1 2 3 4 5 Begroting 2014 Meerjarenprognose 2015 – 2017 Projectenplan/overzicht Jaarplan (bijlage) Treasury jaarplan (bijlage) 1 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 1.1 Voorwoord Hoofdstuk 2 2.1 Inleiding 3 Jaarplan en Begroting Begroting 2014 Hoofdstuk 3 Winst- en verliesrekening 3.1 Winst- en verliesrekening 3.2 Toelichting winst- en verliesrekening Hoofdstuk 4 5 9 10 Treasuryplan 4.1 Treasuryplan 12 4.2 Toelichting treasuryplan 13 Hoofdstuk 5 5.1 Balansontwikkeling Balansontwikkeling Hoofdstuk 6 15 Meerjarenprognose 6.1 Meerjarenprognose 2015 – 2017 en begroting 2014 16 6.2 Toelichting meerjarenprognose 2015 – 2017 en begroting 2014 17 Hoofdstuk 7 7.1 Projectenplan Projectenoverzicht 21 2 Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 Voorwoord Met gepaste trots bieden wij u hierbij een aantal documenten aan: de begroting voor 2014, het jaarplan 2014, het treasuryjaarplan 2014 en de meerjarenprognose 2015-2017. We streven er naar u steeds meer onderwerpen in samenhang aan te bieden om u een zo integraal mogelijk beeld te geven van het beleid en de financiële gevolgen daarvan voor WoonGoed 2-Duizend. In 2013 is een aantal zaken duidelijk geworden met een grote impact op de corporaties en dus ook op WoonGoed 2-Duizend. De saneringskosten voor zwakke corporaties zijn ingeboekt, evenals de verhuurdersheffing (ervan uitgaande dat de Eerste Kamer daarmee zal instemmen). In onze meerjarenprognose gaan we uit van een structureel karakter van deze verhuurdersheffing, ook al heeft Aedes gesteld de verhuurdersheffing alleen voor de zittingsperiode van dit kabinet ‘als een gegeven’ te beschouwen. Daarnaast hebben we intern een forse reorganisatie in gang gezet die de komende jaren zal leiden tot een efficiëntere bedrijfsvoering en anderzijds een behoorlijke besparing zal opleveren op onze bedrijfskosten. Wij vinden het niet meer dan normaal om in tijden van crisis eerst en vooral naar je eigen kosten te kijken. Hoewel we nog een zware periode tegemoet gaan van implementatie is er het afgelopen jaar in onze organisatie wel ‘een knop’ omgegaan. We willen een goede en efficiëntere organisatie worden, maar dat doet wel pijn. Tegelijkertijd heerst er ook het besef dat dit wellicht nog niet het einde is. De komende tijd zal de politieke discussie over wat het taakveld is van corporaties en wat de maatschappij van ons verwacht doorgaan. Niet in de laatste plaats vanwege de parlementaire enquête die in 2014 zal plaatsvinden. In 2014 zullen we de inkomensafhankelijke huurverhoging (net als in 2013) doorvoeren. Hoewel de betaalbaarheid van de huren een grote zorg is, denken wij dat dit een noodzakelijke maatregel is. Daarnaast zetten we vol in op goed onderhoud en op verduurzaming van onze woningen. Dat vloeit voort uit ons Strategisch Voorraadbeleid en uit de afspraken die daarover nationaal zijn gemaakt dat in 2020 onze woningen een gemiddeld energielabel B dienen te hebben. Over ons huurbeleid op langere termijn nemen we een besluit als er meer duidelijkheid is over het landelijke huurbeleid. Die duidelijkheid heeft onze minister in 2014 beloofd te geven. In onze cijfers gaan we uit van inflatievolgende huurinkomsten in 2015 e.v. Dat hebben we gedaan om onze meerjarenprognose zo voorzichtig mogelijk door te rekenen. We zien dat de terughoudende doorrekening van de huurverhoging, de versobering van onze bedrijfsvoering en onze inzet op onderhoud en verduurzaming leiden tot een solide meerjarenprognose die ook nog een behoorlijk investeringsvolume mogelijk maakt in ons werkgebied. Kortom, WoonGoed 2-Duizend is, met de kennis van nu, een gezonde corporatie die tegen een stootje kan. Ook in 2014 zullen we heel scherp moeten blijven. De hele volkshuisvestingsector, en daarmee ook WoonGoed 2-Duizend, zit in een overgangsfase. In 2014 zullen we nog strakker gaan sturen op onze kosten en onze uitgaven. Maar daarnaast zullen ook wij ons 3 meer fundamenteel moeten bezinnen op onze missie en visie (Plattelandscorporatie Plus), op onze rol in het maatschappelijk veld in Noord- en Midden Limburg, op onze relatie met onze huurders en op onze toegevoegde waarde. De genoemde parlementaire enquête zal hier zeker als katalysator werken, maar laten we hopen dat de inhoud in deze discussies weer voorop komt te staan. Daar zijn we wel aan toe na de afgelopen jaren. Onze basis is een financieel gezonde corporatie, ons streven is een bovengemiddeld goede woningcorporatie te worden. Directieraad en Bestuur WoonGoed 2-Duizend 4 Hoofdstuk 2: Begroting en jaarplan 2.1 De begroting 2014 De begroting 2014 en de meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 is een (financiële) vertaling van de missie en visie van WoonGoed 2-Duizend die wil transformeren naar een plattelandscorporatie-plus. WoonGoed 2-Duizend wil via jaarplannen de transformatie vorm gaan geven. Het jaarplan 2014 waarin op basis van geplande activiteiten de organisatie wordt getransformeerd naar een plattelandscorporatie-plus. Bewaking van deze activiteiten in 2014 is evident. In dit jaarplan wordt het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als leidraad genomen en komen de volgende onderwerpen aan de orde: Kwaliteit van de woningen Verhuur van de woningen Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Financiële continuïteit Leefbaarheid Wonen en zorg De bedrijfsorganisatie Onderstaand worden de onderwerpen successievelijk besproken en de (cijfermatige) raakvlakken met de begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 besproken. Kwaliteit van de woningen WoonGoed 2-Duizend hanteert een aantal instrumenten om de kwaliteit van de woningen op peil te houden en daar waar nodig te verbeteren. In de begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 is de doelstelling om per jaar 60 woningen te verkopen. De verkoop van 60 woningen zorgt voor een jaarlijkse positieve kasstroom van 6,5 mln. In het jaarplan 2014 wordt een opsomming gegeven van alle projecten nieuwbouw en sloop in voorbereiding. Voor de begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 heeft dit respectievelijk de volgende uitgaande investeringskasstroom tot gevolg. 22,8 mln. in 2014, 9,5 mln. in 2015, 12,8 mln. in 2016 en 8,7 mln in 2017. Daarnaast is in de toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 de gevolgen voor de onrendabele toppen vermeld. Het onderhoudsbeleid is erop gericht om de woning in een kwalitatief goede staat te houden. Enerzijds door het uitvoeren van niet planmatig onderhoud (reparatie- en mutatieonderhoud) en anderzijds door het uitvoeren van meerjaren planmatige activiteiten. In de toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 zijn de bedragen die hiervoor zijn begroot vermeld. Daarnaast wil WoonGoed 2-Duizend uiterlijk 2020 dat alle woningen voldoen aan het B-energielabel en hier de benodigde energetische maatregelen voor treffen. Deze uitgaven worden in de winst- en verliesrekening 2014 en meerjarenprognose 2015 toten met 2017 separaat weergegeven. 5 Verhuur van woningen Het uitvoeren van het huurprijsbeleid is een van de belangrijkste activiteiten bij verhuur van woningen. Dit kent een aantal facetten. De jaarlijkse huurverhoging waarin WoonGoed 2Duizend in 2014 kiest voor een inkomensafhankelijke huurverhoging en van 2015 tot en met 2017 voorzichtigheidshalve een inflatievolgende huurverhoging heeft ingerekend. In februari 2014 wordt een notitie over het huurbeleid mede in het licht van de oordeelsbrief van het CFV in de Raad van Commissarissen gepresenteerd. Een ander facet is de huurharmonisatie. WoonGoed 2-Duizend kiest in de begroting voor 2014 tot en met 2017 dat woningen bij mutatie worden geharmoniseerd tot 70% van de maximaal redelijke huur. Met BRES wordt nog nader overleg gepleegd over de verhoging van dit percentage. In de winsten verliesrekening begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 worden de uitgangspunten en resultaten nader toegelicht. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Het overleg met de huurders wordt op een tweetal manieren vormgegeven. Het wettelijk kader middels een huurdersbelangenvereniging (BRES). WoonGoed 2-Duizend vervult hierin een faciliterende rol op zowel financieel als organisatorisch gebied. In de begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 is een financiële bijdrage aan BRES opgenomen van € 25.000,- per jaar. Naast dit wettelijk overleg zijn er nog diverse overlegvormen met een projectmatig karakter. Financiële continuïteit In het jaarplan 2014 wordt het financieel beleid gesplitst in bedrijfseconomisch beleid en treasurybeleid. Er wordt in het activiteitenplan terecht opgemerkt dat het financieel beleid bij woningcorporaties, gezien de crisis en alle sectorontwikkelingen belangrijker is dan ooit in de sector. De begroting 2014 en meerjaren prognose 2015 tot en met 2017 zijn instrumenten die uitvoering geven aan het financieel beleid en treasurybeleid. Er zal de komende jaren een streng financieel beleid gevoerd worden met een strakke sturing. Er zullen meer activiteiten verricht worden, meer kwaliteit worden geleverd met minder financiële middelen. In de begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 is dit duidelijk te zien bij de ontwikkeling van de personeelskosten. Bezuinigen op personeelskosten is in de hele sector speerpunt. WoonGoed 2-Duizend wil de komende jaren de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten nauwgezet volgen en afzetten tegen benchmarkcijfers uit de sector. De ontwikkeling van de bedrijfslasten van 2011 tot en met 2017 grafisch weergegeven: 1.600 Referentie 2011 1.400 Landelijk 2011 1.200 1.000 800 600 jaarrekening 2011 jaarrekening 2012 prognose 2013 400 begroting 2014 200 begroting 2015 0 begroting 2016 begroting 2017 6 Daarnaast zijn er een aantal strategische financiële indicatoren waarvan de ontwikkeling een belangrijke indicatie is van het voorgenomen financieel beleid. Onderstaand een overzicht van deze strategische indicatoren voor de periode 2014 tot en met 2017: 2014 2015 2016 2017 430 837 1.455 2.504 Loan to value tov WOZ waarde 38,1% 38,1% 36,4% 35,0% Loan to value tov bedrijfswaarde 57,8% 53,4% 49,4% 46,5% 1,47 1,59 1,67 1,69 36,3% 39,6% 40,1% 43,7% Operationele kasstromen -/- 2% afl. Interest Coverage Ratio Solvabiliteit Toelichting kengetallen Operationele kasstroom minus 2% aflossing Dit is een belangrijk kengetal voor het WSW op basis waarvan zij beoordelen of een corporatie via haar operationele kasstroom in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Een buffer van 2% van de leningenportefeuille als correctie op de operationele kasstroom van het DAEB bezit wordt als risico opslag toegepast door het WSW. Het saldo moet altijd positief zijn. Loan to Value ten opzichte van de WOZ waarde Ook dit is een kengetal voor het WSW waarop zij corporaties beoordelen om faciliteringsruimte te verstrekken. Het WSW hanteert hierbij een norm van maximaal 50%. Loan to Value op basis van bedrijfswaarde Dit is een belangrijk kengetal voor de corporatie zelf dat aangeeft in welke mate de waarde van het vastgoed is gefinancierd met vreemd vermogen. Interest Coverage Ratio (ICR) In welke mate kan de corporatie voldoen aan haar renteverplichtingen. Als norm wordt in de sector minimaal 1,3 gehanteerd. Solvabiliteit De solvabiliteit is de verhouding tussen het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde en het balanstotaal. Financiering onrendabele toppen uit de verkoop van woningen WoonGoed 2-Duizend heeft zich voorgenomen dat de onrendabele toppen van nieuwbouw investeringen zijn te financieren uit de verkoop van woningen. In onderstaande tabel wordt weergegeven hoe deze ‘dekking’ van 2014 tot en met 2017 verloopt: 2014 2015 2016 2017 Stand per primo Verkopen bestaand bezit Onrendabele toppen 2.558 5.101 -2.205 5.454 5.499 -4.195 6.758 5.281 -3.300 8.739 5.661 -3.070 5.454 6.758 8.739 11.330 7 Leefbaarheid De combinatie van een goede woning in een prettige woonomgeving leidt ertoe dat huurders goed wonen. De leefbaarheid is voor WoonGoed 2-Duizend een belangrijk beleidsgebied. Dit komt tot uitdrukking in de begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 waarin per jaar 0,5 mln. wordt gereserveerd voor leefbaarheid. Organisatieontwikkeling De organisatieontwikkeling rust op twee belangrijke peilers, kwaliteit van personeel en technische hulpmiddelen (ICT). In de begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 en met name in 2014 en 2015 zijn middelen hiervoor gereserveerd. Investeringsstatuut Investeringen worden vanaf 2014 gemonitord conform het investeringsstatuut. De in dit statuut genoemde haalbaarheidsbudgetten zijn expliciet in de Winst- en verliesrekening opgenomen onder de overige bedrijfslasten. In de begroting 2014 is € 50.000,- opgenomen. In de meerjarenprognose 2015 tot en met 2017 is jaarlijks € 100.000,- opgenomen. 8 Hoofdstuk 3: Winst- en verliesrekening 3.1 Begrote Winst- en verliesrekening 2014 (bedragen x1.000) Begroting 2013 Reguliere bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten DAEB Forcast 2013 Begroting 2014 29.882 29.148 32.359 1.968 1.920 2.131 31.850 31.068 34.490 -300 760 -270 586 -345 357 32.310 31.384 34.502 -2.060 -5.170 0 0 -4.310 0 -1.450 -1.940 -174 -496 -1.900 -4.000 0 0 -4.309 -423 -1.536 -2.015 -1.134 -654 -2.088 -4.752 -1.000 500 -4.336 -340 -1.390 -2.157 -2.976 -506 -15.600 -15.972 -19.045 16.710 15.412 15.457 Rentebaten Rentelasten Geactiveerde productie 760 -10.160 1.040 1.062 -10.237 708 456 -10.514 444 Financieringsresultaat -8.360 -8.467 -9.614 5.670 -5.770 -500 5.277 -180 -500 5.101 -2.205 -500 -600 4.597 2.396 7.750 11.542 8.239 -8.260 0 -380 -7.285 0 -200 -6.754 -2.525 -400 -890 4.057 -1.440 0 0 0 -890 4.057 -1.440 Huuropbrengsten niet DAEB Totale huuropbrengsten Huurderving Overige bedrijfsopbrengsten Resultaat reguliere bedrijfsopbrengsten Reguliere bedrijfslasten Niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Energetische maatregelen Reductie onderhoud i.v.m. ketenintegratie Personeelslasten Kosten reorganisatie Bedrijfskosten organisatie Belastingen / verzekeringen Heffingen centraal fonds Overige bedrijfslasten Bedrijfslasten Regulier bedrijfsresultaat Financiering Strategisch voorraad beheer Resultaat verkoop Onrendabele investeringen/afwaarderingen Leefbaarheid Resultaat strategisch voorraadbeheer Sub-totaal Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Resultaat deelnemingen Resultaat voor belasting Te betalen VPB Jaarresultaat 9 3.2 Toelichting Winst- en verliesrekening 2014 Algemeen Nadere specificaties op de Winst- en verliesrekening posten worden gegeven bij de toelichting op de meerjarenprognose. Reguliere bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De huuropbrengsten zijn in 2014 gebaseerd op een inkomensafhankelijk huurbeleid. Als inflatiepercentage is 2,75% meegenomen. Daarnaast wordt tot een inkomen van € 34.000 de huur met 1,5% extra verhoogd, van € 34.000 tot € 43.500 wordt de huur 2% extra verhoogd en boven € 43.500 wordt de huur extra met 4% verhoogd. De categorie van € 34.000 tot € 43.500 en boven € 43.500 is allebei 10% van het bezit. Naast de reguliere huurverhoging wordt de huur bij mutatie verhoogd tot 70% van de maximale huur (harmonisatie 70%). Als huurderving is 1% meegenomen. Deze huurderving is gebaseerd op ervaringscijfers. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit inbare erfpachtcanons. Reguliere bedrijfslasten Niet planmatig onderhoud Dit is het reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. De begroting 2014 is tot stand gekomen op basis van ervaringscijfers. Planmatig onderhoud Dit zijn de planmatige onderhoudsactiviteiten om het bestaand bezit onderhoud technisch in stand te houden. Het betreft planmatige onderhoudsactiviteiten, contractenonderhoud en bijdragen VVE. Energetische maatregelen Vanaf 2014 wordt gereserveerd voor het uitvoeren van energetische maatregelen. De helft van deze investering is onrendabel en wordt financieel verwerkt via de winst- en verliesrekening. Voor het totale onderhoud is een reductie van toepassing door het toepassen van ketenintegratie. Personeelslasten en overige organisatiekosten De personeelslasten en overige organisatiekosten zijn begroot en geprognotiseerd vanuit de te verwachte bezetting. De gevolgen van de reorganisatie zijn hierin verwerkt. Daarnaast is in 2014 en 2015 een separate kostenpost opgevoerd als voorziening voor kosten reorganisatie. Belastingen en verzekeringen Dit betreft de Onroerend Zaak Belasting en de brand/storm verzekering. Saneringsheffing Dit betreft de te verwachten saneringsheffing. 10 Verhuurdersheffing Dit betreft de te verwachten verhuurdersheffing. Overige bedrijfslasten Dit zijn alle overige uitgaven die op de exploitatie drukken. Financiering De input voor het financieringsresultaat is het treasuryplan, de leningenportefeuille, de leningenvervalkalender en de rente verwachtingen voor de komende jaren. Resultaat verkoop De begroting 2014 is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De doelstelling is om in 2014 60 woningen en ander vastgoed te verkopen. Onrendabele investeringen Dit zijn de te verwachte onrendabele investeringen op nieuwbouw projecten. Onderstaand een specificatie van de onrendabele toppen in 2014: (x 1.000) PSW Heerweg Echt Parklaan 2-4 Reuver Treftpunt St. Joost Katoenendorp Roermond Graaf / Bernhardstraat Echt fase 1, 12 woningen Totaal 2014 525 200 500 200 780 2.205 Leefbaarheid De uitgaven voor leefbaarheid zijn niet direct gerelateerd aan het vastgoed maar uitgaven om de wijken leefbaar te houden of te verbeteren. Afschrijvingen Conform de nieuwe verslaglegging en waardering op basis van actuele waarde wordt op basis van de oorspronkelijke historische kostprijs afgeschreven. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Dit zijn de waardeveranderingen aan de vastgoedportefeuille die conform de nieuwe richtlijnen RJ 645 via het resultaat worden verwerkt. Bij DAEB vastgoed is dit van toepassing indien de bedrijfswaarde van een pand lager uitkomt dan de historische uitgaafprijs. Bij commercieel vastgoed is dit van toepassing indien de taxatiewaarde van een pand per ultimo jaar hoger of lager uitkomt dan de taxatiewaarde van een jaar eerder. Deelnemingen Dit is een benadering van het resultaat van de B.V’s in de nevenstructuur en gebaseerd op ervaringscijfers. Een nadere verdieping hiervan is niet verder uitgewerkt in deze begroting. 11 Hoofdstuk 4: Treasuryplan 4.1 Kastroomontwikkeling 2014 - 2017 bedragen x 1.000 Begroting 2014 Prognose Prognose Prognose 2015 2016 2017 Operationele Activiteiten Ontvangsten: Huren Overige bedrijfsopbrengsten Rente ontvangsten Saldo ingaande kasstromen 34.132 357 480 34.612 35.945 363 227 36.172 36.843 370 322 37.165 37.855 378 292 38.147 Uitgaven: Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente uitgaven VpB -4.336 -6.340 -9.124 -9.822 0 -4.010 -6.956 -9.400 -9.824 0 -3.688 -6.673 -9.520 -9.596 -1.149 -3.707 -6.109 -9.706 -9.304 -1.541 -29.622 -30.190 -30.626 -30.367 4.990 5.982 6.539 7.780 Verkoop bestaand bezit 6.405 6.533 6.650 6.797 Ingaande kasstroom desinvesteringen 6.405 6.533 6.650 6.797 Nieuwbouw huur Woningverbeteringen Uitgaande kasstroom investeringen -22.787 -1.000 -23.787 -9.530 -1.000 -10.530 -12.814 -1.500 -14.314 -8.717 -1.500 -10.217 Saldo in- en uitgaande kasstroom (des) investeringen -17.382 -3.997 -7.664 -3.420 Nieuwe te borgen leningen Aflossing geborgde leningen 33.313 -20.245 13.668 -15.290 12.816 -11.843 11.484 -15.927 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 13.068 -1.622 973 -4.443 676 363 -152 -83 Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten (Des) investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen 12 4.2 Toelichting treasuryplan Algemeen Als bijlage is toegevoegd het uitgebreide treasury jaarplan. Onderstaand een summiere toelichting op een aantal posten. Ontwikkeling liquiditeitspositie 2014 Uit bovenstaand overzicht blijkt dat WoonGoed 2-Duizend de strategie hanteert om nagenoeg geen overtollige liquide middelen te hebben. Zij streeft dan ook naar de “nullijn”. Op basis van de ingaande- en uitgaande kasstromen is de operationele kasstroom in 2014 € 5 miljoen. Daarnaast wordt voor € 6,4 miljoen aan woningen verkocht. Dit “liquiditeitsoverschot” wordt aangewend om de nieuwbouw investeringen en woningverbeteringen (€ 24,3 miljoen) gedeeltelijk intern te financieren. In 2014 wordt voor € 20,2 miljoen aan bestaande leningen afgelost. De financieringsbehoefte zal in 2014 € 33,3 miljoen zijn waarvan additioneel € 13 miljoen. Ontwikkeling lening portefeuille & financiering. In onderstaande grafiek zijn de nieuwe leningen, de eindaflossingen en de additionele financieringsbehoefte over de jaren 2013 – 2017 weergegeven. 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2014 2015 2016 2017 -10.000 aflossingen nieuwe leningen additionele financieringsbehoefte Faciliteringsvolume Voor het WSW is de mate waarin WoonGoed 2-Duizend haar rente en aflossingen kan voldoen uit de operationele kasstroom een belangrijke indicator voor beoordeling van de kredietwaardigheid. Per brief heeft het WSW inmiddels laten weten dat het positief oordeelt over de kredietwaardigheid van WoonGoed 2-Duizend. Verder geeft het WSW in de brief aan dat het faciliteringsvolume voor 2013 – 2014 is vastgesteld op € 32,7 mln. Naast de operationele kasstroom minus aflossingsfictie is voor het WSW de schuld per woning een belangrijke indicator. 13 schuld per woning 50.000 40.000 30.000 20.000 2014 2015 2016 2017 schu ld p er w onin g 14 Hoofdstuk 5: Balans 5.1 Balansontwikkeling Balansontwikkeling 2014 – 2017 bedragen x 1.000 2014 2015 2016 2017 Vaste activa woningen 343.619 Commerciële Vastgoedbeleggingen 25.110 Financiële vaste activa 7.194 Onr. zaken verkocht onder voorwaarden (erfpacht) 21.763 Deelnemeningen Groepsmij. 6.672 Leningen UG 1.136 352.495 25.588 6.391 21.763 6.672 1.136 362.201 25.839 5.808 21.763 6.672 1.136 367.026 26.331 4.969 21.763 6.672 1.136 Vaste activa 405.494 414.045 423.419 427.897 172 312 67 676 182 312 67 363 186 312 67 -152 191 312 67 -83 1.227 924 413 487 406.721 414.969 423.832 428.384 59.209 88.233 60.068 97.456 62.255 105.149 66.089 112.148 Eigen vermogen 147.442 157.505 167.720 177.579 Leningen o/g nominaal Waarborgsommen 249.505 61 248.884 61 249.356 61 243.913 61 Langlopende schulden 249.566 248.945 249.417 243.974 Schulden aan leveranciers Schulden aan gemeenten Overige schulden Overlopende passiva 4.105 27 212 5.369 2.911 27 212 5.369 1.087 27 212 5.369 1.223 27 212 5.369 Kortlopende schulden 9.713 8.519 6.695 6.831 406.721 414.969 423.832 428.384 Activa Huurdebiteuren Ov. Debiteuren Gemeenten Liquide middelen Vlottende activa Totaal activa Passiva Overige reserves Herwaarderingsreserve Totaal passiva 15 Hoofdstuk 6: Meerjarenprognose 6.1 Meerjarenprognose 2015 – 2017 en begroting 2014 bedragen x 1.000 Begroting 2014 Begroting 2015 Begroting 2016 Begroting 2017 Reguliere bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten DAEB Huuropbrengsten niet DAEB 32.359 2.131 34.073 2.244 34.920 2.300 35.879 2.363 Totale huuropbrengsten Huurderving Overige bedrijfsopbrengsten 34.490 -345 357 36.317 -363 363 37.220 -372 370 38.242 -382 378 Resultaat reguliere bedrijfsopbrengsten 34.502 36.317 37.218 38.238 -2.088 -4.752 -1.000 500 -4.336 -340 -1.390 -2.157 -2.976 -506 -2.061 -5.395 -1.000 500 -4.010 -340 -1.311 -2.169 -3.062 -554 -2.084 -5.089 -1.500 500 -3.688 0 -1.287 -2.181 -2.963 -509 -2.122 -4.487 -1.500 500 -3.707 0 -1.289 -2.195 -2.984 -503 Bedrijfslasten -19.045 -19.402 -18.801 -18.287 Regulier bedrijfsresultaat 15.457 16.915 18.417 19.951 Rentebaten Rentelasten Geactiveerde productie 456 -10.514 444 203 -10.627 174 298 -10.179 237 267 -10.143 168 Financieringsresultaat -9.614 -10.250 -9.644 -9.708 Resultaat verkoop Onrendabele investeringen/afwaarderingen Leefbaarheid 5.101 -2.205 -500 5.499 -4.195 -500 5.281 -3.300 -500 5.661 -3.070 -500 Resultaat strategisch voorraadbeheer 2.396 804 1.481 2.091 Sub-totaal 8.239 7.469 10.254 12.334 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Resultaat deelnemingen -6.754 -2.525 -400 -6.554 244 -400 -6.508 -110 -400 -6.433 -226 -400 Resultaat voor belasting -1.440 759 3.236 5.275 0 0 1.149 1.541 -1.440 759 2.087 3.734 Reguliere bedrijfslasten Niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Energetische maatregelen Reductie onderhoud i.v.m. ketenintegratie Personeelslasten Kosten reorganisatie Bedrijfskosten organisatie Belastingen / verzekeringen Heffingen centraal fonds Overige bedrijfslasten Financiering Strategisch voorraad beheer Te betalen VPB Jaarresultaat 16 6.2 Toelichting meerjarenprognose 2015 – 2017 en begroting 2014. Reguliere bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De huurverhoging 2014 is een inkomens afhankelijke huurverhoging. Vanaf 2015 wordt een inflatievolgende huurverhoging ingerekend. De huurderving is 1% van de huuropbrengsten. Een verdere uitsplitsing van de huuropbrengsten in woningen en niet-woningen: Woningen Niet woningen 2014 31.610 2.880 34.490 2015 33.285 3.032 36.317 2016 34.112 3.108 37.220 2017 35.049 3.193 38.242 Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit erfpachtcanons en overige bedrijfsopbrengsten. Reguliere bedrijfslasten Onderhoudslasten De onderhoudslasten bestaan uit planmatig-, mutatie- en klachtenonderhoud. Vanaf 2014 wordt een reductie op het onderhoud geprognotiseerd van 0,5 mln. per jaar door het toepassen van ketenintegratie. Personeelslasten en overige organisatiekosten De personeelslasten en overige organisatiekosten zijn begroot en geprognotiseerd vanuit de te verwachte bezetting. De gevolgen van de reorganisatie zijn hierin verwerkt. Daarnaast is in 2014 en 2015 een separate kostenpost opgevoerd als voorziening voor kosten reorganisatie. Onderstaand is een nadere specificatie van de personeelslasten en overige organisatiekosten weergegeven: Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelskosten Personeelskosten 2014 -3.010 -360 -560 -406 -4.336 2015 -2.740 -330 -509 -431 -4.010 2016 -2.439 -320 -495 -434 -3.688 2017 -2.451 -320 -501 -434 -3.707 17 Automatisering Advieskosten Huisvestingskosten Accountantskosten Kantoor- drukwerk- kopieerkosten Overige kosten Overige organisatiekosten 2014 -505 -249 -145 -65 -185 -241 -1390 2015 -450 -226 -145 -65 -184 -241 -1311 2016 -450 -200 -145 -64 -185 -243 -1287 2017 -450 -200 -144 -65 -185 -245 -1289 Belastingen en verzekeringen Dit betreft de Onroerend Zaak Belasting en de brand/storm verzekering. Saneringsheffing De te verwachten saneringsheffing voor de periode 2014 -2017. Verhuurdersheffing De te verwachten verhuurdersheffing voor de periode 2014 -2017. Overige bedrijfslasten Dit zijn alle overige uitgaven die op de exploitatie drukken. Onderstaand is een nadere specificatie van de overige bedrijfslasten weergegeven: 2014 2015 2016 Soc.vernieuwing en wijkbeheer -125 -125 -125 Gerechtskosten -80 -80 -80 Contributie abonnementen en advertentiekosten -125 -125 -80 Overige lasten -126 -124 -124 Haalbaarheidsonderzoeken -50 -100 -100 -506 -554 -509 2017 -123 -79 -79 -122 -100 -503 Financiering Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het treasury jaarplan. Strategisch voorraadbeheer Resultaat verkoop De begroting 2014 en meerjaren prognose 2015 – 2017 is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De doelstelling is om per jaar 60 woningen te verkopen. 18 Onrendabele investeringen Dit zijn de te verwachte onrendabele investeringen op nieuwbouw projecten. Onderstaand een specificatie van de onrendabele toppen: (x 1.000) PSW Heerweg Echt Heerweg 7 sociale huurwoningen Molenveld fase 1 21 woningen Molenveld fase 2 28 appartementen Bocage Echt 10 woningen fase 1 Bocage Echt 10 woningen fase 2 Parklaan 2-4 Reuver Treftpunt St. Joost Katoenendorp Roermond Karel V (ver) nieuwbouw plus 6 woningen Hofakker Echt 8 appartementen Reppelveld in de 2e hof 4 woningen Reppelveld in de 3e hof 8 woningen Mariaveld Susteren 20 zorgappartementen Aaj Mert Beesel 4 appartementen Graaf / Bernhardstraat Echt fase 1, 12 woningen Graaf / Bernhardstraat Echt fase 2, 8 woningen Baexem in klooster 12 appartementen Nieuwstadt krekelzank 6 seniorenwoningen Nieuwstadt schoollocatie 6 woningen Totaal 2014 2015 2016 2017 525 400 1.575 1.850 600 600 200 500 200 450 400 250 500 1.300 300 780 520 600 550 670 2.205 4.195 3.300 3.070 Leefbaarheid De uitgaven voor leefbaarheid zijn niet direct gerelateerd aan het vastgoed maar uitgaven om de wijken leefbaar te houden of te verbeteren. Afschrijvingen Conform de nieuwe verslaglegging en waardering op basis van actuele waarde wordt op basis van de oorspronkelijke historische kostprijs afgeschreven. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Dit zijn de waardeveranderingen aan de vastgoedportefeuille die conform de nieuwe richtlijnen RJ 645 via het resultaat worden verwerkt. Bij DAEB vastgoed is dit van toepassing indien de bedrijfswaarde van een pand lager uitkomt dan de historische uitgaafprijs. Bij commercieel vastgoed is dit van toepassing indien de taxatiewaarde van een pand per ultimo jaar hoger of lager uitkomt dan de taxatiewaarde van een jaar eerder. Deelnemingen Dit is het resultaat van B.V’s in de nevenstructuur. 19 Mutatie eigen vermogen De mutatie eigen vermogen is het jaarresultaat conform begroting en meerjaren prognose plus de herwaardering van de waarde van het vastgoed dat rechtstreeks wordt verwerkt via het eigen vermogen. Dit is van toepassing op DAEB vastgoed Indien de bedrijfswaarde van een pand lager uitkomt dan de historische uitgaafprijs. In onderstaande tabel is dit voor de jaren 2014 – 2017 weergegeven. x 1.000 jaarresultaat waardeverandering vastgoed 2014 -1.440 9.058 7.618 2015 759 9.223 9.982 2016 2.087 7.693 9.780 2017 3.734 6.999 10.733 20 Hoofdstuk 7: Projectenplan 7.1 Projectenoverzicht van nieuwbouwprojecten Onderstaand de projecten die zijn opgenomen in de begroting 2014. Met uitzondering van de Kerkstraat praktijkruimte zijn alle projecten DAEB vastgoed. Jaar Complex oplevering 2014 sociale huur woningen 't Thaal 2014 Boekend Thomashuis 2014 LTS Echt 2014 Heerweg PSW 2014 Herbergier Heythuysen 2014 Kloosterhof Herbergier 2014 Kloosterhof Thomashuis 2014 bijdrage St. Joost Trefpunt 2014 Kerkstraat praktijkruimte 2014 Kerkstraat sociale huur Aantal 10 1 44 21 15 1 1 1 1 7 Stichtings kosten 1.760.000 2.089.000 8.318.000 3.500.000 2.817.000 3.279.569 1.534.108 500.010 1.216.000 1.944.000 Gemeente Typering Echt-Susteren Venlo Echt-Susteren Echt-Susteren Leudal Leudal Echt-Susteren Echt-Susteren Leudal Leudal Zelfstandige woongelegenheid Onzelfstandige woongelegenheid Zelfstandige woongelegenheid Onzelfstandige woongelegenheid Onzelfstandige woongelegenheid Onzelfstandige woongelegenheid Onzelfstandige woongelegenheid Niet woon. - maatsch._wijk- en buurtvoorzieningen Niet-woon. - overig_bedrijfsruimten/winkels Zelfstandige woongelegenheid 21
© Copyright 2024 ExpyDoc
