Download pdf

Aan het Ministerie van BZK
T.a.v. de minister voor Wonen en Rijksdienst
de heer S.A. Blok
(per mail en per brief)
Ons kenmerk:
Afdeling:
Datum:
Onderwerp:
V14.0195.BB
Belangenbehartiging
4 maart 2014
Reactie Woonbond op concept-novelle
Herzieningswet toegelaten instellingen
Geachte heer Blok,
Het ministerie heeft de Nederlandse Woonbond verzocht om een reactie op de concept-novelle
Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting uiterlijk 4 maart. Graag maakt de
Woonbond van deze gelegenheid gebruik.
Woonbond kan vrij ver meegaan met de plannen om het werkgebied van de corporaties terug te
brengen naar de kerntaak. Het kan immers niet de bedoeling zijn dat volkshuisvestelijk
vermogen weglekt naar commerciële activiteiten. De afgelopen jaren zijn miljarden verlies
gemaakt op deze activiteiten. Corporaties moeten zich volgens ons richten op sociale
huurwoningen (tot de liberalisatiegrens) voor lage en bescheiden middeninkomens, waarbij de
huur- en toewijzingsgrens wel omhoog moet.
Wij zijn zeer beducht voor het grootscheeps plaatsen van honderdduizenden sociale
huurwoningen in een commerciële BV (niet-Daeb), die vervolgens zo spoedig mogelijk
geliberaliseerd danwel verkocht worden aan beleggers. De sociale huurvoorraad moet minimaal
in stand blijven.
Wij hebben er voor gekozen om op hoofdlijnen, en niet artikelsgewijs, op de concept-novelle te
reageren. Deze hoofdlijnen zijn wat ons betreft:
1. De kerntaken van corporaties;
2. Daeb en niet-Daeb: huurprijsliberalisatie en verkoop van geliberaliseerde en te liberaliseren
woningen;
3. Legitimiteit: huurders als prioritaire stakeholder.
Daarnaast gaan we onder 4. nog in op het terugdringen van de bedrijfslasten bij corporaties en
het interne en externe toezicht.
1. De kerntaken van corporaties
In de visie van de Woonbond ligt de kracht van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid en het
corporatiebestel in het feit dat het zich al ruim een eeuw richt op brede(re) lagen van de
bevolking. Deze weten zich verzekerd van kwalitatief goed en betaalbaar wonen, vooral dankzij
de inspanningen van corporaties, hoewel vooral de betaalbaarheid de laatste jaren onder druk
is komen te staan.
Wij hebben bij de eerdere versies van de herziening van de Woningwet consequent ingebracht
dat de publieke belangen beter moeten worden geborgd, onder andere door een heldere
beschrijving van de publieke (kern)taken van corporaties, alsmede begrenzing daarvan. We zijn
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl
dan ook verheugd dat er met de Herzieningswet een duidelijke beschrijving komt van de
(begrenzing van de) kerntaken.
De Woonbond kan zich goed vinden in het voornemen van de regering “om de werkzaamheden
van toegelaten instellingen toe te spitsen op de kerntaken, zodat het maatschappelijk bestemde
vermogen daarvoor beschikbaar blijft, nu en in de toekomst, en de verleiding wordt weerstaan
om dat vermogen op eigen initiatief of door druk van buitenaf breder in te zetten.”
De Woonbond is van mening dat woningcorporaties hun activiteiten uitsluitend mogen verbreden
(en onderbrengen in juridische entiteiten) als die activiteiten een directe relatie hebben met hun
primaire taak, geen onaanvaardbare risico’s met zich meebrengen voor het maatschappelijk
vermogen en als de opbrengsten van die activiteiten altijd ten goede komen aan de primaire
taak. Wij onderkennen met het kabinet dat commerciële activiteiten de afgelopen jaren hebben
geleid tot risico’s voor het maatschappelijk vermogen en de uitvoering van de kerntaak.
Het bouwen van koopwoningen, het oprichten van investeringsmaatschappijen, verbindingen met
commerciële organisaties of het verrichten van activiteiten voor anderen dan de huurders werden
tot op heden te vaak verklaard vanuit de bedoeling middelen te genereren ten behoeve van de
kernactiviteiten van de corporatie. Het tegendeel is waar: veel projecten zijn verliesgevend
gebleken en zijn ten koste gegaan van het maatschappelijk vermogen.
Uit de verslagen van het CFV valt af te leiden dat er al jaren heel veel geld naar commerciële
projecten gaat. Per saldo zijn deze activiteiten de afgelopen jaren fors verliesgevend geweest.
Zo is in de periode 2008-2012 al € 800 miljoen verlies geleden op grondposities, € 1,3 miljard
op ‘verbindingen’ (commerciële dochterbedrijven van de corporaties) en een bedrag in de orde
van grootte van € 1 miljard op projectontwikkeling.
De Woonbond vindt met de minister dat de verliezen en risico’s van commerciële activiteiten
niet langer mogen worden afgewenteld op de huurders in de gereguleerde sector. De
Woonbond is dan ook zeer terughoudend voor wat betreft de niet-Daeb activiteiten en wil dat
corporaties zich concentreren op de kerntaak. Corporaties zijn lang niet altijd de eerst
aangewezenen om maatschappelijke problemen op te lossen, zoals het ontwikkelen van een
zogenaamd ‘middensegment’, (dure) koopprojecten of maatschappelijk vastgoed. De
markttoets is een noodzakelijke voorwaarde, maar niet een voldoende voorwaarde om nietDaeb werkzaamheden te verrichten. Corporaties hebben een afgebakende taak: betaalbare
huisvesting en (gezamenlijk met gemeenten) leefbare wijken.
De Woonbond is dus voorstander van een duidelijke inperking van het werkterrein. Op andere
punten pleiten we daarentegen voor verbreding: zowel de huurgrens als de inkomensgrens zou
ruimer dan nu gedefinieerd moeten worden. Voor de huurgrens gaan wij nadrukkelijk uit van de
liberalisatiegrens, maar deze zou iets hoger vastgesteld kunnen worden (met een harde knip
voor het recht op huurtoeslag). Voor de doelgroep vinden wij dat uitgegaan moet worden van de
inkomensgrens, zoals verwoord in de aangenomen motie Monasch c.s. (kenmerk 33 750 XVIII).
De motie verzocht de regering in het kader van de herziene Woningwet de Tijdelijke regeling
diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting aan te
passen naar € 38.000 (peiljaar 2012) en met de Europese Commissie de ophoging van deze
grens naar € 43.000 te bespreken en over het resultaat hiervan de Kamer uiterlijk bij de
behandeling van de herziene Woningwet te informeren.
Ophoging van de toewijzingsgrens is nodig zodat huurders met een laag middeninkomen niet
tussen wal en schip vallen. Als zij niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning komen
zij namelijk in de knel. Een koopwoning is voor hen vaak niet mogelijk en de commerciële
huursector biedt hen ook weinig perspectief.
2. Daeb en niet-Daeb
Alvorens in te gaan op de scheiding tussen Daeb en niet-Daeb moet ons van het hart dat deze
scheiding bijzonder complex is, voer is voor vele adviseurs, hoge kosten voor corporaties met
2
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl
zich meebrengt en derhalve inefficiënt is vanuit het management van corporaties. Erger nog,
die scheiding zorgt voor perverse prikkels, zoals overheveling van Daeb-woningen naar nietDaeb om de verhuurdersheffing te verminderen. De Woonbond vindt deze inefficiënties en
perverse prikkels buitengewoon ongewenst.
Dat pleit er voor om de taakafbakening helderder te definiëren. Wat de Woonbond betreft wordt
daarbij aan de ene kant het sociale segment ruimer gedefinieerd (ophoging liberalisatiegrens en
inkomensgrens) en anderzijds minder ruimte daarbuiten gegeven.
De Woonbond vindt het niet de taak van corporaties om woningen aan te bieden voor het
zogenaamde ‘middensegment’ (woningen boven de liberalisatiegrens). Dat is primair het gebied
voor commerciële verhuurders. Alleen als volstrekt duidelijk is dat de commerciële sector het
middensegment niet bedient, zouden, bij uitzondering en onder zeer harde voorwaarden,
corporaties een rol kunnen spelen. Onder die voorwaarden vallen in ieder geval: behoud van de
omvang van de sociale sector, geen weglek van sociale huurwoningen, geen kruissubsidies
vanuit de huuropbrengsten, instemmingsrecht voor huurdersorganisaties en gemeenten.
In de Daeb-tak horen de activiteiten die samenhangen met de huisvesting van de primaire en
secundaire doelgroep en een (beperkt) aantal werkzaamheden in het kader van de leefbaarheid
en maatschappelijk vastgoed. De toegestane activiteiten in maatschappelijk vastgoed en
leefbaarheid worden via een AMvB beschreven. De Woonbond wil graag betrokken worden bij
de uitwerking van deze AMvB.
2.1 Maatschappelijk vastgoed
De toegelaten instelling mag in de plint van een woongebouw verschillende maatschappelijke
functies onderbrengen zoals buurthuizen, gemeenschapscentra, multifunctionele centra voor
jongerenopvang, maatschappelijk werk, welzijnswerk, zorgsteunpunten, maatschappelijke
dienstverlening, veiligheidshuizen, bibliotheken en culturele activiteiten.
In de concept-novelle staat dat het investeren in maatschappelijk vastgoed een op de wijk, buurt
of het buurtschap gerichte functie moet hebben, en alleen in gebieden waar de
woongelegenheden van toegelaten instellingen zijn gelegen, mag plaatsvinden. Deze
voorwaarden sluiten aan bij het standpunt van de Woonbond dat maatschappelijk vastgoed op
de eerste plaats een toegevoegde waarde moet hebben voor het wonen in de buurt.
2.2 Scheiding Daeb en niet-Daeb
Bij een administratieve scheiding moeten de niet-Daeb werkzaamheden direct ten dienste staan
van de Daeb, maar mag (onder bepaalde condities) een deel van het balanstotaal uit de Daeb,
zoals bijvoorbeeld de opbrengst van de verkoop van gereguleerde huurwoningen, overgeheveld
worden naar de niet-Daeb-tak. Wij vinden het uitermate onwenselijk dat kan worden besloten tot
de verkoop van sociale huurwoningen om investeringen in het niet-Daeb-gebied mogelijk te
maken.
De Woonbond is van mening dat er in het geheel geen opbrengsten van de Daeb naar de nietDaeb mogen verschuiven. Dat zou immers betekenen dat huurders door kruissubsidie de
commerciële niet-Daeb activiteiten subsidiëren. De opbrengsten uit de Daeb-activiteiten dienen
geheel te worden besteed in het Daeb-deel.
Aedes stelt dat investeringen in gemengde wijken onmogelijk worden als gevolg van de novelle.
Natuurlijk is de Woonbond ook vóór gemengde wijken, maar wij constateren ook dat de aandacht
voor het hogere, geliberaliseerde huursegment vaak ten koste gaat van de voorziening van
voldoende, niet-geliberaliseerde woningen. Het bouwen van woningen in het niet-Daeb gebied
zou daarom in het vervolg geheel uit de niet-Daeb moeten worden gefinancierd.
2.3 Dreigende uitholling sociale huursector
Naast de waardering die de Woonbond heeft voor de voorstellen tot de afbakening, plaatsen wij
in het kader van Daeb/niet-Daeb enkele kritische kanttekeningen, waarvoor wij uw nadrukkelijke
aandacht vragen.
3
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl
Allereerst willen wij aangeven dat wij lijnrecht tegenover de visie van het kabinet staan voor wat
betreft het onderbrengen van te liberaliseren woningen in de niet-Daeb, vervolgens gaan we in
op de mogelijke verkoop van geliberaliseerde en te liberaliseren woningen.
a. Te liberaliseren woningen
In de conceptversie van de novelle staat: “Facultatief over te hevelen werkzaamheden betreffen
in elk geval niet-geliberaliseerde huurwoningen die wel in aanmerking komen voor liberalisatie.”
Uit de artikelsgewijze toelichting op art. 50 a. op bladzijde 14 blijkt dat het bij overheveling naar
de niet-Daeb gaat om woningen die onder de huurprijsbescherming vallen en waarvan gezien de
kwaliteit een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 699,48 (prijspeil 2014) kan worden
gevraagd.
Gezien het aantal huurwoningen met 143 of meer punten, ligt het liberalisatiepotentieel in de
gereguleerde sector momenteel gemiddeld in Nederland op 42 procent. Wanneer we dit naar
gebieden onderscheiden, zien we in een aantal regio’s een nog veel groter deel te liberaliseren
woningen (onder andere Noord-Brabant 56% en Flevoland 61%, bron ABF). Wanneer deze
woningen worden geliberaliseerd en/of verkocht, is dat een forse aantasting van de sociale
huursector in deze regio’s.
De Woonbond vreest grootscheepse liberalisatie van sociale huurwoningen. Daarvoor hebben
wij de volgende redenen:
 Er is nu al een sterke tendens naar liberalisatie. Kijken we bijvoorbeeld naar Amsterdam dan
zien we dat het aantal verhuringen in de vrije sector door de corporaties in 2009 op 968
woningen lag, terwijl dat in 2012 al was opgelopen tot 2.072 woningen (waarvan 67% een
huurprijs heeft van meer dan € 930). Corporaties in Amsterdam en Utrecht hebben nu al het
beleid om een kwart van de vrijkomende woningen te liberaliseren.
 Als gevolg van de perverse prikkel van de verhuurdersheffing zal de tendens om woningen
te liberaliseren verder toenemen. Over geliberaliseerde huurwoningen hoeft de verhuurder
namelijk geen heffing af te dragen. Nu al zien we voorbeelden in de praktijk waar
verhuurders hun huurders vragen onderhands akkoord te gaan met een verhoging van de
huurprijs tot boven de liberalisatiegrens in ruil voor een lange gegarandeerde periode met
inflatievolgende huurverhogingen, of in een enkel geval zelfs een in ruil voor een spaarpot
voor de huurder opgebouwd met de door de verhuurder uitgespaarde verhuurdersheffing.
 Het uitgangspunt van de novelle is dat wordt gestart met een zodanige solvabiliteit in de
sociale en commerciële tak, dat beide bedrijfsonderdelen zelfstandig levensvatbaar en
financierbaar zijn. Of dat mogelijk is, is volgens het kabinet mede afhankelijk van de mate
waarin te liberaliseren huurwoningen kunnen worden overgebracht naar de niet-Daeb tak.
Een en ander betekent volgens de Woonbond dat er bij de scheiding een sterke impuls is
om de te liberaliseren woningen onder te brengen in de niet-Daeb tak om er zo voor te
zorgen dat deze zelfstandig levensvatbaar, solvabel en financierbaar is.
De Woonbond is blij dat in de concept-novelle de huurdersorganisaties en gemeenten hun
zienswijze kunnen geven. Maar de veiligheidskleppen om grootschalige liberalisatie te
voorkomen zijn volstrekt onvoldoende, te meer omdat prikkels om te liberaliseren wel erg sterk
zijn. De positie van de huurdersorganisaties en gemeenten zal in het overleg met corporatie
helaas niet altijd sterk genoeg zijn om dit te voorkomen. Zeker niet omdat de minister nu al in de
conceptnovelle aangeeft dat de gemeentelijke zienswijze veel gewicht in de schaal zal leggen,
maar dat de financiële belangen van de toegelaten instelling en de levensvatbaarheid van beide
bedrijfsonderdelen ook essentiële toetspunten voor hem vormen. Bovendien kan de minister
c.q. het WSW na de scheiding- bijvoorbeeld in geval van financiële problemen of sanering- ook
nog eisen dat er (grotere aantallen) te liberaliseren woningen in de niet-Daeb tak worden
ondergebracht of verkocht worden.
Als de ‘nog te liberaliseren woningen’ in een eenmalige operatie apart worden gezet in de nietDaeb tak dan is er vervolgens geen enkele grip meer op het liberaliseren van deze woningen. De
4
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl
Woonbond vindt het dan ook onacceptabel dat te liberaliseren huurwoningen kunnen worden
overgebracht naar de niet-Daeb-tak. Overwegingen daarbij zijn:
1. In het regeerakkoord staat: “De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact”. Nu
blijkt er een nieuwe categorie woningen te ontstaan, die zonder een geliberaliseerd contract
toch apart gezet kunnen worden in de niet-Daeb tak;
2. Toenemende liberalisatie betekent een forse aantasting van de sociale huursector en is
volgens de Woonbond niet in lijn met de tekst van het regeerakkoord (“zo blijft de sociale
woningvoorraad in stand”);
3. Bij de berekeningen van de verdiencapaciteit van verhuurders in verband met de
verhuurdersheffing is uitgegaan van de huuropbrengsten van gereguleerde woningen. Indien
meer woningen worden geliberaliseerd zal de totale heffing door minder woningen in de Daeb
moeten worden opgebracht;
4. Nieuwe huurders van te liberaliseren huurwoningen hebben na liberalisatie geen recht op
huurprijsbescherming en kunnen niet meer terecht bij de Huurcommissie.
Omdat wij nu al zien dat de sociale huursector door verkoopprogramma’s en liberalisatie
uitgehold wordt, zetten we in op een beleid dat voorkomt dat er (per saldo) geliberaliseerd
wordt. De Woonbond wil dat er geen sociale huurwoningen naar het niet-Daeb-deel gaan en is
voorstander van een liberalisatieverbod (met alleen een ontheffingsmogelijkheid om
zwaarwegende redenen) om daarmee de sociale huurvoorraad in stand te houden.
b. Verkoop van geliberaliseerde en te liberaliseren huurwoningen
De Woonbond is bevreesd voor een verkoopgolf aan particulieren, maar vooral aan beleggers.
De onlangs aangepaste regels voor de verkoop van corporatiewoningen maakt de
complexgewijze verkoop van geliberaliseerde en te liberaliseren corporatiewoningen aan
beleggers gemakkelijker. De verhuurdersheffing verhoogt de druk om woningen te verkopen.
Daarbij zullen vooral geliberaliseerde en te liberaliseren woningen verkocht worden, omdat
beleggers juist daarin geïnteresseerd zijn. Voor de verkoop van gereguleerde huurwoningen is
de zienswijze van de gemeente en de huurdersorganisatie noodzakelijk, bij geliberaliseerde
huurwoningen en te liberaliseren huurwoningen alleen die van de gemeente.
De Woonbond is voor bediening van middengroepen door de commerciële huursector. Wij zijn
echter tegen verkoop van corporatiewoningen met korting aan commerciële verhuurders. Dit is
subsidiering van de commerciële sector en uitholling van de sociale huursector. Grootscheepse
verkoop betekent een forse aantasting van de sociale huursector en is volgens de Woonbond
niet in lijn met het regeerakkoord.
De Woonbond acht daarnaast een wettelijke introductie van een huurclausule bij
complexgewijze verkoop van mogelijk te liberaliseren en geliberaliseerde huurwoningen
gewenst. Daarin kunnen onder meer de volgende punten geregeld worden:
onderhoudsinvesteringen in de toekomst, het te voeren huurprijsbeleid, goed
verhuurdersgedrag, (de inrichting van) het overleg tussen huurders en verhuurder en het
voorkomen van wanpraktijken. Juist wanneer de gemeente een zienswijze moet geven als het
gaat om verkoop, kan geregeld worden dat de gemeente zijn toestemming onthoudt indien er
geen verhuurclausule is waarmee de betreffende huurders(organisaties) hebben ingestemd.
3. Legitimatie: huurders als prioritaire stakeholder
Wij merken op dat in de novelle geen bepalingen zijn opgenomen om de legitimatie van de corporaties
te verbeteren. De Woonbond is van mening dat de positie van huurders(organisaties) als prioritaire
stakeholder van de corporatie wettelijk veel sterker moet worden verankerd. Momenteel is het
prestatieveld ‘betrekken van bewoners bij beleid en beheer’ geregeld in het Bbsh. De Woonbond acht
het betrekken van bewoners bij beheer en beleid ook in Herzieningswet een belangrijke kerntaak,
waarop blijvend intern en extern toezicht dient te worden geregeld. Daarnaast zijn wij van mening dat
5
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl
maatschappelijke organisaties als corporaties de huurdersparticipatie actief moeten bevorderen en
stimuleren. Ook dit zou een plek moeten krijgen in de regelgeving.
De Woonbond heeft bij de eerdere versies van de herziening van de Woningwet ingebracht dat
de publieke belangen beter zouden moeten worden geborgd. Vooral de positie van huurders als
prioritaire belanghouders moet worden versterkt, door externe en interne democratisering van
corporaties. Vooruitlopend op de fundamentele discussie bij de parlementaire enquête
woningcorporaties geven we hieronder daarvoor alvast een aantal mogelijkheden.
Op sectorniveau:
De borging van de publieke belangen moet volgens de Woonbond primair via sectorale wetgeving
plaatsvinden. Het is denkbaar dat er binnen wettelijke kaders op deelgebieden in de toekomst ruimte
komt voor aanbevelingen of afspraken van alle partijen in de sector (en dus niet alleen de
brancheorganisatie). De verhoudingen binnen de sector moeten meer in evenwicht worden gebracht,
vergelijkbaar met het onderhandelingsmodel in de sector arbeid. De Woonbond is zeker bereid om op
basis van gelijkwaardigheid sectorafspraken te maken. Wij zien daarbij de volgende mogelijkheden:
 (zwaarwegende) adviezen aan de minister (bijvoorbeeld over de uitvoering van de huurtoeslag, het
beleid van de Huurcommissie of energieprestaties);
 sectorafspraken die door de minister voorzien worden van een Algemeen Verbindend Verklaring
(bijvoorbeeld een aanbeveling over financiering van huurdersorganisaties);
 sectorcodes in plaats van branchecodes (bijvoorbeeld een code voor verkoopbeleid
huurwoningen);
 beheer van sectorfondsen (bijvoorbeeld een landelijk participatiefonds).
Op lokaal niveau:
De Woonbond waardeert dat de betrokkenheid van huurdersorganisaties bij het maken van
lokale prestatieafspraken in de Herzieningswet geregeld is. De Woonbond zou ook de lokale
betrokkenheid van huurdersorganisaties over de te maken gemeentelijke
woonvisie/meerjarenplan graag wettelijk vastgelegd zien.
Wij zijn verder van mening dat huurdersorganisaties een instemmingsrecht op het al dan niet
uitvoeren van niet-Daeb en het aangaan van verbindingen zouden moeten krijgen, ook na de splitsing.
Zeker omdat het gaat om lokaal noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke ontwikkelingen, zoals
bijvoorbeeld het realiseren van herstructurering in aandachtswijken en de stads- en dorpsvernieuwing.
In situaties waarin sprake is van grote veranderingen in het beleid van de verhuurder met ingrijpende
gevolgen voor woning en woonomgeving, moeten huurders in een gelijkwaardige positie worden
gebracht, opdat zij substantiële invloed hebben op beleid(sbeslissingen) en plannen. De Woonbond is
daarom van mening dat er ten aanzien van dit type onderwerpen, zoals bijvoorbeeld maatschappelijk
vastgoed, energiebesparingsplannen, groot onderhoud-, renovatie- en herstructureringsplannen,
sprake moet zijn van een wettelijk geregeld instemmingsrecht. Daarmee wordt bevorderd dat er in de
praktijk daadwerkelijk sprake is van op het bereiken van overeenstemming gericht overleg vanuit een
gelijkwaardige positie.
De Woonbond vindt het erg belangrijk dat er geëxperimenteerd wordt met vormen van
zelfbeschikkingsrecht van huurders/bewoners/woningzoekenden. Daarbij kan worden gedacht
aan vormen van zelforganisatie, de wooncoöperatie of mogelijkheden om te kiezen voor een
andere corporatie als beheerder/ verhuurder van hun woningen. Wij hopen en verwachten dat
deze modellen in de toekomst belangrijker worden en wachten met interesse nadere voorstellen
in 2014 over de uitwerking van de wooncoöperatie af.
De afgelopen twee decennia heeft de Woonbond herhaaldelijk aangegeven dat de Bbshklachtencommissie niet voldoet. Deze beantwoordt in onvoldoende mate aan het vereiste van
onpartijdigheid, want het is een orgaan binnen de organisatie van de verhuurder. Het Bbsh stelt
geen eisen aan de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de klachtencommissie. Daarnaast
is het nog de vraag of al deze commissies voldoende kennis van zaken hebben. In de praktijk
6
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl
blijkt verder dat partijen zich vaak niet houden aan de uitspraken van de klachtencommissie.
Huurders hebben dan ook onvoldoende vertrouwen in deze vorm van klachtencommissie. Wij
stellen voor de verplichte Bbsh-klachtencommissie over te plaatsen naar de Huurcommissie,
waarbij tevens geregeld wordt dat ook huurders van commerciële verhuurders daar terecht
kunnen met klachten over bejegening en dergelijke.
Voor individuele huurders is belangrijk dat bij het meten van de maatschappelijke prestaties het
huurdersperspectief en de kwaliteit van de dienstverlening goed tot uitdrukking komt en er meer
mogelijkheden komen om klachten over de dienstverlening in te dienen. De Woonbond vindt dat
eindelijk het initiatiefrecht voor huurders gerealiseerd moet worden.
4. Overige opmerkingen
Terugdringen bedrijfslasten
De regering acht het van belang dat de sector in eerste instantie zelf invulling geeft aan de
verantwoordelijkheid om de bedrijfslasten in te perken. Voor het geval dat er sprake is van een
te grote mate van vrijblijvendheid wordt voorgesteld om in de Herzieningswet de mogelijkheid
op te nemen om bij AMvB nadere regels te kunnen stellen.
In het AO d.d. 3 juli 2013 inzake woningcorporaties is door de Kamer een motie aangenomen
met het verzoek in het overleg met corporaties te bewerkstelligen dat de bedrijfslasten voor een
periode van ten minste vier jaar niet langer mogen stijgen (brief van 24 januari 2013 aan de
Tweede Kamer, kenmerk 2013-0000025606). Het advies van de Commissie Hoekstra was
reeds om te komen tot een benchmark voor bedrijfskosten en bedrijfsprestaties, zo mogelijk ook
voor de waardering daarvan door stakeholders.
Allereerst willen we opmerken dat de bedrijfslasten naar ons idee nog te weinig worden
aangepakt. Dat wordt bevestigd door diverse onderzoeken. Zo heeft Aedes in samenwerking
met BDO in 2013 een bedrijfslastenonderzoek uitgevoerd, waaruit bleek dat er voor corporaties
nog een behoorlijk verbeterpotentieel is met betrekking tot het terugdringen van de
bedrijfslasten. Ook uit onderzoek van COELO van september 2013 blijkt dat corporaties hun
bedrijfslasten bij gelijkblijvende kwaliteit kunnen verlagen. Er zijn geen aanwijzingen dat de
doelmatigheid in de sector het afgelopen decennium is verbeterd. Besparingen van een miljard
euro per jaar of meer zijn mogelijk zonder kwaliteitsverlies, aldus COELO.
De Woonbond stelt voor terugdringing van de bedrijfslasten wettelijk te regelen via een AMvB,
waarin een harde norm voor de bedrijfslasten wordt opgenomen, namelijk maximaal € 1.000 per
woning per jaar met behoud van het kwaliteitsniveau. Corporaties moeten uiterlijk in 2017 deze
norm bereikt hebben, anders volgen er sancties. Van belang is dat huurdersorganisaties hierbij
worden betrokken, omdat we nu al hier en daar constateren dat er bezuinigd wordt op het
onderhoud in plaats van overhead en luxe.
Versterking van het toezicht
Evenals de Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW) vindt de Woonbond dat
de kwaliteit van het interne toezicht moet verbeteren en er een sterkere formele relatie moet
komen tussen het interne en externe toezicht. Ook zijn VTW en Woonbond beiden voorstander
van één ongedeelde, onafhankelijke en sterke Autoriteit waarin het totale externe toezicht op de
corporaties wordt opgenomen (financieel, staatssteun, rechtmatigheid, volkshuisvestelijk,
governance, integriteit). Versplinterd extern toezicht is een ramp voor de efficiëntie, want dat
zorgt voor een machteloos en tandeloos toezicht.
Het volkshuisvestelijke en het financiële toezicht binnen deze Autoriteit moeten wel heldere
afspraken maken over de toetsingskaders voor het volkshuisvestelijke en het financiële toezicht
en over de relatie tussen de volkshuisvestelijke ambities en de financiële spelregels.
Corporaties moeten immers sober en doelmatig met hun volkshuisvestelijk vermogen omgaan.
7
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl
Door één Autoriteit zijn alle aspecten van het externe toezicht goed met elkaar verbonden, net
zoals dit nu bij het interne toezicht is georganiseerd. Dit is van groot belang, omdat het geld van
een corporatie het middel is om de volkshuisvestelijke doelen te kunnen realiseren.
Deze Autoriteit moet op voldoende afstand van de overheid, beter gezegd de politiek, staan en
voldoende sanctiemogelijkheden hebben, ook voor de handhaving van de binnenkort algemeen
verbindend verklaarde Governancecode. De Ondernemingskamer heeft in de Herzieningswet
bij de sanctionering van toezichthouders en bestuurders een aanvullende rol. Uiteraard worden
de financiële kaders en de beleidskaders voor de volkshuisvesting (jaarlijks) vastgesteld door
het kabinet en kan de Tweede Kamer daar ook op toezien. Op deze manier kan het externe
toezicht op een adequate, efficiënte en snelle manier worden toegepast. Hierdoor en door een
structurele relatie van het externe toezicht met het interne toezicht kunnen incidenten en risico’s
worden voorkomen. Het is overigens verstandig om de situatie bij de andere maatschappelijke
sectoren te vergelijken en de corporatiesector hier van te laten leren.
Tot slot
De Woonbond hoopt met deze reactie een constructieve bijdrage vanuit de huurders geleverd
te hebben en zou deze brief graag in een gesprek met u willen toelichten.
Met vriendelijke groet
namens de Nederlandse Woonbond
Ronald Paping
algemeen directeur
8
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl