REF008 1014 © ING Bank N.V.
114.00.028_ING_Onderzoeksrapport_financieringsbeleid_2014_cover_5.indd 1-3
Het financieringsbeleid van Nederlandse
particuliere vastgoedbeleggers in 2014
27/10/2014 10:02
Disclaimer
Aan dit onderzoek werkten mee:
Nyenrode
Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS
Prof. dr. Ad J. Kil
ING Real Estate Finance
Drs. Peter F.C. Göbel
Drs. Mark B.G. Huiskes MRE
Drs. Olga H.M. Jansen
Drs. Jos H.C.T. Jonkers
Michiel P. Oly
Drs. Philip H. Zwart
ISBN/EAN: 978-90-820025-4-6
Copyright 2014 Nyenrode Real Estate Center
Meer weten? Kijk op www.ingref.com.
This report of ING Bank N.V., Real Estate Finance (“ING
REF”) shall serve solely for the information of its reader as a
platform for discussion. Copyright and intellectual property right
protection of this report is reserved to ING REF. It may therefore
not be reproduced, distributed or published by any person for
any purpose without the prior express consent of ING REF.
All rights are reserved.
While ING REF has taken reasonable care to ensure that the
information contained herein is not untrue or misleading at the
time of presentation, ING REF makes no representation with
regard to the accuracy or completeness of the information, part
of which was obtained from the client and public sources and
relied upon as such. The information contained in this report is
subject to change without notice. Neither ING REF nor any of
its officers or employees accepts any liability for any loss arising
from any use of this presentation or its contents.
This report does not constitute an agreement of a commitment
or an offer to commit to any transaction or any financing by ING
REF. Any such commitment or agreement shall be subject to
further negotiation, satisfactory completion of due diligence,
ING REF credit and other approvals, execution of legal
documentation acceptable to ING REF and receipt by ING REF
of positive opinions from legal counsel.
ING REF calls for attention to the fact that it is part of ING
Group N.V. (“ING Group”). Members of ING Group may advise
or provide services (including investment advice) and act as an
active investor in equity shares and other securities. Please be
informed that in order to avoid any possible conflicts of interests,
investment decisions in securities are taken fully independently
by the investment portfolio professionals.
114.00.028_ING_Onderzoeksrapport_financieringsbeleid_2014_cover_5.indd 4-6
27/10/2014 10:02
Inhoud
‘Interest’-ing times! 3
Samenvatting 4
Hoofdstuk 1 Inleiding 6
Inleiding en leeswijzer 6
Schets van de vastgoedmarkt anno 2014 6
Doelstelling 8
Verantwoording 8
Onderzoekspopulatie 9
Visie en verwachtingen van de beleggers 11
Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille 15
Inleiding en leeswijzer 15
Dashboard landelijk / Totaalbeeld 16
Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp- en
consolidatiescenario’s 20
Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten /marktwaarde
(‘bruto aanvangsrendement: BAR’) 21
Dashboard landelijk / Exploitatiekosten 21
Dashboard landelijk / Liquiditeiten 22
Dashboard West-Noord-Midden 24
Dashboard West-Zuid 27
Dashboard Zuid 30
Dashboard Oost-Noord 33
Beleggen binnen en buiten de Randstad 35
Beleggen binnen en buiten Nederland 35
Regionale migratie 36
Recente aankooptransacties 37
Huuraspecten 37
Leegstand 38
Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille 40
Inleiding 40
Loan to value (LTV) 40
Interest coverage ratio 42
Debt service coverage ratio 42
Aflossingspercentages 42
Rente en spread 43
Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille 44
Derivaten 45
Convenanten en (extra) zekerheden 48
Alternatieve financieringsbronnen 48
Financieringen door andere c.q. buitenlandse banken 49
Keuze voor de financier 50
Trends in vastgoedfinancieringsmarkt 51
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 1
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 1
27/10/2014 10:14
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 2
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 2
27/10/2014 10:14
‘Interest’-ing times!
In het voorwoord van het eerste onderzoekrapport van drie jaar
geleden schreef ik over mijn verwondering dat onze vastgoedklanten nog steeds wilden groeien, terwijl er in Nederland
bovenop de financiële crisis ook nog eens een vastgoedcrisis
kwam. In het jaar erop schreef ik in het voorwoord over mijn
bewondering dat onze klanten nog steeds wilden groeien,
terwijl in Nederland de vastgoedcrisis zijn hoogtepunt bereikte.
In dit vierde jaar spreek ik weer mijn verwondering uit. Maar dan
over buitenlandse investeerders die als eerste het keerpunt in
de Nederlandse vastgoedmarkt lijken te hebben gezien, terwijl
de Nederlandse vastgoedinvesteerders nog zeer aarzelend
aanstalten maken om Nederlands vastgoed aan te kopen. Ook al
tonen de uitkomsten van het onderzoek aan dat het vertrouwen
onder onze Nederlandse klanten toeneemt, toch komt de helft
van het verwachte en gewenste groeivolume van slechts 5%
van de beleggers. De houding van de particuliere Nederlandse
vastgoedbeleggers doet mij sterk denken aan Duitsland in de
periode 2005-2007. Toen bestormden buitenlandse vastgoedinvesteerders Duitsland met een sterke investeringsdrang, terwijl
de Duitsers zelf pessimistischer waren over hun eigen vastgoed.
Overigens begrijp ik heel goed dat Nederlandse beleggers nog
terughoudend zijn. De Nederlandse economische fundamentals
zijn namelijk niet wezenlijk veranderd en met name de retail
vastgoedmarkt heeft wat mij betreft de weg omhoog nog niet
weer gevonden. En dat terwijl ECB-voorzitter Mario Draghi de
Europese markt probeert vlot te trekken door € 1.000 miljard
aan liquiditeiten de markt in te pompen en banken met 30
basispunten negatieve rentemarge te straffen als zij het in hun
hoofd halen dit geld niet aan klanten uit te lenen, maar bij de
ECB op deposito te plaatsen. Tel daar de miljarden aan equity
die Angelsaksische vastgoedinvesteerders dringend willen
investeren nog eens bij op en donkere wolken pakken zich
samen aan de horizon. Want het gevolg is dat de prijzen van
vastgoed op goede locaties snel weer onbetaalbaar worden.
Op zich is dat nog niet zo erg, want toplocaties blijven altijd wel
rendabel. Maar het leidt ook tot een spillover van kapitaal dat
opportunistisch op zoek is naar rendement van toplocaties naar
mindere locaties. Kortom, de vastgoedmarkt wordt momenteel
gedreven door een enorme hoeveelheid liquiditeit en de investeringsdrang die hiermee gepaard gaat. Ik zie dit terug in enorm
uiteenlopende biedingen op grote kantorenportefeuilles van
gemiddelde kwaliteit. Aan de andere kant is het toch goed
buitenlandse liquiditeit (zowel equity als debt) in de Nederlandse
vastgoedmarkt te verwelkomen. Dit compenseert namelijk het
gebrek aan bereidwilligheid van Nederlandse vastgoedinvesteerders en Nederlandse banken.
terechtgekomen waarbij langjarige deflatoire ontwikkelingen
leidend zullen zijn door een zwakke economie met vraaguitval?
Of zal de liquiditeitsovervloed tot inflatie leiden waardoor de
rente onvermijdelijk gaat stijgen? In dat geval zijn we in de aap
gelogeerd. De rentestijging gaat dan niet samen met navenante
huurstijgingen, omdat de vraaguitval dit niet mogelijk maakt.
Ik zie een ander perspectief, dat zich sinds WO II niet meer
heeft voorgedaan. Ongeacht uw rentevisie is het nu raadzaam
leningenportefeuilles voor de rentelooptijd langjarig te fixeren.
Immers wat wilt u nog meer dan een langjarige indekking
van de rente rond de 3,5%? Want dat is vandaag de dag het
niveau. Waarom het onderste uit de kan en variabel blijven
zitten voor slechts een paar tienden van een procent? Anders
gezegd, als een bank u vandaag niet ten sterkste adviseert uw
rentelooptijden langjarig vast te zetten, dan zou zij over een paar
jaar als de rente blijkt te zijn gestegen, in het beklaagdenbankje
geplaatst kunnen worden. Zij heeft dan namelijk niet voldaan aan
haar zorgplicht door u onvoldoende te wijzen op de grote risico’s
van rentestijgingen zonder de mogelijkheid huurstijgingen door
te berekenen, terwijl u een kans had om tegen een historisch
lage rente uw risico langjarig af te dekken. En als de rente niet
is gestegen, blijft u profiteren van het geweldig lage niveau! Dus
laat u niet langer verleiden door de opvatting van veel particuliere
Nederlandse vastgoedbeleggers van de laatste 25 jaar, namelijk
‘variabele rente, omdat dat zo goedkoop is’. Natuurlijk is de
rente de afgelopen 25 jaar gedaald. Maar hier geldt de bekende
waarschuwing: ‘resultaten uit het verleden zijn geen garantie
voor de toekomst’. Ons nadrukkelijke advies is dan ook: loop
geen significant bedrijfsrisico voor een paar tienden van een
procent. Dat is het niet waard!
Ik wens u wederom veel leesplezier met de alweer vierde editie
van dit onderzoek.
Peter Göbel,
Algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland
Ander aandachtspunt is de rente. Zolang die laag blijft, is het
logisch dat vastgoedinvesteerders alweer hogere prijzen willen
betalen (wij zien yields voor retail op toplocaties in Nederland
onder de 5%!) en dat banken alweer bereid zijn ongekend
hoge bedragen te financieren. Zijn we in Japanse toestanden
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 3
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 3
27/10/2014 10:14
Samenvatting
Dit rapport bevat de resultaten van een onderzoek dat inzicht wil
geven in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en
toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt.
Onderzoeksopzet en -populatie
Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningen­
portefeuille van de ondervraagde beleggers is opgebouwd
en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn gaan
aan­passen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals
zij die waarnemen. Aangezien dit onderzoek ook in 2011,
2012 en 2013 gedaan is, zijn wij bovendien geïnteresseerd in
verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van
die onder­zoeken. Het financieringsbeleid hebben wij - evenals in
voorgaande onderzoeksjaren - in de eerste plaats onderzocht op
basis van kwantitatieve kenmerken, zoals LTV, ICR, DSCR1. Op
basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild
over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid
en de behoefte van de ondervraagden en op de trends die zij
onderkennen in de vastgoedmarkt.
Deze gegevens zijn verzameld door 119 beleggers persoonlijk te
interviewen aan de hand van een vragenlijst. Van de 2013-res­
pondenten verleenden er in 2014 77% wederom medewerking,
23% van de respondenten doet voor het eerst mee. De totale
marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt
16,5 miljard euro. Van de 119 beleggers hebben er 79 (65%)
bij drie of meer banken financieringen lopen. In 2014 belegt
45% van de respondenten 50% of meer van hun porte­feuille
in de Randstad (2013: 50%). We hebben gevraagd welk deel
van de Nederlandse beleggingenportefeuille zich in welke
provincie bevindt en welke verschuivingen men verwacht op de
middellange termijn. De beleggers blijken behoorlijk honkvast
te zijn: ‘Oost west, thuis best.’ Er worden kleine verschuivingen
tussen de provincies voorzien.
Vertrouwen neemt toe, nauwelijks groei­
verwachtingen, woningen met stip favoriet
Het vertrouwen van de vastgoedbeleggers neemt zichtbaar
toe. Dat leiden wij af uit verschillende indicatoren. Dit
ver­trouwen vertaalt zich echter nog niet in sterke groeicijfers
op de middel­lange termijn (2014-2019), met uitzondering voor
woningenbeleggingen en het verhoudingsgewijs kleine segment
‘overig vastgoed’. Slechts zes beleggers zijn verant­woordelijk
voor de helft van de landelijke groei­verwachting - gemeten in
absolute bedragen.
Verwachtingen over groei, consolidatie, krimp (20142019)
Vergeleken met vorig jaar zijn er meer beleggers die verwachten
te gaan groeien en minder beleggers die verwachten te
con­­solideren. Het percentage krimpers blijft gelijk. De gestage
afname van het percentage groeiers is gekeerd.
Portefeuillemix (2011-2019)
Het percentage woningenbeleggingen in de portefeuille neemt
over de onderzoeksjaren heen gestaag toe, het percentage
kantoren en winkels neemt gestaag af.
Aan- en verkoopprognoses (2014-2019)
De aankoopprognose van woningen overstijgt fors de verkoopprognose. De verkoopprognose van kantoorbeleggingen
overstijgt de aankoopprognose. De aan- en verkoopprognose
van bedrijfsruimten en winkels houden elkaar redelijk in
evenwicht.
(Huur)waardeontwikkeling (2014-2015)
Over woningenbeleggingen zijn de beleggers overwegend
positief gestemd, evenals kantoren op A1-locaties. Voor winkels
en bedrijfsruimtes is het beeld wisselend en afhankelijk van de
locatie.
Naar regio
1LTV (‘loan-to-value’), te weten het bedrag van de lening als percentage
van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de
marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de
marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand
100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%.
ICR (‘interest coverage ratio’), te weten de mate waarin de netto
huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de bruto
huur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR:
90/40= 2,25.
DSCR (‘debt service coverage ratio’), te weten de mate waarin de rente
en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten.
Voorbeeld: bruto huur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing
bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8.
Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in
de vier onderzochte regio’s, waarbij zij aangetekend dat een
belegger in meer dan één regio actief kan zijn.
De respondenten van de regio West-Noord-Midden hebben
een forse groeiverwachting voor de woningbeleggingen, terwijl
de winkelbeleggingen daarbij achterblijven. Voor kantoren en
bedrijfsruimten verwacht men een daling.
De groep beleggers in de regio West-Zuid verwachten per saldo
over de gehele linie te groeien. Alleen voor het segment winkels
verwachten ze een bescheiden krimp. Maar het is evident dat
hun interesse - net als in 2012 en 2013 - vooral uitgaat naar
woningen.
In 2013 verwachtten de beleggers van de regio Zuid dat de totale
portefeuille voor de middellange termijn per saldo bijna gelijk zou
blijven: consolidatie. Nu zien we dat de groeiverwachtingen over
de gehele linie toenemen, met een uitzondering voor kantoren­
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 4
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 4
27/10/2014 10:14
beleggingen. De respondenten rapporteerden in eerdere jaren de
laagste groeipercentages van de onderzochte regio’s. Nu zit de
regio Zuid qua groeiverwachting tegen het landelijk gemiddelde
aan.
Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij dat de beleggers
in de regio Oost-Noord willen desinvesteren in winkels en
bedrijfsruimten. Evenals voorgaand jaar zijn beleggingen in
huurwoningen in trek.
Alternatieve financieringsvormen
Financiële ratio’s (2014)
De beleggers geven dit jaar drie belangrijke redenen aan om van
financier te veranderen:
1.een andere bank is beter (33%);
2.gunstiger voorwaarden (18%) en
3.de ‘klik’ met de accountmanager (16%).
De beschikbaarheid van geld wordt opvallend genoeg niet meer
genoemd.
De groep beleggers staat er qua financiële ratio’s (LTV, DSCR,
ICR) goed voor. Liquiditeiten zijn naar eigen zeggen in voldoende
mate voorhanden. De beleggers willen bij voorkeur leningen
voor een lange periode vastleggen, terwijl ze ook de rente willen
fixeren (in verband met het renterisico). We zien dat de beleggers
meer vast financieren dan vorig jaar. Van het variabele deel wordt
procentueel minder afgedekt met derivaten.
LTV (2014-2019)
Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te
verlagen tot onder de 60%. In de afgelopen jaren zijn daartoe
schoorvoetend stapjes gezet. De gemiddelde LTV voor de
totale portefeuille bedraagt 63,16% (2013: 62,35%; 2012:
64,25%; 2011: 64,06%). De beleggers verwachten in de periode
2014-2019 de gemiddelde LTV te laten dalen naar 55,88%. De
meeste beleggers vinden een LTV tussen 50-70% gezond voor
de Nederlandse markt.
Ruwweg 40% van de beleggers zijn de afgelopen drie jaar op
zoek naar alternatieve financieringsbronnen. De top-3 van de
alternatieve financieringsbronnen laat verschuivingen zien
ten opzichte van 2013 en 2012. Waar in 2013 de institutionele
beleggers nog bovenaan stonden, staat in 2014 private equity op
plaats één, gevolgd door particulieren en institutionelen.
De vastgoedfinancier
Trends vastgoedfinancieringsmarkt
Op de vraag welke trends een belangrijke rol in de markt van
vastgoedfinancieringen spelen, konden meerdere antwoorden
worden gegeven. Volgens de beleggers beïnvloeden Basel III, de
toezichthouders, het (‘doorgeslagen’) risicomanagement en de
economische situatie de vastgoedfinancieringsmarkt het meest.
ICR en DSCR
De Interest coverage ratio (ICR) is de mate waarin de netto
huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor
alle onderzochte regio’s en vastgoedcategorieën goed te
noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden
aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van 2,59. Dit geeft aan dat de
rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente
zou verdubbelen.
De debt service coverage ratio (DSCR) is de mate waarin de
rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de
netto huurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid
van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,73. De
respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over
de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of
verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte.
Niet onvermeld mag blijven dat de rente de afgelopen jaren is
gedaald, hetgeen deze ratio’s op een positieve wijze beïnvloedt.
Rente en aflossing
Het landelijk gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar
de leningensom van de betreffende beleggers) is gestegen van
2,1% (2013) naar 2,5% (2014). De meeste beleggers betalen
een spread tussen de 2,0% en 2,5%. Landelijk daalt de rente
gestaag van 4,6% (2011) naar 4,16% (2014). De verwachting
voor 2014-2019 is 4,25%.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 5
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 5
27/10/2014 10:14
Hoofdstuk 1 Inleiding
Inleiding en leeswijzer
In hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de
Nederlandse vastgoedmarkt. De onderzoeksresultaten van
2014 kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie
worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en
uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for
Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid
van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 te
analyseren (pagina 8 t/m 11). Vervolgens bespreken wij de visie
op en verwachtingen van de beleggers over de markt (pagina 11
t/m 14).
Hoofdstuk 2 bevat informatie over de huidige en toekomstige
vastgoedbeleggingenportefeuilles (landelijk en per regio)
samengevat in controlepanelen (‘dashboards’), die wij steeds
afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk
behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de
porte­­feuilles van de beleggers met een groei-, krimp- en consolidatiescenario.
In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de leningenportefeuille in en
bespreken een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een
analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen.
Schets van de vastgoedmarkt anno 2014
De interviews zijn in de periode april-juni 2014 gehouden. De
onderzoeksresultaten moeten dan ook in de context van de
marktsituatie van 2014 worden geïnterpreteerd. Daarom wordt
hier door ING Real Estate Finance Research een schets van de
vastgoedmarkt anno 2014 gegeven.
Beleggingsvolume trekt aan
De beleggingsmarkt toonde in 2013 een beginnend herstel en
dat herstel heeft zich voortgezet in de eerste helft van dit jaar.
Het beleggingsvolume is over het eerste halfjaar van 2014
gestegen tot bijna € 4 miljard ten opzichte van € 2,1 miljard
over dezelfde periode vorig jaar. Dit is het hoogste niveau van
de afgelopen vijf jaar. Deze interesse komt voor een steeds
groter deel voor rekening van buitenlandse beleggers, die het
Nederlands vastgoed als aantrekkelijk geprijsd beschouwen.
Vooral Duitse, Engelse en Amerikaanse beleggers zijn actief.
Deze beleggers hebben interesse in kantoorpanden en logistiek
vastgoed. Daarnaast staan woningportefeuilles in toenemende
mate in de belangstelling van buitenlandse beleggers. Deze
interesse heeft ertoe geleid dat bruto aanvangsrendementen op
de beste locaties onder druk zijn komen te staan. Deze noteren
nu 20 tot 25 basispunten lager dan een jaar geleden. De yields
op goede en slechte locaties blijven verder uiteenlopen.
Ongeveer 30% van het beleggingsvolume kwam voor rekening
van de kantorensector. Het grootste gedeelte van de activiteit
concentreerde zich in Amsterdam, met onder andere twee grote
transacties aan de Zuidas. De dalende aanvangsrendementen
en toenemende interesse zorgen ervoor dat beleggers zich
inmiddels ook richten op andere locaties. De focus blijft echter op
de grote steden in de Randstad. De retailmarkt nam in het eerste
halfjaar 20% van het totale beleggingsvolume in beslag, mede
dankzij een aantal grote transacties in winkelcentra in het eerste
kwartaal. Het beleggingsvolume in het tweede kwartaal bleef
hierbij achter. Bruto aanvangsrendementen voor ‘prime high
streets’ zijn stabiel, grotendeels door de schaarste van aanbod
in dit segment. Ook de logistieke/bedrijfsruimten markt nam een
kleine 20% van het beleggingsvolume voor zijn rekening.
Kantorenmarkt
Herstel zakelijke dienstverlening versnipperd
De zakelijke dienstverlening is een van de belangrijkste gebruikers
van kantoorruimte. Het herstel in de zakelijke dienstverlening
vertoont nog een versnipperd beeld. Daar waar notarissen
profiteren van een aantrekkende woningmarkt en de uitzendbranche van de toenemende vraag naar (technisch) personeel,
zijn er ook deelsectoren die te lijden hebben onder een dalende
vraag vanuit overheden. Voor 2014 en 2015 wordt een bescheiden
groei voor deze sector verwacht.
Aantal kantoorbanen daalt
Het aantal kantoorbanen is de afgelopen jaren flink gedaald.
Vooral bij financiële dienstverleners is het aantal banen sterk
afgenomen en lag met 237.000 begin 2014 bijna 20% onder de
top van 2007. Ook in andere belangrijke sectoren waarin veel
gebruik wordt gemaakt van kantoorruimte daalde het aantal
banen, zoals in de informatie- en communicatiesector en de
overheid. In totaal is het aantal banen in sectoren met veel
kantoormedewerkers sinds 2008 met 225.000 afgenomen.
Dit is een daling van 9%. Structurele ontwikkelingen zorgen
ervoor dat de vraag naar kantoormetrages de komende jaren
verder afneemt. De beroepsbevolking daalt de komende
twintig jaar met meer dan 5% en de trend van het zogenoemde
‘Nieuwe Werken’ zet door, waardoor circa de helft van het aantal
metrages kantoorruimte per werknemer minder benodigd is.
Opname kantoren onder langjarig gemiddelde
De opname van leegstaande kantoorruimte blijft nog steeds
achter bij het langjarige gemiddelde. De dalende opnamecijfers
worden voor een groot deel veroorzaakt door een groter aantal
heronderhandelingen. Vanuit kostenoogpunt is de verhuisbereidheid van bedrijven lager: zij kiezen er eerder voor te
heronderhandelen over de voorwaarden op de huidige locatie.
De vier grote steden in de Randstad zijn het meest in trek, en
dan met name goed bereikbare stationslocaties met een divers
functie-aanbod in de omgeving. Ook moet het pand aan de eisen
van Het Nieuwe Werken en duurzaamheid voldoen.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 6
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 6
27/10/2014 10:14
Beperkte herontwikkeling laat leegstand (nog) niet
dalen
De leegstand blijft nog steeds hoog. Hoewel er vrijwel geen
nieuw aanbod is, doet de geringe opname het aanbod ook
nauwelijks afnemen. In toenemende mate zien we onttrekking
van verouderde kantoorpanden aan de markt. Deze worden
geschikt gemaakt voor alternatief gebruik, bijvoorbeeld bewoning
door studenten. In het totaal aanbod is het aandeel verouderd
vastgoed dat voor alternatieven geschikt is echter beperkt.
Op de goede locaties wordt ook verouderde voorraad geschikt
gemaakt om te voldoen aan de huidige gebruikseisen van een
kantoorpand. De verdere concentratie van de vraag op de grote
steden leidt ertoe dat huren hier iets beginnen te stijgen.
De huren worden op het moment nog voor een groot deel
beïnvloed door incentives; deze zullen eerst moeten afnemen
voordat de huurprijzen echt zullen gaan stijgen. Tevens dalen de
gemiddelde huurprijzen nog, mede door het groot aandeel van
verouderd minder geschikt aanbod.
Bedrijfsruimtemarkt
Zicht op groei voor exporterende sectoren
De sectoren logistiek, transport en industrie laten in 2014 weer een
groei zien. Het zijn vooral deze sectoren die gebruik maken van
bedrijfsruimten zoals productiehallen en logistieke centra. Waar
deze sectoren afgelopen jaren nog vooral afhankelijk waren van
de internationale markt, wordt de groei nu ondersteund door een
toenemende binnenlandse vraag. De gunstigere economische
omstandigheden in de belangrijkste afzetmarkten in Europa
dragen bij aan een groei voor de industriesector. De groei voor
2014 zal naar verwachting op 2,5% uitkomen. Het productieniveau
komt uit op een vergelijkbaar niveau als voor de crisis. Daarnaast
begint de transportsector langzaam maar zeker aan te trekken.
Door verbeterde marktomstandigheden van onder andere de
bouw- en de detailhandel, wat belangrijke klanten zijn in deze
sector, neemt het volume in 2014 naar verwachting met 1,9% toe.
Vanwege de lage marges is het herstel nog fragiel te noemen. De
aantrekkende markten kunnen op de middellange termijn leiden tot
een toenemende vraag naar meters, op korte termijn is dit echter
nog niet direct merkbaar.
Mismatch tussen aanbod en vraag logistieke ruimten
In de markt voor bedrijfsruimte en logistiek is nog steeds sprake
van een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Daarom
kunnen leegstandscijfers sterk variëren per locatie en type
product. Moderne logistieke faciliteiten, op de grote logistieke
hot spots, kennen vrijwel geen leegstand. Vaak omdat het om
ontwikkeling ‘op maat’ gaat. Verouderde bedrijfsruimte op slecht
ontsloten locaties kent een hoge mate van leegstand. Veel van
dit aanbod kan als structureel aangemerkt worden. De vraag
is dan ook of er ooit nog vraag zal ontstaan naar dit product op
die locaties. De vraag naar bedrijfs- en logistieke ruimten is in
toenemende mate gedreven door de toename van e-commerce.
Deze ontwikkeling vraagt om een specifiek type vastgoed
waardoor de mismatch in vraag en aanbod voorlopig zal blijven
bestaan. Hierdoor ontstaat er een lichte opwaartse druk op de
huren voor moderne ruimten op de beste locaties. Ontwikkelaars
beginnen in te spelen op de ontstane schaarste in dit segment en
beginnen meer risico te nemen door speculatief te ontwikkelen
om deze markt te kunnen bedienen.
Winkelmarkt
Licht herstel van detailhandelsbestedingen
Het lichte economische herstel heeft nu ook de detailhandel
bereikt. Na jaren van krimp, liet het tweede kwartaal van 2014
voor het eerst een volumegroei zien. Een verbetering van het
consumentenvertrouwen en de besteedbare inkomens maakt
dat de consument makkelijker geld durft te spenderen. Het
beginnende herstel op de huizenmarkt draagt hier ook verder aan
bij. ING Economisch Bureau verwacht voor heel 2014 een lichte
stijging van detailhandelsbestedingen met 1% en 1,5% voor 2015.
Nog niet uit de problemen
De sector is echter nog niet uit de problemen. Na jaren van
aanhoudende krimp liggen de omzetten 8% lager dan voor het
begin van de crisis. De krimp kwam met name voor rekening van
de non-food sector. De food sector liet nog een kleine groei zien,
maar de omzet in non-food is over de periode 2008-2013 met
17,5% gekrompen. Mede door veranderend winkelgedrag zullen
de detailhandelsbestedingen niet snel naar eenzelfde niveau
terugkeren. De consument blijft kritisch en door de opkomst van
e-commerce verandert het winkellandschap structureel. Een groot
deel van de omzetten wordt bereikt door acties en uitverkopen, en
op deze inkomsten zit een kleinere marge. De winstgevendheid
in de sector staat hiermee nog onder druk. Dit blijkt ook uit de
hoge aantallen faillissementen dat de sector nog steeds treft. Dit
draagt op zijn beurt weer bij aan een oplopende leegstaand, met
name in de aanloopstraten en op secundaire locaties. Door de
aanhoudende toevoeging van nieuwe winkelruimte aan de markt,
komen de bezettingsgraden verder onder druk.
Vraag naar geschikte oppervlakten op A1-locaties
De huidige vraag naar winkelruimte is met name gedreven door
retailers die gebruik willen maken van het vrijkomen van ruimte
op A1-locaties waardoor zij zich op een betere locatie kunnen
gaan vestigen. Ook is er nog een aantal internationale en
nationale ketens op zoek naar geschikte locaties in aantrekkelijke
binnensteden. Veelal hebben zij echter moeite om geschikte
ruimte te vinden, de aangeboden vloeroppervlaktes zijn voor
hen onvoldoende groot. Herontwikkeling zou hier deels een
oplossing kunnen bieden, maar is in deze tijd geen vanzelfsprekendheid. Sommige nieuwe spelers op de Nederlandse markt
kiezen bewust voor locaties binnen Amsterdam, maar buiten
de meest bekende winkelstraten. De keus voor deze locaties is
hier met name gedreven door het imago wat met deze straten
gepaard gaat. De discrepantie in vraag en aanbod leidt ook tot
een differentiatie in huurprijzen.
Ondanks het lichte herstel blijft de retail-sector onder druk staan.
Retailvastgoed verliest daardoor ook deels zijn sterke positie die
het had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven
voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties in aantrekkelijke
steden.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 7
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 7
27/10/2014 10:14
Woningmarkt
Elk kwartaal meet ING het vertrouwen in de woningmarkt onder
potentiële starters en koopwoningbezitters. De weergave van
dit vertrouwen - de WoonIndex - staat in het tweede kwartaal op
114 punten. Dit is een stijging van drie punten ten opzichte van
het eerste kwartaal van dit jaar, en de hoogste stand sinds 2008.
Nu de stand boven de 100 is, betekent dit ook dat meer mensen
positief naar de woningmarkt kijken dan negatief. De verwachting
is onder andere dat de huizenprijzen hun bodem hebben bereikt
en weer zullen gaan stijgen. Dit blijkt ook uit de cijfers van het
CBS, die de afgelopen vier maanden (april-juli 2014) een stijging
van de huisprijzen laten zien. Het aantal verkochte woningen
neemt weer toe en lag in de eerste zeven maanden 40% hoger
dan over dezelfde periode afgelopen jaar. Woningbezitters
geven in de WoonIndex van het tweede kwartaal dan ook aan
dat ze verwachten hun huis sneller te kunnen verkopen dan een
kwartaal eerder.
In het algemeen is er nog steeds een tekort aan huisvesting.
Dit komt onder andere door een toenemende vraag vanuit
eenpersoonshuishoudens, maar ook door stagnatie in de
bouwsector. Dit heeft met name effect op steden waar al een
tekort was, zoals Amsterdam en Utrecht, waar wachtlijsten verder
oplopen. Om beweging te krijgen in de huurdersmarkt is de
wetgeving aangepast, waardoor het nu mogelijk is om huren in
de gereguleerde sector aan te passen op basis van het inkomen
van de huurders (stijgingen tussen de 1,5% en 4% exclusief
inflatie). Daarnaast moeten deze extra inkomsten compenseren
voor de lastenverzwaring die aan de corporatiesector is
opgelegd. Steeds meer corporaties zien zich genoodzaakt om
woningportefeuilles te verkopen. Voor deze portefeuilles is in
toenemende mate interesse van buitenlandse partijen. Het gaat
hierbij met name om portefeuilles met woningen in de geliberaliseerde sector, die aan minder regelgeving dan huurwoningen
in de gereguleerde sector onderhavig zijn en gunstige vooruitzichten hebben met betrekking tot huurgroei.
In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment
‘overig vastgoed.’ Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten
vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen
separaat beeld in deze paragraaf.
Doelstelling
De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het
financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele
vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige
vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben
van de huidige en toekomstige markt en van de kansen en risico’s
bepaalt voor een groot deel hun financieringsbeleid. We zijn
benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie
eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd?
Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille
samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten
zich vergelijken met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie
wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de
trends die men in de vastgoedmarkt onderkent.
We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen
onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve
kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR) , die door de beleggers
zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij
de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen
aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde
beleggers en of hun beleid ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij onderkennen.
Verantwoording
Uit het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance
(ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd in de vier landelijke regio’s. Deze
duiden wij gemakshalve aan met de belangrijkste centra:
‘West-Noord-Midden’ of Amsterdam (provincies Noord-Holland,
Utrecht en Flevoland), ‘West-Zuid’ of Rotterdam/Den Haag
of (provincies Zuid-Holland en Zeeland), ‘Zuid’ of Eindhoven
(provincies Noord-Brabant en Limburg) en ‘Oost/Noord’ of
Arnhem (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen
en Friesland). Voor de indeling in regio’s is de hoofdvestiging
van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al
kan deze uiteraard ook in andere regio’s actief zijn. Vervolgens
hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 119
beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst
persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid
apart opmerkingen of uitleg bij de antwoorden te noteren2. De
antwoorden zijn vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke,
beveiligde en versleutelde centrale dataset.
Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat
wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van
de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met
cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode
is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de
consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt.
Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen
te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit
onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de
mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt
nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingsen financieringswerkelijkheid staat centraal.
Daar waar resultaten in percentage worden gepresenteerd,
kan het voorkomen dat het totaal net iets boven de 100%
uitkomt. Dat heeft te maken met afrondingen, we hebben niet
gekozen voor een proportionele herverdeling. Soms zijn, omwille
van het gewenste snelle inzicht, de resultaten over de jaren
heen (enkelvoudig) geïndexeerd. Daarbij is steeds het eerste
2 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden in de
periode begin april tot begin juni 2014 afgenomen. Voor de data is de
peildatum van 1 april 2014 aangehouden. Voor de dataverwerking van
de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS
(regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en Atlas.ti
(thematische analyse).
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 8
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 8
27/10/2014 10:14
onderzoeksjaar 2011 als basisperiode genomen. We gebruiken
in voorkomend geval de gebruikelijke aanduiding: 2011 = 100.
Hier en daar maken we de opmerking (in of naar aanleiding
van grafieken) dat 80% van de beleggers aan een bepaalde
voorwaarde voldoen. Dat is gebaseerd op het Pareto-principe,
ook wel bekend als de 80-20-regel.
Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van
prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate
Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA (Center for Entrepreneurship,
Nyenrode) uitgevoerd.
Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit:
Drs. Mark B.G. Huiskes MRE
Drs. Olga H.M. Jansen
Drs. Jos H.C.T. Jonkers
Michiel P. Oly
Drs. Philip H. Zwart
Beleggerspanel
We hebben een aantal beleggers/respondenten gevraagd feed
back te geven op onze vragenlijsten en rapportages. Ze hebben
een suggesties gedaan voor een aantal nieuwe vragen die voor
beleggers interessant zijn. Het beleggerspanel werd gevormd
door enkele vertegenwoordigers van Engelsing Beleggingen en
dr. M.C.J.M. van Hooijdonk.
Onderzoekspopulatie
De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is
verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële
financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden.
Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier
landelijke regio’s hebben we een representatief beeld van de
niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven.
Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten
ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren.
Wij hebben de beleggers dit jaar wederom gevraagd bij hoeveel
financiers zij in totaal vastgoedfinancieringen hebben.
Figuur 1 laat zien bij hoeveel verschillende financiers de
onderzochte beleggers hun leningen hebben lopen.
Figuur 1. Bij hoeveel financiers (Nederland en
buitenland) in totaal heeft u vastgoedfinancieringen
lopen?
Aantal respondenten
35
30
26%
25
23%
20
20%
19%
15
12%
10
5
0
1
2
3
4
>4
2013
2014
Lineair 2014
Van de 119 beleggers hebben er 79 (65%) bij drie of meer banken
financieringen lopen. We zien ook een stijging in 2014 naar meer
financiering in het buitenland (de lineaire lijn 2014).
Omdat geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een
repres­entatieve steekproef - in strikt statistische zin - niet te
bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een
mini­mumaantal van dertig respondenten per regio op grond van de
- in de theorie gangbare - veronderstelling dat scores zich rond het
gemiddelde centreren3. Eveneens om praktische redenen is de
steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op
zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed
werd dat er in de regio geen representatieve balans was. Op grond
van deze veronderstelling zijn 119 beleggers verspreid over vier
regio’s geïnterviewd. Wij hebben beleggers bevraagd met
portefeuilles van meer dan 20 miljoen. In 2011 waren dat 106
respondenten, in 2012 waren het er 119, in 2013 waren het er 120.
Van de respondenten van 2013 verleenden in 2014 77% wederom
medewerking, 23% van de respondenten doet voor het eerst mee.
Vanwege anonimiteit van klantgegevens is het de onderzoekers
niet bekend of dit steeds dezelfde steekproef is. We hebben geen
andere keuze dan een cross-sectionele benadering te volgen.
Daarmee kunnen wij toch een zo representatief mogelijk beeld
geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele
Nederlandse vastgoedbeleggers in Nederland op de peildatum
van dit onderzoek.
De steekproef van 2014, zie tabel 1, vertegenwoordigt een
vastgoedportefeuille met een marktwaarde van 16,54 miljard
(2013: 20,7 miljard; 2012: 16,53 miljard; 2011: 16,47 miljard)4.
3 Stutely, R. (2003). Numbers guide. The essentials of business numeracy
(5th ed.). London: Profile Books Ltd.
4 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro’s.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 9
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 9
27/10/2014 10:14
Tabel 1. Aantal onderzochte beleggers en marktwaarde portefeuille, 2011, 2012, 2013 en 2014
2011
Regio
Aantal
beleggers
Oost-Noord (AH)
WNM (AM)
Zuid (EH)
West-Zuid (RD)
Totaal
Gemiddelde
2012
Marktwaarde
Aantal
portefeuille beleggers
per 01-01-2011
2013
Marktwaarde
Aantal
portefeuille beleggers
per 01-04-2012
2014
Marktwaarde
Aantal
portefeuille beleggers
per 01-04-2013
Marktwaarde
portefeuille
per 01-04-2014
30
26
22
28
4.348.736.713
4.083.700.000
3.253.800.000
4.786.043.924
32
31
30
26
4.613.740.861
4.918.375.000
3.478.656.274
3.528.097.000
30
31
27
32
3.581.183.177
5.625.243.500
3.645.437.645
7.853.351.732
31
29
30
29
3.521.908.937
3.325.307.304
3.866.251.000
5.827.500.410
106
16.472.280.637
119
16.538.869.135
120
20.705.216.054
119
16.540.967.651
4.118.070.159
4.134.717.284
Van de onderzochte beleggers is 18% fondsbeheerder.
In het onderzoek van 2011 hebben wij, voor wat betreft diverse
percentage en kengetallen, gewerkt met rekenkundige
gemiddeldes en met standaarddeviaties om de spreiding aan
te geven. Vanaf 2012 zijn LTV, ICR, DSCR, e.d. gebaseerd op
gewogen gemiddelden. Een aantal vergelijkingen met 2011 wordt
daarom niet gemaakt. In de analyses voor 2013 en 2014 hebben
wij de volgende wegingen toegepast:
-Rente- en aflossingspercentages zijn gewogen naar de
hoofdsom van de leningen van de betreffende respondenten.
-ICR, DSCR en LTV’s zijn gewogen naar de omvang van
de vastgoedportefeuille van de betreffende respondenten.
Respondenten zonder antwoord zijn uit de steekproef gelaten.
-Percentages variabele en vaste leningen en percentages
afgedekt met derivaten zijn gemiddelden over de portefeuille
als geheel.
Figuur 2. Portefeuilleomvang 2011-2014
Miljoen €
5.176.304.014
4.135.241.913
In figuur 2 zien we de portefeuilleomvang per regio/per jaar
(kolommen) en het meerjaren landelijke portefeuille gemiddelde
over de periode 2011-2014 (horizontale lijn). We zien een
relatieve toename per jaar bij de regio Zuid en een flinke
fluctuatie in, bijvoorbeeld, regio West-Zuid. De gemiddelde
portefeuilleomvang is, zoals hieronder geïllustreerd, 139 miljoen
(2013: 174 miljoen; 2012: 138 miljoen; 2011: 192 miljoen). De
regio’s Oost-Noord en Zuid zaten in de afgelopen vier jaren net
op of ruim onder het landelijk gemiddelde. In 2014 is alleen de
regio West-Zuid ruim boven het meerjaren landelijk gemiddelde.
Zoals eerder opgemerkt betreft het hier een cross-sectioneel
onderzoek waarbij de steekproeven per regio/jaar niet
representatief zijn. Met andere woorden, fluctuaties kunnen
het gevolg zijn van groei of krimp of van verschil in steekproef
samenstelling. Terughoudendheid bij interpretatie is geboden.
Eenzelfde redenering geldt voor de opmerkingen direct
hieronder.
Figuur 3. Verdeling portefeuilles 2014
8.000
Aantal beleggers
7.000
Percentage
25
100%
20
80%
15
60%
6.000
5.000
4.000
3.000
50% van de beleggers
2.000
10
5
0
West-NoordMidden (AM)
2011
2012
2013
2014
Gemiddelde 2011-2014 € 4.391 miljoen
Zuid (EH)
20%
West-Zuid (RD)
0
54,15%
62,66%
60,74%
66,24%
59,46%
0%
<24
>24
< 44
< 64
< 84
<104
<124
<144
<164
<184
<204
<224
<244
<264
<284
<304
<404
<504
<604
<704
<804
<904
<1004
<=1300
Oost-Noord
(AH)
40%
Gem. portefeuille
138.999.728
1.000
Miljoen €
Frequentie
Cumulatief %
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 10
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 10
27/10/2014 10:14
Van het totaal aantal beleggers beschikt 50% over een
portefeuille met een waarde van minder dan 64 miljoen (figuur 3).
De figuren 4 en 5 tonen de bruto huurinkomsten van de landelijke
portefeuille, uitgesplitst naar regio en segmenten.
Figuur 6. Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke
situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt?
Percentage
100%
Figuur 4. Bruto huurinkomsten landelijk
80%
Miljoen €
450
60%
400
350
40%
300
20%
250
200
0%
150
2011
100
50
2012
2013
2014
Pessimisten > gevaarlijk
Optimisten > niet gevaarlijk
0
West-Noord-Midden
West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
Figuur 5. Bruto huurinkomsten segmenten landelijk
9%
11%
17%
Als we deze gegevens indexeren naar - wat we hier
noemen - een VastgoedVertrouwensIndex zien we dat in de
onderzoeksjaren het vertrouwen langzamerhand toeneemt.
Figuur 7 laat zien dat het vertrouwen ten opzichte van 2011 met
11% is toegenomen.
Figuur 7. Vastgoedvertrouwensindex
28%
35%
Percentage
12%
10%
Kantoren, € 200.450.508
Winkels, € 414.284.530
Woningen, € 338.047.516
Bedrijfsruimten, € 125.619.104
Overig, € 103.751.741
8%
6%
4%
2%
Visie en verwachtingen van de beleggers
Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale
vastgoedmarkt?
0%
-2%
-4%
2011
Vertrouwen in de vastgoedmarkt
Evenals voorgaande onderzoeksjaren hebben wij de
ondervraagden de stelling voorgelegd: ‘Er is nog steeds sprake
van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt.’
Men kon slechts met ‘ja’ of ‘nee’ antwoorden.
In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op
de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk, in 2013 was dit
percentage 78%. In 2014 daalt het percentage verder naar 60%
(figuur 6).
2012
2013
2014
Marktwaarde en markthuurwaarde segmenten
Wij hebben de beleggers gevraagd naar hun verwachtingen over
de waardeontwikkeling en huurwaarde van de verschillende
beleggingscategorieën: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed. De respondenten is de mogelijkheid
geboden geen mening te geven.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 11
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 11
27/10/2014 10:14
Kantoren
Winkels
Figuur 8a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling
kantoren 2014-2015
Figuur 9a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling
winkels 2014-2015
Percentage van de respondenten
Percentage van de respondenten
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
-10%
-10%
-20%
-20%
-30%
-30%
-40%
-40%
-50%
-10%
-5 -10%
-5%
Gelijk
0 - +5%
-10%
Geen
mening
-5 -10%
-5%
Gelijk
0 - +5%
Geen
mening
Waardeontwikkeling winkels A1-locaties
Waardeontwikkeling winkels overige locaties
Waardeontwikkeling kantoren A1-locaties
Waardeontwikkeling kantoren overige locaties
Figuur 8b. Verwachtingen markthuurwaarde­
ontwikkeling kantoren 2014-2015
Figuur 9b. Verwachtingen markthuurwaarde­
ontwikkeling winkels 2014-2015
Percentage van de respondenten
Percentage van de respondenten
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
-10%
-10%
-20%
-20%
-30%
-30%
-40%
-40%
-50%
->5%
-2,5 -5%
-0 -2,5%
Gelijk
0 - 2,5%
Geen
mening
Markthuurwaarde kantoren A1-locaties
Markthuurwaarde kantoren overige locaties
Over de ontwikkeling van marktwaarde op A1-locaties (figuur
8a) is het merendeel van de respondenten neutraal tot
positief (0-5%) gestemd (2013: neutraal tot negatief). Over de
waardeontwikkeling op overige locaties is men overwegend
negatief gestemd. Eenzelfde beeld zien wij bij de verwachtingen
omtrent de markthuurwaardeontwikkeling (figuur 8b).
->5%
-2,5 -5%
-0 -2,5%
Gelijk
0 - 2,5%
Geen
mening
Markthuurwaarde winkels A1-locaties
Markthuurwaarde winkels overige locaties
Over de ontwikkeling van marktwaarde van winkels op
A1-locaties zijn de meeste beleggers neutraal tot positief (0-5%)
gestemd, maar tal van beleggers zijn negatief gestemd (figuur
9a). Over de marktwaardeontwikkeling op overige locaties is
men duidelijk negatiever gestemd. De verwachtingen omtrent de
markthuurwaardeontwikkeling bevinden zich in de range -2,5%
tot +2,5% (figuur 9b).
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 12
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 12
27/10/2014 10:14
Woningen
Bedrijfsruimtes
Figuur 10a. Verwachtingen waardeontwikkeling
woningen 2014-2015
Figuur 11a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling
bedrijfsruimtes 2014-2015
Percentage van de respondenten
Percentage van de respondenten
70%
50%
60 %
40%
50%
30%
40%
20%
30%
10%
20%
0%
10%
-10%
0%
-20%
-10%
-30%
-20%
-40%
->5%
-2,5 -5%
-0 -2,5%
Gelijk
0 - 2,5%
Geen
mening
-10%
Waardeontwikkeling woningen boven huurtoeslaggrens
Waardeontwikkeling woningen onder huurtoeslaggrens
-5 -10%
-5%
Gelijk
0 - +5%
Geen
mening
Waardeontwikkeling bedrijfsruimten
Figuur 10b. Verwachtingen huurwaardeontwikkeling
woningen 2014-2015
Figuur 11b. Verwachtingen markthuurwaarde­
ontwikkeling bedrijfsruimtes 2014-2015
Percentage van de respondenten
Percentage van de respondenten
70%
50%
60 %
40%
50%
30%
40%
20%
30%
10%
20%
0%
10%
-10%
0%
-20%
-10%
-30%
-20%
-40%
->5%
-2,5 -5%
-0 -2,5%
Gelijk
0 - 2,5%
Geen
mening
Markthuurwaarde woningen boven huurtoeslaggrens
Markthuurwaarde woningen onder huurtoeslaggrens
Over de ontwikkeling van marktwaarde en de markthuurwaarde
van woningen (onder en boven de huurtoeslaggrens) zijn de
respondenten evenals vorig jaar neutraal tot positief gestemd
(figuren 10a en 10b).
->5%
-2,5 -5%
-0 - 2,5%
Gelijk
0 - 2,5%
Geen
mening
Markthuurwaarde bedrijfsruimten
Over de ontwikkeling van marktwaarde en de markthuurwaarde
van bedrijfsruimten zijn de beleggers overwegend neutraal tot
(overwegend licht) negatief gestemd, evenals in 2013 (figuren
11a en 11b).
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 13
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 13
27/10/2014 10:14
In de tabel 2 hebben wij de antwoorden samengevat.
Tabel 2. Samenvatting ontwikkelingen waarde en markhuurwaarde alle segmenten 2014
Waardeontwikkeling
A1 locaties
--
-
0
+
Markthuurwaarde
Andere locaties
++
--
-
0
+
A1 locaties
++
--
-
0
+
Andere locaties
++
--
-
0
+
++
Kantoren
Winkels
Bedrijfsruimtes
Woningen
Boven huurtoeslaggrens
Onder huurtoeslaggrens
Eurozone
In het onderzoek van 2012 verwachtte 87% van de beleggers
een zwakkere economie in de eurozone voor de periode
2012-2013. Slechts 13% verwachtte een sterkere economie. Dit
beeld wijzigde in 2013: 36% verwachtte een zwakkere economie
en een grote groep (47%) nam een neutrale positie in.
In 2014 verbetert het beeld aanzienlijk: 60% verwacht een
sterkere economie, 35% neemt een neutrale positie in.
3%
13%
24%
60%
0-1% per jaar, 24%
1-2% per jaar, 60%
2-3% per jaar, 13%
Er komt deflatie, 3%
5%
35%
Zwakker, 5%
Sterker, 60%
Niet zwakker of sterker, 35%
Onder huurtoeslaggrens
Figuur 13. Verwachtingen inflatie 2014-2015
Figuur 12. Verwachtingen economie eurozone
2014-2015
60%
Boven huurtoeslaggrens
We hebben gevraagd of men de vastgoedfinanciers financieel
sterker of zwakker ziet worden (figuur 14). Maar liefst 63% ziet de
vastgoedfinanciers sterker worden, maar 12% zwakker.
Figuur 14. De vastgoedfinanciers worden zwakker,
sterker, niet zwakker of sterker
25%
12%
Inflatie
De inflatie is een belangrijk kengetal voor vastgoedbeleggers,
omdat de stijging van contracthuren aan het inflatiecijfer
gekoppeld kan worden. In 2012 verwachtte een groot deel (59%)
van de ondervraagde beleggers een inflatie van 2-3% per jaar
in de periode 2012-2013. In 2013 verwachtte het merendeel
van de beleggers (63%) een stijging van 2-3% voor 2013-2014,
terwijl 26% van de beleggers een wat geringere stijging van 1-2%
verwacht.
Voor 2014-2019 hebben de beleggers de verwachtingen
neerwaarts bijgesteld (figuur 13). Het merendeel van de
beleggers (60%) voorziet een stijging van 1-2% per jaar; 24%
een stijging van 0-1% per jaar.
63%
Zwakker, 12%
Sterker, 63%
Niet zwakker of sterker, 25%
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 14
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 14
27/10/2014 10:14
Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille
Inleiding en leeswijzer
Hoe is de bestaande beleggingenportefeuille van de
Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke
segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de
ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? ­Op
welke manier vindt er waardevermeerdering van de portefeuille
plaats? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek
een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de
huidige - dat wil zeggen anno 2014 - en toekomstige beleggingsportefeuilles (voor de periode 2015-2019) door middel van de
financiële ‘dashboards’, waarover we al eerder spraken, in kaart
gebracht.
Op pagina 16 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld
van de beleggingenportefeuille van de geïnterviewde beleggers.
Het is interessant - voor financiers, verzekeraars, kopers,
verkopers en andere belangstellenden - te onderzoeken hoe
de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid. Wij
onderscheiden beleggers met groei-, krimp- en consolidatiescenario’s en presenteren verschillende tabellen en kengetallen om
het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de
beleggingen, maar presenteren - om direct het beeld wat meer
te kleuren - ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema ‘liquiditeit’ is een belangrijk gespreksonderwerp in de huidige markt. Wij hebben de beleggers dit jaar
stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze
paragraaf afsluiten.
Op pagina 24 tot en met 35 geven wij vergelijkbare informatie
voor de vier onderscheiden regio’s, te weten: West-NoordMidden (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland),
West-Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid (provincies
Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord (provincies
Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland).
Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de
portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (pagina
35) of Nederland (pagina 36) bevindt. Daarop aansluitend
behandelen we op pagina 36 de regionale migratie. Op pagina
37 tot en met 39 komen achtereenvolgens aan de orde recente
aankooptransacties, huuraspecten en leegstand.
Vijf vastgoedbeleggingssegmenten
Voor dit onderzoek onderscheiden wij de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten:
1.Kantoren,
2.Winkels,
3.Woningen,
4.Bedrijfsruimtes en
5.‘Overig vastgoed’.
Het segment ‘overig vastgoed’ omvat een grote diversiteit
aan vastgoed, zoals bijvoorbeeld terreinen, grondposities en
horecaobjecten die we in een figuur geordend hebben (figuur 15).
De categorieën kunnen elkaar deels overlappen.
Figuur 15. Procentuele onderverdeling segment
overig vastgoed 2014
2%
0%
2%
5%
2%
5%
1%
3%
16%
21%
11%
1%
25%
6%
Bedrijfsterrein, 5%
Fitness centra, 1%
Garages, 3%
Grond, 16%
Horeca, 25%
Leisure, 6%
Logistiek, 1%
Maatschappelijk vastgoed, 11%
Parkeren, 21%
Projectontwikkeling, 5%
Reclameobjecten, 2%
Supermarkten, 2%
Wijnkelder, 2%
Samenwerkingsverbanden
Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in
vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen
worden in dit onderzoek naar rato meegeteld. Anders gezegd:
voor een 50%-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 50% in
de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het
onderzoek voorkomen.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 15
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 15
27/10/2014 10:14
Dashboard landelijk / Totaalbeeld
2011
2012
2013
2014
(x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000)
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimtes
Overig
LTV absoluut
LTV-index (2011 = 100)
GroeiIndex
verwachting 2011-2019
2014-2019 (2011 = 100)
2014-2019
(x EUR ʼ000)
4.574.801
6.935.969
2.620.258
1.741.165
600.088
3.429.335
6.839.165
4.022.827
1.367.924
879.618
3.473.176
8.312.918
5.885.380
1.346.520
1.687.222
2.320.566
5.650.337
5.652.321
1.292.030
1.625.715
2.380.867
5.954.482
7.991.998
1.387.282
2.067.333
60.302
304.146
2.339.677
95.253
441.618
3%
5%
41%
7%
27%
16.472.281
16.538.869
20.705.216
16.540.969
19.781.962
3.240.996
17%
2011
2012
2013
2014
2014-2019
64,06%
100%
64,50%
101%
62,35%
97%
63,16%
99%
55,88%
87%
West-Noord-Midden
West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
Landelijk
69%
Groeiers
aantal
1.440.441.560
1.033.840.000
650.111.520
671.792.000
3.796.185.080
22
21
21
18
82
Consolideerders
10% aantal
226.981.000
45.019.600
185.675.000
311.365.000
769.040.600
3
1
3
5
12
-48%
-14%
205%
-20%
245%
Grafische index
Krimpers
21% aantal
6.550.000
191.350.000
311.730.000
75.560.000
585.190.000
4
7
7
7
25
Saldo groei/krimp
1.433.891.560
842.490.000
338.381.520
596.232.000
3.210.995.080
Figuur 16. Percentage groeiers, consolideerders en
krimpers 2011-2014
Figuur 17. Groeiers, consolideerders en krimpers
2011-2014, per regio in euro’s
Percentage
Miljoen €
Groeiers, consolideerders en krimpers
100%
Groeiers
Consolideerders
Krimpers
80%
60%
3.800
West-Zuid
Zuid
West-NoordMidden
Oost-Noord
2.900
2.000
40%
1.100
20%
200
0%
Saldo
groei/krimp
-700
2001
2012
2013
2014
Groei Consolidatie Krimp
In figuur 17 worden per regio de getallen van groeiers, consolideerders en krimpers gegeven, met daarnaast een kolom met het
saldo van groei en krimp. Zo zien we bijvoorbeeld dat in vier regio’s
bij elkaar voor bijna 800 miljoen geconsolideerd wordt; het meest
in regio Zuid met 311 miljoen. Regio West-Zuid consolideert het
minst, met 45 miljoen, maar groeit met 1.034 miljoen en krimpt met
191 miljoen. Uiteindelijk is het (afgeronde) saldo voor West-Zuid
842 miljoen (zie de kolom saldo groei/krimp).
beleggers in 2014 en de voorgaande jaren die samen een
vastgoedportefeuille van 16,54 miljard vertegenwoordigen. De
cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van
de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken.
De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april 2014. Ter
vergelijking hebben wij ook de cijfers van de voorgaande jaren
opgenomen.5
Toelichting en analyse - landelijk
5 Wij merken hierbij op dat er in 2013 enkele grote beleggers zijn
Dit overzicht representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 119 geïnterviewde particuliere vastgoed-
geïnterviewd, waardoor de samenstelling van de onderzoekspopulatie in
dat jaar is veranderd.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 16
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 16
27/10/2014 10:14
Het beeld - landelijk
De beleggers verwachten voor de periode 2015-2019 een groei
(per saldo waardeontwikkeling en/of aankoop) ten aanzien van
woningbeleggingen. Deze groei is beduidend groter dan de
andere segmenten, die alle een geringe (absolute of relatieve)
groei verwachten. Ook dit jaar bestaat de wens de LTV te laten
dalen. Er zijn procentueel gezien meer groeiers en minder
consolideerders dan in 2013. Het aandeel krimpers blijft gelijk.
Onverminderd blijft de verwachting dat de LTV onder de 60%
daalt op de middellange termijn.
Figuur 19. Verwachte omvang segmenten in euro’s
voor 2011-2014 en 2019
Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk
4.000
Op 1 april 2014 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor
16,54 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 63,16%
(2013: 62,35%; 2012: 64,25%; 2011: 64,06%). Zij verwachten
in de periode 2014-2019 per saldo gegroeid te zijn naar een
portefeuille van 19,7 miljard, waarvoor de gemiddelde LTV is
gedaald naar 55,88%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 17% (in totaal 3,24 miljard) en een daling van de
LTV met 6%.
In het onderzoek 2013 gaven de beleggers nog aan hun
portefeuille met 12% te willen laten groeien in de periode
2016-2018 en tegelijkertijd de LTV van 62,35% te laten dalen
naar een LTV van 57,92% (-4,43%).
De beleggers verwachten voor de periode 2014-2019 een
groei (per saldo: door waardeontwikkeling, aan- en verkoop,
investeringen) ten aanzien van woningen (+41%) en overig
vastgoed (+27%). Voor kantoren (+3%), winkels (+5%) en
bedrijfsruimten (+7%) is de groei op deze termijn te verwaar­
lozen. In het onderzoek 2013 verwachtten de beleggers nog
een groei in het segment bedrijfsruimtes van 20% en een krimp
(-11%) in het segment overig vastgoed.
In 2013 zagen we dat vijf beleggers verantwoordelijk zijn voor de
helft van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute
bedragen. Voor 2014 zijn dat zes beleggers, dat is 5% van het
totaal aan beleggers die meededen aan dit onderzoek
Miljoen €
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
3.000
2.000
1.000
0
2011
2012
2013
2014-2019
Figuur 19 laat de bruto marktwaarde per segment zien. De
segmenten woningen- en winkelbeleggingen zijn in 2014 het
grootst en dat blijft zo naar de verwachting van de respondenten.
Figuur 20. Landelijke groeiverwachting bruto markt­
waarde per segment in euro’s
Miljoen €
1.626
2.067
Kantoren
1.292
1.387
Winkels
5.652
Woningen
Figuur 18. Verdeling groeiers 2014
2014
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimten
Overig
7.992
5.650
5.954
Bedrijfsruimtes
Miljoen €
2.321
2.381
Overig
400
0
2.000
4.0000
6.000
8.000
10.000
350
300
2014
Groeiverwachting 2014-2019 in euro’s
5% (6) van de beleggers, 50% van de groei
250
Evenals voorgaande jaren verwachten de onderzochte beleggers
de meeste groei in het woningsegment (figuur 20). We zien dit
patroon nog scherper als we deze gegevens op meerdere jaren
indexeren zoals in figuur 21.
200
150
<100
95% (113) van de beleggers, 50% van de groei
0
10
20
30
40
50
60
70
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 17
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 17
27/10/2014 10:14
Figuur 21. Geïndexeerde landelijke bruto markt­
waarde per segment
Figuur 22. Geïndexeerde aan- en verkoopprognose
2014-2019
Percentage
Percentage
180%
160%
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
-80%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
2011
2012
2013
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimte
Overig
2014
2014-2019
prognose
We zien dat de bruto marktwaarde van de woningen gestaag
groeit. In figuur 21 zien we de geïndexeerde procentuele groei.
Op grond van figuur 17 zou de gedachte kunnen ontstaan dat
het segment woningen nog overtroffen wordt door het segment
overig vastgoed. Voor wat betreft procentuele groei is dat ook
zo, maar als we naar de absolute getallen in figuur 20 kijken zien
we dat dat de groei voor het segment woningen ruim vijf keer zo
groot is als in het segment overig vastgoed. Overigens doet het
segment overig vastgoed het op zichzelf goed. Een groei van
70% in vier jaar (2011 = 100) is opvallend te noemen.
Aan- en verkoopprognose 2014-2019
We hebben de respondenten gevraagd voor welke bedragen zij
vastgoed verwachten te gaan aan- en verkopen in de periode
2014-2019. Deze prognose hebben wij geïndexeerd waardoor
het aan-en verkoopproces inzichtelijk wordt (figuur 22).
Woningen Bedrijfsruimte
Overig
Winkels
Kantoren
Aankoop
Verkoop
Het is duidelijk te zien dat de aankoopprognose van woningen
de verkoopprognose overstijgt. Er is veel vraag naar woningen
(men wenst fors uit te breiden), maar er is minder aanbod van
woningen. Als dit voornemen tot uitvoering komt ontstaat er
dus schaarste op de markt, die gepaard zal gaan met
prijsstijgingen. We tekenen hierbij aan dat we ook enkele
beleggers geïnter­viewd hebben die vooral woningen aan
particulieren verkopen (‘uitponden’). Het aanbod van woningen
zal niet alleen van particuliere beleggers afkomstig zijn, maar
ook sterk beïnvloed kunnen worden door de ontwikkelingen
bij woningcorporaties. Daarnaast kunnen institutionele
beleggers ook een gedeelte van hun portefeuille verversen
en hun woningbeleggingen aan de markt aanbieden. Aan de
groeiambitie van beleggers kan anders niet worden voldaan.
De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten houdt elkaar
redelijk in evenwicht. De vraag speelt of de groei komt uit
nieuwbouw (geen aankoop uit bestaande voorraad maar projectontwikkeling).
De aan- en verkoopprognose van winkels is in balans. Er is een
klein aanbod en er is een kleine vraag. De vraag is of de kwaliteit
van het aanbod ook voldoet aan de gewenste vraag. Gezien de
ontwikkelingen in het winkellandschap zal de toekomst uit wijzen
of de gewenst groei van de beleggers in dit segment kan worden
waargemaakt en er aan de andere kant wel een verkoopmarkt
van de bestaande winkelvoorraad is.
De verkoopprognose van kantoorbeleggingen overstijgt de
aankoopprognose. We zien hierin een bevestiging van een
stagnerende markt. Dat heeft een te verwachten effect op
prijsontwikkeling in de kantorenmarkt.
Ratio leningen/beleggingen (LTV)
De ratio tussen leningen en beleggingen is in 2014 op landelijk
niveau wat afgenomen in vergelijking met 2013 (figuur 23).
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 18
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 18
27/10/2014 10:14
Figuur 23. LTV landelijk - absoluut en geïndexeerd
(2011 = 100)
LVT geïndexeerd (2011 = 100)
130%
80%
120%
110%
70%
64,06%
64,50%
62,35%
63,16%
55,88%
60%
100%
50%
90%
40%
80%
30%
70%
In 2013 ging de belangstelling voornamelijk uit naar woningen
(2013: +29%) en bedrijfsruimten (+20%). De winkels stonden
bij de respondenten toen ook minder in de belangstelling (2013:
+7%).
We hebben beleggers gevraagd in welke segmenten men
een waardestijging of een waardedaling verwachten en dat
vervolgens gesaldeerd (figuur 24). We zien dat beleggers over
de gehele linie per saldo een waardestijging voor hun portefeuille
over de jaren 2014-2019 verwachten en wel over de gehele linie.
We zien daarin ook dat woningen en overig vastgoed veruit de
grootste segmenten zijn in de gesaldeerde percentages. Zoals
elders in dit rapport ook te lezen valt, is de stijging voor overig
vastgoed procentueel wellicht indrukwekkend, maar blijft in
euro’s uitgedrukt toch betrekkelijk.
20%
2011
2012
2013
2014
2019
LTV absoluut (rechteras)
LTV-index (linkeras; 2011 = 100)
Figuur 24. Percentage saldo verwachting stijging en
daling marktwaarde 2014-2019
Percentage
9,5%
In deze figuur worden twee soorten gegevens gecombineerd:
1.De LTV over de periode 2011-2019 (kolommen) waarvan de
waarde bij de rechteras is af te lezen;
2.De index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde
op de linkeras is af te lezen (2011 = 100).
Te zien is dat de geïndexeerde LTV steeds verder terugloopt en
ten opzichte van 2011 (dat we als normjaar (100%) voor deze
index hebben gesteld) in 2014 met ongeveer 2% gezakt is,
namelijk van 100% naar ongeveer 98% (linkeras).
Absoluut gemeten (de rechteras) is de LTV van 64,06% in 2011
gezakt naar 63,1% in 2014. Als de berekenen wat beleggers
aan voornemens voor de periode tot 2019 hebben, zou de
geïndexeerde LTV in 2019 zelfs met 12% ten opzichte van 2011
gaan zakken. Namelijk van 100% in 2011 naar 88% in 2019
(linkeras), absoluut van respectievelijk 64,06% naar 55,88%
(rechteras).
Bescheiden groeiverwachtingen - landelijk
Het jaar 2014 laat hetzelfde beeld zien als 2013. In alle sectoren
wordt door de respondenten aangegeven dat ze zullen groeien,
zij het dat de groeipercentages behoorlijk uiteen lopen. Gemeten
naar omvang is het woningsegment het belangrijkste segment
waarin beleggers willen groeien. Voorgaande jaren lieten ook
een groeiverwachting van de winkelportefeuille zien, deze is nu
bescheiden te noemen over een periode van vijf jaar: 5%.
Het woningsegment groeit met een groei van 5,65 miljard naar
7,99 miljard; een toename van 41% (2,33 miljard). De winkelportefeuille groeit van 5,65 miljard naar 5,95 miljard; een toename
van 5%, hetgeen gering te noemen is (304 miljoen). Dit geldt
eveneens voor de kantoorportefeuille, die groeit van 2,32 miljard
naar 2,38 miljard; een toename van 3% (60 miljoen). De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 1,29 miljard naar 1,38 miljard; een
toename van 7% (95 miljoen). De portefeuille overig vastgoed
groeit van 1,62 miljard naar 2,06 miljard; een toename van 27%
(441 miljoen).
8,5%
7,5%
6,5%
5,5%
4,5%
3,5%
2,5%
Woningen Bedrijfsruimte
Overig
vastgoed
Winkels
Kantoren
Portefeuillemix: verschuivingen in portefeuille landelijk
De beleggers verwachten dat hun vastgoedportefeuille (per
saldo) de komende jaren gaat groeien. Dit gaat ook gepaard
met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten.
De zogeheten ‘assetmix’ verandert. Over de verschillende
onderzoeksjaren heen (2011-2019) zien wij het procentuele
aandeel woningen in de portefeuilles stijgen en het aandeel
kantoren en winkels duidelijk afnemen (figuur 25).
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 19
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 19
27/10/2014 10:14
Figuur 26. Groeiers, consolideerders en krimpers
2011-2014 per regio in Euro’s
Figuur 25. Portefeuillemix 2011-2019
Percentage
45%
Miljoen €
40%
3.800
35%
3.300
30%
2.800
25%
2.300
20%
1.800
15%
1.300
10%
800
5%
300
0%
-200
2011
2012
2013
2014
2014-2019
-700
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimte
Overig
Groeiers
Consolideerders
Krimpers
Saldo
groei/krimp
Zuid
Oost-Noord
West-Zuid
West-Noord-Midden
Verwachtingen voor groei, krimp en consolidatie
We zagen in figuur 16 dat het percentage groeiers voor het
eerst weer een opgaande lijn vertoont. Het percentage consolideerders neemt in 2014 af. Het percentage krimpers blijft op het
niveau als 2013.
Wij hebben voor de vier regio’s uitgesplitst welke bedragen
gemoeid zijn met groei, krimp en consolidatie en de regionale
verdeling tussen groeiers, consolideerders en krimpers
geanalyseerd (figuur 26).
Duidelijke verschillen tussen de regio’s - landelijk
De regio West-Noord-Midden neemt het grootste aandeel
in de landelijke groeiverwachting voor haar rekening, op de
voet gevolgd door West-Zuid, op enige afstand gevolgd door
Oost-Noord en Zuid. Wat betreft consolidatie en krimp ontlopen
de regio’s elkaar in euro’s gemeten niet veel.
Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-,
krimp- en consolidatiescenario’s
Er zijn duidelijke verschillen tussen de beleggers waar het de
onderzochte regio’s betreft. Zo verschillen ze van mening over de
vraag waar men groeikansen ziet. In absolute bedragen gemeten
verwachten de beleggers in de regio’s West-Noord-Midden en
West-Zuid het meeste te groeien. Dat was in het onderzoek
voor 2013 ook zo. In alle onderzochte regio’s verwacht men het
meeste te groeien in het woningsegment.
In dit dashboard presenteren wij financieringskengetallen van
de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de
beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en
de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).
Tabel 3. Financieringskengetallen landelijk
Bijdrage aan
Groei*
Consolidatie
Krimp
€
LTV
ICR
DSCR
Rentepercentage
Aflossingspercentage
%
Variabel
%
Derivaten
3.796.185.080
769.040.600
585.190.000
62,38%
55,85%
68,01%
2,64
3,22
2,28
1,78
1,83
1,51
4,02%
4,04%
4,18%
2,53%
3,00%
2,27%
46,90%
44,97%
46,17%
45,21%
22,61%
58,56%
Groeisaldo 2014-2019** (€ 2.186.798.260) door
Aankopen:
Waardeverandering:
Verkopen:
4.080.332.700
614.959.560
-2.508.494.000
187%
28%
-115%
(Grafisch)
* Groei = verwachte bruto marktwaarde 2019 - bruto marktwaarde 2014
** Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop 2019
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 20
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 20
27/10/2014 10:14
Vergelijking met 2013
In 2013 zaten de zaten de groeiers en de consolideerders voor
wat betreft de LTV ook dicht bij elkaar. Evenals in 2013 hebben
ze de hoogste ICR en DSCR.
Figuur 27. Ratio bruto huurinkomen/marktwaarde
LTV
8%
Percentage
9%
De groep beleggers met een groeiwens hebben een hoger LTV
(62,38%) in vergelijking met de beleggers die gaan consolideren
(55,85%). De krimpers hebben een duidelijk hogere LTV
(68,01%). In 2013 zagen wij een vergelijkbaar beeld.
7%
Variabele financiering en afdekking met derivaten
3%
De groeiers hebben het hoogste percentage variabele financiering
(46,90%), waarvan 45,21% met derivaten is afgedekt. De
beleggers die verwachten te gaan krimpen, volgen op de voet
met 46,17% variabele financiering, waarvan 58,56% is afgedekt
met derivaten. Bij de consolideerders zien wij het kleinste aandeel
variabele financiering (44,97%) met 22,61% afdekking door
derivaten. De consolideerders financieren het meeste ‘vast.’
6%
5%
4%
2%
1%
0%
WNM
ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage
De groep beleggers die verwachten te gaan consolideren,
hebben de hoogste ICR (3,22), de hoogste DSCR (1,83) en
het hoogste aflossingspercentage (3,00%). Vergeleken met de
consolideerders hebben de groeiers een wat lagere ICR (2,64),
een wat lagere DSCR (1,78) en een lager aflossingspercentage
(2,53%). De beleggers die gaan krimpen, hebben de laagste ICR
(2,28), de laagste DSCR (1,51) en het laagste aflossingspercentage (2,27).
Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten /
marktwaarde (‘bruto aanvangsrendement: BAR’)
In figuur 27 presenteren we de ratio tussen de bruto
huurinkomsten en de marktwaarde. De bruto huidige
rendementen zijn bepaald door de gerapporteerde feitelijke
huurinkomsten van alle beleggingen te delen door de
marktwaarde van alle beleggingen. De beleggers uit de regio
West-Noord-Midden en West-Zuid rapporteren dit jaar duidelijk
hogere ratio’s.
In figuur 27 zijn een aantal gegevens gecombineerd. Allereerst
zien we (kolommen) de ratio bruto huurinkomsten/marktwaarde
van de jaren 2012, 2013 en 2014 per regio. In het onderzoek
van 2011 is hier niet naar gevraagd. Deze kunnen nu vergeleken
worden met de landelijke ratio’s voor dezelfde jaren, in de figuur
aangegeven met de horizontale lijnen. We zien dat landelijk
de ratio’s gestegen zijn van 6% in 2012 naar 7,2% in 2014.
Opvallend is regio Zuid die niet meestijgt. De ratio’s zijn in 2014
nog steeds op het niveau van 2012.
WZ
ON
Z
2012
2013
2014
Landelijk 2012
Landelijk 2013
Landelijk 2014
Dashboard landelijk / Exploitatiekosten
Ons beleggerspanel heeft een aantal vragen geformuleerd
aangaande de exploitatiekosten. Wij tonen een aantal figuren
(28, 29) en een tabel (4), die wij vervolgens per segment van
commentaar voorzien.
Figuur 28. Exploitatiekosten per segment 2014
(zie ook samenvatting hieronder)
Percentage
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
15%
10%
10%
10%
Kantoren
Winkels
15%
10%
5%
0%
Woningen Bedrijfsruimten
Overig
Gemiddeld
Max
Meest voorkomend
Min
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 21
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 21
27/10/2014 10:14
Figuur 28 bevat een combinatie van gegevens, weergegeven
in twee kolommen. Per segment zien we twee kolommen naast
elkaar. We zien het gemiddelde van de exploitatiekosten en het
maximum dat uit de gegevens komt. Het valt op dat er een grote
variatie is. Bijvoorbeeld bij kantoren is het gemiddelde exploitatiekosten ongeveer 14% maar er zijn ook beleggers die zelfs 45%
exploitatiekosten hebben. Een gemiddelde zegt op zichzelf dus
niet alles.
Figuur 29. Nadere uitwerking exploitatiekosten per
segment
Percentage
Winkels
De exploitatielasten variëren van 2 tot 35%. Het gemiddelde
is 12%, maar de meest voorkomende is 10% en dat is ook hier
ongeveer 75% van alle respondenten die hierin beleggen. Een
goed kengetal voor winkels lijkt 10 à 12%.
Woningen
De exploitatielasten variëren van 2 tot 35%. Het gemiddelde
is 17% maar de meest voorkomende is 15% en dat is ook hier
ongeveer 75% van alle respondenten die hierin beleggen. Een
goed kengetal voor woningen lijkt 15 à 17%.
Bedrijfsruimten
De exploitatielasten variëren van 2 tot 39%. Het gemiddelde is
13%, maar het meest komt 10% voor. Dat is ook ongeveer 75%
van alle respondenten die hierin beleggen (3e kwartiel, 75%).
Een goed kengetal voor bedrijfsruimten lijkt 10 à 13%.
50%
45%
40%
35%
Overig vastgoed
30%
De exploitatielasten variëren van 1% tot 30%. Het gemiddelde
is 12%, maar de meest voorkomende is 15%; 75% van de
beleggers scoort 12%. Een goed kengetal voor overig vastgoed
lijkt 12 à 15%.
25%
20%
15%
10%
5%
In het kort:
0%
Kantoren
Winkels
Woningen Bedrijfsruimten
Overig
Maximum %
3e kwartiel (75%)
Gemiddeld
Meest voorkomend
Mediaan (50%)
1e kwartiel (25%)
Minimum
Maximum %
3e kwartiel (75%)
Gemiddeld
Mediaan (50%)
Meest voorkomend
1e kwartiel
Minimum %
SD
Kengetal exploitatielasten
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimten
Overig vastgoed
Tabel 4. Nadere uitwerking exploitatiekosten per
segment
Aantal
Segment
Kan- Winkels Wonin- Bedrijfstoren
gen ruimten
45%
15%
14%
12%
10%
10%
2%
0,07
35%
15%
12%
10%
10%
8%
2%
0,06
35%
22%
17%
15%
15%
10%
2%
0,08
39%
15%
13%
10%
10%
10%
2%
0,07
10 à 14%
10 à 12%
15 à 17%
10 à 13%
12 à 15%
Dashboard landelijk / Liquiditeiten
Overig
30%
15%
12%
11%
15%
8%
1%
0,07
Wij hebben de ondervraagden de stelling voorgelegd: Ik houd
uit voorzichtigheid aanmerkelijk meer liquiditeit aan dan in
voorgaande jaren. Van de respondenten beaamde 73% (2013:
71%; 2012: 70%) deze stelling. Van de geïnterviewde beleggers
geeft 79% (2013: 81%; 2012: 82%) aan over voldoende
liquiditeiten te beschikken om ‘de crisis uit te zingen’. Wat minder
respondenten dan vorig jaar zeggen liquiditeiten te bufferen te
hebben, namelijk 52% (2013: 71%).
De figuren 28 en 29, alsmede tabel 4 leveren het volgende beeld op.
Kantoren
De exploitatielasten variëren van 2% tot 45%. Het gemiddelde
is 14%, maar de meest voorkomende is 10%; 75% van de
beleggers heeft 15% exploitatielasten. Een goed kengetal voor
exploitatielasten voor kantoren lijkt 10 à 14%.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 22
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 22
27/10/2014 10:14
Figuur 30. Stellingen over liquiditeit
Ik houd meer liquiditeit aan dan voorgaande jaren - 2014
Ja, 73%
Nee, 27%
27%
73%
Ik beschik nu over voldoende liquiditeiten om de crisis
uit te zingen - 2014
Ja, 79%
Nee, 21%
21%
79%
Ik ben nu liquiditeiten aan het bufferen
Ja, 52%
Nee, 48%
48%
52%
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 23
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 23
27/10/2014 10:14
Dashboard West-Noord-Midden
2011
2012
2013
2014
(x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000)
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimten
Overig
1.235.902
2.493.125
741.131
233.658
214.560
1.184.905
3.144.055
809.981
231.028
255.275
600.486
962.654
1.192.419
93.351
476.397
571.640
1.155.517
2.422.669
87.379
521.994
-28.846
192.863
1.230.250
-5.973
45.597
-5%
20%
103%
-6%
10%
4.083.700
4.918.376
5.625.244
3.325.307
4.759.199
1.433.891
43%
2011
2012
2013
2014
2014-2019
54,15%
100%
62,66%
116%
60,74%
112%
66,24%
122%
59,46%
110%
Figuur 31. Bruto marktwaarde segmenten WestNoord-Midden 2014 en groeiverwachting 2019
600
600
572
572
3%
3%
963
963
Winkels
Winkels
Overig
Overig
Grafische index
12%
12%
19%
19%
1.156
1.156
1.192
1.192
Woningen
Woningen
-56%
-43%
534%
-49%
133%
Figuur 32. Bruto huurinkomsten West-Noord-Midden
2014
Duizend €
Duizend €
Bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte
2014-2019
(x EUR ʼ000)
1.286.700
2.019.300
381.850
171.600
224.250
LTV absoluut
LTV-index (2011 = 100)
Kantoren
Kantoren
GroeiIndex
verwachting 2011-2019
2014-2019 (2011 = 100)
33%
33%
2.423
2.423
93
93
87
87
476
476
522
522
0
1.000
0
1.000
2014
2014
Groeiverwachting 2014-2019
Groeiverwachting 2014-2019
2.000
2.000
3.000
3.000
33%
33%
Kantoren, € 47.558.786
Kantoren, € 47.558.786
Winkels, € 82.432.309
Winkels, € 82.432.309
Woningen, € 82.119.313
Woningen, € 82.119.313
Bedrijfsruimte, € 6.815.396
Bedrijfsruimte, € 6.815.396
Overig, € 31.798.707
Overig, € 31.798.707
Figuur 33. Opbouw portefeuille West-Noord-Midden
in percentages 2011-2019
Figuur 34. Percentage groeiers, consolideerders en
krimpers West-Noord-Midden 2011-2014
Percentage
Percentage
60%
60%
Percentage
Percentage
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
2011
2011
Kantoren
Kantoren
Winkels
Winkels
Woningen
Woningen
Bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte
Overig
Overig
2012
2012
2013
2013
2014
2014
2014-2019
2014-2019
2011
2011
Groeiers
Groeiers
Consolideerders
Consolideerders
Krimpers
Krimpers
2012
2012
2013
2013
2014
2014
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 24
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 24
27/10/2014 10:14
Toelichting en analyse West-Noord-Midden
Het beeld
Dit overzicht representeert het beeld van de 29 geïnterviewde
vastgoedbeleggers van de regio West-Noord, die de provincies
Utrecht, Noord-Holland en Flevoland omvat. Het betreft
vast­goedportefeuilles met in hoofdzaak winkels op goede
locaties en woningbeleggingen in Amsterdam en omstreken. Er
is een relatieve ondervertegenwoordiging van kantoren, bedrijfsruimten en overig vastgoed. De groeiwens van de Amsterdamse
respondenten ligt vooral in de woningbeleggingen. Hier wil men
de komende vijf jaar een verdubbeling realiseren.
Respondenten in West-Noord-Midden worden conservatiever
Op 1 april 2014 belegden de geïnterviewde beleggers in de
regio West-Noord voor 3,32 miljard in vastgoed met een LTV
van 66,24% (landelijk 63,16%). De beleggers verwachten in de
periode 2014-2019 per saldo te groeien naar 4,75 miljard, met
een wat lagere LTV van 59,46% (landelijk 55,88%). Dit betekent
een groei van 43% (1,43 miljard), terwijl men verwacht dat
de LTV daalt met 6,78% waar landelijk een daling van 7,28%
verwacht wordt. De groeiverwachting ligt boven het landelijk
gemiddelde (van 17%) en de daling in de bevoorschotting gaat
met een hoger percentage gepaard.
De belegger in West-Noord-Midden lijkt in zijn groeiambities
hiermee optimistischer dan de groep landelijke respondenten als
geheel.
Forse groeiwens voor woningbeleggingen
waar het landelijke beeld 5% aangeeft. De kantorenportefeuille
krimpt van 600 miljoen naar 571 miljoen; een afname van 5%.
De bedrijfsruimteportefeuille zal naar verwachting krimpen van
93 miljoen naar 87 miljoen. Een afname van 6%, terwijl landelijk
men nog een groei verwacht van 7%. Voor het belegde vermogen
in overig vastgoed verwacht men te groeien van 476 miljoen naar
521 miljoen. Dit is een toename van 10%, waar men landelijk
verwacht te groeien met 27%.
Assetmix: marginale verschuivingen in de gegroeide
portefeuille
De beleggers in de regio West-Noord verwachten een duidelijke
procentuele toename in woningbeleggingen (figuur 33). Duidelijk
is de afname van aandeel kantoren over de jaren heen. Ook het
aandeel winkels neemt naar verwachting af.
Van groei naar consolideren
In figuur 34 zien we dat het percentage groeiers toeneemt, na
een aantal jaren van dalingen. Het percentage consolideerders
neemt af. Het percentage krimpers neemt naar verwachting toe.
Analyse beleggers met groei-, krimp- en
consolidatiescenario’s
In dit dashboard tonen wij de financieringskengetallen van
de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de
beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en
de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).
In 2013 verwachtten de beleggers over de gehele linie te
groeien in bijna alle segmenten. Nu zien we een forse groeiverwachting voor de woningbeleggingen (+103%), terwijl de
winkelbeleg­gingen daarbij achterblijven (+20%). Voor kantoren
(-5%) en bedrijfsruimten (-6%) verwacht men een daling.
De woningportefeuille groeit van 1.19 miljoen (2014) naar 2,42
miljard (2019); een toename van 103%; landelijk is de groei 41%.
De winkelportefeuille groeit naar verwachting van 962 miljoen
naar 1,15 miljard. Dit is een toename van 20% (2013: + 20%),
Tabel 5. Financieringskengetallen West-Noord-Midden
Bijdrage aan
Groei*
Consolidatie
Krimp
€
LTV
ICR
DSCR
Rentepercentage
Aflossingspercentage
%
Variabel
%
Derivaten
1.440.441.560
226.981.000
6.550.000
68,24%
52,87%
52,94%
2,40
3,44
2,77
1,67
2,05
2,00
4,38%
3,95%
3,83%
1,99%
2,64%
2,22%
32,73%
35,83%
61,42%
64,94%
20,83%
11,32%
Groeisaldo 2014-2019* (€ 1.305.241.560) door
Aankopen:
Waardeverandering:
Verkopen:
1.251.097.000
258.844.560
-204.700.000
96%
20%
-16%
(Grafisch)
* Groei = verwachte bruto marktwaarde 2019 - bruto marktwaarde 2014
** Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop 2019
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 25
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 25
27/10/2014 10:14
Variabele financiering en afdekking met derivaten
Figuur 35. LTV West-Noord-Midden - absoluut en
geïndexeerd (2011 = 100)
LVT geïndexeerd (2011 = 100)
130%
80%
120%
70%
66,24%
110%
100%
54,15%
62,66%
60,74%
60%
59,46%
50%
90%
40%
80%
30%
70%
De groeiers hebben evenals in 2013 het laagste percentage
variabele financiering (32,73%), waarvan 64,94% met derivaten
is afgedekt. Ze hebben een groot gedeelte vast gefinancierd, net
als de consolideerders (variabel 35,83%). De derivatenpositie
van de consolideerders wijkt duidelijk af van de groeiers (20,83%
ten opzichte van de groeiers 64,94%). De krimpers hebben meer
variabel gefinancierd (61,42%) dan de groeiers en de consolideerders.
ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage
De drie consolideerders hebben de hoogste ICR, de hoogste
DSCR en het hoogste aflossingspercentage en de laagste LTV.
20%
2011
2012
2013
2014
2014-2019
LTV absoluut (rechteras)
LTV-index (linkeras; 2011 = 100)
In figuur 35 worden twee soorten gegevens gecombineerd:
•De LTV over de periode 2011-2019 ( kolommen) waarvan de
waarde bij de rechteras is af te lezen;
•De index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde
op de linkeras is af te lezen (2011 = 100).
We zien dat de LTV in de regio West-Noord-Midden flink
fluctueert, hetgeen aan de steekproefsamenstelling kan liggen.
Tussen 2011 en 2014 is een geïndexeerde toename van zo’n
22% (linkeras). Berekeningen van voornemens geven aan dat
men naar beneden wil (2019: 110% t.o.v. 2014 122%). Absoluut
(rechteras) wil men van een LTV van 66,24% in 2014 naar
59,46% in 2019.
Vergelijking met 2013
In 2012 stond de groep consoliderende beleggers wat betreft
financiële kengetallen er op papier het beste voor. Wij vroegen
ons toen af of zij zich aan het wapenen waren voor slechtere
tijden of buffers aanlegden om buitenkansen te benutten. In 2013
waren er minder groeiers en meer consolideerders.
Vorig jaar waren er 17 groeiers en 12 consolideerders en één
krimper.
Dat beeld is in 2014 geheel anders: 22 groeiers, drie consolideerders en vier krimpers. Opvallend is de hoge LTV van
de groeiers (68,24%), waar dat vorig jaar nog 61,16% was.
Vergeleken met 2013 hebben de groeiers in 2014 een wat hogere
LTV, een lagere ICR en DSCR (2013: LTV 61,16%; ICR 2013:
2,78; DSCR 2012: 2,18).
LTV
Ten opzichte van het landelijke beeld zien wij duidelijke
verschillen in de LTV’s. De LTV voor de groeiers is landelijk
62,38%; voor de consolideerders landelijk 55,85% en de
krimpers landelijk 68,01%.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 26
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 26
27/10/2014 10:14
Dashboard West-Zuid
2011
2012
2013
2014
(x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000)
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimten
Overig
732.118
1.276.377
1.193.625
279.512
46.465
1.199.934
2.420.907
2.650.949
755.628
825.934
698.157
1.920.766
1.746.779
660.207
801.592
734.637
1.898.036
2.167.389
723.307
1.146.622
36.480
-22.730
420.610
63.100
345.030
5%
-1%
24%
10%
43%
4.786.044
3.528.097
7.853.352
5.827.500
6.669.990
842.490
14%
2011
2012
2013
2014
2014-2019
66,05%
100%
60,11%
91%
57,73%
87%
60,1%
91%
57,27%
87%
Figuur 36. Bruto marktwaarde segmenten West-Zuid
12%
12%
698
698
735
735
1.921
1.921
1.898
1.898
1.747
1.747
Winkels
Winkels
Woningen
Woningen
660
660
723
723
802
802
Overig
Overig
0
0
2014
2014
Groeiverwachting
2014-2019
Groeiverwachting 2014-2019
1.000
1.000
1.147
1.147
-59%
8%
162%
98%
3067%
Grafische index
Figuur 37. Bruto huurinkomsten West-Zuid 2014
Duizend €
Duizend €
Bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte
2014-2019
(x EUR ʼ000)
1.806.990
1.749.519
828.000
365.335
36.200
LTV absoluut
LTV-index (2011 = 100)
Kantoren
Kantoren
GroeiIndex
verwachting 2011-2019
2014-2019 (2011 = 100)
15%
15%
16%
16%
31%
31%
2.167
2.167
26%
26%
2.000
2.000
3.000
3.000
Kantoren, € 65.775.316
Kantoren,
65.775.316
Winkels, €€136.640.980
Winkels,
€
136.640.980
Woningen, € 115.318.325
Woningen,
€ 115.318.325
Bedrijfsruimte,
€ 69.717.162
Bedrijfsruimte,
€ 69.717.162
Overig, € 50.756.482
Overig, € 50.756.482
Figuur 38. Opbouw portefeuille West-Zuid in
percentages 2011-2019
Figuur 39. Percentage groeiers, consolideerders en
krimpers West-Zuid 2011-2014
Percentage
Percentage
40%
40%
Percentage
Percentage
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
2011
2011
Kantoren
Kantoren
Winkels
Winkels
Woningen
Woningen
Bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte
Overig
Overig
2012
2012
2013
2013
2014
2014
2014-2019
2014-2019
2011
2011
Groeiers
Groeiers
Consolideerders
Consolideerders
Krimpers
Krimpers
2012
2012
2013
2013
2014
2014
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 27
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 27
27/10/2014 10:15
Toelichting en analyse
Minder consolideerders
Het beeld
Dit overzicht representeert het beeld van de 29 geïnterviewde
vastgoedbeleggers in de regio West-Zuid, die gevestigd zijn in
de provincies Zuid-Holland en Zeeland. Het grootste segment
waarin zij beleggen, zijn dat van de winkels en de woningen.
De overige segmenten zijn duidelijk kleiner. De beleggers
verwachten - net als in 2012 en 2013 - in de toekomst vooral te
groeien in woningbeleggingen. Daarnaast wil men groeien in het
segment overig vastgoed.
Groeiwens in woningen
Per saldo verwachten de groep beleggers in de regio West-Zuid
over de gehele linie te groeien met 14%. Alleen voor het segment
winkels verwachten ze een krimp van 1%. Maar het is evident
dat hun interesse - net als in 2012 en 2013 - vooral uitgaat naar
woningen. In het woningsegment verwachten de beleggers te
groeien van 1,74 miljard naar 2,16 miljard; een toename van
420 miljoen ofwel 24% (landelijk +41%). De totale omvang van
de winkelportefeuille blijft evenals in 2013 nagenoeg gelijk op
afgerond 1,92 miljard (-1%; landelijk +5%). De kantorenportefeuille groeit naar verwachting van 698 miljoen naar 734 miljoen;
een toename van 5%. Landelijk is het groeicijfer voor kantoren
3%. De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 660 miljoen naar
723 miljoen; een stijging van 10% (landelijk +7%). Het belegde
vermogen in het segment ‘overig’ groeit van 801 miljoen naar
1,14 miljard; een toename van 354 miljoen (+43%; landelijk
+27%). De toename in de categorie ‘overig’ is voornamelijk toe te
schrijven aan één belegger.
Van de respondenten zijn er, vergeleken met 2013, meer
groeiers, minder consolideerders en meer krimpers (figuur 39).
Analyse beleggers met groei-, krimp- en
consolidatiescenario’s
In dit dashboard tonen wij de financieringskengetallen van
de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de
beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en
de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).
Figuur 40. LTV West-Zuid - absoluut en geïndexeerd
(2011 = 100)
LVT geïndexeerd (2011=100)
130%
120%
70%
66,05%
60,11%
110%
57,73%
60,1%
60%
57,27%
100%
50%
90%
40%
80%
30%
70%
20%
2011
Assetmix: duidelijke procentuele toename woningen,
duidelijke afname kantoren en winkels
De beleggers in West-Zuid verwachten in de gegroeide
portefeuille een procentuele toename van het woningsegment
en het segment overig vastgoed (figuur 38). Ook hier willen we
opmerken dat de toename in de categorie ‘overig’ voornamelijk is
toe te schrijven aan één belegger. Het aandeel kantoren- en het
winkelsegment nemen verder af.
80%
2012
2013
2014
2014-2019
LTV absoluut (rechteras)
LTV-index (linkeras; 2011=100)
In figuur 40 worden twee soorten gegevens gecombineerd:
1.de LTV over de periode 2011-2019 ( kolommen) waarvan de
waarde bij de rechteras is af te lezen,
2.de index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde
op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). We zien de LTV
Tabel 6. Financieringskengetallen West-Zuid
Bijdrage aan
Groei*
Consolidatie
Krimp
€
LTV
ICR
DSCR
Rentepercentage
Aflossingspercentage
%
Variabel
%
Derivaten
1.033.840.000
45.019.600
191.350.000
56,36%
56,50%
73,90%
3,01
2,64
2,16
2,21
1,70
1,63
3,92%
4,30%
3,91%
2,98%
2,30%
1,62%
31,05%
0,00%
36,89%
34,71%
0,00%
86,29%
Groeisaldo 2014-2019** (€ 195.490.000) door
Aankopen:
Waardeverandering:
Verkopen:
1.154.050.000
167.440.000
-1.126.000.000
590%
86%
-576%
(Grafisch)
* Groei = verwachte bruto marktwaarde 2019 - bruto marktwaarde 2014
** Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop 2019
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 28
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 28
27/10/2014 10:15
van 66,05% in 2011 dalen naar 60,1% en men voorziet in
deze regio voor 2019 zelfs een LTV van 52,27% (rechteras).
Geïndexeerd (2011 = 100) is er in deze regio in 2014 zo’n 10%
daling geweest. Als we de voornemens berekenen zien we
voor 2019 zelfs een verdere geïndexeerde daling naar 88%
ten opzichte van 2011 (linkeras). Ook past de opmerking dat
de cijfers voorzichtige geïnterpreteerd moeten worden omdat
de steekproef niet dezelfde is en geen uitspraken over de
representativiteit gedaan kunnen worden.
Vergelijking met 2013
De groep 32 respondenten van 2013 telde slechts vier consolideerders en zes krimpers. De 29 respondenten van 2014 telt
slechts één consolideerder en zeven krimpers. Omdat er maar
één consolideerder is, laten we deze verder buiten beschouwing.
De huidige groep krimpers heeft een LTV van 73,90%; in 2013
rapporteerden de krimpers een LTV van 59,80%. Deze groep
heeft net als in 2013 de laagste ICR en DSCR. De groeiers
hebben, evenals in 2013, de laagste LTV, de hoogste ICR en de
hoogste DSCR.
LTV
De LTV van de groeiers (56,36%) en consolideerders (56,50%)
is op hetzelfde niveau en onder het landelijk gemiddelde van
63,16%.
Variabele financiering en afdekking met derivaten
Bij de groeiers en krimpers zien we duidelijk lage percentages
variabele financiering vergeleken met de totale landelijke groep
groeiers (46,90%) en krimpers (46,17%).
ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage
De groeiers hebben vergeleken met de krimpers de laagste LTV,
de hoogste ICR, de hoogste DSCR en het hoogste aflossingspercentage. Een vergelijkbaar beeld als in 2013.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 29
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 29
27/10/2014 10:15
Dashboard Zuid
2011
2012
2013
2014
(x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000)
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimten
Overig
235.573
922.263
1.757.443
337.960
225.417
292.550
792.795
2.085.237
236.367
238.490
204.644
994.694
2.222.861
229.827
214.225
189.023
1.227.724
2.570.527
270.907
234.302
-15.621
233.030
347.666
41.080
20.077
-8%
23%
16%
18%
9%
3.253.801
3.478.656
3.645.439
3.866.251
4.492.483
626.232
16%
2011
2012
2013
2014
2014-2019
65,47%
100%
60,85%
93%
61,42%
94%
57,24%
87%
46,80%
71%
Duizend
€
Figuur 41. Bruto
marktwaarde
segmenten Zuid
9%
9%
205
205
189
189
en analyse - Zuid
995
995
Winkels
Winkels
2.223
2.223
230
230
271
271
214
214
234
234
2.000
2.000
2.2571
2.2571
3.000
3.000
Figuur 43. Opbouw portefeuille in percentages Zuid
2011-2019
Percentage
Percentage
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
2011
2011
Kantoren
Kantoren
Winkels
Winkels
Woningen
Woningen
Bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte
Overig
Overig
2012
2012
5%
6%
1.228
1.228
0
1.000
0
1.000
2014
2014
Groeiverwachting 2014-2019
Groeiverwachting 2014-2019
0%
0%
Grafische index
30%
30%
Woningen
Woningen
Overig
Overig
-55,88%
-1,32%
386,13%
-69,68%
47,27%
Figuur 5%
42. Bruto
huurinkomsten Zuid 2014
6%
Duizend €
Bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte
2014-2019
(x EUR ʼ000)
428.473
1.244.100
528.778
893.350
159.100
LTV absoluut
LTV-index (2011 = 100)
Kantoren
Toelichting
Kantoren
GroeiIndex
verwachting 2011-2019
2014-2019 (2011 = 100)
2013
2013
2014
2014
2014-2019
2014-2019
50%
50%
Kantoren, € 14.843.124
Kantoren,€ €70.213.255
14.843.124
Winkels,
Winkels,
€
70.213.255
Woningen, € 115.931.548
Woningen, € 115.931.548
Bedrijfsruimte,
€ 21.096.619
Bedrijfsruimte,
€ 21.096.619
Overig,
€ 11.827.461
Overig, € 11.827.461
Figuur 44. Percentage groeiers, consolideerders en
krimpers Zuid 2011-2014
Percentage
Percentage
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
2011
2011
Groeiers
Groeiers
Consolideerders
Consolideerders
Krimpers
Krimpers
2012
2012
2013
2013
2014
2014
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 30
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 30
27/10/2014 10:15
Het beeld
Dit overzicht representeert het beeld van 30 vastgoedbeleggers
uit de regio Zuid. De regio omvat de provincies Noord-Brabant
en Limburg. In 2011 schreven wij dat een bescheiden, haast
sluimerend te noemen groeiwens de regio Zuid kenmerkte.
In 2012 leken de geïnterviewde beleggers somberder; ze
voorzagen een krimpscenario voor de middellange termijn. De
enige lichtpuntjes voor deze groep waren winkel- en bedrijfsruimtebeleggingen. Uit de interviews van 2013 kwam naar voren dat
de totale portefeuille per saldo voor de middellange termijn bijna
gelijk zou blijven: consolidatie.
Nu zien we dat de groeiverwachtingen over de gehele linie
toenemen, met een uitzondering voor kantorenbeleggingen. De
geïnterviewden rapporteren in eerdere jaren de laagste groeipercentages van de onderzochte regio’s. Een van de verklaringen
hiervoor zou de tegenvallende economische ontwikkeling in de
regio’s Brabant en Limburg kunnen zijn. Nu zit de regio Zuid qua
groeiverwachting tegen het landelijk gemiddelde aan.
We merken op dat 2011 een uitzonderlijk jaar was, na 2011 wordt
het beeld stabieler vanwege aan andere steekproefsamenstelling.
Groeiende portefeuille, lagere LTV
Op 1 april 2014 belegden de beleggers voor 3,86 miljard in
vastgoed met een gemiddelde LTV van 57,24% (landelijk
63,16%). Zij verwachten in de periode 2014-2019 hun portefeuille
per saldo te laten groeien naar 4,49 miljard (+16%; landelijk
+17%), met een lagere LTV van 46,80% (landelijk: 55,88%).
In 2013 verwachtte men nog een groei van 1%, terwijl men
verwachtte dat de LTV zou dalen met 3,39% (van 61,42% in 2013
naar 58,03% voor 2013-2018).
wordt verwacht. De woningportefeuille groeit naar verwachting
van 2,22 miljard naar 2,57 miljard (+347 miljoen); een toename
van 16% (2013: 2%) waar landelijk 41% groei wordt verwacht. De
bedrijfsruimteportefeuille groeit van 229 miljoen naar 270 miljoen
(+41 miljoen); een toename van 18% (2013: +7%). Het belegde
vermogen in overig vastgoed groeit van 214 miljoen naar 234
miljoen (+20 miljoen); een toename van 9% (2013: -6%), waar
landelijk een toename van 27% wordt verwacht.
Asset mix
In de afgelopen jaren hebben we een duidelijke toename van
het percentage woningbeleggingen gezien. Het aandeel winkels
neemt licht toe. In de portefeuille zullen zich naar verwachting
van de beleggers verder geen grote verschuivingen voordoen
(figuur 43).
Aantal groeiers in de meerderheid
Het percentage groeiers is in 2014 ten opzichte van eerdere
jaren gestegen, het percentage krimpers is het afgelopen jaar
afgenomen.
Analyse beleggers met groei-, krimp- en
consolidatiescenario’s
In dit dashboard tonen wij de financieringskengetallen van
de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de
beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en
de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).
Groeiverwachting voor winkels en woningen
De kantorenportefeuille krimpt van 204 miljoen (2014) naar 189
miljoen (2019). Dit is een afname van 8% (2012: -9%), terwijl
landelijk een groei van 3% wordt verwacht. De winkelportefeuille
groeit van 994 miljoen naar 1,22 miljard (+233 miljoen), een
toename van 23% (2013: +11%), waar landelijk een groei van 5%
Tabel 7. Financieringskengetallen Zuid
Aantal Bijdrage aan
18
5
7
Groei*
Consolidatie
Krimp
€
LTV
ICR
DSCR
Rentepercentage
Aflossingspercentage
671.792.000
311.365.000
75.560.000
57,18%
47,83%
62,10%
2,25
3,56
2,73
1,30
1,87
1,46
3,62%
3,72%
4,50%
2,40%
3,29%
3,00%
Groeisaldo 2014-2019** (€ 505.182.000) door
Aankopen:
Waardeverandering:
Verkopen:
1.032.541.000
180.055.000
-707.414.000
%
%
Variabel Derivaten
72,37%
71,73%
74,89%
31,90%
20,74%
45,24%
204%
36%
-140%
(Grafisch)
* Groei = verwachte bruto marktwaarde 2019 - bruto marktwaarde 2014
** Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop 2019
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 31
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 31
27/10/2014 10:15
Figuur 45. LTV Zuid - absoluut en geïndexeerd
(2011 = 100)
LVT geïndexeerd (2011 = 100)
130%
120%
80%
70%
65,47%
60,85%
110%
61,42%
60%
57,24%
100%
46,80%
50%
90%
40%
80%
30%
70%
20%
2011
2012
2013
2014
2014-2019
LTV absoluut (rechteras)
LTV-index (linkeras; 2011 = 100)
In figuur 45 worden twee soorten gegevens gecombineerd:
1.De LTV over de periode 2011-2019 ( kolommen) waarvan de
waarde bij de rechteras is af te lezen;
2.De index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de
waarde op de linkeras is af te lezen (2011 = 100). Deze regio
laat een zeer sterke daling van TV zien. Zowel absoluut
(rechteras) als geïndexeerd (linkeras). Men denkt voor 2019
zelfs aan een geïndexeerde daling van zo’n 28% (linkeras).
In absolute verhouding van 65,47% (2011) naar 46,8% in
2019 (rechteras). Ook hier dient de beperking over steekproef
representativiteit in ogenschouw genomen te worden.
Vergelijking met 2013
In 2012 en 2013 hadden de consolideerders de laagste LTV
(2013: 53,60%; 2012: 60,29%). Dat is ook in 2014 het geval
(47,83%).
LTV
De consolideerders hebben de laagste LTV (47,83%), vergeleken
met de groeiers (57,18%) en de krimpers (62,10%). De landelijke
LTV bedraagt 63,16%.
Variabele financiering en afdekking met derivaten
Alle drie groepen hebben een groot deel variabel gefinancierd
(72-75%). Landelijk is dat percentage beduidend lager (45-47%).
Een aantal beleggers hebben verhoudingsgewijs veel variabel
gefinancierd en met derivaten hun positie afgedekt.
ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage
Er is een gevarieerd beeld dat leidt tot stuivertje wisselen. Op het
ene financiële kengetal scoort men beter dan de andere. Consolideerders scoren het best op de ICR (3,56), de DSCR (1,87) en
hebben het hoogste aflossingspercentage (3,72%). De groeiers
betalen de laagste rente (3,62%).
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 32
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 32
27/10/2014 10:15
Dashboard Oost-Noord
2011
2012
2013
2014
(x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000)
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimten
Overig
1.225.742
2.147.401
330.628
516.794
393.176
795.787
1.955.162
339.214
123.497
367.523
817.279
1.772.222
490.262
308.644
133.501
885.568
1.673.205
831.413
305.689
164.415
68.289
-99.017
341.151
-2.955
30.914
8%
-6%
70%
-1%
23%
4.348.737
4.613.741
3.581.183
3.521.908
3.860.290
338.382
10%
2011
2012
2013
2014
2014-2019
69,65%
100%
71,67%
103%
75,96%
109%
71,84%
103%
57,89%
83%
Figuur 46. Bruto marktwaarde segmenten OostNoord
11%
11%
817
817
886
886
Kantoren
Kantoren
1772
1772
1.673
1.673
Winkels
Winkels
490
490
Overig
Overig
0
500
0
500
2014
2014
Groeiverwachting 2014-2019
Groeiverwachting 2014-2019
Grafische index
4%
4%
28%
28%
9%
9%
831
831
309
309
306
306
134
134
164
164
-16%
-13%
-6%
-2%
-9%
Figuur 47. Bruto huurinkomsten Oost-Noord 2014
Duizend €
Duizend €
Bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte
2014-2019
(x EUR ʼ000)
1.052.639
1.923.050
881.630
310.880
180.538
LTV absoluut
LTV-index (2011 = 100)
Woningen
Woningen
GroeiIndex
verwachting 2011-2019
2014-2019 (2011 = 100)
48%
48%
1.000
1.000
1.500
1.500
2.000
2.000
Kantoren, € 72.273.282
Kantoren,
72.273.282
Winkels, €€124.997.986
Winkels,
€ 124.997.986
Woningen,
€ 24.678.330
Woningen,
€ 24.678.330
Bedrijfsruimte,
€ 27.989.927
Bedrijfsruimte,
€ 27.989.927
Overig, € 9.369.091
Overig, € 9.369.091
Figuur 48. Opbouw portefeuille Oost-Noord in
percentages 2011-2019
Figuur 49. Percentage groeiers, consolideerders en
krimpers Oost-Noord 2011-2014
Percentage
Percentage
60%
60%
Percentage
Percentage
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
2011
2011
Kantoren
Kantoren
Winkels
Winkels
Woningen
Woningen
Bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte
Overig
Overig
2012
2012
2013
2013
2014
2014
2014-2019
2014-2019
2011
2011
Groeiers
Groeiers
Consolideerders
Consolideerders
Krimpers
Krimpers
2012
2012
2013
2013
2014
2014
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 33
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 33
27/10/2014 10:15
Toelichting en analyse
Aanzienlijke toename van winkels en woningen
Het beeld
Dit dashboard representeert het beeld van 31 respondenten van
de regio die grofweg het noorden en oosten van het land omvat.
De beleggers in deze regio zijn actief in de provincies Gelderland,
Overijssel, Drenthe, Friesland en Groningen. De regio kenmerkt
zich niet alleen door regionaal opererende beleggers, maar
ook door enkele landelijke en grensoverschrijdende beleggers,
in het bijzonder die voor de Duitse markt. Ten opzichte van
voorgaande jaren zien wij dat de beleggers in deze regio willen
desinvesteren in winkels en bedrijfsruimten. Evenals voorgaand
jaar zijn beleggingen in huurwoningen (zowel boven als onder de
sociale huurgrens) in trek. Navraag leert evenals vorig jaar dat
beleggers woningportefeuilles niet meer aankopen voor directe
uitponding, maar vanwege de stabiele huurstroom. Het valt op
dat niet zozeer de huidige woningbeleggers in dit segment willen
groeien (de middelen ontbreken vaak bij deze partijen, doordat
zij geconfronteerd zijn met sterke waardedalingen en hoge
financiering op aankopen in de periode 2006-2008), maar dat
juist partijen die in andere segmenten beleggen, zich meer willen
concentreren op het woningsegment.
Hoge ambities, langjarig streven naar aanzienlijk
lagere LTV nog niet omgezet
Op 1 april 2014 belegden de respondenten voor 3,51 miljard
in vastgoed met een gemiddelde LTV van 71,84% (landelijk
gemiddelde 63,16%). Deze LTV is evenals voorgaande jaren
het hoogste van de vier onderzochte regio’s. De beleggers
verwachten dat hun portefeuille in de periode 2014-2019 per
saldo zal groeien tot 3,86 miljard, een groei van 338 miljoen
(10%; landelijk 17%). In dezelfde periode verwacht men dat de
gemiddelde LTV van 71,84% met 13,95% zal dalen tot 57,89%
(landelijk 55,88%). In 2011 t/m 2013 werden een vergelijkbaar
grote LTV-dalingen als scenario voorzien door de beleggers.
De regio rapporteert voor de vierde keer de grootste verwachte
daling van de LTV op de middellange termijn van de vier
onderzochte regio’s.
In Oost-Noord zien we van jaar tot jaar grote wisselingen in
de verwachtingen voor de middellange termijn. Per saldo
verwachten de beleggers in de regio vooral te groeien (absoluut
en relatief) in het woningsegment: van 490 miljoen in 2014 naar
831 miljoen in 2014-2019 (+70%; 2013: +106%). Landelijk
verwachten de respondenten voor deze periode met 41% te
groeien.
Voor de winkelbeleggingen verwacht men een krimp van 1,77
miljard naar 1,67 miljard (-99 miljoen, -6%), terwijl men in 2013
nog een groei van 7% verwachtte. Voor kantoren voorziet men
een groei van 817 miljoen naar 885 miljoen (+8%; 2013: +14%),
landelijk verwacht men een bescheiden groei van 3%. Voor
bedrijfsruimtes verwachten de beleggers ongeveer gelijk te
blijven. Een bescheiden krimp van 308 miljoen naar 305 miljoen
(-1%; 2013: +35%); landelijk is dat percentage +7%. In het
segment overig vastgoed wordt groei verwacht; van 133 naar 164
miljoen (+23%; 2013: -14%); het landelijke groeicijfer is 27%.
Portefeuillemix: enorme procentuele toename
woningen, grote afname winkels en kantoren
De beleggers voorzien in de gegroeide portefeuille een scherpe
toename van woningbeleggingen en een verdere afname van het
aandeel winkels (figuur 48).
Verdere toename groeiers
Het percentage groeiers is verder toegenomen, het aandeel
consolideerders en krimpers neemt verder af (figuur 49).
Analyse beleggers met groei-, krimp- en
consolidatiescenario’s
In dit dashboard tonen wij de financieringskengetallen van
de beleggers die verwachten te gaan groeien (‘groeiers’), de
beleggers die verwachten te gaan krimpen (‘krimpers’) en
de beleggers die verwachten te gaan consolideren (‘consolideerders’).
Tabel 8. Financieringskengetallen Oost-Noord
Bijdrage aan
Groei*
Consolidatie
Krimp
€
LTV
ICR
DSCR
Rentepercentage
Aflossingspercentage
%
Variabel
%
Derivaten
650.111.520
185.675.000
311.730.000
73,78%
72,79%
67,66%
2,67
2,53
2,06
1,67
1,53
1,33
4,30%
4,62%
4,37%
2,50%
3,13%
2,59%
62,64%
32,06%
39,89%
51,32%
30,52%
38,36%
Groeisaldo 2014-2019** (€ 180.884.700) door
Aankopen:
Waardeverandering:
Verkopen:
642.644.700
8.620.000
-470.380.000
355%
5%
-260%
(Grafisch)
* Groei = verwachte bruto marktwaarde 2019 - bruto marktwaarde 2014
** Groeisaldo = (verwachte aankopen + verwachte waardeverandering) - verwachte verkoop 2019
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 34
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 34
27/10/2014 10:15
ICR, DSCR, rente- en aflossingspercentage
Figuur 50. LTV Oost-Noord - absoluut en
geïndexeerd (2011 = 100)
De ICR en DSCR liggen, evenals in 2013, voor groeiende en
consoliderende partijen dicht bij elkaar. De krimpende partijen
laten, net als in 2013, een lagere ICR en DSCR zien.
LVT geïndexeerd (2011 = 100)
130%
120%
69,65%
71,67%
75,96%
80%
71,84%
110%
70%
57,89%
Beleggen binnen en buiten de Randstad
Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van hun vastgoedbeleggingenportefeuille zich in de Randstad bevindt.
60%
100%
50%
90%
40%
80%
30%
Figuur 51. Deel van de vastgoedbeleggingen in de
Randstad 2014
Aantal respondenten
100
100%
90
20%
2011
2012
2013
2014
2014-2019
LTV absoluut (rechteras)
LTV-index (linkeras; 2011 = 100)
In deze figuur worden twee soorten gegevens gecombineerd:
1.de LTV over de periode 2011-2019 ( kolommen) waarvan de
waarde bij de rechteras is af te lezen;
2.de index van de LTV over deze jaren (lijn) waarvan de waarde
op de linkeras is af te lezen (2011 = 100).
Opmerkelijk is de uitkomst van de voornemens die wijzen op een
LTV in 2019 van 57,89% (rechterkolom). Dat is van 2014 naar
2019 een grote stap, namelijk van 105% (ten opzichte van 2011)
naar 83% geïndexeerd (linker kolom). We dienen deze cijfers
voorzichtig te interpreten vanwege verschillen in de steekproef
over de jaren.
Vergelijking met 2013
Evenals vorig jaren kenmerkt de regio Oost-Noord zich door
hoge LTV’s in vergelijking met de andere regio’s. De ICR’s zijn
verder verbeterd. DSCR’s zijn niet beduidend gewijzigd. Hadden
in 2012 de consolideerders nog de hoogste LTV (75,78%), in
2013 waren dat de krimpers (77,33%). Nu hebben de groeiers de
hoogste LTV (73,78%).
45% van de beleggers heeft
50% of meer van zijn portefeuille
in de Randstad belegd
80
70
90%
80%
70%
60
60%
50
50%
40
40%
30
30%
20
20%
10
10%
0
0%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
70%
Percentage
% van de vastgoedbelegging
In 2013 belegden de helft van alle beleggers 50% of meer
van hun portefeuille in de Randstad. Dat beeld blijft nagenoeg
ongewijzigd: van de respondenten in 2014 is dat 45%.
Beleggen binnen en buiten Nederland
Wij hebben de beleggers gevraagd welk deel van hun vastgoedportefeuille zich buiten Nederland bevindt. In 2013 belegden
van de 120 beleggers 88 (73%) beleggers niet in het buitenland.
In 2014 is 72% van de portefeuille in Nederland belegd en 28%
daarbuiten. De grensregio’s (Zuid en Oost-Noord) hebben
verhoudingsgewijs een groot deel in het buitenland belegd.
LTV
De beleggers met een groeiscenario hebben een LTV van
73,78% (2013: 76,64%), de groep krimpers hebben een LTV van
67,66% (2013: 77,33%). De partijen die consolideren nemen een
middenpositie in: nu 72,79% (2013: 65,11%).
Variabele financiering en afdekking met derivaten
De beleggers die hun portefeuille willen laten groeien hebben
62,64% variabel gefinancierd. Daarvan is 51,32% met derivaten
afgedekt (2013: 61,21% variabel; 59,70% derivaten). De consolideerders hebben een beduidende lagere variabele financiering
(32,06%), waarvan 30,52% met derivaten is afgedekt. De
krimpers hebben 39,89% variabel gefinancierd met 38,36%
afdekking door derivaten.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 35
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 35
27/10/2014 10:15
Figuur 52. Deel van de vastgoedbelegging
Nederland - buitenland
Percentage
100%
beleggingenportefeuille zich in welke provincie bevindt en
welke verschuivingen men verwacht op de middellange termijn
(tabel 9). De beleggers blijken behoorlijk honkvast te zijn: ‘Oost
west, thuis best.’
Tabel 9. Provinciale spreiding portefeuille en
verwachte verschuivingen
90%
80%
Provincie
70%
01-04-14
01-04-19 Mobiliteit
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Nederland
Buitenland
West-Noord-Midden
West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
Landelijk
We hebben de beleggers gevraagd waarom ze hebben gekozen
voor beleggingen in het buitenland. Tal van redenen worden
genoemd: aantrekkelijke markt; beter rendement; betere kansen;
betere projecten; beter rendement; duo-stabiele economie;
emotie; groei; historisch/geografisch; investeringskansen;
lange huurcontracten; persoonlijke interesse; prijsverschillen;
risicospreiding; uitgewonnen zekerheden niet-vastgoed
activiteiten.
Regionale migratie
Op verzoek van ons beleggerspanel hebben we een aantal
vragen gesteld over regionale aspecten van de portefeuille.
Ten eerste hebben we gevraagd welk deel van de Nederlandse
Drenthe
Flevoland
Friesland
Gelderland
Groningen
Limburg
Noord-Brabant
Noord-Holland
Overijssel
Utrecht
Zeeland
Zuid-Holland
Totaal
3%
1%
2%
10%
4%
5%
16%
19%
3%
8%
2%
25%
100%
2%
1%
2%
9%
4%
4%
15%
20%
3%
9%
2%
26%
100%
> 1% weg uit Drenthe
> 1% weg uit Gelderland
> 1% weg uit Limburg
> 1% weg uit Noord-Brabant
< 1% naar Noord-Holland
< 1% naar Utrecht
< 1% naar Zuid-Holland
Daarnaast is gevraagd welke redeneren er zouden zijn om in een
andere provincie te beleggen. Op deze vraag kwam een breed
spectrum aan antwoorden. We ordenen deze in het onderscheid:
‘weg of niet weg uit de provincie vanwege …’
Ten slotte hebben we nog gevraagd of men grote wijzigingen
verwacht in de toekomst. Het merendeel verwacht geen grote
wijzigen. Er worden kleine verschuivingen tussen de provincies
voorzien. We kregen opmerkingen als: we willen onze regionale
expertise behouden; wellicht geleidelijk naar midden Nederland,
richting bereikbaarheid; wellicht door uitbreiding vastgoedbeleg-
Tabel 10. Beweegredenen om in een andere provincie te beleggen
Weg uit de provincie vanwege …
Niet weg uit de provincie vanwege …
• beste klimaat
• beter focus op segment of werkgebied
• economische overwegingen
• gewoon kopen waar markt is
• groeiende bevolkingsdemografie is interessant
• meer focus op gebieden met grote uitgaansintensiteit
• meeste vertrouwen in die locaties
• Randstad doet het economisch beter
• meer zekerheid/waardevast
• regionale oriëntatie en risicospreiding
• risicospreiding en oriëntatie
• spreiding in de sterke regio’s
• studentensteden = bevolkingsgroei
• supermarkten in Duitsland
• weg van krimpregio
• woningen in rand provincies gaan eruit!
• bepaald door eigen vestigingsplaats
• beter beheersbaar
• beter focus op segment of werkgebied
• dicht bij huis, kennis lokale markt
• historisch
• relatieve concentratie dicht bij huis
• vestiging in regio voorkeur, overig afbouwen i.v.m. beheer
• werkgebied is woongebied
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 36
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 36
27/10/2014 10:15
gingenportefeuille of kansen elders door prijsontwikkelingen in
de markt (bijvoorbeeld woningen) of Randstad.
Recente aankooptransacties
Aan de respondenten is gevraagd voor welke bedragen zij de
laatste twee jaren objecten hebben aangekocht. Onderstaande
figuur laat zien hoe dat over de regio’s is verdeeld.
met de huurvervalkalender van dat object (nieuwe aankopen of
bij-investeringen)? Iets meer dan de helft van de beleggers (53%)
doet dat (figuur 54). In 2013 was dat nog 83%.
Figuur 54. Percentage beleggers dat bij aankoop
de looptijd van de leningen afstemt op de
huurvervalkalender
Figuur 53. Aankooptransacties per regio 2013-2014
47%
Mijoen €
1400
53%
1200
1000
Ja
Nee
800
600
Huurvervalkalender - verlengen van leningen
400
200
0
WestNoord-Midden
West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
Aankoop 2013
Aankoop 2014 (totaal 4.080 miljoen)
Zoals figuur 53 laat zien, is in 2014 door de regio West-NoordMidden het meeste vastgoed gekocht, in 2013 was dat ook zo.
West-Zuid en Zuid volgen op de voet.
Huuraspecten
In de volgende paragrafen behandelen wij enkele aspecten die
voortvloeien uit huursituaties en huurcontracten: de huurvervalkalender, de incentives en de huurachterstanden.
Huurvervalkalender
Zodra leningen expireren, kijken financiers naar de looptijden
van de onderliggende huurcontracten. Als de vervaldata van
de huurovereenkomsten ver in de toekomst liggen, geeft
een ‘stabiele’ huurder meer zekerheid ten aanzien van de
geldstromen. Voor kortlopende huurcontracten is het maar de
vraag of deze wel worden verlengd, of dat er snel een nieuwe
huurder gevonden wordt. Met extra risico’s van dien. Wij vroegen
de beleggers of zij met het aangaan of verlengen van leningen
rekening houden met de resterende looptijd van huurcontracten.
Of beschouwen zij het vastgoed als een langetermijninvestering?
En is de looptijd van het huurcontract daarom niet zo belangrijk,
in het bijzonder als de beleggers het desbetreffende object als
courant beoordelen? Wij hebben gevraagd naar de invloed van
de huurvervalkalender bij aankoop (nieuwe investeringen) en bij
het verlengen van leningen.
Wij hebben de beleggers gevraagd of ze rekening houden met de
huurvervalkalender als ze leningen verlengen. In 2012 en 2013
zagen we dat het merendeel (bijvoorbeeld 2013: 56%) rekening
houdt met de huurvervalkalender. In dit onderzoek is dat 45%.
Figuur 55. Percentage beleggers dat rekening houdt
met de huurvervalkalender bij het verlengen van
leningen
Percentage beleggers
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Ja
Nee
2011
2012
2013
2014
Incentives bij nieuwe en/of bestaande huurcontracten
We hebben dit jaar voor de tweede keer gevraagd of de
beleggers bij het aangaan of verlengen van contracten incentives
geven. Van de respondenten geeft ruim 70% incentives bij het
aangaan of verlengen van bestaande huurovereenkomsten.
Huurvervalkalender - nieuwe investeringen
Houdt u, als u nieuwe investeringen in een object doet, rekening
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 37
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 37
27/10/2014 10:15
Figuur 56. Percentage beleggers dat wel of geen
incentives weggeeft bij het aangaan van nieuwe of
verlenging van huurcontracten
Figuur 57. Huidige huurachterstanden in percentage
van de huurwaarde
Aantal respondenten
2014
2013
Percentage
100%
35
90%
30
80%
24%
27%
25
73%
76%
70%
60%
20
50%
15
30%
10
Ja
Nee
20%
5
Tabel 11. Samenvatting incentives
% beleggers dat 0%
incentives geeft
Kantoren
Winkels
Woningen
Bedrijfsruimten
Overig
50%
48%
92%
68%
86%
80% van beleggers
geeft als incentive
10%
0%
12%
11%
% van de vastgoedbelegging
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
0%
Wij hebben de respondenten gevraagd of bij het aangaan van
nieuwe huurcontracten dan wel verlengingen van huurcontracten incentives zijn verstrekt (tabel 11). Om eenduidigheid in
de antwoorden te krijgen hebben wij de respondenten gevraagd
de incentives uit te drukken in een aantal ‘maanden huurvrij’.
De incentives werden omgerekend naar percentage over de
totale contractduur. Voorbeeld: huurcontract € 100.000; looptijd
5 jaar; eerste twee jaar huurvrij; 2/5 → 40%. In tabel 11 is een
samenvatting van de antwoorden opgenomen.
2014
40%
Frequentie
Cumulatief
80% regel
Het grootste deel van de beleggers (70%) verwacht dat de
huurachterstanden gelijk zullen blijven (figuur 58). Wij merken op
dat leegstand niet als huurachterstand is aangemerkt.
Figuur 58. Verwachting huurachterstanden: stijgen,
dalen, gelijk blijven
2013
2014
5%
1 tot 10%
1 tot 8%
0%
1 tot 5%
0%
16%
14%
43%
52%
70%
Huurachterstanden
We hebben de beleggers gevraagd naar de huurachterstanden.
Bij onze beleggers wordt gemiddeld 2,1% van de huurwaarde
niet betaald; 80% van de beleggers heeft 3% huurachterstand.
Stijgen, 43%
Blijft gelijk, 52%
Dalen, 5%
Stijgen, 16%
Blijft gelijk, 70%
Dalen, 14%
Leegstand
We hebben respondenten voor de tweede keer gevraagd
naar het percentage leegstand in hun portefeuille, gemeten
in procenten van de huurwaarde (figuur 59). We zien dat de
leegstand op landelijk niveau en in de regio’s daalt.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 38
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 38
27/10/2014 10:15
Figuur 59. Gemiddeld huidig leegstandpercentage
van de portefeuille in % huurwaarde
Figuur 60. Leegstand in de portefeuille per segment
in procenten huurwaarde 2014-2019
Percentage
Percentage
8,0%
6,9%
Landelijk
9,1%
West-Zuid
5,7%
4,0%
3,7%
3,0%
4,6%
Midden
6,0%
5,0%
3,4%
Zuid
West-Noord
Oost-Noord
7,0%
3,3%
2,0%
3,5%
8,2%
2,8%
1,0%
3,5%
Landelijk
Overig
3,0%
3,0%
2,5%
2.6%
Bedrijfsruimte
Woningen
In figuur 59 worden een aantal gegevens gecombineerd.
Het gaat uiteraard over de leegstand in percentage van de
huurwaarde. Zo kunnen we de jaren vergelijken. Landelijk was
dat percentage in 2013 6,9% en in 2014 3,3%, dus gehalveerd
(kolommen). Grote verschuivingen zien we bijvoorbeeld ook in de
regio West-Zuid. We kunnen dit ook vergelijken met de landelijke
gemiddelden van 2013 en 2014 die als horizontale lijnen zijn
afgebeeld (en horen bij de rechteras). Het landelijk gemiddelde in
2013 was 7% en in 2014 3,3% (rechteras). De regio Oost-Noord
zit dus in 2014 onder het landelijk gemiddelde.
2,0%
3,4%
1,5%
0,7%
0,9%
Winkels
Kantoren
0,0%
2013
2014
Gemiddeld 2013 (rechteras)
Gemiddeld 2014 (rechteras)
3,0%
0,9%
0,9%
1,0%
3,2%
3,0%
5,9%
0,5%
7,6%
0,0%
2015-2019
2014
Gemiddeld 2014 (rechteras)
In figuur 60 worden een aantal gegevens gecombineerd. Het
gaat over de leegstand in percentage van de huurwaarde
voor 2014 en wat men in op de middellange termijn verwacht
(2019). Zo kunnen we de jaren en de segmenten vergelijken.
Landelijk is percentage in 2014 3,0% en men verwacht dat dat
tot 2019 hetzelfde blijft, in 2019 dus ook 3,0% (kolommen).
Het landelijk gemiddelde is, zoals we in de voorgaande figuur
zagen 3,3% (rechteras). De grootste verschuiving zien we bij
kantoren. In 2014 leegstand van 7,6%, hetgeen ruim boven het
landelijk gemiddelde is. Kantoren blijven in de nabije toekomst
zorgenkindjes voor wat de leegstand betreft.
We hebben ook gevraagd wat de verwachte leegstand in de
segmenten van de portefeuille op de middellange termijn
(2015-2019) zal zijn (figuur 60).
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 39
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 39
27/10/2014 10:15
Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille
Inleiding
In hoofdstuk 2 hebben wij voornamelijk de beleggingenportefeuille onder de loep genomen. Daarbij toonden we al enkele
financieringskengetallen. In dit hoofdstuk gaan wij dieper in op
de leningenportefeuille en bespreken verschillende aspecten
daarvan.
Wij hebben de beleggers vragen gesteld over diverse kengetallen
met betrekking tot hun leningenportefeuille. Onder de vastgoedleningenportefeuille verstaan wij in dit rapport het totaal aan
hypothecair en niet-hypothecair vreemd vermogen. Het
finan­cieren van vastgoed is een apart vakgebied. Commercieel
vastgoed financieren vereist specifieke expertise waarover,
in elk geval tot voor kort, zowel traditionele handelsbanken
als gespecialiseerde vastgoedfinanciers beschikken. In deze
laatste categorie bevinden zich ook buitenlandse aanbieders,
voornamelijk uit Duitsland.
Nadere beschouwing van vastgoedfinanciering roept
verschil­lende vragen op. Waardoor kunnen condities sterk
uiteenlopen? Waarom heeft de ene belegger het renterisico
wel afgedekt en de andere niet? Waarom kiest de ene belegger
ervoor meer af te lossen dan de andere? Bij het financieren
van objecten worden wel convenanten gesloten, zoals die
betreffende LTV, ICR of DSCR. Hoe beoordelen beleggers dit
soort voorwaarden? Hebben zij zich een duidelijk beeld kunnen
vormen van de mate waarin zij op korte en langere termijn aan de
leninglasten kunnen voldoen?
In dit hoofdstuk komen de volgende aspecten van de leningenportefeuille aan bod:
• LTV (pagina 40)
• ICR (pagina 42)
• DSCR (pagina 42)
• Aflossingspercentages (pagina 42)
• Rente en spread (pagina 43)
•Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille (pagina 44)
• Derivaten (pagina 45)
• Convenanten en extra zekerheden (pagina 48)
• Alternatieve financieringsvormen (pagina 48)
•Financieringen door anderen c.q. buitenlandse banken
(pagina 49)
• Keuze voor de financier (pagina 50)
• Trends in vastgoedfinancieringsmarkt (pagina 51)
Loan to value (LTV)
Wij hebben de beleggers gevraagd spontaan te reageren welke
LTV ze ‘gezond’ vinden voor de Nederlandse markt.
Figuur 61. Welke LTV is gezond voor de Nederlandse
vastgoedmarkt?
Percentage respondenten
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
40-50%
50-50%
60-70%
70-80%
80-90%
2011
2012
2013
2014
In 2011 vonden de beleggers 60-80% LTV nog gezond. In 2012
vond een opmerkelijk verschuiving plaats ten opzichte van 2011
naar de categorie 50-60%. De beleggers leken wat voorzichtiger
te worden. In 2013 zagen we dat de meeste beleggers een
percentage van 50-70 gezond vonden, dat zelfde beeld is ook te
zien in 2014. Landelijk ligt de LTV in 2014 op 63,16%. De regio
Oost-Noord valt op door haar hoge LTV van 71,8%.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 40
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 40
27/10/2014 10:15
Figuur 62. De Nederlandse vastgoedmarkt is nog
steeds te hoog gefinancierd
Figuur 64. Geïndexeerde LTV’s (2011 = 100)
regionaal en landelijk 2011-2014
Percentage
Percentage
100%
125%
120%
80%
115%
110%
60%
105%
40%
100%
95%
20%
90%
85%
0%
2011
2012
2013
2011
2012
2013
2014
West-Noord-Midden
100,0%
115,7%
112,2%
122,3%
West-Zuid
100,0%
91,0%
87,4%
90,9%
Oost-Noord
100,0%
102,9%
109,1%
103,1%
Zuid
100,0%
92,9%
93,8%
87,4%
Landelijk
100,0%
100,3%
97,3%
98,6%
2014
Ja
Nee
Neutraal
Al vier jaar op rij denkt het overgrote deel van de beleggers dat de
Nederlandse vastgoedmarkt te hoog is gefinancierd.
De figuren 63 en 64 laten door de jaren heen de gemiddelde
LTV’s landelijk en per regio zien. De landelijk LTV daalt geleidelijk
in de periode 2011 t/m 2014 (figuur 63). Een verklaring hiervoor
kan zijn dat de beleggers meer zijn gaan aflossen. In de figuur
76 is gebruik gemaakt van indexering om de trend te kunnen
aangeven.
Figuur 63. LTV’s 2011-2014 regionaal en landelijk
Figuur 65 vergelijkt de marktwaarde van het vastgoed in de
verschillende segmenten met de bijbehorende financiering.
Opvallend is de lage schuldgraad voor het woningensegment in
de periode 2014-2019.
Figuur 65. Marktwaarde en uitstaande leningen 2014
en 2019 per segment
Miljoen €
Percentage
8000
77%
7000
74%
6000
71%
5000
68%
4000
65%
3000
62%
2000
59%
1000
56%
0
53%
Kantoren
2011
2012
2013
2014
West-Noord-Midden
54,2%
62,7%
60,7%
66,2%
West-Zuid
66,1%
60,1%
57,7%
60,1%
Oost-Noord
69,7%
71,7%
76,0%
71,8%
Zuid
65,5%
60,9%
61,4%
57,2%
Landelijk
64,1%
64,3%
62,4%
63,2%
Winkels
Woningen Bedrijfsruimte
Overig
Uitstaande leningen 2014
Verwachte leningen 2014-2019
Bruto marktwaarde 2014
Bruto marktwaarde 2019
Financiering aankopen 2013-2014
Figuur 66 laat zien dat de aankopen in 2013-2014 een relatief
lage gemiddelde financieringsgraad kennen van 53,1%. Uit
Percentage
onze analyse komt naar voren dat een aantal beleggers voor de
125
aankopen helemaal geen financiering hebben gehad en alles uit
eigen
middelen hebben betaald.
120
115
110 41
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014
105
100
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 41
95
27/10/2014 10:15
Figuur 66. Aankopen 2013-2014 en de financiering
daarvan in percentage (n = 72)
Miljoen €
5000
uit andere regio’s. Een aantal beleggers in die regio hanteert een
strategie om meer af te lossen, percentages boven de 4,5% zijn
geen uitzondering. Daarnaast bedingt de financier bij sommige
beleggers een verhoging van het aflossingspercentages.
Tabel 14. Reguliere aflossingspercentages regio’s
2014
4000
Landelijk
3000
2000
53,1%
1000
59,6%
0
46,1%
West-Midden West-Zuid
West-Noord-Midden
West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
Landelijk
2,0%
2,7%
2,4%
2,6%
2,5%
54,3%
62,9%
Oost-Noord
Aflossingpercentage
Zuid
Landelijk
Aankoop (totaal 4.080 miljoen)
Financiering
Figuur 67. Aflossingspercentages vastgoedleningen­
portefeuille regio’s 2011-2014
Percentage
Interest coverage ratio
3,1%
Tabel 12 bevat het overzicht van de ICR’s per regio in 2014.
2,9%
Tabel 12. ICR regionaal en landelijk 2014
2,7%
2,5%
ICR 2014
West-Noord-Midden
West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
Landelijk
2.49
2.83
2.48
2.43
2.59
2,3%
2,1%
1,9%
1,7%
1,5%
West-Noord-Midden West-Zuid
West-Zuid heeft de hoogste ICR, Zuid de laagste.
Debt service coverage ratio
Tabel 13 bevat het overzicht van de DSCR’s per regio in 2014.
Tabel 13. DSCR regionaal en landelijk
Oost-Noord
Zuid
2011
2012
2013
2014
Landelijk 2011 (2,6%)
Landelijk 2012 (2,7%)
Landelijk 2013 (2,1%)
Landelijk 2014 (2,5%)
DSCR 2014
West-Noord-Midden
West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
Landelijk
1.71
2.09
1.56
1.38
1.73
West-Zuid heeft de hoogste DSCR, Zuid de laagste.
Aflossingspercentages
Het landelijk gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar
de leningensom van de betreffende beleggers) is gestegen
van 2,1% (2013) naar 2,5% (2014). Beleggers uit de regio Zuid
lossen evenals de voorgaande jaren gemiddeld meer af dan die
In figuur 67 worden een aantal gegevens gecombineerd.
We zien de reguliere aflossing per regio en per jaar (kolommen).
Bijvoorbeeld regio Zuid waar beleggers in 2012 gemiddeld 3,0%
aflosten en in 2014 2,6%.
De lijnen geven de landelijke gemiddeldes aan. Regio Zuid loste
in 2012 3,0% af, het landelijk gemiddeld in 2012 was 2,7%. Regio
Zuid loste toen dus meer af dan het landelijk gemiddelde. Voor
2014 is de situatie als volgt: regio Zuid loste in 2014 2,6% af, het
landelijk gemiddeld in 2014 is 2,5%, dat is dus 0,1% meer dan het
landelijk gemiddelde. Regio Zuid en West-Zuid lossen in 2014
meer af dan het landelijk gemiddelde voor 2014.
Op de vraag of er in 2012 en 2013 extra afgelost is naast de
reguliere aflossingen, antwoordde 38% bevestigend en 62%
ontkennend.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 42
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 42
27/10/2014 10:15
Verder hebben we gevraagd hoe de beleggers in 2014 gaan
aflossen (figuur 68). Opvallend zijn de aflossingen door
verkopen.
Figuur 69. Gemiddeld rentepercentage over de totale
vastgoedleningenportefeuille
Percentage
Figuur 68. Aflossingen, regulier, extra en vanwege
verkopen 2014
Miljoen €
700
4,9%
4,7%
4,5%
600
4,3%
500
400
4,1%
300
3,9%
200
West-Noord-Midden West-Zuid
100
0
West-Noord-Midden West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
Leningen reguliere aflossing
Extra aflossingen
Aflossingen vanwege verkopen
Gem. landelijk regulier
Gem. landelijk extra
Gem. landelijk vanwege verkoop
Figuur 68 combineert een aantal gegevens. We zien per
regio drie soorten aflossingen in de kolommen: reguliere
aflossingen, extra aflossingen en aflossingen vanwege
verkopen. Bijvoorbeeld bij de regio West-Zuid valt op dat er
flink regulier wordt afgelost (280 miljoen), nauwelijks extra
afgelost wordt (ongeveer 10 miljoen) en ongeveer 650 miljoen
aflossing vanwege verkopen. Dat patroon (en het totaal!) is
anders bij regio West-Noord-Midden. We hebben horizontale
lijnen ingetekend die voor deze drie soorten aflossingen het
landelijk gemiddelde representeren. Zo kan direct vergeleken
worden. We zien dat regio West-Zuid dus ver boven het landelijk
gemiddelde aflossingen vanwege verkopen zit en bijvoorbeeld
regio Oost-Noord ongeveer op dat landelijke gemiddelde. Regio
Oost-Noord zit mooi op het gemiddelde landelijk reguliere
aflossingen en gemiddelde landelijk vanwege verkopen, en
ook nog eens veel hoger op extra aflossingen, namelijk zo’n
180 miljoen. Het landelijk gemiddeld voor extra aflossingen is
ongeveer 50 miljoen.
Oost-Noord
Zuid
2011
2012
2013
2014
Landelijk 2011 (4,6%)
Landelijk 2012 (4,5%)
Landelijk 2013 (4,2%)
Landelijk 2014 (4,16%)
Landelijk 2014-2019 (4,25%)
In figuur 69 worden een aantal gegevens gecombineerd. We
zien per regio en per jaar het gemiddelde rentepercentages over
de vastgoedportefeuille. Bijvoorbeeld de regio West-NoordMidden (kolommen). Daar zien we in 2011 een rentepercentage
van 4,85%, in 2012 4,65%, in 2013 4,18% en in 2014 4,25% (de
rentepercentages in de figuur zijn afgerond op een decimaal).
We zien dit dalende patroon bij alle vier de regio’s. Geven
de kolommen de rentepercentage per jaar per regio aan, de
horizontale lijnen geven de landelijke gemiddeldes per jaar aan.
Zo zien we bij West-Noord-Midden dat deze regio in 2011 met
4,85% rente boven het landelijk gemiddelde van 4,6% zat. In
2014 is het rentepercentage van deze regio 4,25%. Dat is nog
iets boven het landelijke gemiddelde voor 2014, 4,16%. Alleen
regio West-Zuid zit in 2014 onder het landelijk gemiddelde.
Beleggers schatten het rentepercentage voor 2019 desgevraagd
in op 4,25%, een lichte stijging ten opzichte van 2014. Als we alle
(horizontale) gemiddeld landelijk rentepercentages zien lijkt er
sprake van een daling en verwachting beleggers nu weer een
stijging.
Rente en spread
Wij hebben de respondenten gevraagd naar hun gemiddelde
rentepercentage en gemiddelde spread over de vastgoedleningenportefeuille. Hierbij tekenen wij aan dat het voor de belegger
niet altijd zichtbaar is welke marge in een bepaald rentepercentage is begrepen. Figuur 81 laat het landelijke en regionale
renteverloop zien over de onderzochte jaren 2011 t/m 2014.
Landelijk daalt de rente gestaag van 4,6% (2011) naar 4,16%
(2014). De verwachting voor 2014-2019 is 4,25%. Figuur 70 toont
het geïndexeerde verloop.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 43
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 43
27/10/2014 10:15
Figuur 70. Geïndexeerd landelijk rentepercentage
over de totale vastgoedleningenportefeuille
(2011 = 100)
Figuur 72. Bent u bereid een hogere vergoeding
(spread/marge) te betalen voor een hogere LTV?
Percentage
54%
100%
51%
Nee
63%
98%
48%
96%
46%
49%
Ja
94%
37%
52%
92%
0
90%
2012
(4,5%)
2011
(4,6%)
2013
(4,2%)
2014
(4,16%)
2014-2019
(4,2%)
Landelijke index 2011-2019
Wij hebben gevraagd welke gemiddelde rentemarge (‘spread’)
de beleggers over de totale vastgoedleningenportefeuille betalen
per 01-04-2014.
Figuur 71. Gemiddelde rentemarge (spread) over de
totale vastgoedleningenportefeuille per 1 april 2014
3%
12%
21%
24%
41%
1-1,5% - 12%
1,5-2,0% - 24%
2,0-2,5% - 41%
2,5-3,0% - 21%
3,0%-4.0% - 3%
>4% - 0%
Zoals we in de figuur 71 kunnen zien, betalen de meeste
beleggers, net als in 2013, in 2014 een spread tussen de 2,0%
en 2,5%. In deze spread is de liquiditeitsopslag opgenomen die
banken sinds een aantal jaren vragen. Gezien de marges die
banken op dit moment in rekening brengen, hebben de beleggers
een relatief goede inschatting gemaakt van de marges die zij
betalen.
10
20
30
40
50
60
70
2014
2013
2012
2011
In 2012 was 63% niet bereid een hogere vergoeding te betalen
voor een hogere LTV. In 2013 hielden de voorstemmers (49%)
en tegenstemmers (51%) elkaar in evenwicht. In 2014 hebben
de tegenstanders licht de overhand (54%). In een markt waarin
financiers nog steeds terughoudend zijn in het verstrekken van
financieringen, zijn de beleggers dus niet altijd bereid meer te
betalen. Beleggers zouden eerder bereid kunnen zijn meer
marge te accepteren voor een hogere LTV. Aan de andere kant
geven beleggers aan, juist minder marge te willen betalen bij
een lagere LTV of de vastgoedfinanciers hier gehoor aan zullen
geven is de vraag.
Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille
De beleggers is gevraagd naar de huidige/resterende looptijden
van hun leningenportefeuille. Hiervoor hebben wij een verdeling
gemaakt in leningen met een looptijd van nul tot en met drie jaar,
van drie tot vijf jaar en (langer dan) vijf jaar. Naast de huidige
situatie hebben wij gevraagd naar de gewenste situatie.
De achterliggende vraag is in hoeverre vastgoedbeleggers de
looptijden van hun leningenportefeuille anders zouden willen
zien. En zo ja, hoe men hier op zou willen inspelen: van kort naar
lang of juist andersom? En welke trends zijn hier nog meer in te
ontdekken?
Ook hebben wij gevraagd of men bereid was een hogere
vergoeding te betalen voor een hogere LTV. Men kon alleen met
‘ja’ of ‘nee’ antwoorden (figuur 72).
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 44
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 44
27/10/2014 10:15
Derivaten
Figuur 73. Verdeling resterende looptijd
vastgoedleningenportefeuille
Wij hebben de beleggers gevraagd welk gedeelte van hun
portefeuille vast dan wel variabel is gefinancierd. Vervolgens is
gevraagd hoeveel procent van de variabele leningen is afgedekt
met een rentederivaat. Een rentederivaat zorgt ervoor dat het
variabele gedeelte van de leningen (in het merendeel van de
gevallen is dat de één- of driemaands Euribor-rente) is afgedekt
voor eventuele rentestijgingen. Het landelijk beeld laat zien
dat 42% (2013: 56%; 2012: 59%) van de variabele leningen van
de ondervraagden is afgedekt met derivaten.
Percentage
60%
54%
50%
43%
40%
32%
30%
29%
28%
20%
14%
10%
0%
0-3 jr (kort)
3-5 jr (midden)
5 jr (lang)
2011: praktijk
2012: praktijk
2013: praktijk
2014: praktijk
2011: wens belegger
2012: wens belegger
2013: wens belegger
2014: wens belegger
In figuur 73 worden een aantal gegevens gecombineerd. Deze
figuur illustreert de huidige stand van de resterende looptijden
van de leningenportefeuille (‘wat heb ik nu’) versus de wens van
de belegger (‘wat zou ik willen’).
De drie groepen kolommen geven de huidige stand weer: korte
termijn (0-3 jaar), middellange termijn (3-5 jaar) en lange termijn
(5 jaar) geven de kolommen weer. Per tijdperiode zien we bij
de kolommen vier jaren weergegeven, 2011 t/m 2014. Deze
kolommen geven het gemiddelde percentage van de portefeuille
van respondenten weer (linkeras).
Als we kijken naar 2014 dan zien we dat gemiddeld 54% van de
portefeuilles kort gefinancierd is, 32% middellang en 14% lang.
In 2011 was dat 34% (kort), 37% (middellang) en 25% (lang).
De tendens in de praktijk is dus steeds kortere financieringen.
Vanaf 2011 vragen we de beleggers hoe zij deze verdeling
zouden wensen. De beleggers willen wel wat minder kort (0-3
jaar: feitelijk 54%, gewenst 28%) financieren, en meer middellang
en lang (5 jaar: feitelijk 14%, gewenst 29%).
In figuur 86 is het percentage van de variabele leningen
opgenomen dat met derivaten is afgedekt. Het percentage
derivaten voor het variabele deel van de leningen daalt gestaag.
Figuur 74. Regionale afdekking met derivaten in
percentage
Percentage
80%
70%
60%
51%
50%
40%
38%
42%
35%
30%
20%
West-Noord-Midden West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
2012
2013
2014
Landelijk 2012
Landelijk 2013
Landelijk 2014
De volgende figuren (75a en 75b) laten zien welk deel van de
portefeuille met een variabele rente is gefinancierd (rood) en het
gedeelte dat met een variabele rente is gefinancierd (groen). In
het variabele gedeelte is aangegeven welk deel is afgedekt met
derivaten.
Een mogelijke verklaring voor de gerealiseerde groei in
middellangetermijnleningen (drie tot vijf jaar) is, dat deze
relatief gunstige rentepercentages kennen. Daarnaast blijft het
merendeel van de beleggers een langetermijnvisie houden ten
aanzien van hun portefeuille. Ondanks de soms moeilijke tijden
verwacht men de objecten verhuurd te krijgen, dan wel te houden
en wil men ervan verzekerd zijn dat de objecten gefinancierd
blijven.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 45
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 45
27/10/2014 10:15
Figuur 75a + b. Verdeling tussen het vastrentende en het variabele rentedeel, plus derivaatafdekking
2013 en 2014
Percentage
Percentage
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
ON
WNM
Z
WZ
ON
NL
WNM
Z
WZ
NL
Vast 2013
44%
56%
31%
49%
47%
Vast 2014
46%
66%
27%
68%
53%
Variabel 2013
56%
44%
69%
51%
53%
Variabel 2014
54%
34%
73%
32%
47%
Afgedekt 2013
30%
26%
32%
31%
30%
Afgedekt 2014
27%
13%
26%
14%
19%
We zien dat de beleggers meer vast financieren (landelijk van
47% (2013) naar 53% (2014). Van het variabele deel wordt
procentueel minder afgedekt (zie ook tabel 15).
Tabel 15. Cijfers vast en variabel financieren, afdekking
2013
Oost-Noord
West-Noord-Midden
Zuid
West-Zuid
NL
2014
Vast
Variabel
Afgedekt
Vast
Variabel
Afgedekt
44%
56%
31%
49%
47%
56%
44%
69%
51%
53%
53%
59%
46%
61%
56%
46%
66%
27%
68%
53%
54%
34%
73%
32%
47%
51%
38%
35%
42%
42%
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 46
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 46
27/10/2014 10:15
Figuur 76. Saldo procentuele verdeling vast variabel plus derivaatafdekking
Figuur 77. Verwachte verandering in hoeveelheid en
gebruik rentederivaten 2015-2019
Percentage
50%
10%
51%
9%
42%
40%
38%
30%
20%
10%
0%
35%
10% naar
variabel
19% naar
variabel
6% naar
variabel
2% naar
variabel
2%
-2%
10%
-10%
4%
-4%
19%
-19%
6%
-6%
West-Zuid
Nederland
-10%
4% naar
vast
-20%
Oost-Noord West-NoordMidden
Zuid
36%
42%
Vast
Variabel
Afdekking in 2014
Landelijk gemiddelde
Belegger zijn actief in het wijzigen van de verhouding
vastrentende en variabele rentedeel. We hebben 2013 met
2014 vergeleken en geïllustreerd in figuur 88 en gegroepeerd
per regio. Deze grafiek combineert twee soorten gegeven:
verschuivingen tussen vast en variabel in de periode 2013 - 2014
(de kolommen) en de afdekking met derivaten van het variabele
deel in 2014 (de lijn).
Wat - als we naar de kolommen kijken - opvalt, is dat landelijk
gezien 6% (te lezen als -6% vast en 6% variabel) naar variabele
financiering is gegaan. De grootste verschuiving vond plaats
in de regio West-Zuid (19%). Bij regio Oost Noord zien we
weinig veranderingen (2%). In regio Zuid zien we een kleine
tegenbeweging. Daar is men voor 4% van variabel gegaan.
De lijn geeft de procentuele dekking van het variabele deel
met derivaten voor 2014 aan. De stippellijn geeft het landelijk
gemiddelde aan; gemiddeld 42% van het variabele deel is met
derivaten afgedekt. West-Zuid zit op dat gemiddelde. In de
regio Oost Noord is meer afgedekt (gemiddeld 51%). De regio’s
West-Noord-Midden en Zuid zitten juist onder het landelijke
gemiddelde afdekking.
40%
5%
Geen of nauwelijks verandering
Wel verandering (niet specifiek)
(Deels) afbouw/geen verleningen
Geen nieuwe derivaten (meer)
Wel nieuwe derivaten (combinaties)
Van 99 beleggers die derivaten hebben, wil 40% die positie
afbouwen en 9% geen nieuwe derivaten. Voor ‘geen of
nauwelijks veranderingen’ tekent 36% van de beleggers.
De volgende figuur 78 laat zien welk type rentederivaat is
gebruikt voor het afdekken van het renterisico in 2014.
Figuur 78. Type rentederivaat 2014
5%
22%
73%
Cap
Swap
Floor
Zoals we in bovenstaande figuur kunnen zien, is de renteswap
het meeste gebruikte instrument voor het afdekken van het
renterisico. Door de jaren heen zijn deze producten het meest
geadviseerd in combinatie met een vastgoedfinanciering.
Uit de interviews is gebleken dat een aantal swaps reeds is
geëxpireerd waardoor een dalende trend is waar te nemen. Een
aantal respondenten heeft hiervoor in de plaats caps afgesloten,
waardoor dit instrument een lichte stijging vertoont ten opzichte
van eerdere jaren.
Motivering voor afdekking met rentederivaten
Wij hebben gevraagd naar de redenen voor afdekking met
derivaten van het deel van leningenportefeuille dat met variabele
rente is gefinancierd (figuur 79).
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 47
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 47
27/10/2014 10:15
Figuur 79. Motivering voor aanschaf rentederivaten
17%
36%
47%
worden afgelost. Een ICR is feitelijk een andere voorwaarde.
Deze ratio bepaalt namelijk in welke mate de belegger in staat
is de rente te betalen uit de huidige huurinkomsten. De ICR zal
vaak minimaal 1,5 dienen te bedragen, uiteraard afhankelijk
van het type vastgoed. Door deze ratio’s heeft de financier
vaak jaarlijks een moment om in te grijpen, zeker als de lening
langjarig is afgesloten en er in die periode weinig tot geen
aanpassingen mogelijk zijn.
Ook hebben we gevraagd tegen welke extra eisen, voorwaarden
of acties van de bank (of de gevolgen daarvan) men het meest
opziet (figuur 81). Tegen DSCR-, ICR- en Ebitda-convenanten
ziet men het minste op, net als in 2013.
Op advies/aandringen van de bank
Rente (risico)management
Positieve keuze/flexibiliteit
Deze vraag is nu voor de vierde keer gesteld. Uiteindelijk
resteren er drie antwoordcategorieën:
1.op advies/aandringen van de bank
2.rente- en risicomanagement, en
3.de positieve keuze, namelijk meer flexibiliteit.
Figuur 81. Tegen welke extra voorwaarden ziet u het
meeste op?
Percentage
Extra aflossen
Convenanten en (extra) zekerheden
Door de instabiele vastgoedmarkt op dit moment verlangen
banken en vastgoedfinanciers, meer dan een aantal jaren
geleden, extra zekerheden als zij financieringen aangaan en
financieringen verlengen. Inmiddels krijgen (professionele)
particuliere beleggers steeds meer te maken met het feit dat
ratio’s of convenanten aan de financiering worden gekoppeld.
Onze respondenten is de vraag voorgelegd of hun portefeuille
wordt beheerst door convenanten en zo ja, door welke.
Er konden meerdere antwoorden gegeven worden.
(Extra) borgstelling/hms akte
LTV-convenant
Aflossingsherziening
Onbezwaard/onbelast vastgoed
ICR-convenant
DSR-convenant
Ebitda-convenant
0%
10%
20%
30%
40%
Alternatieve financieringsbronnen
Figuur 80. Convenantstypen
In het licht van de huidige geld- en kapitaalmarkt en de
terughoudendheid van de banken om nieuwe financieringen te
verstrekken, zou men verwachten dat beleggers op zoek gaan
naar alternatieve financieringsvormen. Ruwweg 40% van de
beleggers zijn de afgelopen drie jaar op zoek naar alternatieve
financieringsbronnen (figuur 82).
Percentage
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Ebitda
LTV
ICR
DSCR
Overig
Geen
2012 (overig en geen niet gemeten)
2013
2014
Uit figuur 80 valt op te maken dat de meest voorkomende
convenanten die banken voor een financiering aanhouden
met de LTV en de ICR te maken hebben. Zo kan de bank als
voorwaarde stellen dat de LTV nooit hoger mag zijn dan 75%.
Als de belegger niet aan deze voorwaarde voldoet, zal de bank
aanvullende zekerheden eisen, of bedingen dat er extra moet
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 48
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 48
27/10/2014 10:15
Figuur 82. Zoekt u naar alternatieve
financieringsbronnen?
Figuur 83. Redenen voorkeur alternatieve
financieringsvormen
Percentage
6%
15%
100%
39%
80%
15%
60%
25%
40%
Alternatief als/omdat banken moeilijk doen, 39%
Beschikbaarheid van geld, 25%
Spreiding van financiers/risico, 15%
Beter rendementsperspectief, 15%
Verrekeningen, 6%
20%
0%
2011
2012
2013
2014
Ja
Nee
De beleggers geven verschillende alternatieve financieringsbronnen aan. De meest genoemde bronnen zijn: private equity,
particulieren en institutionele beleggers. De top-3 van de
alternatieve financieringsbronnen laat weer verschuivingen
zien ten opzichte van 2013 en 2012. Waar men in 2013 de
institutionele beleggers nog bovenaan stonden, staat in 2014
private equity op plaats één. Als andere bronnen werden ook
wel genoemd: ouder-kind-leningen, vermogende buitenlanders,
crowd funding, partners, eigen inbreng, verkoop aandelen.
Financieringen door andere c.q. buitenlandse
banken
Wij hebben dit jaar voor de tweede keer gevraagd bij hoeveel
financiers in totaal de beleggers financieringen hebben lopen.
In figuur 1 zagen wij dat slechts 12% van de ondervraagde
beleggers één financier heeft voor zijn vastgoedbeleggingen;
65% van de beleggers heeft drie of meer financiers.
Figuur 84. Verdeling totale beleggingsportefeuille
Nederland - buitenland 2014
Percentage
Tabel 16. Top 3 alternatieve financieringsbronnen
100%
2012
80%
2013
2014
90%
72%
70%
1. Particulieren
2. Private equity
3. Obligaties
Buitenlandse
banken
Pensioenfondsen
1. Institutionele
beleggers
2. Particulieren
Family offices
3 Private equity
1. Private equity
2. Particulieren
3 Institutionele
beleggers
60%
50%
40%
30%
28%
20%
10%
0%
Nederland
Buitenland
West-Noord-Midden
West-Zuid
Oost-Noord
Zuid
Landelijk
Voornamelijk de regio’s Zuid en Oost-Noord (de grensgebieden)
financieren relatief veel in het buitenland (figuur 84).
Vervolgens hebben wij de respondenten gevraagd bij welke
financiers zij financieringen hebben. De totale leningenportefeuille van de onderzochte beleggers wordt voor 58%
gefinancierd door ING Real Estate Finance en voor 17% door
FGH Bank.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 49
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 49
27/10/2014 10:15
Figuur 85. Financieringsportefeuille en financiers
Figuur 87. Redenen om van financier te willen
veranderen
Percentage
3% 3%
1%
13%
NIBC
33%
Van Lanschot
13%
SNS
Rabobank
Overig
16%
Buitenlandse banken
ABN AMRO
Andere bank is beter, 33%
Voorwaarden (flexibiliteit, prijs; geen geld), 18%
Andere accountmanager (klik), 16%
Verstoorde relatie, 13%
Betrouwbaarheid, 13%
Geen reden, 3%
Snelheid van afhandelen, 3%
Bemoeizucht van de bank, 1%
FGH
ING
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
2013
2014
Keuze voor de financier
We hebben gevraagd waar de beleggers hun financier op
uitkiezen en de antwoorden geclusterd naar zeven thema’s
(figuur 86).
Figuur 86. Waar kiest u uw financier op uit?
12%
22%
0%
19%
22%
7%
18%
Kwaliteit van de contactpersoon, 12%
Prijs, 19%
(Gunstigere) voorwaarden, 18%
Know-how over de vastgoedsector, 7%
Betrouwbaarheid, 22%
Kennis van lokale omstandigheden, 0%
Goede relatie met de financiers vanuit het verleden, 22%
De goede relatie met de financiers vanuit het verleden,
betrouwbaarheid, de prijs en (gunstigere) voorwaarden zijn het
belangrijkst.
Redenen om van financier te veranderen
Wij hebben de beleggers gevraagd wat hun redenen zouden
kunnen zijn om van financier te veranderen (figuur 87). Op deze
open vraag kwamen meerdere antwoorden. Die hebben wij
vervolgens gerubriceerd.
18%
In 2013 sprongen twee antwoorden eruit:
1.als de bank egocentrisch of onbetrouwbaar is (30%) en
2.als de tarieven dan wel hogere bevoorschottingen bij andere
financiers gunstiger zijn. Daarnaast was de beschikbaarheid
van geld een belangrijke overweging om van financier te
veranderen.
In 2014 geeft men als belangrijkste redenen aan:
1.een andere bank is beter (33%),
2.gunstiger voorwaarden (18%) en
3.de ‘klik’ met de accountmanager (16%). De beschikbaarheid
van geld werd opvallend genoeg niet meer genoemd.
Van de beleggers geeft 66% aan dat de banken beperkt bereid
zijn tot het financieren (figuur 88).
Figuur 88. Hoe denkt u over de
financieringsbereidheid van banken?
11%
5%
10%
4%
4%
66%
(Zeer) beperkte bereidheid, 66%
Regel- en interne gerichtheid, 4%
Begrijpelijk maar (ver)storend, 4%
Wordt beter, 10%
Bij huisbanken of goede producten geen probleem, 11%
Te weinig concurrentie, 5%
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 50
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 50
27/10/2014 10:15
Trends in vastgoedfinancieringsmarkt
Op de vraag welke trends een belangrijke rol in de markt van
vastgoedfinancieringen spelen, konden meerdere antwoorden
worden gegeven. Van die mogelijkheid heeft men rijkelijk
gebruikgemaakt. Analyse van deze antwoorden gaat altijd mank
doordat de categorieën elkaar overlappen. Bij een complex
economisch fenomeen als vastgoed hangen veel factoren met
elkaar samen. Zo kan de waardering het gevolg zijn van, of
samenhangen met, dan wel een onderdeel zijn van economische
ontwikkelingen. Afwaardering kan weer invloed hebben op
economische ontwikkelingen. Niettemin hebben wij op grond van
de antwoorden zeven min of meer onderscheidende categorieën
samengesteld, die we in figuur 89 kort beschrijven.
Figuur 89. Trends in de markt voor
vastgoedfinancieringen
3%
23%
29%
4%
5%
15%
21%
Basel III, toezichthouders, 29%
Condities voor banken onderling, 5%
Economische situatie (+/-), 21%
LTV, markt- en waardeontwikkelingen, 15%
Meer/te weinig concurrentie, 4%
Risicomanagement doorgeslagen, 23%
Kwaliteit/beheer vastgoed, 3%
Basel III en de toezichthouders, het (‘doorgeslagen’) risico­­
management en de economische situatie beïnvloeden de
vastgoedfinancieringsmarkt het meest.
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 51
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 51
27/10/2014 10:15
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014 52
114.00.028_ING_Financieringsbeleid_rapport2014_17.indd 52
27/10/2014 10:15

Lees het artikel

Oppassen voor AEX maar Shanghai kan 40% omhoog

Rusland is begonnen met de verkoop van buitenlands

Figurenlijst (74 kB, 10 januari 2013)

Eddy 埃迪 Schekman - ABN AMRO Markets

20 aug - ABN AMRO Markets

begeleidende brief van de minister

Klik hier

Beleggers zijn wel heel erg bang

141109 NBA bijeenkomst.pptx