De makelaar: gevolmachtigde, bode of geen van

De makelaar: gevolmachtigde, bode of geen van
beiden?
03-03-2014 (09:58)
In de vastgoedpraktijk bedienen marktpartijen zich veelvuldig van
makelaars als het gaat om het sluiten van koop- of
huurovereenkomsten. Vaak leidt dat tot een overeenkomst, soms
ook niet, en heel soms gaat het mis; dan denkt de één op basis van
uitlatingen van de makelaar van de ander dat er een overeenkomst is
gesloten, terwijl de opdrachtgever van die makelaar dat (achteraf)
heel anders ziet. Dan wordt het advocatenwerk. Waar dat toe kan
leiden leert een recent arrest van het Hof Amsterdam, dat de
aanleiding vormt om in deze bijdrage aandacht te vragen voor de rol van de makelaar in juridisch
opzicht.
Een makelaar sluit met zijn opdrachtgever een bemiddelingsovereenkomst. Zo’n overeenkomst omvat volgens
vaste rechtspraak in beginsel geen volmacht om namens de opdrachtgever rechtshandelingen aan te gaan (lees:
een overeenkomst te sluiten); de makelaar bemiddelt slechts namens zijn opdrachtgever en brengt in dat kader
diens boodschappen over aan de (makelaar van de) wederpartij. Een makelaar die dat doet wekt, eveneens
volgens vaste rechtspraak, ook niet de schijn dat hij een volmacht heeft.
Valse schijn zou hem aansprakelijk kunnen maken voor de nadelige gevolgen voor de wederpartij van het
mislopen van de overeenkomst, maar die valse schijn is pas aan de orde als de makelaar zich uitdrukkelijk
heeft gepresenteerd als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever (en dat gebeurt vrijwel nooit, integendeel, in de
meeste opdrachten van dienstverlening staat expliciet dat er geen volmacht aan de makelaar verstrekt wordt).
Dus een verkoper die in de huidige tijd een mooi bod van de makelaar van een kandidaat koper accepteert en
denkt dat hij spekkoper is, krijgt het deksel op de neus als de kandidaat koper later blijkt het pand helemaal niet
(voor die prijs) te willen kopen. Zowel de vordering tot nakoming tegen de kandidaat koper als de vordering tot
schadevergoeding tegen de makelaar als ‘pseudogevolmachtigde’ maken weinig kans van slagen.
Soep wordt niet zo heet gegeten
Nu is er in dit verband in de lagere rechtspraak door teleurgestelde wederpartijen een aantal keer met succes een
beroep gedaan op artikel 3:37 lid 4 BW. Daarin staat vrij vertaald, dat wanneer je voor het overbrengen van een
boodschap gebruikt maakt van een ander en die ander brengt de boodschap niet goed over, dan komt dat voor
je eigen rekening en risico (anders had je de boodschap zelf maar moeten overbrengen, hoor je de wetgever
haast denken). Anders gezegd, wanneer jij een makelaar inhuurt die namens jou de contacten met de
(makelaar van) de ander onderhoudt en die makelaar doet namens jou een bepaald bod, dan mag die ander er
ook vanuit gaan dat dat jouw bod is en kan hij jou daar aan houden. Volmacht of niet.
Dat die soep minder heet wordt gegeten dan zij door de wetgever lijkt te worden opgediend blijkt uit het arrest
van het Hof Amsterdam van 8 oktober 2013. De makelaar van de kandidaat koper had namens zijn
opdrachtgever een bod op een pand uitgebracht, dat door (de makelaar van) de verkoper was geaccepteerd.
Nadat er een geschil ontstond over een in het pand aanwezige huurder weigerde de koper af te nemen, stellende
dat hij zijn makelaar geen opdracht had gegeven om het bewuste bod uit te brengen, zodat om die reden het
beroep van verkoper op artikel 3:37 lid 4 BW zou moeten stranden. De rechtbank had eerder juist op die grond
de vordering van de verkoper toegewezen.
Is er echt een deal?
Het Hof vond dat te ver gaan, omdat uit het enkele feit dat een makelaar namens zijn opdrachtgever een bod
uitbrengt nog niet volgt dat die opdrachtgever hem daartoe ook opdracht heeft verstrekt. Dat zou er immers in
zijn algemeenheid toe leiden dat iemand zonder (schijn van) volmacht toch een overeenkomst tot stand kon
brengen. De wederpartij moet dus stellen en aantonen dat er een dergelijke opdracht aan het bod van de
makelaar ten grondslag lag. Als er dan vervolgens bij het overbrengen van dat bod een fout wordt gemaakt is dat
voor de opdrachtgever een kwestie van ‘helaas, pindakaas’. Zover kwam het hier niet, omdat het Hof oordeelde
dat door de wederpartij niet aannemelijk was gemaakt dat er aan de makelaar een opdracht tot het doen van een
bod was verstrekt.
De moraal van het verhaal? Trek niet te snel de kurk van de fles, wanneer je op grond van mededelingen van
een makelaar denkt een deal te hebben. Dat kan nog wel eens tegenvallen.
Paul Wanders heeft een algemene vastgoedpraktijk bij Boekel De Nerée waarin hij zich voornamelijk bezighoudt
met (adviseren over) vastgoed transacties en de juridische geschillen die daarmee verband houden en/of daaruit
voortvloeien. Daarnaast adviseert en procedeert hij over huurovereenkomsten, vooral met betrekking tot
bedrijfsruimte. Ook besteedt hij een deel van zijn tijd aan zaken op het gebied van beroepsaansprakelijkheid, met
name van notarissen, makelaars en advocaten. Sinds 1 januari 2012 is hij lid van de Raad van Bestuur van
Boekel.

Download Report