ると、赤字と黒字の事業に００億円で負社の資産は１モノと事業を結び付けて収イコールではなくなるのだ。あり困難をきわめるだろう。企業の価値算定において ■図1 例えば、Ｂわめて多い。ている例がき状態と説明し価値を下回る価総額が清算ると企業の時だが、１を切端、純資産は企業の価値とカネがモノに変わった途れよりも高くも安くもなる。の価値は収益性によってそ０億円だが、オフィスビルらない。現金の価値は１０も１００億円であるとは限で計上されるが、その価値るのは、企業の雇用責任もあるが、３０００人を整理すど支払いによる早期退職も社への吸収または退職金なも求められる。グループ会とになるが、同時に人員整理は不動産の売却を始めるこ最後は清算である。まず純資産倍率︶Ｓ︶上では資産として同額ＰＢＲ︵株価論されるのが算定でよく議スビルは、貸借対照表︵Ｂ／００億円で購入したオフィ不動産も同様である。１につながるからだ。料を支払う方がコスト削減売却益を得てから、その賃場評価より低ければ、一旦企業価値の複数の事業を手がけてい純資産は清算価値ではないは企業の価値ではない。がない。すなわち、純資産の価値は択肢はある。保有価値が市売却後に賃貸契約を結ぶ選し、継続的に使用する場合、 10 億円であるはずに重要なのである。のように経営するかが非常たりする。つまり、誰がどの価値は上がったり下がっ者の能力次第で、その事業み出すわけではない。経営に譲渡しても同じ価値を生Ａ社が手がける事業を他社み出される。合わせることで、収益は生事業内容と事業領域をかみ立てても、利益の出ない領される。綿密な事業計画をの事業領域によっても左右また、事業の価値は、そ一方で、その製品が売れずの価値があるかも知れない。る状態にしてからその黒字域で実行すれば意味がない。どころか、１００億円以上う。この場合、企業 10 の億価円値の利益を生み出したとしよ人員を切り離し、譲渡できら不採算のホテルと過剰な売却は難しい。事業全体か買収︶。基本的に赤字事業のＤＡの倍率法の方が、初期償却費を加算したＥＢＩＴが必要だ。営業利益に減価なり結果が異なるので注意て過言ではない。営者の手腕で決まると言っる。企業価値の向上は、経る会社が理想的な企業であに赤字になれば、当然企業２つ目は資産売却。ただ多数の不動産を所有する企業の価値の考え方資産現金資本資本ホテルを資産建設資本カネがモノに変わった途端、純資産は清算価値や企業価値とイコールではなくなる赤字一部のホテルの採算割れが原因で毎年赤字を計上（例）2,000億円でホテルを建設従業員3,000人雇用企業の価値は2,000億円ではない出所：GCAサヴィアングループ事業全体の売却先を探す。は資産の価値であるじことがいえる。例えば、べきである。行きが好調で、毎年機械で生産する製品 20 の億売円れ事業の価値についても同いたとすれば、売却を考えるその企業価値は向上する。高く評価して 10 るが、前提条件によってか１つ目は、Ｍ＆Ａ︵合併・︵ＤＣＦ︶法がよく用いられつの選択肢から選び、経営ント・キャッシュフロー算出方法には、ディスカウ害関係者にとっても魅力あ株主、債権者、顧客等の利満足できる収入を得られ、事をし、やりがいを感じ、を向いており、かつ持てる力企業は、社員全員が同じ方向活力があり効率性の高いなければならない。ストを抑えるために清算し探し、見つからなければコやっと売却されてもおかしきる保証はなく、ろと億そこうは円のの。おで企場わは業合かなの、りさ価経いそ値たうは営だで２者けあ０はるる０、だこ０３経営者しかいない。一生懸うした社風をつくれるのはれた会社の基本である。そ懸命で一体感があるのが優きな力となる。社員が一生っているので、合わせると大のほとんどすべてを出し切社が保有してで、市場が自がノンコアが、当該事業ることを考えるだろう。だの経営者は事業を継続させしかし黒字であれば、多くの株式価値とも全然違う。また、純資産は１００％清算価値ではまったくない。企業が将来生み出す収益に着目億円で機械を作り、その判断を下すことになる。命で一体感があるからこそ、いる価値より企業価値の値といえる。の経済的な価い。従業員が生き生きと仕る経済的なものだけではな値は資産や利益だけで計れ同一ではない現金と不動産の価値れがその企業ただし、本来、企業の価とである。そ値かというこくらのキャッシュが同じ価の株式価値が算出できる。ことでこの企業の１００％そこから借入金を差し引くくない。つまり、純資産は一生懸命で一体感ある社風を赤字事業は、まず売却先を分かれてくる。ノンコアの億円の資産を、同額 30 で億売円却でで必要となる。しかし１００まうずかだ 50 。が億Ｂ、円社果のがた負清し債算てのすそ返るう済とだが、ろ割っているとよく言われる。ることになり、清算価値を上している企業を考えてみしているが、毎年赤字を計か。例えば２０００億円で企業の価値をどう評価する多数の不動産を所有するこれまでお話ししてきたホテルを何棟か建設して、値が決まることを忘れないと人の集合体の収益力で価含めて、また、その不動産れがちだが、実際は人員をは、不動産だけに目を奪わえてよい。余剰現金や遊休定して過去も将来もほとんする場合、業績は非常に安で簡あ易る的。に企業価値を算出評価においてはより実用的ャッシュの現在価値と、今いある企業が将来生み出すキ有形、無形の資産の集合体でてであり、事業や不動産など投資したかもしれないが、企業価値は経済価値についい状態の株式価値となる。を足し合わせると借入のなのが ② 非営業価値。 ① と ② ら非営業負債を差し引いた不動産などの非営業資産かよう。確かに２０００億円 GCAサヴィアングループ取締役一橋大学大学院国際企業戦略研究科教授インテグラル代表取締役佐山展生氏将来の収益性が企業価値ものが ① 営業価値とほぼ考ＢＩＴＤＡを５ ∼ ６倍した３０００人の従業員を雇用でいただきたい。ど変化がないとすると、Ｅが、株価が下落すれば１を切その比であるＰＢＲは１だ額産債がはが仮 50 50 に億億 50 円円億とで円なあだるれと。ばす時、れ価純ば総資社員含めて決まる企業の価値者の力に依存している。益を生み出せるかは、経営大不況での企業価値向上戦略のあり方基調講演広告特集企業とＣ不Ｒ動Ｅ産プシロンジェポクト第１回度の変化がＣＲＥ戦略をどう変えるかについて、活発な議論が行われた。シリーズのシンポジウムを開催。第１回は、企業価値向上戦略と会計制企業価値向上のヒント ■「草原のワニ」と「川のライオン」Ｅ戦略﹂に関する基礎情報を提供し、企業の採るべき指針を探る全４回が経営に及ぼす影響はますます大きくなる。日本経済新聞社では、﹁ＣＲ国際会計基準の導入をはじめとする会計制度の変更により、企業不動産企業不動産︵ＣＲＥ︶が経営資源の一つとして、注目を集めている。ジウムなく、自分の強い領域で勝負するかが重要なのだと思う。 ■ど真ん中の直球はストライクと判定されているか皆さんが草原にいるとして、すぐ投手が、150 キロのストレートをどそばにライオンが忍び寄ってきた真ん中に投げて、審判にボールと判ら、逃げるのは難しいだろう。しか定されたら試合で投げる気はうせるし、川の中でライオンに遭遇しても、だろう。ストライクゾーンを通過しそれほど脅威に感じないはず。同様たら、ストライクと判定されるからに川を泳ぐワニは非常に危険だが、投手は全力で投げる。目標を明確に草原ではそれほど動きが速くないかし、目標を達成した社員を「よくやら、脅威ではない。個人や企業が能った」ときちんと評価することが優力を発揮するには日々の努力だけでれた企業の基本である。多不様動化産しのて評い価るニーズは広告特集 ■図3 CRE戦略に影響を及ぼす会計基準会計基準適用開始時期備考賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計 2010年3月31日以後終了する事業年度末に係る財務諸表から時価等の開示資産除去債務に関する会計 2010年4月1日以後開始する事業年度から債務（負債）の見積もり減損会計既に適用済み日本不動産研究所企業資産評価プロジェクト室長基本的に市場での正常な取出所：清水公認会計士事務所め体斉て制木いのけ整私ば備たいはちいどがかの 07 。よ年う７に月進 ■図4 上で、情報の一元化と組織山村ＣＲＥ戦略を進める幅広い知識の人材を育成め基う企だ準上業。をで間示、比すあ較必るや要程期性度間が画比あ一較る的をたな行いて評価することを規定しインが示され、それに基づ価に関して一定のガイドラ不動産の時価は、山村不動産の時価評価すら清る、水こ適と切会がな計大評基切価だ準。方法でをは選、択時適した時価評価を選択する制度とのバランスを見ながコストなどの制約と評価の重要だ。時価とするかということも非常に難しく、何をもってＣＲＥ戦略や会計上の目的、のニーズは多様化している。企業が求める不動産評価また、不動産の時価評価はていくと予想される。整備が必要不可欠といえる。求める方法に主流は変わっ期間概要不動産鑑定評価不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼して求める方法収益性から求める方法収益を基礎に収益還元法を適用して求める方法費用性から求める方法土地は相続税路線価等、建物は簿価等を用い、これらを合算する方法固定資産税評価額を市場価値とみなす方法出所：日本不動産研究所費用精度 △ △ ◎ ○ ○ ○ ○ ○ △ ◎ ◎ △ ◎＝有利、○＝やや有利、△＝不利清水公認会計士事務所公認会計士清水久員氏ていただきたい。不動産をンと手引き﹄をご覧になっ産、土地に関してはむしろ事業の拡大に伴い資産規模年でをと行グ 08 っロ年たーの。ババ 04 ルては斉いど木けのばよう 08 いい年かな４。視点月かにら国考土交え制度の関連について、まずタッフの再編た不動産を売却すると同時コア事業の資産や遊休化しＥ戦略を進めてきた。ノンれる﹁賃貸等不動産の時価末終了事業年度から適用さを及ぼす会計基準 10 は年い３く月つる方法などさまざま︵図４︶。る。める方法、費用性から求め産鑑定評価、収益性から求あり、代表的なものは不動し、時価の評価方法は複数引価格という概念だ。しかた状況が一般的と考えられている。基本的にはこうしータを併用しながら管理しは複数の部署で紙と電子デだ少数だった。多くの企業一元管理している企業はま査﹂では、不動産の情報をに行った﹁ＣＲＥの動向調し、どの部分をアウトソー部分を社内でマネジメント外部に委託している。どの動車に統合し、一部業務はの機能を本体である日産自務を行っていた日産不動産るため、子会社で不動産業連業務の整理と最適化を図の最適化やスＲＥに関する情報の入手やとして、企業内におけるＣる情報の開示だ。その前提基準の要請はＣＲＥに関す準を含めて、これらの会計う。賃貸等不動産の会計基はインパクトが大きいだろ入された場合、収益性から貸等不動産の時価開示が導法ではないか。しかし、賃とする費用性から求める方れているのは、簿価を中心大半の企業で現在採用さ出てくる数字が異なる点だ。ット経由でどこからでもアタベース化し、イントラネそうした不動産情報をデーる０は。０、 03 億約１年度円兆かに４ら上０な不動産の資産車のグローバル報でもある。時価を把握す同時に相当に集約された情有する情報の一つであるが、れている。時価はＣＲＥのいう点がクローズアップさいくことが重要だ。シングのバランスを取って不動産の時価評価方法評価方法固定資産税評価額ている。会計においては、斉木を行う上での課題は何か。通省から公表された﹃ＣＲ利用するすべての企業の経不動産業務に携わっているランスシートを比較すると、等の開示に関する会計基準﹂問題は、各評価方法によって斉木正人氏使用価値（将来キャッシュフローの現在価値）と時価（正味売却価額）のいずれか大きい方を回収可能価額とする（帳簿価額を回収可能価額まで減額）Ｅ戦略に関するガイドライ営トップやマネジメント層、は増えているものの、不動方々が、啓蒙︵けいもう︶減って効率化することがで経会営計の制問度題へとのと対ら応えはるべきさらに、国内の不動産関︵次ページに続く︶クセス可能とした。る前提として、ＣＲＥに関ＩＴ活用で情報を一元管理清水今回、時価評価とに、施設投資人材育成と組織体制の整備を向日産自動考え、内製化とアウトソースするかを長期的な視点で山村ＣＲＥ戦略と会計ＣＲＥに関する情報整備を変化を遂げるなかで、ＣＲかあるが︵図３︶、ラスチックなっかけに、ドしたことをきき清た水︵図Ｃ２Ｒ︶。Ｅ戦略に影響ルノーと提携１９９９年にい。当社は、コ実ミ務ュ担ニケ当ー者シとョ経ン営が重者要のをご紹介した車の取り組みは、日産自動い向る。私から内容となってて活用できるのツールとし書、人材育成や実務の参考コーディネーター明治大学大学院グローバル・ビジネス研究科准教授山村能郎氏 ■図2 について、各分野の専門家がディスカッションを行った。ＲＥ戦略に影響を及ぼす会計制度の対応のポイントと課題日産自動車グローバル資産管理部部長清水公認会計士事務所公認会計士日本不動産研究所企業資産評価プロジェクト室長向清水正久憲員斉木正人会計基準のコンバージェンス︵収れん︶の流れのなかで、Ｃ氏氏氏からは賃貸等不動産の時価会計がスタートする。いわゆる ● パネリスト２００５年度から減損会計の強制適用が始まり、来年度明治大学大学院グローバル・ビジネス研究科准教授 ● コーディネーターパネルディスカッション山村能郎氏不動産の売却／施設投資の最適化 ―バランスシート上のNISSAN CRE― 貸借対照表（自動車事業）貸借対照表（自動車事業）（2004年3月31日時点）（2008年3月31日時点）負債 2兆5,503億円資産 4兆3,807億円少数株主持ち分 1,038億円資本 1兆7,266億円土地建物、構築物合計どう変わる？会計制度とＣＲＥ 7,596億円（17.4％） 5,452億円（12.4％） 1兆3,048億円（29.8％）出所：日産自動車負債 3兆2,164億円資産 6兆6,015億円少数株主持ち分 3,394億円資本 3兆457億円土地建物、構築物合計 7,204億円（10.9％） 7,091億円（10.8％） 1兆4,295億円（21.7％）広告特集企画・制作＝日本経済新聞社クロスメディア営業局企業のCRE担当者必携の書「CRE戦略企業不動産を活かす経営」 7月23日（木）発売！約 4 9 0 兆円にものぼる企業不動産（ C R E ）に注目が集まっている。会計制度の変更や株主の要請などで、収益を生む活用が求められているためだ。事例を多く盛り込み、企業価値を向上させる実践的な戦略を解説する。いく仕組みが日経「企業と不動産」プロジェクト編執筆／麦島健志（前国土交通省土地･水資源局土地市場課長）執筆／久保雅寛（前国土交通省土地･水資源局土地市場課市場整備係長）執筆／中城康彦（明海大学不動産学部教授）執筆／若林俊一郎（アビームコンサルティングシニアマネージャー）執筆／村瀬充彦（アビームコンサルティングマネージャー）執筆／石渡朋徳（公認会計士・不動産鑑定士）発行／日本経済新聞出版社定価／2,730円（税込み）プデートして CRE 2.0戦略かということである。そのうに財務情報に反映させるＲＥに関する情報をどのよつの清な知水が識っの会てレ計くベのるル。ア視ッ点プはに、もＣことで、人材育成や部全体クチャーや情報交換をするや不動産など専門知識のレ図っている。国際会計基準のか、ベクトルの共有化を今どの方向に向かっているスタッフを集めて、我々がも不清、動水注産意に会し関計てす基おるき準た制対い度応。改正にに関目まぐるしく変わる会計やことが現実的ではないか。や整備から手をつけていくＲＥに関するデータの構築足元を固める意識を持ってらこそ、次の飛躍に向けて厳しいマーケット環境だかが続くとみられる。しかし、ど、今取り組しばらくは、こうした状況況は非常に厳しい。今後も在の不動産マーケットの状イ済斉ン環木ト境を下ご伺で承いの知た制いの。度対通応りの、ポ現備し、継続的組織体制を整と提言できる層にしっかりべきだ。経営とらえていく経営の問題と題ではなく、会計基準の問きい。単なるトが非常に大へのインパクしては、経営有効活用な社の不動産の合、連結子会借物件の統廃で、どのように反映させるいただきたい。まずは、Ｃ 13 でジん参加者からの質疑応答抽選で20名様に書籍をプレゼントします。応募は以下のポータルサイト「企業経営とCRE戦略」をご覧ください。締め切りは7月21日（火）。【三井情報】企業不動産戦略セミナーに情報をアッ申し込み受付中参加無料会計基準のコンバージェンス（収れん）や減損会計など、会計のルールが大きく変化し、不動産市況も大きく揺れているいま、CRE戦略も新たなフェーズに突入しつつある。企業が取るべきCRE戦略の方向性と課題について、識者が講演を行う。三井情報主催。【日時】2009年7月23日（木）14:00∼17:15（13:30受付開始）【会場】ベルサール飯田橋（東京都千代田区飯田橋3-8-5住友不動産飯田橋駅前ビル1F）アクセス：JR飯田橋駅東口徒歩3分【講演】川嶋哲夫（三井情報株式会社取締役常務執行役員事業開発本部長）原田昌平氏（新日本有限責任監査法人シニアパートナー、公認会計士）（アビームコンサルティング株式会社社会基盤・サービス統括事業部シニアマネージャー）若林俊一郎氏泉長彦氏（大成建設株式会社都市開発本部不動産営業部不動産投資企画室長）夏目俊夫（三井情報株式会社事業開発本部新事業企画開発部新事業開発室シニアプロジェクトマネージャー）【申し込み方法】以下のサイトよりお申し込みフォームに従ってご登録ください。 http://www.mki.jp/cre/seminar.html 【お問い合せ先】三井情報株式会社 TEL.03-6376-1041 （平日9:15∼17:30）Ｒ（企業の社会的責任）という観点での対応が記されている。環境不動産などの概念は市場ではまだ十分に置づけとさせていただいた。世の中ガイドラインには、経営戦略から不動の状況に合わせてガイドラインも見産にどう落とし込んでいくかと、環境直していく必要がある。不動産についてどういう形で取り入質問昨年、 ■■ ある株主総会でＣＲＥ戦れるかという視点があまり出ていな略の認識と対策を聞いたが、ＣＲＥい。どのように進めればよいか。という言葉も知らなかった。経営者 1 点目は、経営層がＣＲＥ戦略に求めているものを具体的に提示することが重要だ。そして経営層と年ェで間クい 12 トる億だプ ∼ けロ借りている賃も、外部から対して資産という視点からュニケーション。経営層に最後に、現在の経産グループではないか。清水社内でできることから改善し、具体的にどんなメリットがあョンも不可欠といえる。ったかを経営層に継続的に報告して 2 点目の環境関連の取り組いくことが大切だ。こうしたセミナみをＣＲＥ戦略にどう生かしていくーなどを通じてＣＲＥの啓蒙を進めかについて、ガイドラインにはＣＳていきたい。日産自動車グローバル資産管理部部長向正憲氏いるのは、経営層とのコミ効率化でコスト削減効果も山村と考える。日バ内ラ製ン化スがと大外切部委託のの意識を高めるための、いいヒントスタッフとの密接なコミュニケーシ斉木億円のコスか︱︱。そして、部内で毎月認知されてないため、そのような位質問 2点お聞きしたい。 ■■ ＣＲＥ戦略の向いかに有益な提言ができる際、どのような情報が必要かというポイントが把握でることはある践する部署として重視して重向要な私ポたイちンがトとＣいＲえＥるを。実効率的な基礎情報の整備が技術︶インフラを活用した算定は難しい。ＩＴ︵情報積されていないと、時価のる情報などが十分整備・蓄込み、あるいは修繕に関すする収益や費用の実績・見︵前ページから続く︶要ではないか。人材を育てていくことが必的な視点を持つコアとなるえることは難しいが、総合これらすべての専門性を備複雑化するＣＲＥにおいて本業に関する深い理解など経済環境だからこそ、できた向い。私も同様に、厳しい築を進めていっていただきところからＣＲＥ戦略の構いといえる。自社でできる幅広い見識が求められる。て差別化できる余地も大きが、一方で、他社に先駆け不動産といった分野の知識、含めてやるべきことは多いそのためには、会計や財務、ては、会計基準への対応もきる人材の育成が重要だ。必要だ。ＣＲＥ戦略についながってくるのではないか。ＣＲＥの本来的な意味につに継続的にプラスとなるかの切り売りではなく、本業極めていただきたい。資産ングコストの削減効果も見物流や製造といったランニ財務面での貢献はもちろん、資産の売却に関しては、を含めて検討することが、ト削減効果を見込む。