De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur in verleden, heden en toekomst Aart Jan van Duren Annexum Academy, 28 januari 2014 Opbouw • • • • Over mijzelf Over mijn bedrijf Stellingen Over supermarkten, in verleden, heden en toekomst – Over maten, vormen en locaties – Over supermarkten en ruimtelijke ordening – Over veranderende marktomstandigheden Over mijzelf Over Bureau Stedelijke Planning • Onafhankelijk onderzoek en advies op het gebied van stedelijke ontwikkeling • Integrale invalshoek (wonen, werken, winkelen), actief voor overheid en bedrijfsleven • Gevestigd in Amsterdam en Gouda Op het gebied van winkelen actief voor o.m.: • Gemeenten, provincies • Ontwikkelaars/beleggers • Retailers – leading in vestigingsplaatsonderzoek voor supermarkten Stelling 1 • Een winkelgebied kan niet zonder supermarkt, maar een supermarkt kan wel zonder winkelgebied Stelling 2 • Pick-up points van supermarkten laten zich fysiek-ruimtelijk nauwelijks inpassen in de bestaande winkelstructuur c.q. supermarkten De eerste generaties supermarkten Oervorm (vanaf de vroege jaren ’50): • de oude winkelstraten • onderdeel van de plint • maximaal 300 m2 • voet- en fietsklanten Al snel gangbaar (vanaf de vroege jaren ’60): • planmatig ontwikkelde buurt- en wijkcentra • supermarkt als drager van het winkelcentrum • op strategische plekken • voet-, fiets- en autoklanten • vanaf 300 m2, later vanaf 500 m2 De dwingende rol van de rijksoverheid (tot in de jaren negentig) • Vanaf de wederopbouw strakke regie, ook in winkelplanning • Functionele hiërarchie was leidraad in nieuwe woonwijken: • hoe hoger in de hiërarchie, hoe meer keuze en variatie • gebaseerd op centrale plaatsentheorie van Christaller • nabijheidsprincipe (“kinderwagenafstand”) • DPO als sturingsmechanisme De volgende generaties supermarkten Vanaf eind jaren ‘60: 1. Opkomst van de grote wijk- en stadsdeelcentra: • supermarkten samen met warenhuizen en modehuizen als drager • vanaf 750 m2, later minimaal 1.200 m2 • fiets-, maar vooral autoklanten 2. De aanval op de functionele hiërarchie door de hypermarkt 3. 1973: nieuwe rijksbeleid (PDV) als succesvol antwoord op de hypermarkt-locaties Effect centrale overheidsregie • Boodschappenstructuur zeer fijnmazig: enorme vlucht van de buurt- en wijkstructuur • Geen aantasting vitaliteit binnensteden • Geleide ontwikkeling schaalvergroting supermarkten • • • geen hypermarchés grootste supermarkten in binnensteden en stadsdeelcentra geen supermarkten op PDV-locaties Effect centrale overheidsregie Maar ook: • Boodschappenstructuur is te fijnmazig: teveel centra met beperkt toekomstperspectief • Teveel van hetzelfde: weinig ruimte voor vernieuwing • Te weinig beantwoordend aan snel veranderende consumentenbehoeften Overheidsbeleid na 1990 Trefwoorden: liberalisering en decentralisatie Beleid op rijksniveau: • VINEX (begin jaren ‘90): GDV-beleid – food uitgezonderd • Nota Ruimte: (2004): integraal locatieleid voorzieningen • SVIR (2012): detailhandelsbeleid verantwoordelijkheid gemeenten en provincies Maar ook: • Europese dienstenrichtlijn (2006): ruimtelijke ordening obv economische ordening niet geoorloofd • Ladder duurzame verstedelijking (2012): aantonen actuele regionale behoefte, opgenomen als procesvereiste in Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) Zeer hoge supermarktdekking Woonplaatsen zonder supermarkt Gemiddeld heeft Nederlander op 0,9 km afstand een supermarkt tot zijn beschikking De huidige supermarktstructuur 2014 16% Centraal 41% Ondersteunend • 4.479 supermarkten • samen meer dan 4 miljoen m2 • gem. omvang: 896 m2 • buurt- en kleine wijkcentra: 25% van het opp. Verspreide bewinkeling Ondersteunende centra 9% 43% 18% 41% Binnenstedelijke winkelstraat Buurtcentrum Stadsdeelcentrum Supermarktcentrum Wijkcentrum groot 6% Wijkcentrum klein 13% 13% Grote dynamiek 2008 - 2014 • Groei, zowel in aantal supermarkten (+3%) als in oppervlak (+13%) • Groei het grootst in de ondersteunende centra (+21%) • Alleen verlies in verspreide bewinkeling (-14% in aantal, -3% in oppervlak) In ondersteunende centra grootste groei in: • Binnenstedelijke winkelstraten • Kleine wijkcentra • Buurtcentra In buurtcentra is groei volledig voor rekening van schaalvergroting: • Groei aantal supermarkten : +11% • Groei oppervlak: +31% Veranderde consumentenbehoeften Grote keuze • Gemakkelijk bereikbaar • Geen gedoe • Vraagt om grote supermarkten, op de goede locaties en in laagdrempelig project: “easy in, easy out” Bereikbaarheid: primair fiets (oude stad) en auto Veranderende marktomstandigheden • Demografisch: vergrijzing, verdunning en verkleuring, deels ook krimp • Economisch: druk op bestedingen consumenten en op exploitatie supermarkten • Vastgoedontwikkeling: van groots en meeslepend naar acupunctuur, van nieuw naar herontwikkeling • Technologisch: e-commerce, nieuwe distributievormen Wat betekent dat voor supermarktlocaties? Hiërarchie onder druk: sterk overlappende marktgebieden • Gevecht niet alleen op formule en ondernemerschap, maar vooral op locatie- en projectkenmerken • Scherpe contrasten tussen winnaars en verliezers: • tussen landsdelen – tussen winkelgebieden – tussen locaties – • Versnelde uitval aan de onderkant (kleine dorpen en buurtcentra met niet op te rekken marktgebieden) Kansen in de opwaardering van kleine ondersteunende centra op de goede locaties • Let op: verlies regie rijk in combinatie met crisis maakt haalbaarheid ontwikkelingen buiten de structuur kansrijker dan ooit • Winnaars en verliezers op lokaal niveau Voorbeeld Roermond: • formulewijzigingen (6x) • nieuwvestigingen (6x) • vergrotingen (1x) • sluitingen (5x) Waar liggen de kansen, waar de uitdagingen? • • • Kansen in de opwaardering van kleine na-oorlogse centra op de goede locaties Kansen (met aangepaste formats) in de winkelradialen in de dichtbebouwde vooroorlogse stadsdelen Uitdagingen in de stadsdeelcentra en de centra van de middelgrote steden: hoe de supermarkt concurrerend te houden ten opzichte van de centra in de wijk? De stadssupermarkt: no parking, toch business winkelvloeroppervlak supermarkten 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2008 2014 Amsterdam 2008 2014 Rotterdam 2008 2014 Den Haag 2008 2014 Utrecht Index wvo (2014) Index inwoners (2014) Amsterdam 126 107 Rotterdam 122 106 Den Haag 114 106 Utrecht 127 109 Voorwaarden • Aanpassing format • Grote bevolkingsdichtheid • Veel extra doelgroepen: werkenden, passanten • Op scharnierpunten, bundeling stromen • Aan doorgaande (fiets-)routes • Auto-parkeren niet belangrijk, fietsparkeren wel XL-supermarkt, nieuwe wijn in oude zakken? • Inmiddels 64 supermarkten > 2.500 m2 wvo (80%=Jumbo of AH) – – • Helft daarvan in de centrale winkelgebieden Minder dan 20% verspreid of in grootschalige concentraties Sinds 2008 12 nieuwe XL-supermarkten, slechts 2 grootschalig/verspreid • Meer in de pijplijn: o.m. Amsterdam-Noord, Tilburg, Kerkrade, Steenwijk • Spanning tussen gedroomde en haalbare locaties Het pick-up point, … de laatste meter • • • • • Sterk in ontwikkeling, “work in progress” Uiteenlopende concepten en locatietypen Fysiek moeilijk inpasbaar in Nederlandse winkelstructuur Grote vraag: effecten op ruimtelijke structuur Realisering stand-alone profiteert van het ontbreken van bovenlokale regie, ook nog geen duidelijke lijn in jurisprudentie Dank voor uw aandacht Aart Jan van Duren [email protected] www.stedplan.nl www.vestigingsplaatsonderzoek.nl 06 53124683
© Copyright 2024 ExpyDoc
