brief Woonbond aan Tweede Kamer

Aan de Kamercommissie voor Wonen en
Rijksdienst
Ons kenmerk:
Afdeling:
Datum:
Onderwerp:
V14.0442
Directie
12 mei 2014
AO Woningmarkt en Huursector
14 mei 2014
Geacht Kamerlid,
Ter voorbereiding op het Algemeen Overleg over Woningmarkt en Huursector van woensdag
14 mei wil de Nederlandse Woonbond een aantal punten onder uw aandacht brengen.
Huurverhogingen zijn veel te fors
Voor het tweede jaar op rij worden huurders geconfronteerd met forse huurverhogingen. Vorig
jaar kende de hoogste huurverhoging in 20 jaar, die gemiddeld 4,7% bedroeg (bij corporaties
zelfs 5%). Dit jaar dreigen voor veel huurders weer huurverhogingen in dezelfde orde van
grootte. Het water staat veel huurders aan de lippen. De impact van de huurverhogingen is
dermate, dat het huidige inflatiecijfer voor meer dan driekwart aan de huurverhogingen is toe te
schrijven.
Op dit moment wordt op het ministerie hard gewerkt aan enkele stelselwijzigingen, namelijk de
aanpassing van het woningwaarderingstelsel en de invoering van de huursombenadering.
Hoewel de Woonbond in principe voorstander is van beide stelselwijzigingen, hebben wij grote
moeite met de richting die in beide gevallen wordt gekozen. Voor beide trajecten is het
uitgangspunt de verdiencapaciteit van de verhuurders minimaal gelijk moet blijven. Hierdoor
zullen de hoge huurverhogingen van 2013 en 2014 ook de komende jaren praktijk blijven, of
nog verder toenemen. Huurders in Nederland kunnen een huursomstijging van inflatie plus
2,5% niet opbrengen.
De Woonbond roept de Tweede Kamer op eindelijk eens een positief signaal richting de
huurders af te geven door een halt toe te roepen aan de extreme huurverhogingen. Het
wordt tijd dat er serieus rekening wordt gehouden met de effecten van het beleid op de
betaalbaarheid en dat ingegrepen wordt zodat een kwetsbare groep in de samenleving
niet ten onder gaat.
Plannen voor flexibilisering huursector gaan veel te ver
De Woonbond vindt de ontwikkeling waarin tijdelijke huurcontracten met minder
huurbescherming toenemen ten koste van gewone huurcontracten ongewenst. Het verstoort de
machtsbalans tussen verhuurders en huurders en vergroot de onzekerheid voor huurders.
Daarom is de Woonbond tegen eenzijdige verruiming van tijdelijke verhuur. De invoering van
starterscontracten zagen wij al als een verslechtering van de positie van huurders, het voorstel
voor een tijdelijk contract voor twee jaar voor algemeen gebruik zal de huurder vogelvrij
verklaren. Wij hebben de argumenten gegroepeerd in drie hoofdargumenten.
Tijdelijke contracten bieden geen oplossing, maar verschuiven de problemen
Door woningen aan te bieden op basis van een tijdelijk contract blijven er minder woningen over
reguliere verhuur. Het aantal beschikbare reguliere sociale woningen neemt al af door
liberalisering en verkoop van woningen. Als vervolgens een substantieel deel via een tijdelijk
contract verhuurd wordt, wordt de spoeling wel erg dun. Wachtlijsten voor reguliere verhuur
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl
zullen groeien, want er komen amper woningen vrij. De schaarste op de woningmarkt wordt niet
opgelost. Deze wordt slechts anders verdeeld. Huurders die een woning met een regulier vast
huurcontract zoeken, komen achter in de rij te staan. Zij worden voor de keuze gesteld waarbij
beide mogelijkheden (lange wachtrij of een tijdelijk contract) ongewenst zijn. Een echte aanpak
van de schaarste zou het bouwen van woningen zijn, niet een andere verdeling van het aanbod.
Tijdelijke contracten geven veel onzekerheid
Onzekerheid en gedwongen verhuizing hebben een enorme impact op het leven van mensen.
Huurbescherming is er niet voor niets. Wonen is een basisbehoefte en mensen hebben
zekerheid en stabiliteit nodig. De dreiging om uit je huis gezet worden levert veel stress en
onrust op. Bovendien kost een verhuizing een hoop geld.
De stelling dat mensen bij het ondertekenen van het contract weten dat het tijdelijk is, klopt.
Deze stelling houdt er echter geen rekening mee dat woningzoekenden vaak weinig te kiezen
hebben. De onzekerheid voor huurders neemt door tijdelijke huurcontracten sterk toe. Na twee
of vijf jaar staan mensen rechteloos op straat. De woningmarkt zal in vijf jaar tijd niet veel beter
zijn. Ook met vijf jaar wachttijd is een huurwoning geen vanzelfsprekendheid, zeker niet voor
een gezin. Zit je inkomen net boven de toewijzingsgrens van een corporatiewoning? Dan heb je
een probleem, want dan kom je waarschijnlijk (net) niet in aanmerking voor een woning in de
commerciële huursector. Ook een hypotheek krijgen zal lastig zijn. Waar kunnen deze mensen
naar toe? Worden gezinnen met jonge kinderen op straat gezet die nergens naar toe kunnen?
Of komt er een regeling voor schrijnende gevallen? Hoe ziet die er dan uit?
Tendens van flexibilisering schaadt de huursector en is onwenselijk
Er is een tendens gaande van flexibilisering op de huurmarkt. Reguliere huur wordt steeds
minder een optie. De tendens van flexibilisering leidt tot een woningmarkt waarin groepen van
de ene tijdelijke naar de andere onzekere woonsituatie verkassen. Dit is voor mensen niet
goed. Maar ook voor buurten heeft het nadelen als mensen komen en gaan en bewoners niet
kunnen wortelen in de buurt.
We kunnen leren van de arbeidsmarkt. Die kent al langer flexibele, tijdelijke contracten. De
verwachting dat deze contracten een opstapje zouden zijn voor een vast contract is niet
uitgekomen. Integendeel, het heeft geleid tot een groep werknemers met een laag inkomen en
weinig rechten die van oproepbaantje naar uitzendwerk naar tijdelijk werk gaat. Met perioden
van werkloosheid daartussen. Een dergelijke ontwikkeling is in de huursector buitengewoon
onwenselijk.
Een vraag die aan de aandacht lijkt te ontsnappen, is de vraag waarom vaste huurcontracten
de norm zijn geworden, een norm die de minister nu wil aanpassen. Hiervoor dient men vooral
te kijken naar de structurele onbalans in de machtsverhouding tussen huurder en verhuurder.
Huurders zitten in een zwakkere positie omdat ze “gevangen klant” zijn, omdat verhuizen
gepaard gaat met hoge financiële en sociale kosten. In geval van schaarste is de positie van
huurders nog zwakker. Huurders zullen zich moeten schikken naar de wensen van de
verhuurder, want een andere huurder is zo gevonden. In een dergelijke situatie zijn wettelijke
kaders de belangrijkste bescherming van de huurder en zouden per saldo ook niet moeten
verslechteren.
Liberalisatiegrens omhoog in plaats van bevriezing
De Woonbond is voorstander van een inperking van het werkterrein van corporaties zodat er
niet langer maatschappelijk vermogen ‘weglekt’ vanwege risicovolle commerciële projecten. Op
twee andere punten bepleit de Woonbond juist een verbreding: de liberalisatiegrens en de
toewijzingsgrens.
De Woonbond heeft vanaf de invoering van de toewijzingsgrens gepleit voor een verruiming
hiervan. De aangenomen motie Monasch, die de toewijzingsgrens verhoogde naar € 38.000 en
aandrong op verdere verhoging naar € 43.000, zagen wij als een goede eerste stap. Helaas
moeten wij constateren uit de brief van de minister, dat hij niet voornemens is de motie geheel
uit te voeren. Een mogelijke verdere verhoging van de toewijzingsgrens naar € 43.000 is uit het
zicht verdwenen, terwijl de voorwaarde dat er wel voldoende huizen beschikbaar moeten zijn bij
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl
een vergroting van de doelgroep niet wordt waargemaakt. In tegendeel: de sociale sector wordt
doelbewust ingekrompen.
Bevriezing van de liberalisatiegrens heeft geen gevolgen voor de hoogte van de huren. Die
kunnen, onafhankelijk van deze bevriezing, doorstijgen. Het gevolg van de bevriezing van de
liberalisatiegrens is dat de huren van een fors aantal woningen boven de liberalisatiegrens
zullen uitstijgen. Hierdoor kunnen zij bij nieuwe verhuringen geliberaliseerd worden. De sociale
sector zal door deze maatregel fors worden verkleind. Er is echter geen enkele garantie dat
deze woningen in het segment net boven de sociale sector zullen worden verhuurd: voor vrije
sectorwoningen geldt namelijk geen puntenstelsel. Verhuurders kunnen deze woningen ook
voor een fors hoger bedrag aanbieden.
De Woonbond bepleit juist een beperkte verhoging van de liberalisatiegrens (naar bijvoorbeeld
€ 750 - € 800) om corporaties de mogelijkheid te bieden om woningen aan te bieden aan
huurders met een bescheiden middeninkomen tot € 43.000 (prijspeil 2012). Voordelen hiervan
zijn dat deze woningen onder de borging blijven vallen, de huurprijs begrensd blijft door het
woningwaarderingstelsel en het draagvlak voor de financiering van de verhuurdersheffing niet
verminderd wordt (zodat die straks niet alleen door de allerlaagste inkomens betaald wordt). In
combinatie hiermee kunnen ook de niet-DAEB-activiteiten van corporaties in de nieuwe
Woningwet strakker afgebakend worden.
Verhoging van de liberalisatiegrens moet wel gecombineerd worden met een strikter
toewijzingsbeleid, zoals de minister in zijn brief ook reeds voornemens is. De zogenaamde
‘dure scheefheid’ (huurders die vallen onder de primaire doelgroep met huren boven de
aftoppingsgrens) moet immers worden bestreden, want het leidt tot armoede onder huurders.
Door striktere toewijzingsregels moet er een harde knip komen in het toewijzen aan
huurtoeslagontvangers. Daarnaast zou ook aan de overige huurders meer passend
toegewezen moeten worden, waarbij de duurdere huurwoningen worden toegewezen aan
huurders met een iets hoger inkomen.
Ter afsluiting
Huurders hebben het voorstel tot huurverhoging in 2014 inmiddels allemaal ontvangen. Voor
het tweede opeenvolgende jaar worden zij geconfronteerd met forse huurstijgingen. Door het
stapelingseffect van de huurverhoging komen steeds meer huurders in grote
armoedeproblemen. Veel van hen melden dat bij de Woonbond, vaak in de vorm van een
noodkreet. Wij verzoeken u met klem om het beleid van extreme huurverhogingen bij te sturen,
om de dreigende armoede voor een fors deel van hurend Nederland af te wenden.
Hoogachtend,
namens de Nederlandse Woonbond
Ronald Paping,
algemeen directeur
Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799
E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl

Download Report