Onze Prospectus - Vastgoedfonds Twente

Prospectus
Beleggen in Twentse veilingwoningen
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Inhoudsopgave
Hoofdstuk
Pagina
1. Samenvatting
1.1 Wat doet VFT
1.2 De CV
1.3 Waarom investeren in VFT?
1.4 Aantal- en waarde participaties VFT
1.5 Hoe investeer ik?
4
4
4
4
4
4
2. VFT en haar adviseurs
2.1 De initiatiefnemers
2.2 Doelstelling
2.3 Aantal-, overdracht-, en waarde participaties VFT
2.4 Onderzoek vastgoedveilingen
2.5 Organogram organisatie
5
5
5
5
6
6
3. Veilinghuizen
3.1 Huiseigenaren met betalingsproblemen
3.2 Veilingprijs er onder de marktwaarde
7
7
7
4. Financiële aspecten
4.1 Liquiditeitsreserve
4.2 Winstuitkering beherende vennoten
4.3 Bedrijfs- en overheadkosten VFT
4.4 Kosten m.b.t. belegging
4.5 Rentebaten
4.6 Geprognosticeerd verkoopresultaat
4.7 Mogelijkheid huuropbrengst
8
8
8
8
9
10
10
11
5. Fiscale aspecten
5.1 Algemeen
5.2 Omzetbelasting
5.3 Fiscale transparantie
5.4 Vennootschapsbelasting rechtspersoon
5.5 Inkomstenbelasting en box 3
5.6 Successie- en schenkingsrecht
12
12
12
12
12
12
15
6. Deelnemen in de CV en uitkering winst
6.1 Deelnameprocedure
6.2 Schatting beoogd kapitaal
6.3 Uitkering na verkoop woning
6.4 Zeggenschap investeerders
6.5 AFM
16
16
16
16
16
16
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
7. Algemene zaken
7.1 Bekendmaking van wijzigingen
7.2 Waarborging privacy
7.3 Voortijdig uitstappen uit CV
18
18
18
18
8. Online platform
8.1 Online platform
8.2 Informatieverstrekking
19
19
9. Deelname
20
Bijlagen:
 Deelnameformulier
 Mutatieformulier
22
24
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Hoofdstuk 1
Samenvatting
1.1 Wat doet VFT
Vastgoedfonds Twente (VFT) is een fonds dat woningen aankoopt op regionale vastgoedveilingen en
zo snel mogelijk weer verkoopt. Op een vastgoedveiling worden woningen verkocht van mensen of
bedrijven die failliet zijn gegaan of hun hypotheek niet meer kunnen opbrengen. Er wordt dan door
de geldverstrekker (meestal de bank) besloten om de woning openbaar te verkopen tegen het
hoogste bod op een vastgoedveiling. Deze woningen worden veelal verkocht onder de markt- of
taxatiewaarde waardoor Vastgoedfonds Twente (en haar investeerders) winst op de latere verkoop
van de woning kan maken. Gemiddeld wordt een veilinghuis namelijk 34% onder de marktwaarde
verkocht.
Bij VFT kunt u (als stille vennoot) instappen vanaf € 1000,- en wordt u als investeerder medeeigenaar van een aangekochte woning. Deze woning zal zo snel mogelijk weer worden verkocht met
als doel een bovengemiddeld rendement op uw geïnvesteerde vermogen te behalen. Uw inleg en de
winst worden na de verkoop direct per bank naar u overgemaakt.
1.2 De CV
Door te investeren in het fonds van VFT wordt u stille vennoot en kunt u niet aansprakelijk gesteld
worden voor eventuele verliezen binnen VFT omdat u slechts aansprakelijk bent voor uw eigen inleg.
U investeert en heeft hierdoor recht op een deel van de winst van het bedrijf. Na verkoop van de
woning ontvangt u uw inleg en winst en kunt u kiezen om uit te stappen of om ook mee te doen met
de volgende aankoop. De keuze is geheel aan u. De looptijd van de investering staat niet vast, de
woning zal na aankoop eventueel worden verbeterd en zo snel weer worden verkocht.
1.3 Waarom investeren in VFT?
Omdat de huizenmarkt op een dieptepunt zit is het niet aannemelijk dat de huizenprijzen verder
gaan dalen dan het huidige niveau. Het belangrijkste gegeven is dat huizenprijzen op een
vastgoedveiling gemiddeld 34% onder de huidige marktwaarde geveild worden. Hierdoor is het
aannemelijk dat de te behalen rendementen bovengemiddeld zijn.
Een gemiddelde rendement is de rente die u momenteel ontvangt over uw spaartegoed bij uw bank.
Deze is gemiddeld 1.5% op peildatum 1 mei 2014 terwijl de prijzen in 2013 gemiddeld in Nederland
met 2.53% (inflatiepercentage) zijn gestegen. Dat betekent dat u met uw spaargeld gemiddeld 1,03%
minder kunt kopen, omdat de prijsstijgingen hoger zijn dat de rente die u ontvangt. Uw geld wordt
dus minder waard.
Verder in dit document kunt u middels een winstprognose en een rendementsindicatie inzien.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
1.4 Aantal- en waarde participaties VFT
Een investeerder kan in het fonds participeren door één of meer participaties ter grootte van
€ 1000,00 per participatie te nemen. Het maximaal aantal beschikbare participaties bedraagt 100
stuks. Er zal dus een maximaal bedrag van € 100.000,- geïnvesteerd worden door investeerders.
1.5 Hoe investeer ik?
Op onze website en in bijlage is een deelnameformulier opgenomen die u ondertekend retour kunt sturen of
op afspraak kunt inleveren op het kantoor van VFT in Almelo. Na ontvangst van uw ondertekende
aanmeldformulier dient u binnen vijf werkdagen uw participaties te voldoen. Daarna ontvangt u per mail
inloggegevens van uw persoonlijke online account waar u uw persoonlijk toegewezen lidmaatschap
certificaten kunt inzien, downloaden of uitprinten. Tevens ontvangt u een bewijs dat uw participaties zijn
voldaan.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Hoofdstuk 2
VFT en haar adviseurs
2.1 De initiatiefnemers
Vastgoedfonds Twente CV is een in Almelo gevestigde onderneming onder Kamer van Koophandel
nummer 60638877. Dhr. M.D. van Laar en Dhr. N. Pots, oprichters en beherende vennoten van
Vastgoedfonds Twente, zorgen voor de dagelijkse leiding binnen het bedrijf. Ze zorgen onder andere
voor financiële prognoses, budgetbewaking, zoeken naar geschikt vastgoed, uitvoeren van
onderzoeken voorafgaand aan aankoop, informatieverschaffing naar overheidsorganen,
boekhouding onderneming, selecteren van juiste aannemers voor woningverbetering, aankoop
belegging en contactpersoon investeerders. Samengevat zorgen ze voor het initiëren en structureren
van het beleggingsfonds.
De expertise van de oprichters en de samenwerking met andere ingeschakelde
(vastgoed)specialisten maken VFT tot een betrouwbare en professionele initiatiefnemer voor het
opzetten en in de markt plaatsen van vastgoedfondsen. VFT zal indien nodig gebruik maken van
financieel adviseurs, BTW specialisten, boekhouders, taxateurs, aankoop- en verkoopmakelaars,
verzekeraars en bouwkundig adviesbureaus. VFT en genoemde in te schakelen derden hebben geen
verbintenis met elkaar en zijn elk volledig zelfstandig. Gesloten overeenkomsten met één van deze
partijen hebben enkel betrekking op de betrokken partij waarmee de overeenkomst is aangegaan.
Deze derden hebben geen beherende taken, verantwoordelijkheid of zeggenschap binnen
Vastgoedfonds Twente.
2.2 Doelstelling
VFT wil door de aankoop van executie vastgoed een aantrekkelijk rendement realiseren ten behoeve
van de beleggers in de door haar opgerichte vastgoedfonds. Daarnaast beoogt VFT door de uitgifte
van maximaal 100 participaties een zeker clubgevoel te realiseren waarbij investeerders zich
betrokken voelen bij VFT. Vastgoedfonds Twente houdt haar investeerders op de hoogte van alle
noemenswaardige gebeurtenissen middels een online omgeving waarvan u bij deelname in het fonds
inlogcodes zult ontvangen. VFT staat in haar fondsen open voor zowel natuurlijke als rechtspersonen.
VFT stelt bij het opzetten van haar fonds een aantal uitgangspunten centraal:
• Bovengemiddeld rendement op het geïnvesteerde vermogen
• Enkel investeringen in woningen
• Maximaal 100 participaties per fonds
De ambities van VFT en van investeerders zijn uiteraard primair gericht op financieel succes, weer te
geven in de te behalen rendementen op de participaties.
2.3 Aantal-, overdracht-, en waarde participaties VFT
Een investeerder kan in het fonds participeren door één of meer participaties ter grootte van
€ 1000,00 per participatie te nemen. Het maximaal aantal beschikbare participaties bedraagt 100
stuks. Er zal dus een maximaal bedrag van € 100.000,- geïnvesteerd worden door investeerders.
Verder in dit document kunt u middels een winstprognose en een rendementsindicatie inzien.
Een commanditaire vennoot (investeerder) kan zijn participaties slechts verkopen met schriftelijke
voorafgaande toestemming van alle andere vennoten.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
2.4 Onderzoek vastgoedveilingen
Voorafgaand aan de oprichting van VFT hebben de beherende vennoten een jaar lang de markt
bestudeerd mede door regionale vastgoedveilingen te bezoeken om trends te herkennen. Van deze
periodieke veilingen zijn verslagen gemaakt waarbij gekeken is naar de prijs waarvoor een woning
geveild is en wat de bijkomende kosten waren. Daarna is deze prijs vergeleken met de huidige
marktwaarde van de woning en de prijs waarvoor de woning later te koop is aangeboden of verkocht
is. Tevens werden deze prijzen vergeleken met woningprijzen elders in dezelfde straat mits deze
woningen soortgelijk waren. Mede op deze manier heeft VFT een goed beeld gekregen van mogelijke
winstprognoses.
VFT wint tevens advies in van de makelaar waar de toekomstig aan te schaffen veilingwoning door
verkocht gaan worden. Makelaars hebben inzicht in aankoopprijzen uit het verleden en tevens van
nabijgelegen woningen. Zo wint VFT aanvullend kennis in over de huidige waarde van een te veilen
woning en kan zo een maximaal te bieden bedrag vaststellen om de mogelijke aanschaf rendabel en
interessant te maken. Mocht de concurrente biedingen op de veiling lager zijn dan het bedrag dat
VFT voor de woning zou willen betalen, dan zal VFT een bod doen en de woning aanschaffen namens
het fonds.
2.5 Organogram organisatie
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Hoofdstuk 3
Veilinghuizen
Om een duidelijk beeld te geven van het profiel van de aangeboden woningen via de veiling leest u
hieronder informatie over de markt.
In april 2014 stonden er volgens de woningmarktcijfers 12.801 woningen in heel Overijssel te koop
voor een gemiddelde vraagprijs van € 225.000. Dit is een stijging van 1.97% met de maand ervoor. De
gemiddelde vraagprijs in Overijssel ligt iets onder de gemiddelde landelijke vraagprijs van € 229.000.
3.1 Huiseigenaren met betalingsproblemen
Volgens een door de AFM (autoriteit financiële markten) gepubliceerd onderzoek, op basis van cijfers
van het BKR, blijkt dat in de afgelopen jaren ruim 77.000 huiseigenaren problemen hebben met de
betaling van de hypotheeklasten. Het gaat hierbij om huiseigenaren met een betalingsachterstand
van vier maanden of meer. Tevens blijkt uit de cijfers dat er in 2012 (3.549 huishoudens) beduidend
vaker beroep wordt gedaan het Waarborgfonds Eigen Woning (uitvoerder NHG) dan in 2011 (2.004
huishoudens).
3.2 Veilingprijs er onder de marktwaarde
De opbrengst van woningverkopen bij executieveilingen in Nederland ligt gemiddeld 34 procent
onder de marktprijs. Dit komt naar voren uit een analyse van gedwongen verkopen in de periode van
2006 tot en met 2011. In 2011 lag dit prijsverschil zelfs op 40 procent onder de daadwerkelijke
marktprijs. Dit zijn in vergelijking met soortgelijke studies in het buitenland, grote prijsverschillen.
In bovenstaand figuur is zichtbaar dat vooroorlogse huizen en specifiek appartementen met een
grote prijsverschil (tov de marktwaarde) de veiling verlaten dan woningen gebouwd na 1980. Dit
heeft waarschijnlijk te maken met de staat waarin de woning verkeerd.
Bronnen:




http://www.mejudice.nl/docs/default-source/download/executieveilingen_2012.pdf
http://www.econtrack.nl/onderzoek/detail/223/opbrengst-executieveilingen-nog-altijd-ver-ondermarktprijs
http://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt/overijssel/
http://www.afm.nl/~/media/Files/leidraad/2013/betalingsachterstanden-hypotheken.ashx
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Hoofdstuk 4
Financiële aspecten
4.1 Liquiditeitsreserve
Omdat een vastgoedbelegging risico’s en onzekerheden met zich meebrengt, is het volgens goed
koopmansgebruik verstandig om werkkapitaal in de vorm van liquiditeiten aan te houden. Er zal dus
een deel van het door investeerders ingelegde geld niet gebruikt worden voor de aanschaf van de
woning maar apart gehouden worden. Deze liquiditeitsreserve kan worden gebruikt voor
onvoorziene uitgaven, woningverbetering, herstel van eventuele verborgen gebreken en kosten voor
eerder genoemde in te schakelen derden. Voornoemd werkkapitaal is naar het oordeel van de
beherende vennoten. Bij verkoop van de investering zal VFT (het restant van) de liquiditeitsreserve
volledig aan de investeerders worden uitgekeerd, samen met de behaalde winst op verkoop.
4.2 Winstuitkering beherende vennoten
Veel vastgoed CV’s of andere CV’s met commanditaire vennoten/ investeerders hebben een tal van
diverse beheervergoedingen die door verschillende actoren- en belanghebbenden zoals beheerders,
initiatiefnemers en besturende vennoten in rekening gebracht mogen worden. Enkele van deze
beheerkosten zijn exploitatiekosten, beheervergoeding, jaarlijkse vergoedingen, performance fee en
bestuurskosten. Hierdoor zien veel investeerders door de bomen het bos niet meer.
VFT heeft gekozen om geen vergoedingen of fees te incasseren. Indien er na verkoop van de
belegging sprake is van een positief verkoopresultaat hebben de beherende vennoten recht op een
winstuitkering van 50% over het werkelijk gerealiseerde verkoopresultaat. Dat betekent geen
verborgen of onduidelijke beheervergoedingen maar één vast percentage van de winst. Deze
winstuitkering waarborgt een optimale inzet van de beherende vennoten.
4.3 Bedrijfs- en overheadkosten VFT
Een bedrijfsvoering kost altijd geld, zelfs als er geen vastgoed aangekocht of verkocht wordt. In deze
paragraaf geeft VFT een beeld van rekeningen die verwacht kunnen worden en waaruit deze betaald
worden. De beherende vennoten hebben besloten om een groot deel van de bedrijfskosten voor
eigen rekening te nemen. Deze kosten zitten verwerkt in de eerder genoemde winstuitkering aan
beherende vennoten. De volgende kosten die de beherende vennoten zelf voor rekening nemen
gaan dus niet ten koste gaan van het rendement van de investeerders:










Huisvesting VFT
Websites + webhosting
Computers en laptops
Telefoonkosten
Internetverbinding en telefoon
Boekhouder
Fiscaal specialist vóór aankoop belegging
BTW specialisten vóór aankoop belegging
Overige overheadkosten
Werkuren
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
4.4 Kosten m.b.t. belegging
Kosten die direct te maken hebben met de belegging c.q. het vastgoed hebben invloed op de hoogte
van het rendement van de investeerder. Kosten die noodzakelijk gemaakt moeten worden om de
aankoop en verkoop van de belegging te realiseren en die uiteindelijk ten goede komen van het
rendement zullen betaald worden uit de gezamenlijke inleg van de investeerders. Het is vooraf nooit
precies vast te stellen welke kosten er zullen zijn maar kosten die in praktijk zouden kunnen
voorkomen zijn:
 Aankoopbedrag vastgoedobject
 Veilingkosten (mogelijk:)
o Honorarium notaris
o Kosten veilinghuis
o Doorhaling hypotheken
o Rente vanaf gunning tot betaling koopsom
o Achterstallige waterschapslasten of VVE-bijdrage
o Overdrachtsbelasting
o Inzetpremie
o Kadastraal recht
 Opstalverzekering en/of glasverzekering
 Woningverbetering (mogelijk:)
o Laminaatvloer of PVC
o Behangen (glasvezel)
o Verven en sausen
o Vernieuwen toilet of keuken
o Tuin verfraaien
o Achterstallig onderhoud
o Benodigde materialen
o Inhuur aannemersbedrijf indien nodig
o Afvoer afval
 Belastingen (mogelijk:)
o Gemeentelijk
o Riool
o Afval
o Onroerende zaak belasting
 Marketingkosten verkoop (mogelijk:)
o Advertentie krant
o Advertentie marktplaats.nl / funda.nl
 Kosten Kadaster
 In te schakelen derden (mogelijk:)
o Financieel adviseurs
o BTW specialist
o Boekhoudkundig advies
o Taxateur
o Bouwkundig adviesbureau
o Makelaar
o Notaris
Bovenstaande kosten zijn niet zeker maar kunnen voorkomen. VFT zal enkel noodzakelijke kosten
maken.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
4.5 Rentebaten
Tot er overgegaan wordt tot aankoop van een woning zullen ingelegde gelden van investeerders op
een rekening komen van onze huisbank ABN AMRO. Tijdens deze periode zal de bank de dan
geldende debetrente uitkeren. De te ontvangen rente zal primair gebruikt worden om de kosten voor
het houden van de bankrekening te bekostigen. Eventuele tekort zal door de beherende vennoten
worden voldaan. Overgebleven debetrente zal volledig ten goede komen aan beherende vennoten.
4.6 Geprognosticeerd verkoopresultaat
Na onderzoek gedaan te hebben op de vastgoedveilingen geeft VFT in onderstaande berekeningen
een reëel en gemiddeld beeld van het te behalen rendement met aankoop van een veilingwoning in
verschillende prijsklassen en scenario’s.
Voorbeeldberekening 1:
Aankoop pand
Kosten woningverbetering
Totaal investering
€
€
€
70.000
5.000 +
75.000
(inclusief veilingkosten)
(inclusief alle andere kosten)
( = inleg investeerders)
Verkoop woning
Totaal investering
Winst
€
€
€
87.000
75.000 12.000
(=100%)
Vergoeding beherende vennoten:
Winst stille vennoten:
€
€
6.000
6.000
(=50%)
(=50%)
Winst = 8,00% rendement op totale inleg van € 75 .000
Winst = 6,00% rendement op totale inleg van € 100.000
Samengevat, uw rendement zal liggen tussen 6,00% en 8,00%
Voorbeeldberekening 2:
Aankoop pand
Kosten woningverbetering
Totaal investering
€
€
€
62.000
3.000 +
65.000
(inclusief veilingkosten)
(inclusief alle andere kosten)
( = inleg investeerders)
Verkoop woning
Totaal investering
Winst
€
€
€
85.000
65.000 20.000
(=100%)
Vergoeding beherende vennoten:
Winst stille vennoten:
€
€
10.000
10.000
(=50%)
(=50%)
Rendement op uw investering = 15,38 % rendement op € 65.000 inleg
Rendement op uw investering = 10,00 % rendement op € 100.000 inleg
Samengevat, uw rendement zal liggen tussen 10,00% en 15,38%
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Voorbeeldberekening 3:
Aankoop pand
Kosten woningverbetering
Totaal investering
€
€
€
90.000
7.000 +
97.000
(inclusief veilingkosten)
(inclusief alle andere kosten)
( = inleg investeerders)
Verkoop woning
Totaal investering
Winst
€
€
€
125.000
97.000 28.000
(=100%)
Vergoeding beherende vennoten:
Winst stille vennoten:
€
€
14.000
14.000
(=50%)
(=50%)
Winst = 14,00% rendement op totale inleg op € 97.000
Winst = 14,43% rendement optotale inleg op € 100.000
Samengevat, uw rendement zal liggen tussen 14,00% en 14,43%
Omdat VFT gebruik maakt van haar onderzoeken, logica en ingewonnen- en in te winnen kennis van
derden zullen bovenstaande rendementen haalbaar kunnen zijn. Het is aannemelijk dat een
veilinghuis nooit minder waard zal zijn dan de aanschafwaarde. Hierdoor zal een investeerder niet
zijn totale investering kunnen verliezen. Er is altijd een onderliggende waarde in vorm van grond
(kavel woning) en natuurlijk de woning zelf.
4.7 Mogelijkheid huuropbrengst
VFT zal de intentie te hebben de woning zo snel mogelijk te verkopen. Mocht het voorkomen dat de
woning op korte termijn niet verkoopbaar is door vooralsnog onbekende redenen, zouden de
beherende vennoten kunnen besluiten om de woning tijdelijk te verhuren totdat de woning verkocht
is. Hierdoor genereert VFT rendement omdat de huurder maandelijks een marktconform huurbedrag
zal betalen aan VFT. In het huurcontract zal een zo kort mogelijke opzegtermijn gehanteerd worden
waardoor de woning alsnog snel verkocht kan worden als deze op dat moment verhuurd is. Het
verhuurrendement is aanvullend op het rendement dat wordt behaald door de verkoop van de
woning. Dit mogelijke verhuurrendement is niet opgenomen in onze geschatte winstprognoses
omdat de intentie blijft de woning zo snel mogelijk te verkopen.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Hoofdstuk 5
Fiscale aspecten
5.1 Algemeen
Deze fiscale uiteenzetting geeft een algemene, globale weergave van de wijze van belastingheffing
ten aanzien van de investeerders. De uiteindelijke fiscale behandeling zal mede afhankelijk zijn
van specifieke feiten en omstandigheden, welke per investeerder verschillen. Potentiële
investeerders wordt geadviseerd om hun eigen (fiscaal) adviseur(s) te raadplegen. Eventuele
veranderingen in inzicht van de belastingdienst of in de fiscale wetgeving, besluiten en
jurisprudentie (en de uitleg hiervan) komen voor rekening en risico van de investeerder.
5.2 Omzetbelasting
Nagenoeg elke onderneming, dus ook Vastgoedfonds Twente is onderhevig aan omzetbelasting.
Hiervoor zal VFT een keurige boekhouding voeren zoals wettelijk verplicht is gesteld door de
Nederlandse overheid. VFT kan de betaalde btw van betaalde facturen terugkrijgen van de fiscus en
dient btw af te dragen over verstuurde facturen. Terugbetaling van btw gebeurt meestal door de
ingehouden btw te verrekenen met btw die een ondernemer aan de fiscus moet afdragen. Als de
terug te ontvangen btw groter uitvalt dan de af te dragen btw, keert de fiscus het verschil uit. Is de af
te dragen btw groter dan de terug te ontvangen btw, dan moet VFT de fiscus betalen.
5.3 Fiscale transparantie
Toetreding of vervanging van commanditaire vennoten slechts kan plaatsvinden met voorafgaande
toestemming van alle vennoten. Als gevolg hiervan wordt er vanuit gegaan dat de CV ‘besloten’ is en
daarmee fiscaal transparant. Fiscale transparantie houdt in dat Vastgoedfonds Twente CV niet
zelfstandig belastingplichtig is, en dat iedere vennoot of investeerder afzonderlijk in de
belastingheffing wordt betrokken voor zijn participatie. De resultaten van de CV worden fiscaal
rechtstreeks toegerekend aan de investeerders op basis van de in de feitelijke winstverdeling.
Toetsing van de transparantie door overheidsinstanties geschiedt niet aan de hand van de
bepalingen van deze prospectus of CV overeenkomst, maar aan de hand van de feiten.
5.4 Vennootschapsbelasting rechtspersoon
Indien u niet als privépersoon investeert maar als besloten vennootschap of een ander aan de
Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersoon deelneemt in de CV worden zowel
het resultaat als de winst (en eventueel het verlies) in de heffing van de vennootschapsbelasting
betrokken. De participerende rechtspersoon dient een aangifte vennootschapsbelasting op te stellen
en in te dienen bij de Belastingdienst. Een mogelijk verlies kan met overige winsten van de
rechtspersoon binnen het jaar worden verrekend. Indien daarna nog verlies resteert, kan dit verlies
worden verrekend met winsten van de drie voorafgaande en in beginsel alle toekomstige boekjaren.
5.5 Inkomstenbelasting en box 3
De in Nederland woonachtige natuurlijke personen (particulieren of privé persoon) die investeren in
Vastgoedfonds Twente horen hun investering te vermelden bij hun aangifte inkomstenbelasting die
u jaarlijks doorvoert. In de Wet Inkomstenbelasting 2001 vindt de belastingheffing plaats door
middel van het welbekende gesloten boxenstelsel. Box 1 bevat het belastbaar inkomen uit werk en
woning belast tegen het progressieve tarief (maximaal 52 %). Box 2 bevat het belastbare inkomen uit
aanmerkelijk belang. In box 3 wordt geheven over een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen.
De CV zal bestaand vastgoed aankopen en later verkopen. Dergelijke activiteiten worden in het
algemeen door de belastingdienst aangemerkt als normaal vermogensbeheer. Op grond hiervan zal
uw investering en participatie in beginsel in box 3 vallen. Er kunnen zich bij u echter bepaalde
bijzondere persoonlijke omstandigheden voordoen waardoor de investering in box 1 valt (zie verder).
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Indien een natuurlijk persoon de investering tot zijn of haar ondernemingsvermogen kan rekenen,
valt de Participatie in ieder geval onder de heffing van box 1.
Bij twijfel hierover zou overleg plaats dienen te vinden met uw eigen (fiscale) adviseur.
Box 1 – belastbaar inkomen uit werk en woning
Tarieven box 1 in 2014 AOW-leeftijd nog niet bereikt
Schijf
Belastbaar inkomen
Percentage
1
t/m € 19.645
36,25%
2
Vanaf € 19.646 t/m
€ 33.363
42%
3
Vanaf € 33.364 t/m
€ 56.531
42%
4
Vanaf € 56.532 en hoger
52%
Tarieven box 1, schijf 1 en 2 als u in 2014 de AOW-leeftijd bereikt
U bereikt in 2014
Percentage schijf 1
Percentage schijf 2
de AOW-leeftijd in de maand (t/m € 19.645) (vanaf € 19.646 t/m € 33.363)
Schijf
Januari
18,35%
24,10%
Februari
19,84%
25,59%
Maart
21,33%
27,08%
April
22,82%
28,57%
Mei
24,32%
30,06%
Juni
25,81%
31,55%
Juli
27,30%
33,05%
Augustus
28,79%
34,54%
September
30,28%
36,03%
Oktober
31,76%
37,52%
November
33,27%
39,01%
December
34,76%
40,50%
Belastbaar inkomen
Percentage
3
Vanaf € 33.364 t/m € 56.531
42%
4
Vanaf € 56.532 en hoger
52%
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Tarieven box 1 (werk en woning) geboren vóór 1 januari 1946
Schijf
Belastbaar inkomen
Percentage
1
t/m € 19.645
18,35%
2
Vanaf € 19.646 t/m € 33.555
24,1%
3
Vanaf € 33.556 t/m € 56.531
42%
4
Vanaf € 56.532 en hoger
52%
Tarieven box 1 (werk en woning) geboren in 1946 of vóór 1 december 1947
Schijf
Belastbaar inkomen
Percentage
1
t/m € 19.645
18,35%
2
Vanaf € 19.646 t/m € 33.636
24,1%
3
Vanaf € 33.556 t/m € 56.531
42%
4
Vanaf € 56.532 en hoger
52%
Box 3 – Forfaitaire rendementsheffing en vrijstelling (MEEST VOORKOMEND!)
In box 3 wordt belasting geheven over een forfaitair rendement uit sparen en beleggen. Het
forfaitair rendement uit sparen en beleggen wordt gesteld op 4 % van het gemiddelde van de
rendementsgrondslag aan het begin en aan het einde van het kalenderjaar. Over dit forfaitaire
rendement is vervolgens belasting verschuldigd naar een tarief van 30 %. Het netto vermogen wordt
derhalve effectief belast tegen 1,2 %. Echter geld hiervoor een vrijstelling die voor het merendeel van
de investeerders zal gelden.
De rendementsgrondslag wordt bepaald door de waarde van de bezittingen te verminderen met de
waarde van de schulden die niet reeds bij de bepaling van inkomen uit werk en woning (box 1) dan
wel inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) in aanmerking zijn genomen. Nederlandse
belastingschulden dienen hierbij buiten beschouwing te worden gelaten.
Voor een participatie zal het forfaitair rendement worden berekend over het gemiddelde van de
waarde van de participatie aan het begin en het einde van het kalenderjaar. Het daadwerkelijk
resultaat uit de investering en toekomstige vermogenswinsten spelen geen rol voor de bepaling van
het forfaitair rendement.
U betaalt alleen vermogensheffing over het deel dat uitkomt boven de vrijstellingen, het heffingsvrij
vermogen.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Situatie
Vrijstelling 2014
Per persoon vanaf 18 jaar
€ 21.139
Woont u samen en bent u fiscaal partner of gehuwd (Zonder AOW)
€ 42.278
Als u AOW-gerechtigd bent kunt u een extra vrijstelling krijgen van maximaal € 27.984 waardoor de
totale vrijstelling uitkomt op € 49.123,-. Heeft u de AOW-leeftijd, dan is dit uw vrijstelling op sparen
en vermogen 2014 in box 3:
Uw inkomen als AOW- gerechtigde
Vrijstelling 2014
minder dan € 14.302
€ 49.123
meer dan € 14.302 en minder dan € 19.895
€ 35.131
meer dan € 19.895
€ 21.139
De kwalificatie van de participatie in box 3 is niet met de Belastingdienst afgestemd. De
belastingdienst behoudt zich altijd het recht een ander standpunt te hebben dan Vastgoedfonds
Twente over de kwalificatie van box 3 indien zich binnen de CV toch andere werkzaamheden zouden
voordoen die de sfeer van normaal vermogensbeheer te buiten gaan.
5.6 Successie- en schenkingsrecht
In geval van overlijden van een investeerder (natuurlijk persoon) of van schenking door een
investeerder (natuurlijk persoon) van zijn participatie(s), wordt de participatie tegen de waarde in
het economisch verkeer in de heffing van het Nederlandse successie- of schenkingsrecht betrokken.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Hoofdstuk 6
Deelnemen in de CV en uitkering winst
6.1 Deelnameprocedure
Deelnemen in het fonds kan voor € 1000,- per participatie. Deelparticipaties aanschaffen is ook
mogelijk mits minimaal 1 participatie aangeschaft wordt. Een belegger kan één of meerdere
participaties verwerven welke in contanten of giraal voldaan kunnen worden. Commanditaire
vennoten (investeerders) kunnen zowel natuurlijke personen (particulieren) als rechtspersonen zijn.
Op onze website en in bijlage is een deelnameformulier opgenomen die u ondertekend retour kunt
sturen of op afspraak kunt inleveren op het kantoor van VFT in Almelo.
Na ontvangst van uw ondertekende deelnameformulier dient u binnen vijf werkdagen uw
participaties te voldoen. Daarna ontvangt u per mail inloggegevens van uw persoonlijke online
account waar u uw persoonlijke toegewezen lidmaatschap certificaten kunt inzien, downloaden of
uitprinten. In hoofdstuk 9 wordt dit online platform nader toegelicht.
De beherend vennoten houden zich het recht voor inschrijvingen zonder opgaaf van redenen geheel
of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen of te honoreren. Voorts kunnen de beherend vennoten
op een veiling besluiten geen aankoop te doen indien zich omstandigheden voordoen die een
dergelijke beslissing rechtvaardigen. Betaalde gelden zullen dan volledig terugbetaald worden.
6.2 Schatting beoogd kapitaal
VFT zal maximaal 100 participaties uitgeven om een zeker clubgevoel te realiseren waarbij
investeerders zich betrokken voelen bij VFT. Als in voorafgaand onderzoek naar beschikbare aan te
kopen woningen blijkt dat minder dan het beoogde bedrag van € 100.000,-, nodig is, zal de werving
naar kapitaal gestaakt worden op het moment dat het nieuwe beoogde (lagere) bedrag geworven is.
Er zal in dit geval geen nieuw kapitaal aangenomen worden voor de desbetreffende aankoop.
Potentiële investeerders kunnen zich wel inschrijven voor toekomstige nieuwe investeringen.
6.3 Uitkering na verkoop woning
Nadat de woning is verkocht en het verkoopbedrag van de notaris ontvangen is, zullen alle
openstaande rekeningen voldaan worden zodat de balansen opgemaakt kunnen worden. Er is dan
duidelijk in kaart gebracht wat de kosten en baten geweest zijn en wat het rendement op de
investering is. Nadat de winstdeel voor de beherende vennoten van het totaal is afgetrokken zal
iedere investeerder zijn of haar winstuitkering ontvangen. Hiervan ontvangt u een duidelijke
rendementsberekening en uw investering plus winstaandeel zal per bank aan u worden overgemaakt
voor zover de liquiditeitspositie dit toelaat.
6.4 Zeggenschap
Een commanditaire vennoot, de stille vennoot is enkel investeerder en heeft geen beherende of
uitvoerende taken. Dit betekent dat u binnen Vastgoedfonds Twente geen zeggenschap heeft of
beslissingen kan en mag maken. Dit mogen enkel de genoemde beherende vennoten.
6.5 AFM
Vastgoedfonds Twente heeft op haar website en al haar reclame-uitingen opgenomen dat zij niet
onder toezicht van de AFM (autoriteit financiële markten) handelt en dat zij geen vergunnings- en
prospectusplicht heeft.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Prospectusplicht
Voor veel ondernemingen die effecten aanbieden is wettelijk verplicht het prospectus te laten
goedkeuren door de AFM. Pas als het prospectus is goedgekeurd mag een onderneming effecten
aanbieden. De AFM controleert of het prospectus volledig, consistent en begrijpelijk is. De AFM
controleert niet of de informatie in het prospectus juist is. Een goedgekeurd prospectus houdt niet in
dat de partij die de effecten aanbiedt zonder meer betrouwbaar is. Een goedgekeurd prospectus
houdt ook niet in dat de AFM de aanbieding goedkeurt.
Vergunningplicht
Naast de prospectusplicht bestaat er voor veel ondernemingen ook een vergunningplicht. Kort
gezegd moeten veel financiële partijen die financiële diensten of producten aanbieden, bemiddelen
of adviseren aan consumenten, beschikken over een AFM-vergunning. De AFM verstrekt een
vergunning nadat onder meer is getoetst op deskundigheid, betrouwbaarheid en integere
bedrijfsvoering. Zonder AFM-vergunning mogen niet alle financiële ondernemingen actief zijn, tenzij
zij gebruik kunnen maken van een vrijstelling. Dat is naar onze mening het geval binnen
Vastgoedfonds Twente.
Vrijstelling
In sommige situaties geldt een vrijstelling en heeft de onderneming geen prospectusplicht (bij het
aanbieden van effecten) of vergunningplicht (bij het aanbieden van beleggingsobjecten en bij het
aanbieden van deelnemingsrechten in beleggingsinstellingen). Een van de situaties waarin de
vrijstelling geldt, is wanneer de aangeboden wordt aan minder dan honderd consumenten (artikel
2:55, eerste lid, van de Wet op het financieel toezicht (Wft)). Een andere situatie is wanneer de
totale tegenwaarde van de effecten die worden aangeboden is minder dan 2,5 miljoen, berekend
over een periode van 12 maanden. (hoofdstuk 53, artikel 5.1, van de Wet op het financieel toezicht
(Wft). Dit is binnen Vastgoedfonds Twente in beide gevallen het geval.
Vrijstellingsvermelding
Als belegger kunt u daarom onderstaande afbeelding tegenkomen. Hierdoor weet u dat de
aanbieding niet onder het toezicht van de AFM valt en dat u als investeerder rekening moet houden
met andere risico’s dan wanneer de aanbieding wel onder het toezicht zou vallen.
Voor meer informatie omtrent wet- en regelgeving verwijzen wij u naar de website van de AFM.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Hoofdstuk 7
Algemene zaken
7.1 Bekendmaking van wijzigingen
Een voorstel tot wijziging dan wel de feitelijke wijziging van de inhoud prospectus, om welke reden
dan ook, wordt ter kennisgeving bekend gemaakt door middel van een melding op het online
platform waar u kunt inloggen met uw persoonlijke inlogcodes. Bij grove wijzigingen waarbij de
rechten of zekerheden van de investeerders drastisch worden verminderd of als forse financiële
lasten worden opgelegd, heeft investeerder het recht binnen een termijn van twee weken na
kennisgeving schriftelijk bezwaar te maken tegen de wijziging en om de overeenkomst te ontbinden
waarna de participatie ongeldig wordt verklaard en betaalde gelden volledig worden terugbetaald.
De grofheid van de wijziging en beslissing tot ontbinding is geheel ter oordeel van VFT. Als VFT niet
instemt met ontbinding is investeerder vrij een juridische procedure te starten en een rechter te
laten oordelen. Bij geen schriftelijk bezwaar binnen gestelde termijn gaat VFT ervan uit dat
investeerder instemt met de wijziging.
7.2 Waarborging privacy
(Persoons)gegevens van of over investeerders worden nimmer aan derden verstrekt en zullen enkel
binnen VFT gebruikt worden. Ook mede-investeerders zullen geen toegang krijgen tot gegevens van
of over andere investeerders. Persoonlijke gegevens worden enkel verstrekt aan overheidsorganen
als dat vereist of opgelegd is.
7.3 Voortijdig uitstappen uit CV
Men kan redenen hebben om voortijdig uit het fonds te willen stappen. Met voortijdig uitstappen uit
het fonds bedoelt VFT dat een investeerder de overeenkomst voor zijn participatie(s) wil laten
ontbinden en zijn hiervoor betaalde gelden giraal teruggestort wil hebben voordat het vastgoed is
aangekocht of dat het aangekochte vastgoed verkocht is. In beginsel is voortijdig uitstappen uit het
fonds niet mogelijk. Dit is omdat ingelegd kapitaal reeds geïnvesteerd is of omdat het kapitaal
gereserveerd is voor een aan te kopen woning. Dat houd in dat ingelegd kapitaal door de investering
niet liquide is of dat de ontbinding van de overeenkomst kan zorgen dat de liquiditeit binnen het
fonds onvoldoende is of wordt om een woning aan te schaffen waardoor het slagen van de
investering in gevaar komt.
In enkele gevallen kan VFT de participatie van u overnemen mits vennoten met inachtneming dat
toetreding of vervanging van commanditaire vennoten slechts kan plaatsvinden met voorafgaande
toestemming van alle vennoten waardoor de CV ‘besloten’ is en daarmee fiscaal transparant. Indien
een investeerder schriftelijk aangeeft vroegtijdig te willen uitstappen zullen de beherende vennoten
allereerst zelf mogen besluiten om de participaties over te nemen tegen 80% van het ingelegde
bedrag. Mochten de beherende vennoten beslissen om de participaties niet over te willen nemen
dan zullen de participaties anoniem op het online platform aangeboden worden aan de overige
investeerders voor 90% van het bedrag. Het verschil van 10% zal ten goede komen aan de
beherende vennoten voor als administratieve kosten voor de voortijdige ontbinding. De
investeerder verliest in beide beschreven gevallen 20% van het ingelegde bedrag. Het is investeerder
niet toegestaan zelf op zoek te gaan naar overnamekandidaten voor de participaties zonder
toestemming van VFT. Mochten beherende vennoten of overige investeerders de participaties niet
willen overnemen, dan is vroegtijdig uitstappen uit het fonds niet mogelijk.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Hoofdstuk 8
Online platform
8.1 Online platform
Op het moment dat de deelnemer zijn participaties (conform paragraaf 6.1) heeft voldaan krijgt de
investeerder zijn persoonsgebonden inloggegevens van het online platform toegezonden. Deze
inloggegevens zijn specifiek voor de participant. Het online platform is een afgeschermde c.q.
beveiligde online omgeving, waarmee enkel middels de inloggegevens toegang tot kan worden
verkregen. De beveiligde omgeving bestaat uit drie onderdelen welke hieronder worden
gespecificeerd:
1.
Persoonsgebonden informatie.
Op dit platform kan de participant al zijn/haar gegevens betreffende de investering inzien. Het gaat
hierbij om de volgende gegevens:
 Investeringsovereenkomst c.q. participatiebevestiging
 NAWT/contact gegevens (wijzigen middels daarvoor bestemd mutatieformulier)
2.
Algemene informatie
De investeerder heeft de mogelijkheid om de vooruitgang gedurende het project en procedure in te
zien. Deze gegevens worden zeer regelmatig voorzien van een update en is voor alle participanten
beschikbaar. Zo wordt u betrokken bij de ontwikkelingen. Het gaat hierbij mede om de volgende
informatie:
 Informatie omtrent het aangekochte object
 Voorruitgang verkoopproces
 Winstprognoses
 Eventuele onverwachte omstandigheden
 Algemene mededelingen
 Feitelijke wijziging van de voorwaarden en/of prospectus
3.
Contact mogelijkheden
Het laatste onderdeel binnen het online platform is mogelijkheid tot opnemen van contact met de
beherende vennoten. Mailen of telefonisch contact is natuurlijk altijd mogelijk.
8.2
Informatieverstrekking
De beherende vennoten van het vastgoedfonds hebben de intentie om de participanten actief bij het
project te betrekken. Dit wordt bereikt door de participant zoveel als mogelijk op de hoogte te
houden van de voortgang gedurende het project. Op deze wijze zullen de beherende vennoten zo
transparant mogelijk te werk gaan. Er kunnen aan de verstrekte informatie geen rechten noch
plichten ontleent worden en informatie is verstrekt onder voorbehoud van fouten en/of wijzigingen.
Participant stemt ermee in dat de (op het online platform) verstrekte informatie enkel bestemd is
voor deelnemers aan het fonds en dus niet verspreid of gedeeld wordt met derden. In het geval dat
participant niet in het bezit is van een computer met internetfaciliteiten, is het mogelijk het
investeringscontract per post toe te zenden. Alleen in het geval van een feitelijke wijziging van de
voorwaarden en/of prospectus of bij het vroegtijdig willen uitstappen uit het fonds van een van de
medeparticipant zal de participant hiervan schriftelijk op de hoogte worden gesteld.
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Hoofdstuk 9
Deelname
Belangstellenden kunnen zich door middel van bijgevoegde deelnameformulieren aanmelden voor
deelname in Vastgoedfonds Twente CV. Door ondertekening van het inschrijvingsformulier verleent
u als investeerder onherroepelijk volmacht tot het toetreden tot Vastgoedfonds Twente CV. Voorts
verplicht u zich tot betaling van het bedrag dat op grond van het bedrag waarop is ingeschreven,
verschuldigd is.
Natuurlijke personen dienen een kopie van een geldig legitimatiebewijs bij te sluiten. In het geval van
deelname door middel van een rechtspersoon dient, naast een geldig legitimatiebewijs, een recent
uittreksel van de Kamer van Koophandel bij te worden gevoegd.
U kunt deelnemen door het volledig ingevulde inschrijvingsformulier met aanvullende stukken in te
sturen naar:
Vastgoedfonds Twente CV
Bornsestraat 49
7607 KJ Almelo
De toewijzing op de inschrijving vindt in beginsel plaats op volgorde van binnenkomst. Na ontvangst
van het volledig ingevulde inschrijvingsformulier met eventueel gevraagde bijlagen en toewijzing van
deelname door Vastgoedfonds Twente ontvangt u hiervan een bevestiging. Vervolgens ontvangt u
een betalingsverzoek. Hierin is opgenomen wanneer het door u verschuldigde bedrag uiterlijk dient
te zijn bijgeschreven en op welk bankrekeningnummer ten name van Vastgoedfonds Twente CV.
De beherende vennoten houden zicht het recht voor inschrijvingen zonder opgaaf van redenen
geheel of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen of te honoreren.
Neem voor meer informatie contact op met:
Vastgoedfonds Twente CV
Bornsestraat 49
7607 KJ Almelo
Website: www.vastgoedfondstwente.nl
E-mail:
[email protected]
Kamer van Koophandel: 60638877
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Bijlagen
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Telefoon: 0546-744050
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877
Telefoon: 0546-744050
Vastgoedfonds Twente - Bornsestraat 49 - 7607 KJ Almelo
www.vastgoedfondstwente.nl - [email protected]
Kamer van Koophandel nummer: 60638877