Beschikbaar Vastgoed inspireert

| 10 maart 2014, Festival Leegstaand Vastgoed |
Kwaliteitsimpuls kantoren
Sjef de Pont, hoofd afdeling Economische Zaken, sector Stadsontwikkeling
Opzet workshop
• Situatie ‘s-Hertogenbosch
• Onze aanpak: Impuls kwaliteit kantorenmarkt
• In gesprek over
– Mogelijk aanvullend instrumentarium: wat
werkt volgens u?
– Delen ervaringen:
• Gebiedsgerichte aanpak
• Leegstandsverordening
• Verleiden eigenaren tot investeren
| 11 maart 2014 |
Voettekst
|2|
Situatie ‘s-Hertogenbosch
• Top 10 kantorenstad van Nederland
• Kantorenvoorraad > 1 miljoen m2
• > 50% werkzame personen in kantoor
• Kantoorlocaties scoren gemiddeld
| 11 maart 2014 |
goed.
Voettekst
|3|
Locaties met (verschillend) karakter
| 11 maart 2014 |
Voettekst
|4|
Zoveel vragers zo divers het aanbod
| 11 maart 2014 |
Voettekst
|5|
Wat is er aan de hand?
• Ambitie = uitbouwen positie: aanbod dat goed aansluit
op vraag.
• Kantorenmarkt onder druk. Leegstand stijgt.
• Eind 2013 12% in ‘s-H. 43% leegstand >3 jaar. NL
gemiddelde 15,7%.
• Structureel minder vraag. Hoeveelheid m2 is
genoeg voor komende 10 jaar.
• Aanbod sluit deels niet aan op de vraag.
• We gaan beperkt bouwen en incourante voorraad uit
de
markt halen.
| 11 maart 2014 |
Voettekst
|6|
Rol bepaling…
• Benutten van elkaars kracht, beter dan schuldvraag stellen
| 11 maart 2014 |
Voettekst
|7|
Schets aanpak
• Insteek: benutten kracht. Beschikbaar vastgoed en niet
bestrijden leegstand. Investeerders prikkelen.
• Kantorenlocaties beter profileren en beperkt aantal.
• Duidelijkheid voor investeerders en eigenaren
vastgoed.
| 11 maart 2014 |
Voettekst
|8|
Duidelijkheid: 4 kantoorlocaties
•
•
•
•
Pettelaarpark
Paleiskwartier
Centrum (<1.500m2)
De Herven
| 11 maart 2014 |
Voettekst
|9|
Schets aanpak
Vier actielijnen:
1. Stimuleren en faciliteren herontwikkeling kantoren op
goede kantoor locaties.
2. Stimuleren en faciliteren van transformatie of sloop van
incourante kantoren.
3. Zeer beperkt toevoegen nieuwbouw
4. Stimuleren van kwaliteit kantorenlocaties
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 10 |
• Herontwikkeling
• Transformatie
• Beperkt nieuwbouw
(Paleiskwartier is ‘brownfield’)
• Kwaliteit kantoorlocaties
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 11 |
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 12 |
Aanpak
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Leegstand kantoren structureel jaarlijks monitoren;
Aanbod op de kaart zetten
Quick scan langdurige leegstand
Prioritering panden (inclusief vaststellen criteria)
Brainstorm over mogelijke transformatie opties
Bijeenkomst makelaars
Planmatige benadering eigenaren leegstaande kantoren
Pilot gebiedsgerichte aanpak: werken aan excellent kantorenpark
Toekomstvisie voor terreinen
Betrekken externe kennis en ideeën
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 13 |
2013
•
•
•
•
Analyse
Taskforce: interne stroomlijning en bewustwording
Zetten ambitieus maar realistisch doel
De nieuwe geïntensiveerde aanpak kent twee hoofdsporen:
1. faciliteren transformaties (herbestemming), vernieuwing en sloop.
2. initiëren en deelnemen aan gebiedsgerichte aanpak. Pilot De Herven.
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 14 |
Waar gaan we voor..
Analyse
Overzicht van langdurig leegstaande kantoren.
Met studenten bouwmanagement AVANS QuickScan transformatie potentie
gemaakt van langdurig (>3 jaar) leegstaande kantoorpanden.
Long list voor transformatie
65.000 m2
Gerealiseerde transformaties 2013 16.000 m2
Geplande transitie 2014
14.000 m2
Doel
De ambitie voor transformatie is in 2013 verdubbeld van 6.500 m2 per jaar naar
12.500m2 per jaar.
Verwachtingen en realisme
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 15 |
• Afbeelding: oppervlak kantoorruimte ’s-Hertogenbosch
Bron: Real Next / RSP. Bewerking: O&S.
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 16 |
Beschrijving gebouw; afmetingen, technische eigenschappen, locatie
en status
Naam
Adres
Wijk/gebied/ wijknummer
Eigenaar en type (bijv. particulier, belegger,
CV, verzekeraar)
Financier
Omvang pand
Perceel
Hoogte, Breedte en diepte
Jaren leeg
Percentage leeg
huurcontract, aantal jaren, huurniveau.
Perspectief tot nieuwe kantoorverhuur
Esthetische Kwaliteit gevels
Technische kwaliteit pand
Energielabel
Aantal vloeren/lagen
Vloeroppervlakte per laag
Foto:
Amerikastraat 7-9-11
Amerikastraat 7-9-11
De Herven
2231 m2
7390 m²
3 jaar +
100%
Aanwezig
Gemiddeld
Gemiddeld
Gemiddeld
Kaart:
4
Ruimtelijk planologische verkenning
Bestemming locatie
Stedebouwkundige plannen
Milieuaspecten (geluid, lucht, ext.veiligheid)
(Centrum)voorzieningen afstand
Openbaar vervoer (trein en bus)
Parkeeroplossing
Buitenruimte
Wat is de mogelijke gebruiksfunctie
Gemixt bedrijventerrein
Centrumwinkels op 5 km
1500 m van Treinstation + buslijnen
Het omliggende parkeerterrein behoort tot
onderhavig object. Het aantal plaatsen
bedraagt 100 tot 125 parkeerplaatsen.
Kantoor, Winkels met kantoor, School
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 17 |
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 18 |
Acties 2013-2014
Stadsniveau
•
•
•
•
Makelaarsoverleg (per kwartaal)
In kaart brengen transformatie en verbeter kansen
Ondersteunen transformatie initiatieven
Communiceren: duidelijkheid naar verschaffen naar markt, bestuur,
interne organisatie en provincie
• Acquisitie kantorengebruikers
Bedrijventerrein niveau
•
•
•
•
Gesprekken eigenaren; investeringen uitlokken op pand en gebiedsniveau
Afstemming met ondernemersvereniging
Pilot: De Herven (kantoordeel)
Uitwerken subsidieaanvraag voor provinciaal herstructureringsfonds
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 19 |
Ervaringen
Positief:
•
•
•
•
•
•
Diverse transformatie initiatieven in de stad; potentie voor toekomst.
Eigenaren investeren in renovatie kantoren
Gebruikers ook bij verhuizing faciliteren in de stad (Quintiq, BrandLoyalty)
flink aantal m2 transformatie gerealiseerd
Ook investeringen in renovatie van kantoren
Bewustwording binnen gemeente en integrale aanpak
Kanttekening
•
•
•
•
•
•
Vooral transformatie naar wonen van kantoren in woonomgeving
Moeilijk alternatief vinden voor solitaire kantoorpanden op bedrijventerrein
Contact eigenaren moet inhoudelijker worden; achterhalen
investeringsmotieven
Gebiedsgerichte aanpak moet meer uitgewerkt en uitgevoerd worden
Aantal ‘pijn’ panden in de stad
Reële verwachtingen
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 20 |
Uitdagingen genoeg….
•
•
•
•
•
Soetelieve
High Techpark; Bleustar office building
Herven: Hoog Heinis
Kantoor Brabants Dagblad
KPN gebouw binnenstad
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 21 |
In gesprek over …
• Mogelijk aanvullend instrumentarium:
wat werkt volgens u?
• Delen ervaringen:
– Gebiedsgerichte aanpak
– Leegstandsverordening
– Verleiden eigenaren tot investeren
| 11 maart 2014 |
Voettekst
| 22 |
Bedankt voor uw aandacht
| 10 maart 2014 |

Download Report