Lees verder - BANNING Advocaten

Egbert Schelhaas*
De Herzieningswet na de novelle
vanuit de optiek van de belegger
Na het bekend worden van de inhoud van de
zogeheten novelle op de Herzieningswet
toegelaten instellingen volkshuisvesting is
hierop van diverse kanten commentaar geleverd. Dat commentaar had voornamelijk betrekking op de positie van de toegelaten in1
stellingen (de ‘woningcorporaties’). Dit artikel gaat in op de positie van een andere
groep, te weten de beleggers.
als niet-kerntaak. Bij die laatste activiteiten gaat het dan
me name om de verhuur van woningen met een huurprijs
boven de liberalisatiegrens en de verhuur van commercieel
vastgoed. De redenering is dat een toegelaten instelling
met de opbrengst uit ‘overige activiteiten’ activiteiten die
behoren tot de niet rendabele kerntaak kan financieren.
Bovendien is vaak sprake van gemengde projecten, zoals
woningen met een ‘winkelplint’ terwijl ook sprake kan
zijn van activiteiten om de leefbaarheid in de wijken waar
de sociale-huurwoningen zich bevinden te vergroten.
1.
Het wetgevingsproces
De Herzieningswet voorziet in een aanpassing van de
Woningwet waardoor het huidige Besluit beheer socialehuursector komt te vervallen. Het wetsvoorstel is op 12
mei 2011 bij de Tweede Kamer ingediend en is op 5 juli
2012 aangenomen. Op dezelfde datum is het wetsvoorstel
bij de Eerste Kamer ingediend.2 Vervolgens is op 5 november 2012 het huidige kabinet aangetreden. De Herzieningswet spoorde op een aantal punten niet met het regeerakkoord. Om deze reden is het kabinet voornemens
bij de Tweede Kamer een novelle in te dienen. De inhoud
hiervan is al voor de officiële indiening bekend geworden.
Een novelle is van oudsher bedoeld om foutjes in een
wetsvoorstel te herstellen. De laatste jaren wordt een
novelle echter ook wel, in toenemende mate, gebruikt
om aan politieke bezwaren in de Eerste Kamer tegemoet
te komen. De novelle waar het hier om gaat is bij brief
van 11 maart 20133 door minister Blok aangekondigd.
Tot op heden is deze nog niet officieel ingediend. De
aanpassingen die de novelle beoogt gaan behoorlijk ver.
In de concept-memorie van toelichting op de novelle4
wordt ook niet voor niets aangegeven: ‘deze is ongebruikelijk omvangrijk’. Dat is een understatement.
In lijn met artikel 106 Verdrag betreffende de werking
van de Europese Unie wordt wel gesproken over werkzaamheden die wel of niet vallen aan te merken als diensten van algemeen economisch belang (‘DAEB’).6
2.
Activiteiten van de toegelaten instelling
Bij toegelaten instellingen wordt onderscheid gemaakt
tussen activiteiten die tot hun kerntaak behoren en activiteiten die daarbuiten vallen. Kort gezegd5 houden toegelaten instellingen zich enerzijds bezig met de ontwikkeling en verhuur van huurwoningen onder de liberalisatiegrens als kerntaak en anderzijds met overige activiteiten
3.
Hoofdlijnen van de novelle: splitsing
De Herzieningswet gaat uit van een administratieve
scheiding tussen DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. In
de toelichting op de Herzieningswet wordt in dat kader
gesproken over de toegelaten instelling als een ‘hybride
organisatie’.7 De novelle gooit het echter over een andere
boeg. De activiteiten dienen niet alleen administratief te
worden gesplitst maar ook juridisch. De toegelaten instelling mag, conform de novelle, alleen nog strikt DAEBactiviteiten verrichten. De toegelaten instellingen dienen
alle niet-DAEB-activiteiten af te stoten.
De activiteiten die een toegelaten instelling na invoering
van het wetsvoorstel nog mag verrichten behelzen conform de novelle8 de verhuur van woningen onder de liberalisatiegrens,9 het aanbieden van zorgwoningen en het
bijdragen aan de leefbaarheid. Wat onder ‘het bijdragen
aan de leefbaarheid’ valt wordt nog in een algemene
maatregel van bestuur uitgewerkt. De memorie van toelichting geeft daarbij aan dat daaraan een beperktere invulling wordt gegeven dan eerst was voorzien. In de
Herzieningswet zonder de novelle werd er nog van uitgegaan dat een toegelaten instelling activiteiten zoals de
realisatie en verhuur van bedrijfsmatige wijkvoorzienin-
*
Mr. E.H.H. Schelhaas is advocaat bij BANNING advocaten.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Zie bijvoorbeeld de brief van de VNG van 28 juni 2013 en de open brief van een groot aantal woningcorporaties van 2 juli 2013.
Kamerstukken I 2011/12, 32769, A.
Kamerstukken I 2012/13, 32769, C, brief van minister Blok van 11 maart 2013 aan de voorzitter van de Eerste Kamer.
De conceptmemorie van toelichting op de novelle (‘artikelsgewijze toelichting’), versie 7 mei 2013, p. 1.
In het navolgende komen de toegestane activiteiten van toegelaten instellingen conform de novelle aan de orde.
Zie ook het besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011, Besluit 2012/21/EU.
Kamerstukken II 2010/11, 32769, 3 (MvT).
Artikel I onderdeel X van de novelle dat voorziet in wijzigingen in artikel 45 Woningwet, in combinatie met de memorie van toelichting
op de novelle, p. 2.
Per 1 januari 2013: € 681,02 per maand.
9.
28
Vastgoedrecht 2014-1
De Herzieningswet na de novelle vanuit de optiek van de belegger
gen mocht ontplooien.10 De novelle maakt hier een einde
aan.
De activiteiten met betrekking tot koopwoningen, duurdere huurwoningen en bedrijfsmatig vastgoed vallen
conform de novelle buiten de werkzaamheden van een
toegelaten instelling. Het bezit dat toeziet op die activiteiten dient te worden verkocht of dient te worden ondergebracht in een separate rechtspersoon (een besloten
vennootschap11) die wordt afgesplitst van de toegelaten
instelling.12 Uit de memorie van toelichting volgt dat de
minister liever had gezien dat de toegelaten instellingen
direct al hun ‘niet-DAEB-bezit’ zouden verkopen. Aangegeven wordt immers dat een verplichte verkoop niet
wenselijk zou zijn aangezien dat naar verwachting zou
leiden tot te lage prijzen. Vandaar dat de mogelijkheid is
geschapen om dat bezit niet (direct) te verkopen maar
onder te brengen in een zogenoemde ‘overgangsvennootschap’. Dat onderbrengen dient ‘zo spoedig mogelijk’ in
gang te worden gezet na de inwerkingtreding van het
wetsvoorstel en dient uiterlijk binnen twee jaar nadien
te zijn afgerond.13
Dit houdt in de praktijk in dat toegelaten instellingen
hun bezit dat toeziet op bijvoorbeeld winkels en woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens moeten
verkopen of in een overgangsvennootschap moeten onderbrengen. De minister kan vervolgens op enig moment
bepalen dat de toegelaten instelling haar aandelen in die
overgangsvennootschap in het openbaar ter overname
aanbiedt.14
In de memorie van toelichting wordt in dit kader voorts
nog aangegeven15 dat wanneer een toegelaten instelling
een woning boven de liberalisatiegrens verhuurt en de
huurovereenkomst eindigt de toegelaten instelling daarna
moet kiezen tussen verkoop van de woning of een nieuwe
verhuur onder de liberalisatiegrens.
De overgangsvennootschap dient los te staan van de toegelaten instelling. Die rechtspersoon dient financieel gezond te zijn en mag na de oprichting geen nieuw kapitaal
van de toegelaten instelling meer ontvangen.16 De memorie van toelichting gaat ervan uit dat die separate rechtspersoon zeker bij aanvang slechts een bescheiden winst
zal maken. Al met al lijkt het voor een toegelaten instel-
ling in de toekomst ook niet erg aantrekkelijk om langdurig aandeelhouder van die separate vennootschap (de
overgangsvennootschap) te blijven. Van synergie met de
activiteiten van de toegelaten instelling zal nauwelijks
sprake kunnen zijn.
4.
Kansen voor beleggers
Alle huurwoningen boven de liberalisatiegrens moeten
dan ook worden verkocht of worden overgedragen aan
de overgangsvennootschap. In de toelichting wordt expliciet opgemerkt dat een toegelaten instelling dat soort
woningen niet mag bouwen, verwerven of toewijzen.17
Voor winkels, kantoorruimten en atelierruimten, voor
zover deze niet vallen onder de beperkte uitzondering
van het bijdragen aan de leefbaarheid, geldt hetzelfde.
Door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten is ten
aanzien hiervan opgemerkt dat dit het realiseren van gemengde projecten bemoeilijkt.18
Voor beleggers biedt de novelle daarentegen kansen. Van
belang hierbij zijn de voorwaarden waaronder dergelijke
verkopen van vastgoed plaatsvinden. De minister heeft
de voorwaarden voor verkoop eerst in 2011 versoepeld19
en vervolgens in 2013 nog eens.20 In de in 2013 gepubliceerde circulaire geeft de minister aan dat toestemming
voor verkoop aan derden van woningen met een geliberaliseerde huurprijs zal worden verstrekt bij een verkoop
tegen de marktwaarde. Anders dan op basis van de circulaire uit 2011 hoeft de woning niet eerst te worden aangeboden aan de bewoner. Ook hoeft geen antispeculatiebeding te worden overeengekomen. Evenmin hoeven afspraken met de koper te worden gemaakt over een voortgezette exploitatie. Onder ‘marktwaarde’ wordt, aldus de
circulaire 2013/02, verstaan het geschatte bedrag waartegen het vastgoed zou worden overgedragen tussen een
bereidwillige koper en verkoper in een zakelijke verhouding. Hierbij wordt uitgegaan van de marktwaarde in
verhuurde staat. Bij iedere verkoop dient sprake te zijn
van een taxatierapport. Deze verruiming van de voorwaarden opent, in combinatie met de Herzieningswet na de
novelle, mogelijkheden voor beleggers.
Woningen met een geliberaliseerde huurprijs zijn, ten
opzichte van woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, aanzienlijk aantrekkelijker voor een belegger. Indien conform het puntenstelsel de huurprijs boven
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
Kamerstukken II, 32769, 3, p. 12 en 13 (MvT).
Artikel I onderdeel DDD van de novelle definieert de overgangsvennootschap als een besloten vennootschap.
Artikel II lid 2 van de novelle.
Artikel II lid 2 van de novelle.
Artikel II lid 14 van de novelle.
Memorie van toelichting op de novelle op p. 2.
Artikel II lid 12 onderdeel d van de novelle.
Memorie van toelichting op de novelle, p. 2.
Brief van de VNG van 28 juni 2013, gericht aan minister Blok.
Circulaire MG 2011/04, zie www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/circulaires/2011/10/25/mg-2011-04-circulaire-verkoopcorporatiewoningen.html.
20. Circulaire MG 2013/02, zie www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/circulaires/2013/09/24/mg-2013-02-circulaire-verkoopcorporatiewoningen.html.
Vastgoedrecht 2014-1
29
De Herzieningswet na de novelle vanuit de optiek van de belegger
de liberalisatiegrens uitkomt kan de huurder immers geen
huurverlagingsvoorstel doen.21 Verder kan de verhuurder
op enig moment een redelijk aanbod doen dat de verhoging van de huurprijs inhoudt.22 Wordt het voorstel door
de rechter inderdaad redelijk geoordeeld dan verkrijgt de
huurder in de regel een termijn om het voorstel alsnog
te accepteren, bij gebreke waarvan het einde van de
huurovereenkomst wordt vastgesteld.23 Hoewel deze
procedure in de praktijk nog niet altijd eenvoudig is bestaat er aldus een mogelijkheid om de huurprijs ter verhogen tot ten hoogste de marktwaarde. Dat is bij verhuurde
woningen onder de liberalisatiegrens onmogelijk. In ieder
geval in ‘schaarstegebieden’ is dat voor beleggers een behoorlijk voordeel.
Het beleggen in woningen, tenminste in de ‘groeiregio’s’
lijkt tegelijkertijd aan aantrekkelijkheid te winnen.24 Een
adviesbureau concludeerde dat beleggers interesse in
aankoop van de geliberaliseerde huurwoningen hebben.25
Het zou hierbij om 200 000 à 300 000 huurwoningen
gaan.
In een later stadium biedt het overnemen van de aandelen
in de overgangsvennootschap kansen voor een belegger.
Zoals al opgemerkt: de minister kan een toegelaten instelling op enig moment zelfs verplichten haar aandelen in
de overgangsvennootschap ter verkoop aan te bieden.26
5.
Conclusie
De novelle biedt beleggers de mogelijkheid om van toegelaten instellingen (woningcorporaties) woningen met
een huurprijs boven de liberalisatiegrens en commercieel
vastgoed te kopen. Ook worden kansen geboden om in
de toekomst de aandelen in de overgangsvennootschap
te verwerven. De novelle verplicht toegelaten instellingen
immers zo spoedig mogelijk na invoering van het wetsvoorstel, maar uiterlijk binnen twee jaar, hun bezit dat
niet valt onder hun in de novelle omschreven werkzaamheden te verkopen of onder te brengen in een losstaande
en zelfstandige besloten vennootschap. Die vennootschap
wordt in de novelle niet voor niets aangeduid als overgangsvennootschap. De hybride positie van de toegelaten
instellingen verdwijnt hierdoor. De beleggers verkrijgen
door de novelle kansen om hun beleggingsportefeuille te
vergroten.
21. Overigens geldt hetzelfde indien de puntentelling weliswaar tot een lagere huurprijs zou leiden maar de huurder niet binnen zes maanden
de aanvangshuurprijs laat toetsen op grond van artikel 7:249 BW.
22. Artikel 7:274 lid 1 onderdeel b BW, omtrent het exacte criterium, met name of de financiële draagkracht van de huurder dient te worden
meegewogen bij de redelijkheidstoets, wordt in de praktijk discussie gevoerd.
23. Zie bijv. Rb. Haarlem (ktr.) 7 juli 2010 en 3 mei 2011, WR 2011/118, naar welke uitspraken de Kantonrechter Amsterdam verwijst in zijn
uitspraak van 14 maart 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:B4718.
24. Zie bijv. Jones Lang La Salle, Nieuwe kopers, nieuwe mogelijkheden, Vastgoedbeleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers in Nederlands
direct vastgoed, januari 2013, www.joneslanglasalle.nl/ResearchLevel1/JLL_Dutch_Capital_Markets_Bulletin_2013.pdf, p. 12, waarin een
versterkte beleggersvraag naar woningen wordt genoemd maar dan wel binnen de groeiregio’s en wijst op lagere koopprijzen, en DTZ
‘VastgoedVisie 2013’, www.dtz.nl/media/193437/dtz_zadelhoff_vastgoedvisie13_def_nl_los.pdf, waarin eveneens wordt gewezen op een
vraag van institutionele beleggers naar uitbreiding en verjonging van hun woningportefeuille, vooral binnen de Randstad, en op de te
verwachten lagere koopprijzen.
25. Zie voor het rapport www.capitalvalue.nl/documents/Capital_Value_Woningbeleggingsmarkt_in_beeld_feb_2013_def.pdf?r=943352.
26. Artikel II lid 14 van de novelle.
30
Vastgoedrecht 2014-1

Download Report