WOZ-journaal - Waarderingskamer

Nieuwsbrief van de Waarderingskamer over de
Wet waardering onroerende zaken
2014, nr. 1
Zoals ieder jaar rond deze tijd heeft de WOZwaarde en de WOZ-uitvoering geen gebrek aan
belangstelling van belanghebbenden en de media.
Bij deze aandacht vallen dit jaar twee zaken op.
Er is dit jaar veel meer aandacht voor de voordelen
van informele contacten tussen burgers en bedrijven aan de ene kant en de overheid aan de andere
kant. Van beide zijden ervaart men voordelen van
deze informele contacten boven de tijdrovende
formele procedures. Daarom ook in dit WOZ
journaal aandacht voor deze informele contacten.
Een tweede punt dat dit jaar opvalt, is dat er meer
aandacht is voor mensen die de WOZ-waarde "te
laag" vinden. Dat geeft aan dat de WOZ-waarde
niet meer alleen gezien wordt als bepalend voor het
betalen van belasting. Men wil graag een WOZwaarde die een goed beeld geeft van de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum,
omdat dat van belang kan zijn bij bijvoorbeeld
verkoop van de woning of financiering van de
woning. Het hebben van een correcte WOZ-waarde
is dan voor de eigenaar belangrijker dan het
betalen van iets meer belasting.
WOZ in de praktijk
Informeel contact
Het informeel contact heeft zowel voordelen voor
de gemeente als voor de belanghebbende.
Gemeenten laten soms ook duidelijk die voordelen
aan beide kanten zien. De samenwerking van de
gemeenten Pekela en Veendam heeft op de
startpagina de slogan staan: "Snel en informeel
antwoord op uw bezwaar. Bel de gemeente".
En waarom zou de inwoner van deze gemeenten
kiezen voor deze informele weg?
- Sneller antwoord op uw bezwaar
- Zichtbaarheid van de problemen
- Dichtbij de inwoners
- Kostenbesparing
- Informeel contact
- Voorkomen onnodige procedures.
Verder geven Veendam en Pekela aan dat, indien
het bezwaar te complex is om direct op te lossen, de
gemeente de burger zal helpen met het indienen van
een formeel bezwaarschrift. Dit gebeurt binnen zes
weken, zodat de rechten van de burger zijn
veiliggesteld.
Rond de Wet WOZ gebruiken we veel begrippen
die duiden op formele procedures: WOZbeschikking, bezwaarschrift, hoorzitting, beroepsprocedure, etc. Maar in toenemende mate willen
zowel overheden, burgers en bedrijven af van
formele procedures. Met informeel contact kunnen
zaken vaak veel beter uitgelegd en opgelost
worden. Daarom wordt informeel contact door
diverse organisaties gestimuleerd en toegepast.
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties heeft bijvoorbeeld goede
voorbeelden gebundeld. De Vereniging van
Nederlandse Gemeenten heeft haar jaarlijkse VNGBelastingconferentie in dit thema geplaatst: Contact
geen bezwaar.
Informeel contact kan diverse vormen hebben. Het
organiseren van informeel contact kan gepaard gaan
met een groot project en het creëren van speciale
voorzieningen zoals interactieve persoonlijke
internetpagina's. Maar informeel contact kan juist
ook heel "eenvoudig" opgestart worden. Een goed
voorbeeld daarvan is de gemeente Brummen die op
haar site kort aangeeft wat burgers kunnen doen als
ze denken dat de WOZ-waarde van hun woning te
hoog is. Zij kunnen:
- Een afspraak maken via de gemeentelijke website;
- Bellen met een speciaal telefoonnummer;
- Vraag per mail stellen: [email protected].
Langs deze weg kunnen zij ook een afspraak maken
met één van de taxateurs.
jaargang 21, nummer 1, februari 2014
Inhoud
Waarderingskamer
Aansluiting LV WOZ
Speerpunten 2014
WOZ-Benchmark 2013
4
2
2
WOZ in de praktijk
Afbakening studentenflat
Burgers betrekken
Informeel contact
4
3
1
1
Waarderingskamer
WOZ-Benchmark 2013
Op 30 januari 2014 hebben wij gemeenten (en
samenwerkingsverbanden) weer uitgenodigd deel te
nemen aan de WOZ-benchmark door het invullen
van de vragenlijst over 2013. Gevraagd is deze lijst
voor 31 maart 2014 in te vullen, zodat de resultaten
weer voor de zomer gepubliceerd kunnen worden.
We hebben dit jaar de betekenis en de
mogelijkheden van de WOZ-benchmark extra
onder de aandacht gebracht door het uitbrengen van
een vijftal fimpjes. In de film "Beter met benchmark" vertellen een wethouder, een directeur van
een samenwerkingsverband, een hoofd belastingen
en een WOZ-medewerker waarom zij de WOZbenchmark van belang vinden en actief meedoen
met deze benchmark.
Met de WOZ-benchmarkverkenner kunnen
gemeenten de situatie in de eigen organisatie
vergelijken met andere organisaties. Om gemeenten
vertrouwd te maken met de mogelijkheden van
deze WOZ-benchmarkverkenner zijn vier voorbeelden van vergelijkende analyses vertaald in even
zoveel instructiefilmpjes. In beeld is gebracht
precies welke selecties gemaakt worden en welke
knoppen gebruikt worden. Na het zien van deze
voorbeelden kan iedereen zelf aan de slag met zijn
eigen vragen.
Op de site van de Waarderingskamer vindt u ook
een lijst met veel gestelde vragen over de WOZbenchmark. Deze vragen gaan over de vragenlijst
en de benchmarkverkenner.
Waarderingskamer
Speerpunten 2014
Ongeveer 70 gemeenten hebben de WOZ-beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2013 in
januari verzonden. Uit de reacties van belanghebbenden weten zij nu weer hoe belangrijk het is
om taxaties van goede kwaliteit te hebben en hoe
belangrijk het is om de WOZ-waarden goed uit te
leggen. De meeste gemeenten verzenden de WOZbeschikkingen ongeveer gelijktijdig met het
verschijnen van dit WOZ-journaal. Voor hen zal de
komende weken weer een periode zijn van veel
(informeel) contact met belanghebbenden.
Het moment van bekend maken van de nieuwe
WOZ-waarden is altijd een periode waarin veel
maatschappelijke belangstelling bestaat voor de
WOZ. De rest van het jaar wordt er bij de WOZuitvoering echter net zo hard gewerkt. Daarom is
het nu voor ons een mooi moment om kenbaar te
maken welke speerpunten in 2014 tijdens onze
onderzoeken bij gemeenten aan de orde worden
gesteld.
2
De bezwaarafhandeling
Wij vinden het belangrijk dat belanghebbenden een
WOZ-beschikking krijgen die is gebaseerd op de
juiste object- en marktgegevens. We vinden het
belangrijk dat de gemeente die WOZ-waarde
duidelijk kan toelichten, onder andere met een
overtuigend taxatieverslag. Echter bij een massale
waardebepaling lukt dit niet in alle gevallen ("waar
gehakt wordt, vallen spaanders").
Daarom is het belangrijk dat er een laagdrempelige
mogelijkheid is voor belanghebbenden om deze
fouten te melden. Gelukkig kan dat steeds vaker
met een informeel contact via telefoon etc. Maar
het is ook goed dat belanghebbenden eenvoudig een
bezwaar kunnen indienen.
Bij ons toezicht zullen we aandacht besteden aan de
maatregelen die u heeft getroffen om te voorkomen
dat belanghebbenden een formeel bezwaar moeten
maken (onder andere door de burger als eerder bij
de waardebepaling te betrekken en door het bieden
van mogelijkheden voor informele reacties na het
ontvangen van de WOZ-beschikkingen). Daarnaast
zullen we aandacht besteden aan de doorlooptijden
en uitkomsten van de formele bezwaarschriften, de
zorgvuldigheid van de procedures bij voorkeur met
een contact met belanghebbende en de begrijpelijkheid en onderbouwing van de uitspraken.
De objectkenmerken
Juiste en volledige objectkenmerken zijn essentieel
om te komen tot een goede modelmatig bepaalde
waarde met correcte onderlinge waardeverhoudingen en overtuigende vergelijkingen met andere
objecten. Het bijhouden en controleren van deze
(primaire en secundaire) objectkenmerken is het
meest arbeidsintensieve proces dat moet worden
uitgevoerd. Dankzij moderne hulpmiddelen als
(obliek) luchtfoto's, gegevens uit andere bronnen en
van internet en (digitale) inlichtingenformulieren
voor belanghebbenden, kunnen deze werkzaamheden voor een groot gedeelte "achter het bureau"
worden uitgevoerd. Maar "veldwerkzaamheden"
zijn en blijven onmisbaar.
Juiste en volledige objectkenmerken is al een aantal
jaren één van onze belangrijkste speerpunten. De
meeste gemeenten besteden hier dan ook veel
aandacht en middelen aan. We zullen in 2014 gaan
controleren of de inspanningen hebben geleid tot
het gewenste resultaat, namelijk objectkenmerken
waarop de taxateur en de belanghebbende kan
vertrouwen. Wij verwachten tijdens onze onderzoeken dat een gemeente of samenwerkingsorganisatie (aantoonbaar) een onderzoek heeft gedaan
naar de kwaliteit van de gegevens in de WOZadministratie, dat zij conclusies heeft getrokken uit
dit onderzoek en eventueel maatregelen heeft
getroffen. U kunt hiervoor ons beoordelingsprotocol objectkenmerken gebruiken.
jaargang 21, nummer 1, februari 2014
Naast het genoemde systematische onderzoek blijft
het natuurlijk nodig jaarlijks van een groot aantal
objecten de geregistreerde objectkenmerken te
controleren. Maar uitsluitend deze afzonderlijke
controles is niet genoeg om de WOZ-werkzaamheden adequaat aan te sturen. Wij verwachten dat
gemeenten zelf een onderbouwd aantoonbaar beeld
hebben van de kwaliteit van hun registratie en dat
zij, indien nodig, ook adequate maatregelen nemen
om de kwaliteit te verbeteren. Als dit niet het geval
is, zal dat van invloed zijn op ons oordeel.
Het domino-effect
We constateren tijdens onze onderzoeken dat er bij
sommige gemeenten onvoldoende aandacht wordt
besteed aan het "domino-effect". Wanneer bij de
permanente marktanalyse, het verwerken van
bouwmutaties en de bezwaarafhandeling mutaties
of correcties worden aangebracht, wordt soms
onvoldoende gekeken of dezelfde of een vergelijkbare mutatie of correctie niet ook bij andere vergelijkbare objecten aan de orde is. We zullen
daarom extra aandacht besteden aan de verwerking
van dit effect tijdens onze onderzoeken.
Permanente marktanalyse
Voor woningen is het in de huidige markt essentieel
om te weten onder welke omstandigheid en in
welke staat een woning wordt verkocht (bijvoorbeeld in gedateerde staat of juist compleet gerenoveerd). Daarnaast is het belangrijk om te weten
wat er met een woning gebeurt na aankoop (wordt
deze bijvoorbeeld opgeknapt of niet). De ervaring
leert immers dat de meeste woningverbeteringen
plaatsvinden in de eerste maanden na aankoop met
soms een significante invloed op de WOZ-waarde.
Wanneer de WOZ-waarde dan hoger is dan de
koopprijs, is het belangrijk dat de reden daarvan
goed gedocumenteerd is in de WOZ-administratie.
Niet alleen om de WOZ-waarde van deze verkochte
woning uit te leggen, maar ook voor het gebruik
van deze verkoop op andere taxatieverslagen.
We zullen tijdens onze onderzoeken extra aandacht
besteden aan het vastleggen van de staat van
woningen bij verkoop en het volgen van veranderingen in de eerste maanden daarna.
Bij de (courante) niet-woningen is het monitoren
van de marktontwikkelingen steeds belangrijker,
omdat de markt hier steeds diverser wordt. Met
alleen het opvragen en analyseren van huurprijzen
bij nieuwe huurcontracten, ontstaat geen compleet
beeld van de markt. Door de marktomstandigheden
worden ook lopende contracten tussentijds aangepast (met vaak verlaging van de huurprijs) en een
goede analyse van de leegstand is onontbeerlijk.
Een zorgvuldige marktanalyse en het vertalen naar
zorgvuldig huurwaarden en kapitalisatiefactoren bij
de taxatie is daarom essentieel. Ook hieraan zullen
we daarom uitgebreid aandacht besteden tijdens
onze onderzoeken.
jaargang 21, nummer 1, februari 2014
WOZ in de praktijk
Burger betrekken
De gemeente Montferland is in 2012 gestart met
een kleinschalige proef met het verzenden van
voormeldingen (600). Burgers konden reageren op
deze voormelding, voordat de WOZ-beschikking
officieel werd vastgesteld. Burgers worden op die
manier vooraf een beetje betrokken bij de
waardebepaling en het vaststellen van de WOZwaarde.
Deze eerste groep waren de burgers voor wie in
2013 de WOZ-waarde hoger zou zijn dan het jaar
ervoor, ondanks de dalende markt. De
voormeldingen hebben geleid tot 60 reacties (10%).
Met 32 mensen is een gesprek gevoerd op het
gemeentehuis of ter plaatse bij de woning. Met 28
personen is telefonisch overleg geweest. Door het
vooraf betrekken van de burger bij de
waardebepaling zijn vijf waarden aangepast.
Verder is nagegaan, hoeveel mensen uit deze 600
voormeldingen bezwaar hebben gemaakt na het
ontvangen van de beschikking. Dat waren er zes,
waarvan één uit de 60 mensen die vooraf betrokken
waren. Dit bezwaar is ongegrond verklaard.
In november 2013 is de proef uitgebreid en zijn er
meer dan 1100 voormeldingen verstuurd. Nu betrof
dit alle eigenaren van woningen waarvan de WOZwaarde gestegen is of minder dan 3% gedaald is.
Voor een deel van de gemeente zijn de eigenaren
aangeschreven waarvan de waarde minder dan 5%
gedaald was. Uit dit gebied kwamen namelijk de
afgelopen jaren relatief veel bezwaren.
Dit heeft dit jaar geleid tot 75 reacties (bijna 7%).
Met 30 mensen is een gesprek gevoerd en met 45
personen is telefonisch contact geweest. Naar
aanleiding hiervan zijn zeven waarden aangepast.
Er is op dit moment nog niet bekend hoeveel
mensen nu na ontvangst van de WOZ-beschikking
alsnog reageren.
Verder zijn in 2013 alle courante niet-woningen
opnieuw geïnventariseerd. De gemeente heeft ook
een voormelding gestuurd aan de betrokkenen bij
de objecten die in 2014 in warde zouden stijgen. Dit
waren er 171, waarvan er 40 gereageerd hebben.
Hiervan zijn er 15 ter plaatse bezocht en met 25 is
er telefonisch overleg geweest. Dit heeft geleid tot
vijf aanpassingen van de waarde. Dus ook bij
bedrijven en incourante objecten kan het vooraf
betrekken van belanghebbenden al effect hebben.
Net als in 2012/2013 is de gemeente erg tevreden
over deze aanpak. Het blijkt dat mensen het prettig
vinden tevoren geïnformeerd te worden en
gegevens te kunnen actualiseren. De gemeente
heeft veel positieve reacties ontvangen, ondanks de
waardestijging of lichte waardedaling.
3
WOZ in de praktijk
Afbakening studentenflat
Gebleken is dat studentenflats niet altijd consistent
in de Basisregistraties adressen en gebouwen
(BAG) zijn opgenomen. Gemeenten met complexen
voor studentenhuisvesting binnen de grenzen
hebben vergelijkbare complexen soms verschillend
afgebakend (verblijfsobjecten) voor de BAG.
Hierdoor kunnen afnemers van de BAG de ontvangen gegevens niet eenduidig interpreteren.
Deze verschillen in werkwijze zijn terug te voeren
op een uitzonderingsregel voor "oorspronkelijk als
zodanig gebouwde studenten-complexen" die was
opgenomen in het BAG-objectenhandboek. Op
basis van deze constatering en nader onderzoek
heeft het Bronhouders Afnemers Overleg van de
BAG (BAG BAO) besloten de uitzonderingsregel
te schrappen. Voortaan worden studentenflats
conform de reguliere BAG wet- en regelgeving
afgebakend.
De gemeenten zijn hierover door het Ministerie van
Infrastructuur en Milieu geïnformeerd (brief van
4 november 2013). Gemeenten hebben een overgangsperiode tot uiterlijk 31 december 2016.
Dit project om de registratie van studentencomplexen in de BAG te uniformeren is vergelijkbaar met het eerdere project ter uniformering van de
registratie van wooneenheden in zorgcomplexen.
Net als bij het eerdere project rond de zorgcomplexen, heeft deze BAG-operatie geen directe
gevolgen voor de afbakening van studentencomplexen in de WOZ. De afbakeningsregels van
de WOZ zijn immers niet afhankelijk van de
afbakeningsregels van de BAG. Wel zullen de
relaties tussen de BAG en de WOZ voor de desbetreffende objecten worden beïnvloed. Aan de
BAG zijde van de relatie kunnen immers veranderingen optreden.
Hoewel de afbakeningsregels voor de WOZ niet
door het besluit van het BAG BAO worden
beïnvloed, is het wel verstandig om tegelijkertijd
ook voor de WOZ te kijken of de betreffende
complexen voor de WOZ correct zijn afgebakend.
De jurisprudentie op het gebied van de zelfstandigheidseisen is de laatste jaren immers verduidelijkt.
Dit kan betekenen dat WOZ objecten die enkele
jaren geleden naar de toenmalige inzichten zijn
afgebakend, op basis van de actuele jurisprudentie
nu wellicht anders afgebakend zouden moeten
worden.
Waarderingskamer
Aansluiten op LV WOZ
Inmiddels hebben vier WOZ-applicaties de
Conformiteitstoets voor het aansluiten op de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) met goed
gevolg afgelegd. Deze systemen zijn klaar om
gemeenten aan te sluiten. Het betreft de WOZapplicaties
van
TOG-Nederland,
GouwIT,
PinkRoccade en Vicrea.
Op dit moment zijn de eerste gemeenten (koplopergemeenten) bezig om de aangepaste versies van
deze systemen te installeren, de aansluittoets te
doen en volledig aan te sluiten op de LV WOZ. De
andere gebruikers van dezelfde applicatie kunnen
dan profiteren van de lessen van deze koplopers.
Een belangrijke les voor alle gemeenten en samenwerkingsverbanden is dat het zorgvuldig voorbereiden op het gebruik van de digikoppeling
adapter erg belangrijk is. Het verkeer tussen
gemeente en LV WOZ is zeer intensief (denk aan
de jaarlijkse WOZ-beschikkingen) en dat stelt hoge
eisen aan deze adapter. Daarom ondersteunen
Logius en KING alle gemeente nu al om deze
digikoppeling voorziening tijdig gereed te hebben.
Op basis van de lessen van koploper gemeenten
wordt er, in overleg met softwareleveranciers en
gebruikersverenigingen een planning gemaakt om
alle gemeenten en samenwerkingsverbanden aan te
sluiten. Zodra een koplopergemeente met een
bepaalde applicatie is aangesloten, krijgen alle
gebruikers van die applicatie nader bericht over de
planning.
Colofon
Het WOZ-journaal is een digitale nieuwsbrief over
de Wet waardering onroerende zaken uitgegeven
door de Waarderingskamer. De uitgave wordt via
mail verzonden aan gemeenten, waterschappen,
Belastingdienst en andere belanghebbenden bij de
Wet WOZ.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met
het secretariaat van de Waarderingskamer:
WAARDERINGSKAMER
Muzenstraat 73
Postbus 93210
2509 AE 's-GRAVENHAGE
telefoon:
(070) 311 05 55
telefax:
(070) 311 05 70
e-mail:
[email protected]
www.waarderingskamer.nl
copyright: Waarderingskamer, 's-Gravenhage
ISSN:
1381 – 3242
4
jaargang 21, nummer 1, februari 2014

Download Report