しんきんアセットマネジメント投信株式会社金融商品取引業者関東財務局長（金商）第３３８号 Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会 ※ 次頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：http:// www.skam.co.jp フリーダイヤル 0120-781812 携帯電話・PHSからは 03-5524-8181 （土日、休日を除く9：00～17：00） Jリート市場の現状と見通し　：　2014年 8月 ●前月の振り返り 7月のＪリート市場は、東証REIT指数が1,600ポイントを回復すると、利益確定とみられる売りもあり、上値の重い展開が中旬まで続きました。一方で、オフィス賃貸マーケットが改善を続けていることや、Ｊリート市場の予想分配金利回りが3％台半ばで推移していることで、買い需要も根強いことから、大きく値を崩すことはなく、狭いレンジでの動きとなりました。月末に向けては、国内の長期金利が0.5％台前半まで低下したことで、Ｊリート市場への投資魅力が増し、東証REIT指数（配当を除く）が1,600ポイントを上回る水準まで上昇しました。ただ、高値警戒感もあることから、大きく値を上げることもなく、引き続き狭いレンジでの推移となりました。そうした中、東証REIT指数（配当込み）は年初来の高値を更新して月内の取引を終了しました。7月に公募増資を発表した森ヒルズリート投資法人の、優良物件取得に対して、市場が好感していることも、Ｊリート市場の上昇につながっているものと思われます。 7月の騰落率は、TOPIX（配当込み）が2.13％、東証REIT指数（配当込み）は1.41％でした。 ◆7月に決算発表したリートは7銘柄：アクティビア・プロパティーズ投資法人、日本プロロジスリート投資法人、ユナイテッド・アーバン投資法人、野村不動産レジデンシャル投資法人、平和不動産リート投資法人、阪急リート投資法人、大和証券オフィス投資法人 ◆日銀による7月のJリート購入は、8、11、17、25日に各5 億円を実施 ◆国税庁が１日発表した2014年分の路線価（１月１日時点）は、全国平均が0.7％下落と6年連続のマイナスも、下落幅は縮小。東京や名古屋の中心部では前年比10％程度上昇。図1. 東証REIT指数とTOPIXの推移 2800 8月のＪリート市場は、引き続き高値圏でのもみ合いを予想します。東京都心のオフィス空室率やオフィス平均賃料の改善が続くなど、オフィス市況は順調に回復しています。また、2014年分の路線価（1月1日時点）は、投資マネーの流入や企業のオフィス需要拡大を背景に、大都市圏での地価の回復が鮮明になっています。リート全体の予想配当利回りは7月末現在3.41％（東証REIT指数採用銘柄の加重平均）と高水準です。海外投資家や金融機関の、高い利回りに着目した買いは継続している模様です。長期金利が低水準で推移していること、日銀による購入が継続していることも下支え材料です。ただ、高値警戒感が強まることや、ウクライナや中東情勢の緊迫化には注意が必要です。＜8月の決算発表予定の投資法人＞14日：日本ビルファンド投資法人、日本プライムリアルティ投資法人、フロンティア不動産投資法人、日本リート投資法人、18日：ジャパンエクセレント投資法人、産業ファンド投資法人、19日：ＭＩＤリート投資法人、20日：ジャパン・ホテル・リート投資法人、27日：インヴィンシブル投資法人図2. 海外のリート指数との比較（03年3月31日終値=1000） 2800 2600 2600 2400 2400 2200 2200 図5. 「分配利回り－10年債利回り」の国際比較（03年3月31日終値=1000） 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 海外のリート指数② 2000 2000 1800 1800 東証株価指数（ＴＯＰＩＸ） 1600 1600 1400 1400 1000 東証REIT指数 800 800 600 海外のリート指数① 400 03/4 04/4 03/4 04/4 05/4 06/4 07/4 08/4 09/4 10/4 11/4 12/4 （年/月、日次） 13/4 14/4 図3. リートの投資主体別売買動向（億円）海外投資家 800 個人買い越し投資信託 600 金融機関 400 200 0 -200 売り越し -400 -600 -800 11/1 11/7 12/1 12/7 13/1 （出所)東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成 13/7 （年/月、月次） 14/1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 米国豪州 05/4 06/4 07/4 08/4 （％） 05 06 07 08 09 10 11 12 （年、月次） 13 14 図6. 純資産倍率の推移 09/4 10/4 11/4 12/4 （年/月、日次） 13/4 14/4 （注)日本の指数は「東証REIT指数」、海外の指数①は「Ｓ＆Ｐ先進国ＲＥＩＴ指数（除く日本、円ベース）」、海外の指数②は「Ｓ＆Ｐ先進国ＲＥＩＴ指数（除く日本、ドルベース）」（出所)東京証券取引所、Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成（出所)東京証券取引所よりデータ取得し、しんきん投信作成日本（注)月末値。直近は14年7月（出所)東京証券取引所、全米REIT協会、Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成日本のリート指数 1000 600 （％） 04 1200 1200 1000 ●今月の見通し - 前月の主なイベント - 図4. 予想分配利回りと１０年債利回り 8.16 ①Ｊリート予想分配利回り（左目盛） 2.59 ②新発10年債利回り（左目盛）利回り格差（①－②、右目盛） 20 19 18 17 16 15 14 13 3.41 12 11 （％） 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 （年/月、月次） 0 03/4 04/4 05/4 06/4 07/4 08/4 09/4 10/4 11/4 12/4 13/4 14/4 （注)月末値（出所)東京証券取引所、Bloomberg、QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成 1/2 （倍） 2.0 1.9 1.80 7月 1.8 1.7 1.39 1.6 1.5 1.4 割高 1.3 1.2 Jリートの時価総額÷NAV 1.1 1.0 0.9 0.8 ※ＮＡＶ（Net Asset Value ： 0.7 Jリート投資法人の純資産を時価評価したもの） 0.6 割安 0.60 0.5 （年、月次） 01/12 02/12 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 13/12 (注）対象は上場不動産投信全銘柄、加重平均値。直近は14年7月（出所)QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成 20 15 10 図7. オフィスビル空室率と平均賃料の推移（前年比、％）（％） Jリート物件の空室率（オフィス、右逆目盛）オフィスビル空室率（東京ビジネス地区、平均、右逆目盛） 5 0 -5 -10 オフィスビル平均賃料 -15 （東京ビジネス地区、平均、左目盛） -20 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 （年、月次） 14 (注）シャドー部は景気後退期（内閣府調べ）。直近の山・谷は内閣府暫定日付ｵﾌｨｽﾋﾞﾙ空室率、平均賃料は14年6月、Ｊリート物件の空室率は14年5月（出所)三鬼商事、投資信託協会よりデータ取得し、しんきん投信作成（2014.8.5　シニアストラテジスト　鈴木　和仁　E-Mail : [email protected]）しんきんアセットマネジメント投信株式会社金融商品取引業者関東財務局長（金商）第３３８号 Shinkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：http:// www.skam.co.jp フリーダイヤル 0120-781812 携帯電話・PHSからは 03-5524-8181 （土日、休日を除く9：00～17：00）＜本資料に関してご留意していただきたい事項＞ ※本資料は、ご投資家の皆様に投資判断の参考となる情報の提供を目的として、しんきんアセットマネジメント投信株式会社が作成した資料であり、金融商品取引法に基づく開示資料ではありません。 ※本資料は、信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、当社はその正確性、完全性を保証するものではありません。また、いかなるデータも過去のものであり、将来の投資成果を保証・示唆するものではありません。 ※本資料の内容は、当社の見解を示しているに過ぎず、将来の投資成果を保証・示唆するものではありません。記載内容は作成時点のものですので、予告なく変更する場合があります。 ※投資信託は、預金や保険契約とは異なり、預金保険機構・保険契約者保護機構の補償の対象ではありません。また、金融機関でご購入いただいた投資信託は、投資者保護基金の対象ではありません。 ※投資信託は、値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替リスクもあります）に投資しますので、基準価額は変動します。したがって、預金と異なり投資元本が保証されているものではありません。運用による損益はすべて投資者の皆様に帰属します。 ※特定ファンドの取得のお申込みに当たっては、販売会社より当該ファンドの投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ又は同時にお渡しいたしますので、必ず内容をご確認の上、ご自身でご判断ください。また、請求目論見書については、販売会社にご請求いただければ、当該販売会社を通じて交付いたします。【お申込みに際しての留意事項】 ■投資信託に係るリスクについて投資信託は、株式や債券等の値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替リスクもあります）に投資しますので、基準価額は変動します。したがって、預金と異なり投資元本が保証されているものではありません。運用による損益はすべて投資者の皆様に帰属します。また、投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、ご投資に当たっては交付目論見書や契約締結前交付書面をよくご覧ください。 ■投資信託に係る費用について（お客様に直接ご負担いただく費用） ◆ご購入時の費用・・・購入時手数料上限3.24％(税抜3.0％) ◆ご換金時の費用・・・信託財産留保額上限0.3％（保有期間中に間接的にご負担いただく費用） ◆運用管理費用（信託報酬）・・・純資産総額に対して、上限年率1.5984％(税抜年率1.48％) ◆その他の費用・・・監査費用、信託財産に関する租税、信託事務の処理に要する諸費用、有価証券売買時の売買手数料等及び外貨建資産の保管等に要する費用は、ファンドより実費として間接的にご負担いただきます。また、運用状況等により変動するものであり、事前に料率、上限額等を示すことができません。投資信託に係る上記費用（手数料等）の合計額については、ご投資家の皆様がファンドを保有される期間等に応じて異なりますので、表示することができません。 ※「日経平均株価」（日経平均）に関する著作権、知的所有権その他一切の権利は日本経済新聞社に帰属します。日本経済新聞社は日経平均株価を継続的に公表する義務を負うものではなく、その誤謬、遅延又は中断に関して責任を負いません。 ※東証株価指数（TOPIX）は、東京証券取引所の知的財産であり、この指数の算出、数値の公表、利用など株価指数に関するすべての権利は東京証券取引所が有しています。東京証券取引所は、TOPIX の算出若しくは公表の方法の変更、TOPIX の算出若しくは公表の停止又はTOPIXの商標の変更若しくは使用の停止を行う権利を有しています。 ※東証REIT 指数は、東京証券取引所の知的財産であり、この指数の算出、数値の公表、利用など、東証 REIT 指数に関するすべての権利は、東京証券取引所が有しています。《ご注意》上記に記載しているリスクや費用につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、しんきんアセットマネジメント投信が運用する全ての投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております。投資信託に係るリスクや費用は、それぞれの投資信託により異なりますので、ご投資される際には、事前に交付目論見書や契約締結前書面をよくお読みください。 2/2