Parameters grondexploitaties 2014

VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS
Van:
S. Koster
Tel.nr. 8608
:
Datum: 12 mei 2014
Team: Vastgoed
Tekenstukken: Nee
Bijlagen:
Afschrift aan:
Nummer: 14A.00386
M. Fransen, E. van Vliet,J. de Hoop, R.Smits, F.Pleket
N.a.v. (evt. briefnrs.): nvt.
Onderwerp: Parameters grondexploitaties 2014
Advies:
1. De parameter rente (grondbedrijf) vast te stellen op 4,25%
2. De parameter werkelijke kostenstijging 1-1-2013 tot 1-1-2014 vast te stellen op 0%
3. De parameter toekomstige kostenstijging vanaf 1-1-2014 vast te stellen op 1,50%
4. De parameter werkelijke opbrengststijging 1-1-2013 tot 1-1-2014 vast te stellen op 0%
5. De parameter toekomstige opbrengstenstijging van 1-1-2014 tot 31-12-2015 vast te stellen op 0% en
vanaf 1-1-2016 vast te stellen op 0,50%
Paraaf teammanager:
Begrotingsconsequenties
B . e n W. d . d . :
Portefeuillehouder:
wethouder Duindam
NEE
Inl ei din g:
In de door de gemeenteraad vastgestelde nota Vaste grond voor beleid is aangegeven dat jaarlijks aan het
begin van het jaar de uitgangspunten voor de te hanteren parameters in de grondexploitaties zullen worden
vastgesteld.
Het betreft de volgende parameters:
1. De te hanteren rente per 1 januari 2014.
2. Werkelijke kostenstijging afgelopen boekjaar (2013).
3. Toekomstige kostenstijgingen per 1 januari 2014
4. Werkelijke opbrengstenstijging afgelopen boekjaar (2013)
5. Toekomstige opbrengstenstijgingen per 1 januari 2014
Bev o egd he id:
In februari 2006 is de Nota vaste grond voor beleid door de gemeenteraad vastgesteld. In deze nota is
aangekondigd dat jaarlijks een voorstel aan het College zal worden gedaan met betrekking tot de uitvoering
van het prijsbeleid (grondprijsbrief) en de te hanteren variabelen van in de dat jaar te herziene
grondexploitaties. De grondprijsbrief 2014 wordt u separaat aangeboden. Voor u ligt het voorstel
uitgangspunten parameters grondexploitaties 2014.
Beo ogd ef fe ct:
1. Eenduidige uitgangspunten en vermijding ad hoc oplossingen.
Toelichting: In de eindwaardeberekening van de grondexploitaties wordt gerekend met variabelen die een
grote invloed kunnen hebben op de resultaten van de grondexploitatie. Het gaat hier om parameters ten
behoeve van de rente, kostenstijging en opbrengstenstijging. Dit ter uitvoering van het vastgestelde beleid
en ter vermijding van ad hoc oplossingen van mogelijke problemen. Bij dit laatste valt te denken aan het
hanteren van gunstige (niet realistische) parameters ten einde een exploitatiesaldo te beïnvloeden.
2. Transparant grondbeleid
Toelichting: Een van de pijlers van een transparant grondbeleid is het vaststellen van dat beleid en het
uitvoeren van het vastgestelde beleid. Afwijkingen ten aanzien van vastgesteld beleid moeten derhalve goed
onderbouwd worden en expliciet aan het bestuur worden voorgelegd. Onderhavige nota is ter vaststelling
van de te hanteren variabelen in de eindwaardeberekeningen van grondexploitaties die in 2014 worden
opgesteld.
Ar g um ent en:
1. Rente vanaf 1-1-2014
Binnen de systematiek van Woerden worden de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten gesaldeerd
en over het verschil wordt rente bij/afgeschreven. In de programmabegroting 2014 is besloten het
rentepercentage grondbedrijf op 4,25% te hanteren. Er wordt geen verschil gemaakt tussen debet- en
creditrente. Eventuele voor- en nadelen van doorberekende rentes worden gestort/onttrokken uit de Reserve
Renterisico van Concernfinanciën.
2. Werkelijke kostenstijging 1-1-2013 tot 1-1-2014
De kostenstijging over 2013 wordt gerelateerd aan de kostenindex voor de GWW (bron: CBS).
De GWW-index is gebaseerd op referentieprojecten waarbij de kosten voor materieel, materiaal,
arbeidskosten en onderaanneming jaarlijks worden geactualiseerd. In de index wordt tevens een
onderscheid gemaakt in riolering, wegen, grondverzet, kunstwerken, waterbouwkundige werken en
spoorwegen. Voor de lopende grondexploitaties in Woerden is berekend wat de kostenstijging over 2013 per
kostencategorie is. Vanuit deze gegevens wordt de kostenstijging over 2013 vastgesteld op 0,0%. Dit houdt
in dat alle kostenramingen met ongewijzigd blijven ten opzichte van de ramingen op prijspeil 1-1-2013. In de
grondexploitaties werd voor 2013 uitgegaan van 1,50% kostenstijging dit percentage sluit aan bij een
langjarig gemiddelde.
Voorgesteld wordt om de werkelijke kostenstijging over 2013 voor de grondexploitaties vast te stellen op
0,0%.
3. Toekomstige kostenstijgingen vanaf 1-1-2014
In de grondexploitaties per 2014 worden de kosten op prijspeil 2014 opgenomen. Deze kosten zijn de
komende jaren onderhevig aan prijsontwikkelingen. Deze prijsontwikkeling wordt in de grondexploitatie
geprognosticeerd door te rekenen met een langjarige index voor de kostenstijging. Het doel van deze
werkwijze is om de voorspelling van toekomstige kosten zo betrouwbaar mogelijk te maken en daarmee
voldoende middelen binnen de grondexploitatie beschikbaar te hebben. De kostenstijging van 1-1-2013 tot
1-1-2014 is berekend op 0%. Vanaf 1-1-2014 zal een gemiddelde kostenstijging van 1,50% per jaar
gehanteerd worden.
Voorgesteld wordt om de parameter voor kostenstijging vanaf 1-1-2014 vast te stellen op 1,50%.
4. Werkelijke opbrengstenstijging 1-1-2013 tot 1-1-2014
Hoewel het beeld op de vastgoedmarkten het afgelopen jaren hier en daar licht positiever is geworden, is er
geen sprake geweest van opbrengstenstijgingen over de breedte. Daar waar sprake was van herstel, was
dat vooral van toepassing in de verkoopsnelheid en soms een toename in verkoopaantallen.
Voorgesteld wordt om de werkelijke opbrengstenstijging over 2013 voor de grondexploitaties vast te stellen
op 0,0%.
5. Toekomstige opbrengstenstijgingen vanaf 1-1-2014
De vastgoedmarkt bevindt zich in aanhoudend zwaar weer. Het is zeer de vraag of en zo ja in welke vorm de
markt het komende jaar zal verbeteren. Deze situatie gecombineerd met aanpassingen rond
hypotheekverstrekking en fiscale behandeling van hypotheken geeft vooralsnog geen aanleiding om een
opwaartse woningprijsontwikkeling te verwachten.
De grondopbrengsten voor de gemeente worden residueel afgeleid uit deze vrij op naam prijzen.
De residuele berekening ziet er als volgt uit:
Vrij op naam prijs woning minus stichtingskosten woning (bouwkosten en bijkomende kosten)
= residuele grondwaarde.
Bij daling van vrij op naam prijzen is het verloop van de stichtingskosten in grote mate bepalend voor de
residuele grondwaarde. De ontwikkeling van de bouwkosten in 2014 is moeilijk te voorspellen. De
verwachting is dat er nog ruimte is om kritisch te kijken naar bouwkundige oplossingen (o.a.
parkeervoorzieningen). Ook mag verwacht worden dat de concurrerende marktsituatie een drukkend effect
heeft op het bouwkostenniveau.
Bij de herziening van de grondexploitaties per 2014 zal grondig worden stilgestaan bij het te hanteren
grondopbrengstniveau. In deze werkwijze is het niet aan de orde om naast reële grondwaarden tevens een
daling of stijging aan te nemen voor 2014 en volgende jaren.
Mocht in de praktijk blijken dat er toch sprake is van grondwaardedaling (of stijging), zal dit worden gemeld
en gecorrigeerd in de herziening van de grondexploitaties per 2015.
Voor de periode tot en met 2015 wordt geen opbrengstenstijging berekend.
Vanaf 2016 verwachten wij dat de grondopbrengst weer licht kan stijgen door een aantrekkende vraag en
stijgende verkoopprijzen.
Voorgesteld wordt de parameter voor opbrengstenstijgingen voor 2014 tot en met 2015 te houden op 0,00%
en daarna 0,50% stijging.
Kan tte k eni ng:
Voor de exploitatie Defensie-eiland wordt met andere kosten en opbrengstenpercentages gerekend omdat
hierover contractuele afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelaar.
Fin an ci ën:
De parameters worden verwerkt in de herziening van de grondexploitaties en de MPG 2014.
Uitv o er ing :
De aangepaste parameters worden rekenkundig verwerkt in de herzieningen van de grondexploitaties per 11-2014.
Com mun ic at ie / Web s ite:
Alleen voor intern gebruik
O nde rn em ing s r aad :
S am enh ang m et e e rd er e b es lui tv or min g:
Nota vaste grond voor beleid
Bij l ag en:

Download Report