不動産通信 estate communication 第２号　12 月発行　ライフ・カラーズ TEL 088-821-8200 高知市南御座4-5 エトワール南御座1F 空き家対策特別措置法の解説今年５月２６日から完全施行となった法律ですが、空き家を持つオーナーとって、理解不能ではいられないほど重要で、古い空き家ほど早急な対策が必要です。人口減少人口減少は既に始まっていますが、世帯数においては 2019 年がピークを迎え、徐々に世帯数が減ると見込まれます。今年の内閣府の調査では 2･30 代の男女の４割が恋人も結婚も「めんどくさい」「ひとりが好き」との調査結果となり推移 0 年の人口日本の 10 予想以上に少子高齢化が進むことでしょう。地元の現状はどうでしょうか？高知市の人口は平成 20 年をピーク時に比べ 3907 人減少しています。人口減少は賃貸入居・不動産取引の減少になることが必然です。新築物件のニーズが高い 0 50 60 70 8 0 30 90 00 10 2 40 50 予算が許せば、新しくきれいな家に住みたいのはみんな同じで、売買でも賃貸でも築年数の浅い物件の方がニーズは高くなります。最近良く目にする住宅ローンの返済額が家賃並みなど新築に飛びつく消費者も多いと思います。古くなった空き家ほど需要が小さく、活用が限られてし残っていきます。法律の目的空き家には悪影響があり、さらに空き家が増えることを考慮すると、国策として空き家対策を進める必要性が高まってきました。今回の法律は空き家の放置を抑制する効果が見込まれています。条文で明記された空き家対策特別措置法の目的は次の通りです。 ⃝地域住民の生命、身体又は財産を保護する ⃝（地域住民の）生活環境の保全を図る ⃝空家等の活用を促進する ⃝空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進する ⃝公共の福祉の増進と地域の振興に寄与する命令の次は強制対処勧告でも改善されなければ命令改善がなければ勧告改善への助言と指導措置 1：解体の通告や強制対処が可能に改善命令を無視した場合、改善に着手しても不十分な場合、改善が猶予期限までに完了の見込みがない場合のいずれでも、市町村は強制対処が可能です。つまり、「改善しているフリ」は許されない厳しい規定になっています。ちなみに、強制対処の内容は必要な改善なので、倒壊の危険がない空き家まで強制撤去するようなことはないですが、改善の費用は所有者負担です。措置 2：固定資産税の特例対象からの除外特定空家等に対する市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特例（優遇措置）から除外され、土地の固定資産税が最大で 4.2 倍にも増額されます。住宅用地における固定資産税の特例住宅の敷地固定資産税都市計画税 2 0 0 ㎡までの部分 1/6に軽減 1/3に軽減 2 0 0 ㎡を超える部分 1/3に軽減 2/3に軽減 ※ 2 0 0 ㎡を超える部分は床面積の 1 0 倍が上限ただし、土地の固定資産税が上がっても、家の固定資産税が相当に高ければ、使わない空き家を解体した方が、トータルの固定資産税が安くなる場合もあります。措置の対象になる特定空家等とは？特別措置法は全ての空き家を措置の対象にしておらず、周辺への影響が大きい空き家を「特定空家等」と定義しています。 ⃝そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 ⃝そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態 ⃝適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ⃝その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態行政指導を避けるには管理・活用する現在は問題ない空き家でも、やがては特定空家等に分類され、いずれ行政指導や命令の対象になることは避けられない問題です。そして、人が住まない家は劣化が進みやすく、定期的な管理を必要とします。まだ使える家が残っているなら、賃貸することで借主が管理してくれますし、改修などで多額な費用が必要ならば、借主に改修してもらうリノベーション賃貸などがおすすめです。短期間の賃貸契約などは、新しい契約方法の定期借家契約でトラブルが回避できます。高知では売主がなかなか見つからない点から、利益を出すつもりで売却を考えないこと、賃貸でも維持費をカバーできる程度の家賃で十分でしょう。いずれにしても、現状を放置して事態が改善することだけはありません。残しておいても税負担が増える上に、強制対処となっては結局自己負担です。早く手放すことで、周辺の同じような空き家との競合を避けられるメリットもあります。リノベーション賃貸・不動産のご相談は特定空家にならたいために（株）ライフ・カラーズ email: [email protected] HP:http://lifecolors.co.jp/top/ TEL:080-6399-4681