WOZ-journaal nr. 4, 2014

Nieuwsbrief van de Waarderingskamer over de
Wet waardering onroerende zaken
Uit een recent door TNS-Nipo uitgevoerd
onderzoek naar het vertrouwen in de WOZ-waarde,
blijkt dat woningeigenaren de uitvoering van de
WOZ iets hoger beoordelen dan in de voorgaande
jaren (van 5,6 naar 5,9 op een tienpuntsschaal).
Ook is het vertrouwen in de WOZ-uitvoering door
gemeenten licht gestegen ten opzichte van 2011.
Toch is nog steeds sprake van een zeer laag
vertrouwen.
Er is dus nog volop ruimte voor verbetering. In dit
WOZ-journaal aandacht voor verbetermogelijkheden.
Waarderingskamer
Kwaliteit taxaties
In de aanloop naar het bekend maken van de
nieuwe WOZ-waarden naar waardepeildatum
1 januari 2014 gaan wij weer bij ongeveer honderd
gemeenten een onderzoek doen naar de kwaliteit
van de nieuwe taxaties, de onderbouwing en de
onderliggende gegevens. Bij deze onderzoeken
beoordelen wij of de gemeente terecht tot het
oordeel is gekomen dat de nieuwe taxaties voldoen
aan de geldende eisen en goed genoeg zijn om
bekend te maken aan de belanghebbenden.
Tijdens de onderzoeken komen we met enige
regelmaat bij een gemeente of een samenwerkingsverband die zelf nog niet de conclusie heeft getrokken dat de WOZ-taxaties voldoen aan de eisen.
Men heeft dan wel aan ons gemeld dat de kwaliteitscontroles zijn afgerond (bijvoorbeeld in de
oktobervragenlijst of in de vragenlijst kwaliteit
taxaties). Maar wanneer wij ons onderzoek starten,
blijkt dat men zelf nog (te) veel controles moet
uitvoeren.
We hebben geprobeerd in de genoemde vragenlijsten de vraag "Wanneer bent u klaar met de
kwaliteitscontroles?" te verduidelijken met de
definitie: "klaar betekent 90% van de woningen en
90% van de niet-woningen zijn gecontroleerd en
goed bevonden". Ondanks deze uitleg komen we
nog regelmatig bij een gemeente of samenwerkingsverband die nog geen eigen oordeel heeft
jaargang 21, nummer 4, oktober 2014
2014, nr. 4
Uit het onderzoek komt wederom naar voren dat de
juistheid van de gebruikte gegevens de factor is die
het sterkste het vertrouwen beïnvloedt. Meer openheid, meer toelichting op de totstandkoming van de
WOZ-waarde en de gebruikte gegevens en betere
voorlichting en communicatie zijn veruit de meest
gegeven verbetersuggesties van de respondenten.
Dit sluit aan op de lopende ontwikkelingen als het
openbaar maken van de WOZ-waarden van
woningen, informeel contact met belanghebbenden
en het betrekken van belanghebbenden bij de
totstandkoming van de WOZ-waarde (Doorbraak in
dienstverlening).
over de kwaliteit van de nieuwe taxaties of die nog
een groot aantal controles niet heeft uitgevoerd.
Daarom willen we in dit WOZ-journaal nogmaals
benadrukken dat onze onderzoeken naar de
kwaliteit van de taxaties niet zijn bedoeld als
hulpmiddel voor een gemeente om een oordeel te
vellen over de nieuwe WOZ-taxaties, maar juist
zijn bedoeld om te beoordelen of de gemeente
terecht zelf tot de conclusie is gekomen dat de
WOZ-taxaties goed genoeg zijn.
Dat betekent dat wij, wanneer een gemeente
aangeeft "klaar" te zijn, verwachten dat de modelwaarden voor alle categorieën woningen en nietwoningen vast staan, dat alle controles die in de
beoordelingsprotocollen "taxaties" zijn benoemd,
zijn uitgevoerd en afgerond en dat men zonder
nieuwe informatie de WOZ-beschikkingen zou
kunnen en willen versturen.
Inhoud
Waarderingskamer
Kwaliteit taxaties
Vertrouwen in WOZ-waarden
1
4
WOZ in de praktijk
Afbakenen studentencomplex
Gegevenslevering 2015
Gevalideerd taxatierapport
Goirle op de LV WOZ
Good practice
Niet-natuurlijke personen
2
2
4
3
3
3
1
Alleen nieuwe informatie, zoals nieuwe vraagprijzen, verkoopcijfers, huurcijfers of nieuwe
bouwmutaties, zouden dan nog kunnen leiden tot
aanvullende controles en aanpassing van taxatiewaarden van individuele objecten (natuurlijk inclusief eventuele domino-effecten). Deze individuele
aanpassingen als gevolg van nieuwe informatie en
nog lopende (bouw-) activiteiten hebben wij
ingeschat op maximaal circa 10% van alle objecten.
Daarom hanteren we de definitie: "90% voor alle
woningen en niet-woningen zijn gecontroleerd en
goed bevonden".
Naar onze mening is er nog geen sprake van
afgeronde kwaliteitscontroles, wanneer een
bepaalde categorie (bijvoorbeeld de vrijstaande
woningen of de courante niet-woningen) nog niet
zijn gecontroleerd en goed bevonden.
WOZ in de praktijk
Afbakenen studentencomplex
In het objectenhandboek voor de Basisregistraties
Adressen en Gebouwen (BAG) was oorspronkelijk
een voorschrift gegeven voor het afbakenen van
verblijfsobjecten binnen een studentencomplex, die
afweek van het wettelijk voorschrift. Besloten is dat
deze bijzondere situatie voor studentencomplexen
beëindigd wordt. Met het oog op een landelijk
uniforme basisregistratie moeten uiterlijk in 2016
ook alle studentencomplexen afgebakend zijn
conform het reguliere wettelijke voorschrift. Om
gemeenten hierbij te ondersteunen, heeft het
Kadaster samen met het Ministerie van
Infrastructuur en Milieu een stappenplan opgesteld.
Bij de studentencomplexen gelden dan ook dezelfde
voorschriften als bij de verzorgingshuizen. Ook de
afstemming tussen WOZ-objecten en BAGobjecten kan daarmee op een identieke wijze
worden vormgegeven. Het voorschrift betekent dat
alleen functioneel zelfstandige wooneenheden
binnen een studentencomplex of binnen een
verzorgingsinstelling afgebakend worden als een
verblijfsobject. In de meeste gevallen zullen deze
verblijfsobjecten ook voldoen aan de eisen om te
worden afgebakend als zelfstandig WOZ-object.
Voor meer informatie kunt u op de site van het
Kadaster het stappenplan en een afbakeningsvoorbeeld downloaden. Ook staat op deze site een
overzicht van vragen en antwoorden over de
gevolgen van het besluit, zoals over de toekenning
van huurtoeslag.
2
WOZ in de praktijk
Gegevenslevering 2015
Evenals voorgaande jaren heeft de Belastingdienst
weer een schema opgesteld voor de levering van de
Stuf-WOZ bestanden. Uitgaande van dit schema
verzendt de Belastingdienst uitnodigingen en
worden de bestanden verwerkt.
Zodra een gemeente is aangesloten op de LV WOZ,
ontvangt zij geen uitnodigingen meer. De Belastingdienst ontvangt vanaf dat moment de Stuf-WOZ
bestanden uit de LV WOZ. Het is wel belangrijk
dat onmiddellijk voorafgaand aan het aansluiten op
de LV WOZ een laatste Stuf-WOZ mutatiebestand
aan de Belastingdienst en het waterschap wordt
geleverd. Dat levermoment kan dus afwijken van
onderstaand schema.
Versturen
uitnodiging
3 nov. 2014
Periode
1 dec. 2014
18 dec. 2014
November 2014
Laatste mutaties
over 2014
December 2014
15 dec. 2014
25 jan. 2015
Initieel
01-01-2015
ste
Mutaties 1 kwartaal 2015
April 2015
Mei 2015
Juni 2015
Juli 2015
Augustus 2015
September 2015
Oktober 2015
November 2015
Laatste mutaties
over 2015
December 2015
27 febr. 2015
Initieel
01-01-2016
26 febr. 2016
2015
5 jan. 2015
1 april 2015
1 mei 2015
1 juni 2015
1 juli 2015
3 aug. 2015
1 sept. 2015
1 okt. 2015
2 nov. 2015
30 nov. 2015
18 dec. 2015
2016
4 jan. 2016
Oktober 2014
Ontvangen
vóór:
17 nov. 2014
15 april 2015
15 mei 2015
16 juni 2015
15 juli 2015
17 aug. 2015
15 sept. 2015
15 okt. 2015
16 nov. 2015
14 dec. 2015
25 jan. 2016
Belangrijk:
Na aanlevering van het bestand met de laatste
mutaties over 2014, kunnen er nog mutaties plaatsvinden over dit jaar. Gemeenten dienen zelf contact
op te nemen met de Belastingdienst om deze
gegevens aan te leveren en krijgen dan op aanvraag
een aanlevernummer (+ barcode) voor het aanleveren van deze mutaties.
Voor gemeenten die nog RSIN-nummers etc.
moeten aanvullen bij bijvoorbeeld verhuurders van
woningen voor de informatievoorziening voor de
inkomensafhankelijke huurverhoging, is belangrijk
dat deze gegevens ook uiterlijk in het bestand van
26 januari 2014 zijn opgenomen.
jaargang 21, nummer 4, oktober 2014
WOZ in de praktijk
Good Practice
WOZ in de praktijk
Goirle op de LV WOZ
In de praktijk krijgen medewerkers van de Waarderingskamer regelmatig vragen van gemeenten over
optimalisering van de WOZ-uitvoering. Soms
ontstaan deze vragen ook naar aanleiding van
afspraken over wenselijke of noodzakelijke
verbeteringen. De daaruit voortkomende oplossingen kunnen ook voor anderen een voorbeeld zijn.
De gemeente Leidschendam-Voorburg is constant
bezig om de werkprocessen te optimaliseren. Vanaf
2011 heeft men de werkprocessen rond het
gegevensbeheer zo vorm gegeven dat er efficiënt
gebruik kan worden gemaakt van de BAGgegevens in de WOZ-administratie. In eerste
instantie waren alle WOZ-deelobjecten die aanhorig zijn aan de hoofdbouw samengevoegd met
het hoofdgebouw. Dat WOZ-deelobject kwam
daarmee overeen met het verblijfsobject in de BAG,
zodat ook direct de gebruiksoppervlakte uit de
BAG als oppervlakte van het WOZ-deelobject
gebruikt kon worden bij de WOZ-taxatie.
Over de consequenties voor de taxatie is diverse
keren overleg gevoerd tussen de gemeente en de
Waarderingskamer. De gezamenlijke conclusie is
uiteindelijk dat het in de taxatie alleen meenemen
van één WOZ-deelobject met de gehele BAGgebruiksoppervlakte een stap te ver is. De onderlinge waardeverhoudingen konden niet worden
gewaarborgd.
Daarom is er in 2014 een complete inventarisatie
geweest op de onderdelen aanbouw woonruimte,
serre's en aangebouwde garages die van belang zijn
voor goede onderlinge waardeverhoudingen. Hierbij is veel gebruik gemaakt van luchtfoto's in
combinatie met cyclorama's om het onderscheid te
kunnen maken. Uiteindelijk heeft het onderzoek bij
ruim 15000 geïnventariseerde woningen geleid tot
het opvoeren van in totaal 2906 "nieuwe" aanbouwen en 453 "nieuwe" garages als WOZ-deelobject. In de registratie is in deze situatie de oppervlakte van het WOZ-deelobject "hoofdgebouw"
aangepast, zodat de som van de oppervlakten van
de hoofdbouw en het nieuwe WOZ-deelobjecten
gelijk is aan de gebruiksoppervlakte in de BAG.
Tijdens de inventarisatie is ook gelijk een nieuwe
groepsindeling gemaakt, waarbij ruim 30.000
objecten uiteindelijk in 475 groepen zijn ingedeeld,
waardoor de onderlinge waardeverhoudingen beter
tot hun recht komen.
Om de secundaire kenmerken eenduidig te beoordelen is een fotowijzer opgesteld voor de beoordeling van kwaliteit, voorzieningenniveau en
onderhoud. Met name bij de beoordeling van de
vraagprijzen is deze fotowijzer bijzonder handig.
Daarnaast kan de fotowijzer ook gebruikt worden
bij bijvoorbeeld de beoordeling van bezwaren, van
inlichtingformulieren bij verkoop van woningen.
Als tweede gemeente is op 21 juli 2014 de
gemeente Goirle aangesloten op de Landelijke
Voorziening WOZ (LV WOZ). Deze gemeente
maakt gebruik van de WOZ-applicatie van TOGNederland. Deze dienstverlener verzorgt ook voor
een belangrijk deel de uitvoering van de WOZactiviteiten voor deze gemeente.
jaargang 21, nummer 4, oktober 2014
Jolein Donkers (gemeente Goirle) en Marcel Pragt (TOG
Nederland) ontvangen van Peter van den Heuij
(Ministerie van Financiën) het bewijs dat de gemeente
volledig aangesloten is op de LV WOZ.
Inmiddels zijn ook diverse andere (koploper-)
gemeenten ver gevorderd met de voorbereiding van
deze aansluiting. Deze zullen naar verwachting in
de laatste maanden van dit jaar aansluiten op de
LV WOZ.
In de periode december tot februari staan voor de
meeste gemeenten alle activiteiten in het teken van
het verzenden van de nieuwe WOZ-beschikkingen
en aanslagbiljetten. Daarom zullen in deze periode
weinig gemeenten aansluiten op de LV WOZ.
Vanaf februari 2015 zal het aansluiten van
gemeenten op de LV WOZ echt op stoom komen,
zodat in het eerste en tweede kwartaal van 2015 een
groot deel van de gemeenten aangesloten kan
worden. Met de gemeenten die aansluiten met het
systeem van GouwIT zijn hierover al afspraken
gemaakt. Met de overige gemeenten maken we dit
soort afspraken op korte termijn.
WOZ in de praktijk
Niet-natuurlijke personen
Van de Belastingdienst krijgen wij het signaal dat
zij regelmatig problemen ervaren met het gebruik
van de gegevens over belanghebbenden bij een
WOZ-object. Dit betreft dan met name gegevens
over niet-natuurlijke personen. Deze gegevens
worden door de Belastingdienst steeds intensiever
gebruikt bijvoorbeeld voor de verhuurderheffing en
de inkomensafhankelijke huurverhoging.
3
Voor in het Handelsregister ingeschreven rechtspersonen verwacht de Belastingdienst naast het
RSIN (Rechtspersonen en Samenwerkingsverbanden InformatieNummer) de juiste statutaire naam
en het vestigingsadres (dus geen postbus).
KING heeft gemeenten de afgelopen periode
geïnformeerd over het optimaal koppelen van de
WOZ-administratie aan het Handelsregister. Met
die koppeling worden de door de Belastingdienst
gemelde problemen voorkomen.
WOZ in de praktijk
Gevalideerd taxatierapport
Veel gemeenten sturen als onderdeel van de marktanalyse een vragenformulier aan de koper. Een
dergelijk formulier kan van belang zijn om te
controleren of de objectkenmerken in de WOZadministratie overeenkomen met de situatie op het
moment van verkoop, of de koper veranderingen
aanbrengt aan het object die opgenomen moeten
worden in de WOZ-administratie en of er bij de
verkoop bijzondere omstandigheden waren, zodat
de betaalde prijs geen goede afspiegeling is van de
marktwaarde.
Bij de meeste (woning-)verkopen is sprake van het
vestigen van een hypotheek, zodat de koper meestal
ook een taxatierapport heeft laten opstellen voor
deze financiering. Deze taxatierapporten voor
financiering zijn in het algemeen gevalideerd door
een validatie instituut zoals het NWWI. Veel
gemeenten vragen bij de marktanalyse ook naar een
eventueel gevalideerd taxatierapport. Om ervoor te
zorgen dat de vraag op een gemeentelijk inlichtingenformulier eenduidig is en begrijpelijk voor de
belanghebbende wordt geadviseerd deze vraag te
laten bestaan uit de volgende drie elementen:
- is er een gevalideerd taxatierapport voor het
verkochte woning beschikbaar?
- zo ja, door welk validatie-instituut is dit rapport
gevalideerd (bijvoorbeeld iValidatie, NWWI,
TaxateursUnie of TVI)?
- onder welk nummer/code is rapport door het
validatie-instituut geregistreerd?
Waarderingskamer
Vertrouwen in WOZ-waarden
Wij hebben TNS Nipo opdracht gegeven om in
april/mei 2014, in vervolg op de onderzoeken in
2009 en 2011, een marktonderzoek uit te voeren
naar het vertrouwen van woningeigenaren in de
WOZ-uitvoering door gemeenten. Wij vinden het
gezien onze missie belangrijk dat dit vertrouwen
regelmatig wordt gemeten.
4
Het vertrouwen in de WOZ-uitvoering door
gemeenten is licht gestegen ten opzichte van 2011.
Dit vertrouwen, uitgedrukt in de vertrouwensindex,
is toegenomen van 15 naar 21. Dit vinden we nog
wel een lage score, omdat ook de onderzoekers
aangeven dat dit vertrouwen lager is dan bij de
uitvoering van andere overheidstaken of het
vertrouwen in overheden in algemene zin.
Opvallend is wel dat de ontwikkeling tegengesteld
is aan de ontwikkeling van het vertrouwen in de
overheid in algemene zin. Dat vertrouwen neemt af,
terwijl het vertrouwen in de WOZ-uitvoering stijgt.
Uit het onderzoek komt wederom naar voren dat de
juistheid van de gebruikte gegevens de factor is die
het sterkste het vertrouwen beïnvloedt. Ditmaal nog
sterker dan in vorige onderzoeken. Meer openheid,
meer toelichting op de totstandkoming van de
WOZ-waarde en de gebruikte gegevens en betere
voorlichting en communicatie zijn veruit de meest
gegeven verbetersuggesties van de respondenten.
Dit sluit aan op de door gemeenten in gang gezette
ontwikkelingen als de reeds vergevorderde voorbereiding op het openbaar maken van de WOZwaarden van woningen, de toenemende mate
waarin gemeenten informeel contact hebben met
belanghebbenden bij vragen of bezwaren en de
wijze waarop belanghebbenden de mogelijkheid
geboden wordt zelf een bijdrage te leveren aan de
totstandkoming van de WOZ-waarde (Doorbraak in
dienstverlening).
De Waarderingskamer zal samen met gemeenten de
komende periode verder werken aan het verbeteren
van de openheid rond de WOZ-waarden en de
onderliggende gegevens.
De rapporten zijn te vinden op onze site.
Colofon
Het WOZ-journaal is een digitale nieuwsbrief over
de Wet waardering onroerende zaken uitgegeven
door de Waarderingskamer. De uitgave wordt via
mail verzonden aan gemeenten, waterschappen,
Belastingdienst en andere belanghebbenden bij de
Wet WOZ.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met
het secretariaat van de Waarderingskamer:
WAARDERINGSKAMER
Muzenstraat 73
Postbus 93210
2509 AE 's-GRAVENHAGE
telefoon:
(070) 311 05 55
telefax:
(070) 311 05 70
e-mail:
[email protected]
www.waarderingskamer.nl
copyright: Waarderingskamer, 's-Gravenhage
ISSN:
1381 – 3242
jaargang 21, nummer 4, oktober 2014

Download Report