％以上 非常に高い 倒壊 出所：中央不動産鑑定所「投資不動産評価用語集」の資料を基に 新光投信作成 当ページのグラフは過去の実績あるいは過去の時点における計画を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の 提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完 全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信 託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。 3 2014年10月 J-REIT市場動向 (2014年7-9月期) 四半期 Report J-REITを取り巻く環境 Shinko Asset Management Co., Ltd. ① 資金調達額と物件取得額・譲渡額の推移 ■ 資金調達環境が良好であると、新たな物件取得などによるJ-REITの活性化につながると期待されます。 ■ 2014年7-9月期における物件取得額は前年同期比で22.9％増加し、取得ペースは依然として高い水準と なっています。 14,000 12,000 10,000 【J-REITの物件取得額・譲渡額の推移】 【J-REITの資金調達額の推移】 （億円） (億円) 25,000 社債 取得額 譲渡額 差引 20,000 株式 15,000 8,000 10,000 6,000 4,000 5,000 2,000 0 0 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 （年） -5,000 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 （年） ※払込期日ベース（株式：払込金額、社債：発行総額） 出所：一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に新光投信作成 期間：2001年～2014年（年次） ※ただし、2014年は9月末まで ※引渡し日ベース 出所：一般社団法人不動産証券化協会のデータを基に新光投信作成 期間：2001年～2014年（年次） ※ただし、2014年は9月末まで 《ご参考》 REITが成長するために REITの成長には、二つの戦略があります。一つは保有する不動産から生まれる収益の拡大を目指す戦略です。 もう一つは、新たな物件への投資やM&Aなどによる規模の拡大や収益性の向上を目指す戦略です。 収益の拡大： 内部成長戦略 規模の拡大： 外部成長戦略 REITが保有している現物不動産の賃貸料上昇、 稼働率の上昇(＝空室率の低下)。 管理・維持費の削減効果など。 高い収益が見込める物件の新規購入、 収益性向上のための物件入れ替え、 M&Aや合併など。 稼働率 ＵＰ↑ REIT REIT 賃貸料 ＵＰ↑ REITの成長を促進 当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の 提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完 全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信 託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。 4 2014年10月 J-REIT市場動向 (2014年7-9月期) 四半期 Report J-REITを取り巻く環境 Shinko Asset Management Co., Ltd. ② J-REIT投資主体別売買動向 ■ 投資主体別売買動向では、「投資信託」が再び買い越しに転じるなど、機関投資家の買いが目立っています。 （億円） 1,200 海外投資家 投資信託 1,000 800 個人 金融機関 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 -1,000 -1,200 10/10 11/4 11/10 12/4 12/10 13/4 13/10 14/4 （年/月） 出所：東京証券取引所のデータを基に新光投信作成 期間：2010年10月末～2014年8月末（月次） ③ 日本銀行によるJ-REIT買入状況 ■ 2014年7-9月期における日本銀行によるJ-REIT買い入れ額は、81億円となりました。 前期（2014年4-6月期）に比べると、買入れ額は増加しています。 （億円） 50 3,000 日本銀行買入額（右軸） 東証REIT指数（配当込み）（左軸） 40 2,500 30 2,000 20 1,500 10 1,000 10/10 11/1 11/4 11/7 11/10 12/1 12/4 12/7 12/10 13/1 13/4 13/7 13/10 14/1 14/4 0 （年/月） 14/7 出所：ブルームバーグ、日本銀行のデータを基に新光投信作成 期間：2010年10月1日～2014年9月30日（日次） 当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の 提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完 全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信 託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。 5 2014年10月 J-REIT市場動向 (2014年7-9月期) 四半期 Report J-REITのバリュエーション Shinko Asset Management Co., Ltd. ① J-REIT配当利回りと10年国債利回りの推移 ■ 過去3ヵ月において、J-REITの配当利回りと10年国債利回りの差（イールドスプレッド）はほぼ横ばいで 推移しています。 (%) 12 10 8 イールドスプレッド 東証REIT指数の配当利回り 日本10年国債利回り 6 4 2 0 04/9 05/9 06/9 07/9 09/9 08/9 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 ※イールドスプレッド=東証REIT指数の配当利回り-10年国債利回り 出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成 期間：2004年9月末～2014年9月末（月次） ② J-REITのNAV倍率 (年/月) （注） ■ 足もとのNAV倍率は前期末と比べると上昇しています。 （倍） 2014年9月末 1.46 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 04/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 （年/月） 出所：ブルームバーグのデータを基に新光投信作成 期間：2004年9月30日～2014年9月30日（日次） （注）NAV倍率とは、REITが保有する不動産の正味資産価値に対し、REITの価格水準がどの程度の位置にあるかを判断する指標です。 当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の 提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完 全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信 託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。 6 2014年10月 J-REIT市場動向 (2014年7-9月期) 四半期 Report 主要国におけるREIT市場 Shinko Asset Management Co., Ltd. ① 主要国におけるREIT市場の推移 ■ 2014年7-9月期のJ-REIT市場は他国よりも上昇が目立っています。 240 日本：222.7 220 200 180 英国：172.3 160 豪州：162.6 140 米国：137.6 120 100 2011年12月30日を100として指数化 80 11/12 12/3 12/6 12/9 12/12 13/6 13/3 13/9 13/12 14/3 14/6 14/9 （年/月） ※ 各国のREIT指数はS&P REIT指数（各国通貨ベース、トータルリターン、グロス） 出所：S&P ダウ・ジョーンズ・インデックス社のデータを基に新光投信作成 期間：2011年12月30日～2014年9月30日（日次） ② 主要国におけるREITの配当利回りと10年国債利回りの比較 ■ J-REITのイールドスプレッド（REIT配当利回り－10年国債利回り）は、他の先進国と比べ相対的に 高い水準となっています。 （％） 10 8 6 4 2 0 2014年9月末現在 REIT配当利回り 10年国債利回り イールドスプレッド 5.7 3.9 3.5 3.5 2.9 2.5 0.5 1.4 日本 2.8 2.4 2.3 0.4 米国 英国 豪州 ※ REITの配当利回りは、S&Pグローバル REIT指数の各構成国・地域REIT指数の配当利回り。10年国債利回りについてはブルームバーグのデータ を使用。上記の各利回りは、小数第2位を四捨五入して表示しているため、イールドスプレッドの末尾数字が計算上合わない場合もあります。 出所：S&P ダウ・ジョーンズ・インデックス社、ブルームバーグのデータを基に新光投信作成 ※REITは収益から費用を差し引いた利益のほとんどを配当金として支払う仕組みにより、相対的に高い利回りとなっていますが、REITの収益は不動産市況や 経済環境など様々な要因から影響を受けますので、リスクを考慮せずに安全性の高い国債の利回りと単純に比較することはできません。 当ページのグラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の 提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完 全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信 託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。 7 2014年10月 四半期 Report Shinko Asset Management Co., Ltd. 投資信託へのご投資に際しての留意事項 【投資信託にかかるリスクについて】 投資信託は、主に国内外の株式や公社債などの値動きのある証券を投資対象としています。投資した当該資産の 市場における取引価格の変動や為替相場の変動などの影響により基準価額が変動します。これらの運用による損 益は、すべて投資者のみなさまに帰属します。したがって、投資者のみなさまの投資元本は保証されているものでは なく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。なお、投資信託は預貯金とは異なり ます。 【投資信託にかかる費用について】 新光投信が運用する投資信託については、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます。 ■購入時に直接ご負担いただく費用 ・購入時手数料：上限4.104％(税抜3.8％) ■換金時に直接ご負担いただく費用 ・信託財産留保額：上限0.5％ ・公社債投信およびグリーン公社債投信の換金時手数料 ：取得年月日により、1万口につき上限108円(税抜100円) ・その他の投資信託の換金時手数料：ありません。 ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 ・運用管理費用（信託報酬）：年率で上限2.484％(税抜2.4％) ■その他の費用・手数料 ・上記以外にファンドの監査報酬、有価証券売買時の売買委託手数料、資産の保管などに要する費用などが かかります。「その他の費用・手数料」については、定率でないもの、定時に見直されるもの、売買条件などに 応じて異なるものなどがあるため、当該費用および合計額などを表示することができません。 ◎手数料などの合計額については、購入金額や保有期間などに応じて異なりますので、表示することができません。 《ご注意》 上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につき ましては、新光投信が運用するすべての投資信託（設定前のものを含みます。）のうち、お客さまにご負担いただく、 それぞれの費用における最高の料率を記載しております。 投資信託は、それぞれの投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国などが異なるこ とから、リスクの内容や性質が異なり、費用もそれぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事 前によく投資信託説明書(交付目論見書)や契約締結前交付書面など(目論見書補完書面を含む)をご覧ください。 商 号 等 ： 新光投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第３３９号 加 入 協 会 ： 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情報の 提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正確性・完 全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会社から投資信 託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいただき、投資に関す る最終決定は、ご自身のご判断でなさるようお願いします。 8
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